Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Сущность и механизм функционирования рынка недвижимости . 9
1.1. Недвижимость - понятие, классификация, экономическая сущность. 9
1.2. Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования . 21
Глава 2. Формирование российского рынка недвижимости . 40
2.1. Особенности формирования системы российских рыночных отношений . 40
2.2. Основы формирования московского рынка недвижимости . 52
Глава 3. Специфика московского рынка недвижимости . 75
3.1. Этапы формирования московского рынка жилья. 75
3.2. Особенности ценообразования на объекты жилой недвижимости . 93
Заключение.
Список источников и литературы.
- Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования
- Особенности формирования системы российских рыночных отношений
- Основы формирования московского рынка недвижимости
- Особенности ценообразования на объекты жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность исследования определяется тем, что, начиная с 1991 года, в России происходит процесс реставрации рынка недвижимости. Процесс этот идет в принципиально новых условиях, когда недвижимость становится товаром не на основе естественного развития рыночных отношений, а путем приватизации государственной собственности.
Именно этим объясняется очень ограниченное количество публикаций по диссертационной проблеме и почти полное отсутствие статистических материалов, которые необходимы для анализа этой новой для российской экономики проблемы.
С изменениями в экономическом строе России, с возрождением частной (негосударственной) собственности в качестве основы производственно-хозяйственной системы страны, понятие недвижимое имущество приобретает уже значение реального, а не просто некоего абстрактного экономико-правового термина. Отношение к недвижимому имуществу становится фактором, существенно влияющим на экономическое благосостояние людей, а сама недвижимость все больше вовлекается в рыночный оборот.
Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (сначала жилая недвижимость, затем коммерческая и земельные участки), расширение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости (вначале посреднические операции, затем оценочная деятельность, наконец, управление недвижимостью), появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности, - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на уровень развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.
В России этот процесс происходит в непростых экономических и политических условиях. Кроме того, он осложняется неполнотой необходимой нормативно-правовой базы, недостаточным знанием и использованием на практике опыта зарубежных стран, существованием различий в темпах формирования и развития рынка недвижимости в разных регионах страны и т.п.
Тем не менее, сегодня очевидно, что рынок недвижимости в России становится весомой составляющей как экономики отдельных регионов, так и национальной российской экономики в целом.
На этапе формирования этого сегмента рынка появляется потребность в знании закономерностей развития и функционирования рынка недвижимости, факторов, определяющих спрос и предложение на этом рынке, проблем инвестиционных процессов в сфере недвижимости, методов управления недвижимостью и т.д.
Разумеется, в рамках диссертационного исследования невозможно остановиться на всех проблемах развития рынка недвижимости в России. В силу регионального характера российского рынка недвижимости в рамках данного исследования имелась возможность в прикладных разделах рассмотреть только московский рынок недвижимости. По другим субъектам федерации необходимые материалы недоступны.1
Сегодня практически отсутствует литература, в обобщенном виде представляющая особенности российского рынка недвижимости, освещающая основные этапы его формирования в России и закономерности его функционирования.
Целью данного диссертационного исследования является комплексное рассмотрение понятия недвижимого имущества, рынка
недвижимости и его составляющих, исследование закономерностей его функционирования, особенностей формирования в современных российских условиях, выявление факторов, влияющих на активность рынка недвижимости.
В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:
О исследовать теоретические основы формирования рынка недвижимости и закономерности его функционирования;
О проанализировать нормативно-правовую базу,
обеспечивающую функционирование рынка недвижимости в России;
О исследовать современное состояние российского рынка недвижимости;
О выявить этапы становления и развития рынка недвижимости в современных условиях (на примере московского рынка объектов жилого фонда);
О исследовать сезонные закономерности развития рынка жилой недвижимости.
Объектом исследования являются процессы становления, формирования и развития в российской экономике рынка недвижимости как отдельного сегмента рыночной экономики.
Предметом исследования является рынок недвижимости, организационно-экономический механизм его функционирования, этапы формирования и развития этого сегмента рынка. Диссертация выполнена на материалах московского рынка недвижимости (рынка жилья).
Методологической основой настоящего исследования послужили основные положения трудов отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим аспектам функционирования рынка недвижимости, концептуальные подходы,
реализованные в законодательных и нормативных актах Российской Федерации и города Москвы, как субъекта РФ и муниципального образования, что позволило обеспечить системный подход к процессу исследования.
Фактологической базой настоящего диссертационного исследования являются документы органов государственного и местного управления, другие документы правительственных ведомств, материалы общероссийской и региональной печати, научные труды российских ученых и специалистов, зарубежных авторов, а также авторские аналитические разработки.
Статистической базой исследования являются официальные данные Госкомстата РФ, Московского городского комитета государственной статистики, данные Российской гильдии риэлтеров, а также данные, полученные автором в ходе работы.
Научная новизна проведенной работы обусловлена ее целью и состоит в развернутой характеристике существующей системы функционирования российского рынка недвижимости, определении ее специфики на каждом этапе развития рынка, обосновании ряда закономерностей, присущих московскому жилищному рынку.
Личный вклад в разработку проблемы заключается в следующем:
О уточнено определение понятий "недвижимость" и "рынок недвижимости", обоснована схема классификации объектов недвижимости и выявлены факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимого имущества, определена специфика этого сегмента российского рынка;
О сформулированы особенности формирования и развития в России рынка недвижимости, базирующиеся на основных социально-экономических условиях в стране;
О установлены качественные и количественные характеристики российского рынка недвижимости, обоснован выбор московского рынка жилой недвижимости в качестве предмета прикладных исследований, проведенных в рамках данной работы;
О выделены основные этапы становления и развития московского рынка недвижимости. Для каждого из выделенных этапов предложены показатели, характеризующие развитие и современное состояние рынка недвижимости;
О выдвинута и обоснована гипотеза о наличии сезонных колебаний цен на жилую недвижимость. Разработана методика прогнозирования сезонных колебаний цен на рынке жилья. Даны основные количественные и качественные характеристики выявленного процесса;
О разработана методика учета сезонных колебаний цен на рынке жилой недвижимости, позволяющая прогнозировать по фактическим данным общую динамику изменения цен за год и, наоборот, по общей динамике цен их наиболее вероятные фактические значения.
Практическая значимость исследования обусловлена возможностью реализации на практике результатов проведенной работы при разработке законодательного и нормативно-правового обеспечения функционирования российского рынка недвижимости и прогнозирования тенденций развития этого сегмента рынка. Кроме того, представляется возможным использование теоретических и методологических выводов работы в преподавании дисциплин, связанных с вопросами управления имуществом.
Московский рынок недвижимости (в частности, рынок жилья) взят за основу для проведенного анализа, поскольку именно в столице он получил наибольшее развитие, и его становление идет со
значительным опережением по сравнению с другими регионами России.
Апробация диссертационного исследования. Результаты исследования использовались в качестве докладов на ряде научных и научно-практических конференций. В частности, на международной научно-практической конференции "Москва-Россия на рубеже тысячелетий" (20 ноября 1999 г., круглый стол "Перспективы экономического процветания и устойчивого развития").
По теме диссертации опубликовано 2 работы общим объемом 0,8 п.л.
Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка источников и литературы и приложений. Основная часть изложена на 120 страницах и содержит 26 графиков, 8 диаграмм, 12 таблиц и 3 рисунка. Расчеты автора содержатся в 10 приложениях общим объемом 30 страниц. Библиография насчитывает 113 наименований.
Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования
Моментом начала формирования рынка недвижимости в России можно считать 1991 год - год начала реальных реформ, направленных на переход от командно-административной системы хозяйствования к рыночной модели экономики. Основной проблемой перехода к рыночным отношениям является преобразование отношений собственности, которые являются базовыми отношениями экономики. Собственность на недвижимое имущество, в том числе на землю, занимает центральное место в отношениях собственности. Только формирование в России полномасштабного действующего рынка недвижимости позволит реализовать новые отношения собственности. Без этого невозможен окончательный переход к рыночной модели экономики и ее нормальному функционированию.
Формирование рынка недвижимости в РФ в настоящее время продолжается и еще далеко от завершения. Вначале необходимо дать определение рынка недвижимости, выявить специфику, отличающую его от других рынков, определить его место в экономическом обороте и раскрыть экономический механизм его функционирования. Определение понятия «рынок недвижимости».
Единое общепринятое определение понятия «рынок недвижимости» в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте понятия, который они считают наиболее значимым. Это связано с тем, что в такой экономической категории более высокого уровня как «рынок», авторами выделяется, как правило, только какая-либо одна сторона, причем именно та, которая наиболее применима в рамках проводимого данным автором исследования.
Например, Дж.Фридман и Н.Ордуэй в своей книге "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости" формулируют понятие «рынок недвижимости» как "определенный набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования"1. В этом определении акцент сделан на механизме функционирования рынка и выделен конкретный объект рыночных отношений -«землепользование».
В.Мягков и Е.Платонова в «Толковом словаре терминов из экономики недвижимости» дают следующее определение рынка недвижимости: "абстракция фактического потока сделок с недвижимостью, с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся таких сделок" . Данное определение совершенно не показывает специфики рынка именно «недвижимости». Можно безболезненно заменить «недвижимость» на «прокат черных металлов» или любой другой товар. Экономическая сущность определения при этом не изменится. Более того, «сделки с недвижимостью» и «сделки с интересами и правами в недвижимости», -фактически одно и то же, поскольку предметом любой сделки с недвижимостью являются права и интересы, связанные с ней.
Можно привести еще ряд подобных примеров определения понятия «рынок недвижимости». Но это не целесообразно, поскольку автору не удалось найти в литературе определения, которое можно бы было использовать в данном исследовании.
Не претендуя на выработку универсального, полного и всестороннего определения понятия «рынок недвижимости», попытаемся сформулировать непротиворечивое определение этого понятия, применимое в рамках данного исследования.
Вначале определим исходные предпосылки, на основании которых будет дано определение: 1. Рынок недвижимости является подсистемой национального рынка, являющегося по отношению к нему системой более высокого уровня. 2. Национальный рынок недвижимости является совокупностью региональных рынков. 3. Рынок недвижимости по особенностям проявления спроса и предложения относится к территориальному типу рынков. 4. На рынке недвижимости государство осуществляет контроль за режимом использования и порядком экономико-правового оборота3 недвижимого имущества.
5. На рынке недвижимости кроме продавцов и покупателей всегда присутствуют профессиональные участники его инфраструктуры.
6. Особенности рынка недвижимости в определяющей мере связаны со спецификой недвижимого имущества как объекта экономического оборота.
7. Недвижимость имеет специфический характер оборота через оборот прав на нее. Подробное обоснование этих утверждений будет дано ниже. Основываясь на приведенных выше утверждениях, можно дать следующее определение понятия «рынок недвижимости»:
Особенности формирования системы российских рыночных отношений
В связи с ярко выраженным территориальным характером рынка недвижимости в качестве объекта исследования имеет смысл выбрать конкретный региональный рынок, имеющий общие условия, закономерности и тенденции развития.
Для того, чтобы выявить специфические особенности формирования системы российских рыночных отношений в сфере обращения недвижимости, необходимо провести, хотя бы в самых минимальных масштабах, анализ общеэкономической ситуации в РФ в годы формирования рыночной системы.
Необходимость такого анализа определяется следующими обстоятельствами: - рынок недвижимости является сегментом рыночной экономики; - все сегменты рынка, включая рынок недвижимости, в своем развитии в основном подчинены одним и тем же закономерностям формирования и развития рыночных отношений; - развитие рынка недвижимости, в силу вышесказанного, опирается на общие тенденции и реально складывающуюся ситуацию в развитии национального рынка (в данном случае российского рынка).
Все вышесказанное усугубляется еще и тем обстоятельством, что российский рынок недвижимости, также как и весь российский рынок, в постреформенной российской экономике развивается пут вия КПі А реставрации рыночных отношений, происходящей на основе реставрации отношений собственности и осуществляемой государством сверху приватизацией средств производства и основных материальных условий развития производства в условиях рынка.
Учитывая то, что в настоящее время российский рынок недвижимости находится в стадии формирования, наиболее интересным в качестве объекта исследования выступает рынок недвижимости города Москвы, так как по степени развития рыночных отношений Москва является одним из наиболее передовых регионов. Московская недвижимость, как в натуральном, так и в стоимостном выражении составляет значительную часть всей российской недвижимости; московский рынок недвижимости на данный момент является одним из наиболее сформировавшихся рынков недвижимости с достаточно развитой инфраструктурой, нормативно-правовой базой и ярко выраженными тенденциями развития, которые во многом отражают, а зачастую и опережают тенденции развития общероссийского рынка недвижимости.
В связи с определяющим влиянием социально-экономической ситуации на уровень развития рыночной экономики в целом и рынка недвижимости в частности проведем анализ сложившейся социально-экономической ситуации в России и Москве.
В таблице 3 в динамике приведены основные социально-экономические показатели России и Москвы за период 1992-1998 г.г. по данным официальных статистических изданий .
В настоящее время Россия переживает самый большой в новейшей истории спад в экономике: валовой внутренний продукт, характеризующий стоимость произведенных во всех отраслях экономики и предназначенных для конечного потребления, накопления и чистого экспорта товаров и услуг, несмотря на рост в абсолютном выражении, к началу 1999г. снизился в сопоставимых ценах по сравнению с 1991г. на 40%. Производство промышленной продукции упало на 50%; инвестиции в основной капитал - на 74%). В структуре источников инвестиций по формам собственности следует отметить резкое падение доли государственных и муниципальных предприятий и увеличение удельного веса предприятий частной и смешанной формы собственности.
Происходит дальнейшее снижение жизненного уровня населения. Более трети населения находятся ниже черты прожиточного минимума. Постоянно растут потребительские цены в условиях падения курса национальной валюты (см. Графики 1,2).
Из представленных данных следует, что общие тенденции развития экономики Москвы в целом весьма сходны с общероссийскими, поскольку Москва является составной частью российской экономики и интегрирована с ней.
Однако имеется ряд особенностей в развитии экономики Москвы, связанных, в первую очередь, с опережающим общероссийский уровень ходом рыночных преобразований. Это обусловлено тем, что Москва является одним из крупнейших мегаполисов и обладает статусом столицы РФ. В Москве сосредоточена значительная часть промышленных мощностей, финансового, торгового, научного потенциала; город является крупнейшим транспортным узлом, широко развиты межрегиональные и внешнеэкономические связи.
Налоговые платежи в федеральный бюджет по Москве в 1997 году составили 73,7 трлн.рублей, или 29,5% от общего объема поступлений по России. За период 1992-1997г.г. производство промышленной продукции по Москве упало на 63%, в России за аналогичный период - на 47% . По другим же отраслям экономики московская ситуация была более благоприятна, чем общероссийская. Так, розничный товарооборот по Москве увеличился на 70%, а по России упал на 7%; объем платных услуг населению по Москве уменьшился на 60%, тогда как по РФ эта цифра составила 71%. Инвестиции в основной капитал в Москве снизились на 22%, по России - на 72%. Темпы роста прибыли в экономике Москвы за период 1993-1997 г.г. значительно опережали общероссийские темпы. Хотя рост прожиточного минимума и московских потребительских цен превышал общероссийский, рост среднедушевых доходов в Москве происходил значительно быстрее (см. Графики 8-9).
Основы формирования московского рынка недвижимости
Из диаграмм видно, что в посреднических сделках купли-продажи объектов жилого фонда как по количеству сделок, так и по площадям преобладали операции с квартирами 96% и 97,5% соответственно от общего числа сделок с жилым фондом. Порядка 2% по числу сделок и 3,5% по площадям сделок приходилось на индивидуальные жилые дома (коттеджи). Здесь несколько больший процент в общем числе сделок по объемам площадей связан с тем, что средняя площадь одной сделки с коттеджами в 1,5 раза превышает площади сделок с квартирами.
По объектам нежилого фонда 66% от количества всех сделок с объектами нежилого фонда составляют сделки с коммерческой недвижимостью и 33% - с промышленной. Это связано, в первую очередь, с опережающими темпами развития коммерческих видов деятельности в сфере предпринимательства (торговля, общепит, сфера услуг и т.д.), которые на начальном этапе требуют меньших затрат, чем промышленные (производственные) виды деятельности. Однако по площадям на долю промышленных объектов приходится уже 45% общего объема сделок, поскольку производственные площади требуются больших объемов, чем коммерческие.
Отсутствие информации по объемам сделок в денежном выражении, а так же несопоставимость между собой натуральных показателей сделок с землей и жилым и нежилым фондами не позволяет провести количественное сопоставление этих сегментов рынка недвижимости. Однако, из приведенных выше данных, очевидно, что из всех сегментов рынка недвижимости наиболее развит рынок жилья. Как и по площадям, так и по числу сделок купли-продажи доля объектов жилого фонда в общем числе сделок с недвижимостью (исключая земельные участки) превышает 90%.
Официальная информация на уровне РФ по объемам и стоимости сделок с недвижимостью и по формам сделок в настоящее время отсутствует. Достоверность публикуемой информации о деятельности организаций, оказывающих посреднические услуги в сделках с недвижимостью, вызывает обоснованные сомнения. Элементарный анализ опубликованных данных13 показывает разницу валовых доходов посредников в расчете на одну сделку в десятки (Москва - Санкт-Петербург) и сотни (Москва - Нижегородская обл.) раз, что не может соответствовать действительности, так как цены на недвижимость в этих регионах отличались на тот момент не более, чем в 1,3-1,6 раза. Например, средний валовой доход на одну посредническую сделку в 1997 году в Москве составлял в неденоминированных ценах 34,3 млн.рублей, а в Ставропольском крае - 0,033 млн.рублей. Вместе с тем, по Москве на одну посредническую организацию в 1997 году приходилось в среднем 32 сделки с недвижимостью, тогда как по Санкт-Петербургу эта цифра составляла более двух тысяч, а по Ставропольскому краю - около 3,5 тысяч сделок. Отсюда можно сделать вывод, что, по всей видимости, в Москве и некоторых других регионах официально показывается только часть сделок, но по реальной цене (34,3 млн.рублей валового дохода риэлтеров, приходящихся на одну сделку в Москве в 1997 году, составляло в среднем 5-10% комиссионных от стоимости объекта сделки, что соответствует реальной практике работы посреднических организаций), а в остальных регионах официально учитываются почти все сделки, но по заниженной, а зачастую и по чисто символической цене.
В общих чертах, можно выделить следующие основные моменты, повлиявшие на формирование и развитие рынка недвижимости в России.
Определяющее влияние на ход процесса становления и развития рынка недвижимости в России оказала общая социально-экономическая ситуация в стране: глубокий экономический спад, высокий уровень инфляции, существенное падение уровня жизни подавляющего большинства населения с одновременной резкой дифференциацией в доходах, приватизация государственных и муниципальных предприятий и жилья с присущими России особенностями, практически полное отсутствие нормативно-правового регулирования и специфические черты формирования современной российской законодательной базы в целом, и законотворчество применительно к рынку недвижимости в частности. Все эти общие черты развития экономики в России в последние годы проявились и на рынке недвижимого имущества, определив некоторые особенности процесса формирования рыночных отношений в сфере недвижимости.
Во-первых, рынок недвижимости с началом перехода к рыночным отношениям в России стартовал и развивался с достаточно большим отставанием от других секторов рынка. Например, рынок потребительских товаров, рынок финансовых услуг и ряд других секторов начинают складываться уже на рубеже 80-90-х годов, тогда как рынок недвижимости фактически стартует лишь в 1991-1992 годах, а в ряде регионов после 1993 года. С одной стороны, развитие других секторов рынка позволило создать необходимую финансовую базу для начала совершения сделок с недвижимостью. С другой стороны, финансово-кредитными институтами на тот момент рынок недвижимости не рассматривался как объект долгосрочного инвестирования в силу того, что инвестиции в недвижимость в краткосрочном периоде имеют низкую рентабельность.
Особенности ценообразования на объекты жилой недвижимости
Первая фаза кризиса началась с момента объявления о расширении валютного коридора и начала реальной девальвации рубля. Длительность первой фазы можно определить в 1-2 недели после 17 августа 1998 года. Поскольку в условиях нестабильности национальной валюты повышается инвестиционная активность населения, увеличивается спрос на жилье, то цены в первые две недели после кризиса подскочили на 5-10% в долларовом выражении. Однако этот скачок наблюдался в основном на рынке элитного жилья. В секторе типового жилья реально сделок по повышенным ценам зафиксировано не было. В других сегментах рынка (престижные коттеджи, элитные квартиры и т.д.) наблюдался кратковременный ажиотажный спрос, и сделки совершались по ранее заявленным ценам.
На первичном же рынке муниципального жилья, где цены фиксированы в рублевом выражении, рост цен начался не сразу. В Москве в первые 2 недели после начала кризиса, пока Правительство города не подняло цены, все квартиры у фирм-дилеров были раскуплены. А через некоторое время эти же квартиры были выставлены на продажу по уже более высокой цене.
Таким образом, в первые дни финансового кризиса рынок недвижимости отреагировал на падение рубля так же , как и на предыдущие аналогичные падения (например, "черный" вторник 1994 года и т.д.).
Во время второй фазы кризиса (конец августа - начало сентября 1998 года) на рынке жилья наблюдалось резкое падение числа заключаемых сделок (до 40-60%). Правительство Москвы подняло рублевые цены на муниципальное жилье сначала на 30%, затем вдвое. Как следствие, квартиры на первичном рынке перестали продаваться. Поскольку в 1997-1998г.г. (в период относительной экономической стабилизации) значительная часть населения стала держать свои сбережения в банках, обвал банковской системы не позволил потенциальным покупателям извлечь свои накопления, и, тем самым, даже уже подготовленные сделки начали расторгаться. Потенциальные покупатели, имеющие на руках наличную валюту, заняли выжидательную позицию.
Таким образом, во второй фазе кризиса рынок недвижимости пришел в состояние стагнации, вызванное, в первую очередь, глубочайшим кризисом банковской системы и политической нестабильностью.
На протяжении третьей фазы кризиса (до конца сентября -середины октября 1998 года) выжившие банки начали возврат населению вкладов. На рынке недвижимости продавцы, сориентировавшись на общую ситуацию, начали снижать долларовые цены предложения для начала на 2-4%, а затем и более. Особенно быстро снижение цен происходило на арендуемое жилье (в 2 и более раза).
С конца октября рынок недвижимости постепенно вместе с общеэкономической ситуацией в стране выходит из состояния шока, хотя дальнейшее падение долларовых цен на недвижимость продолжает наблюдаться, что, в первую очередь, связано с резким падением потенциального спроса из-за ухудшившегося вследствие кризиса жизненного уровня большинства населения. В особенности, по причине уменьшения среднего класса, который стал преобладать в сделках с жилой недвижимостью перед августовским кризисом. Российская гильдия риэлтеров, региональные ассоциации выработали ряд мер по преодолению кризиса, главным образом, за счет снижения цен предложения, в том числе за счет уменьшения брокерских комиссионных. Цены предложений, а затем и продаж начали медленно снижаться. В целом, общий объем продаж начал восстанавливаться при неуклонном снижении среднего уровня цен и увеличением их дифференциации в зависимости от типов жилья.
Таким образом, на рынке жилой недвижимости в результате августовского кризиса 1998 года произошли следующие изменения.
Во-первых, имеет место тенденция удешевления в долларовом эквиваленте стоимости продажи 1 кв.м жилой недвижимости и стоимости коммерческого найма (аренды) жилья. Во-вторых, платежеспособный спрос стал еще больше отставать от предложения, причем этот разрыв будет продолжать увеличиваться за счет дальнейшего сокращения «среднего класса». В-третьих, рынок элитного (в особенности коммерческий найм) и загородного жилья близки к свертыванию из-за отсутствия как реального, так и потенциального спроса. В-четвертых, население в настоящее время не ориентировано на инвестиции в жилую недвижимость, предвидя дальнейший рост стоимости жизни и дополнительных расходов, в том числе и на оплату жилья.
