Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
' ІАНАЛШСУІЩСтУЮІЩХМЕГОДОВОШСПЕЧЕНИЯ СОХРАННОСШИ
ВОСПЮИЗВОДСГВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Особенности современного состояния жилищного фонда и
ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В РОССИИ 10
1.2 АНАЛИЗ ТЕОРЕТИЧЕСКИХ ИССЛЕДОВАНИЙ В ОБЛАСТИ ПОВЫШЕНИЯ
ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ НАДЕЖНОСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПРОЦЕССОВ 19
1.3 ЗАРУБЕЖНЫЙ И ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ ОПЫТ ПО ПОВЫШЕНИЮ НАДЕЖНОСТИ И
ОБЕСПЕЧЕНИЮ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 35
ВЫВОДЫ ПО ПЕРВОЙ ГЛАВЕ 61
2 РАЗРАБОТКА MBbTKOP3(rxI)ranTtRHbTXPETTTF.HHRnO ОБНГТ1КЧЕНИЮ
ОРГАНГОАЦИОШОТТХГОЛОГШЕЖОЙН^
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 62
2.1 МЕТОДЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ В СИСТЕМЕ ВОСПРОИЗВОДСТВА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 62
2.3 УЧЕТ ОСНОВНЫХ ВИДОВ ПОТЕРЬ ПРИ ОБЕСПЕЧЕНИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПЕРЕДЕЛАМ И НА ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА
ПРЕДПРИЯТИЯ 84
ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА РАЦИОНАЛЬНЫХ МЕТОДОВ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 101
РАЗРАБОТКА ОБОБЩЕННОЙ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ПОВЫШЕНИЯ НАДЕЖНОСТИ 104
ВЫВОДЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ 113
3 ФОРМИГОВАНШНАГІРАВЛЕНИЙИМЕХАНЮМОВПОВЬІШЕНИЯ
ОРГАНИЗАВДОШМЕХНОЛОПМЕС^^
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСШНАШИМЕРЕЖИЛИГЩаКОММУНА^
КОМПЛЕКСАВОЮНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ 114
3.1 ВЫБОР РАЦИОНАЛЬНЫХ МЕТОДОВ РЕМОНТА, МОДЕРНИЗАЦИИ И
' РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 115
3.2 Методические рекомендации по повышению организационно-
технологической НАДЕЖНОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 140
Выводы ПО третьей ГЛАВЕ 148
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫИВЫВОДЫ 150
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 152
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Реконструкция жилищного фонда стала одной из наиболее острых проблем, обусловленных неотложной необходимостью повышения благоустройства, комфортабельности квартир и качества жилищ, поскольку потеря эксплуатационных свойств жилых зданий и их физический износ достигли того предела, за которым следуют непредсказуемые социальные последствия.
Одна из причин неудовлетворительного состояния жилищно-коммунальной сферы заключается в том, что многие вопросы, связанные с обеспечением условий эффективной организации работ по сохранности и воспроизводству жилой недвижимости, вызваны значительными отклонениями основных параметров производственных процессов во времени и носят вероятностный характер. Это обусловливает необходимость исследования проблем повышения организационно-технологической надежности процессов воспроизводства, объектов жилой недвижимости. Проблема развития жилищно-коммунального комплекса; эффективности функционирования- и развития предприятий ЖКХ, повышения* организационно-технологической надежности основных организационно-технологических переделов за счет реализации различных стратегий развития носит открытый характер и предусматривает разработку многовариантных и многокритериальных подходов к решению конкретных задач.
Современная ситуация в жилищной отрасли такова, что без кардинального изменения всей системы.организации содержания, управления и финансирования ее эффективное функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную, часть расходов жилищной сферы, контролировало размещение и строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры, определяло уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала, рыночный спрос на услуги и жилье, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Масштаб проблемы характеризуется следующими данными:
в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0...40%) соответственно находятся 60 % от общего количества строений и 83 % от общей площади;
в неудовлетворительном состоянии (износ от 41 % до 60 %) - 27,8 % и 14,8 %;
в ветхом - (61 % и более) - 11,5 % и 1,3 %.
Таким образом, только 40 % от общего количества зданий могут быть отнесены к постройкам, находящимся в хорошем (удовлетворительном) состоянии, около 50% построек в ветхом и неудовлетворительном состоянии.
В' отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным* сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете, и находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует особого внимания, тщательного анализа и соответствующих организационно-экономических мер,. способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.
Следовательно, необходимость и неотложность изменения ситуации в сфере развития жилищно-коммунального хозяйства России является первостепенной по значимости и актуальности научной и практической задачей.
Целью диссертационного исследования является разработка организационно-технологической системы воспроизводства жилой недвижимости с целью повышения надежности ее функционирования.
Для достижения указанной цели были необходимо решить следующие задачи:
< провести анализ состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры
в России и, в частности, в Воронежской области;
исследовать современные подходы к повышению организационно-технологической надежности производственных процессов в жилищной сфере;
исследовать формы и методы организации- эксплуатации объектов недвижимости;
обосновать выбор технологии и рациональных методов организации ремонта, реконструкции и модернизации объектов недвижимости;
разработать методы рационального планирования ремонтно-строительных работ с целью повышения организационно-технологической надежности;
разработать обобщенную модель управления объектами недвижимости;
разработать практические рекомендации по принятию и реализации программ развития недвижимости на основе учета организационных, технических, экономических особенностей процессов управления объектами недвижимости.
Предметом исследования является разработка рациональных методов воспроизводства объектов недвижимости на основе повышения* организационно-технологической надежности.
Объектом исследования; являются предприятия жилищно-коммунального комплекса Воронежской области.
Теоретической и 'методологической базой исследования послужили статистические^ нормативные, методические и программные документы федеральных, региональных и муниципальных органов: власти, труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области организации поточных методов» производства реконструкции жилых зданий, реформирования жилищно-коммунального т строительного комплексов, информационных технологий, технических и объемно-планировочных решений и: дрг, а также материалы, полученные в ходе практической: работы, теоретического анализа; и самостоятельного исследования:
Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается применением: методов, статистического, логического и технико-экономического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа, способов реконструкции жилищ, общенаучного принципа, системного подхода, комплексного метода, метода классификации и группировок элементов организационного моделирования.
Научная новизна и признаки новизны: результатов, исследования заключаются в разработке и обосновании подходов к формированию; организационной системы и подсистем эксплуатации и обеспечения сохранности жилых зданий на, основе повышения организационно-технологической надежности воспроизводства объектов недвижимости, позволяющего преодолеть кризисное состояние жилого фонда.
Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании подходов к формированию организационной системы и подсистем эксплуатации и обеспечения сохранности жилых зданий на основе повышения организационно-технологической надежности воспроизводства объектов недвижимости, что позволит преодолеть кризисное состояние жилого фонда.
В результате исследований автором получены новые научные результаты, состоящие в следующем:
- разработан алгоритм проектирования организации ремонта, который в
отличие от известных основывается на. позициях системного и комплексного
подходов;
- с использованием метода экспертных оценок для организаций Воронежского
жилищно-коммунального комплекса сформировано факторное пространство,
влияющее на процесс воспроизводства объектов недвижимости;
- на основе системного подхода разработана методика, определения
производственных потерь в зависимости внутренних и внешних факторові при
эксплуатации объектов недвижимости;
- при обосновании выбора рациональных методов воспроизводства объектов
недвижимости использовалась целевая функция^ минимума производственных
потерь, разработана блок-схема выбора, рационального варианта развития и
управления процессом воспроизводства недвижимости;
разработана обобщенная модель управления воспроизводством недвижимости, включающая механизмы, взаимоотношения управляющей компании с собственниками объектов недвижимости, с арендаторами объектов недвижимости, с подрядными эксплуатирующими организациями (поставщиками коммунальных услуг), с государством как субъектом рыночного регулирования.
Практическая значимость диссертацииопределяется тем, что основные положения и рекомендации могут быть использованы при разработке программ реконструкции и модернизации жилого фонда Воронежской области.
Отдельные положения и разработки диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений при обучении по специальностям 080502 «Экономика и управление на предприятии
(строительство)»; 270102 «Промышленное и гражданское строительство», специализации «Технология и экономика организации производства работ».
Достоверность полученных результатов обусловлена применением основных положений науки о технологии, организации и управлении, использовании системного подхода, теорий сложных систем и организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, а также применения репрезентативного объема данных, представляющих собой достаточный массив информации по исследуемой проблеме.
Апробация основных результатов диссертационной работы. Теоретические и практические положения диссертации обсуждались и получили положительную оценку на международных конференциях в Воронеже (2004 -2007 гг.), Праге (2005, 2006 гг.), Пензе (2007 г.), Ростове-на-Дону (2008 г.); региональных конференциях в Воронеже (2003-2007 гг.).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 печатных статей общим объемом 5,03' п.л., из них лично автору принадлежит 3,27 п.л. Три статьи опубликованы в изданиях, включенных в Перечень ВАК (Известия ТулГУ «Строительство, архитектура и реставрация», Научный вестник ВГАСУ «Строительство и архитектура»). В статьях, опубликованных в рекомендованных ВАК изданиях, изложены основные результаты диссертации: в работе [1] обоснован выбор рациональных форм воспроизводства жилищного фонда; в работе [2] описан процесс формирования ремонтной политики управляющей компании; в работе [3] приведена методика определения основных видов производственных потерь при воспроизводстве объектов недвижимости.
На защиту выносятся:
Теоретические положения определения организационно-технологической надежности процессов воспроизводства объектов жилой недвижимости.
Классификация факторного пространства, влияющего на надежность воспроизводства объектов недвижимости.
Обобщенная модель управления воспроизводством объектов недвижимости на основе повышения надежности.
Методические рекомендации по повышению организационно-технологической надежности эксплуатации объектов недвижимости
Структура работы. Характер задач, решаемых в диссертационном исследовании, обусловил структуру и логику изложения. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Общий объем диссертации составляет 168 страниц и включает 7 таблиц, 37 рисунков; библиография содержит 197 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
