Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Особенности рынка недвижимости 7
Методика исследования рынка жилой недвижимости 7
Особенности оценки объектов недвижимости 10
1.2.1 .Факторы, влияющие на стоимость
объекта недвижимости 11
1.2.2. Оценка влияния экологических факторов
на стоимость недвижимости 15
Подходы к оценке недвижимости 26
Массовая оценка стоимости жилой недвижимости 28
Обзор моделей, применяющихся в оценочной деятельности 34
Глава 2. Информационная система рынка недвижимости. 43
2.1. Система массовой оценки стоимости недвижимости 50
2.1.1 Подсистема определения стоимости недвижимости 53
2.2. Структура мониторингового исследования рынка для целей
выявления общих и частных тенденций 59
Глава 3. Анализ рынка жилой недвижимости г. Красноярска
в 1998- 1999 гг 66
3.1. Выявление основных факторов, влияющих на стоимость
жилой недвижимости г. Красноярска в 1998 г 66
3.2. Кризис на рынке недвижимости г. Красноярска 76
Глава 4. Анализ влияния фактора местоположения жилого объекта
на его цену 84
Сбор, анализ и подготовка исходных данных 84
Влияние местоположения жилого объекта на его стоимость 88
Анализ коэффициентов престижности районов 96
Расчет экономического ущерба от загрязнения
атмосферного воздуха 105
Глава 5. Моделирование стоимости жилых объектов 110
5.1. Анализ распределения стоимости однокомнатных квартир 110
5.1.1. Анализ распределения стоимости однокомнатных
квартир в докризисный период 110
5.1.2. Анализ распределения стоимости однокомнатных
квартир в кризисный и посткризисный периоды 116
5.2. Моделирование стоимости жилья 119
5.2.1. Моделирование стоимости жилья
в докризисный период 120
5.2.2. Моделирование стоимости жилья
в кризисный период и посткризисный периоды 132
5.2.3. Апробация моделей в условиях
рынка недвижимости 2003 года 135
Заключение 139
Библиографический список 141
Приложения 151
Введение к работе
Актуальность проблемы. Совокупность объектов недвижимости представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости.
Рынки недвижимости отличаются локальностью, то есть сильной дифференциацией рыночной конъюнктуры по территории. Поэтому опыт других регионов не может быть перенесен полностью и должен быть адаптирован к особенностям г. Красноярска.
В мировой и отечественной литературе по оценке недвижимости существует многообразие оценочных моделей [61]. В перечень факторов, оказывающих влияние на стоимость жилых объектов при моделировании, оценщики включают лишь экономические факторы (например, уровень доходов потенциальных покупателей недвижимости, уровень инфляции и т. д.) и технические характеристики самого объекта. Однако, для жителей крупных городов с развитой индустрией становится актуальным выбор жилого объекта, исходя из его «экологической» привлекательности.
Красноярск является промышленным городом, в котором функционируют крупные предприятия, выбрасывающие в атмосферу, воду и почву вредные вещества, оказывающие негативное воздействие на окружающую среду. При этом большинство промышленных предприятий находится в непосредственной близости от жилых объектов. Поэтому, при оценке жилых объектов необходимо учитывать степень загрязнения окружающей среды.
Следовательно, проблема адекватной оценки жилья с учетом экологических факторов актуальна и носит системный характер и, для ее исследования целесообразно использовать методы и аппарат системного анализа.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости г. Красноярска.
Предмет исследования - закономерности поведения стоимости объектов недвижимости в условиях кризисной ситуации.
Цели и задачи исследования. Цель работы: с использованием методов системного анализа разработать модели стоимости жилых объектов с учетом экологических и экономических факторов на примере рынка однокомнатных квартир г. Красноярска.
В соответствии с целью диссертации были поставлены следующие основные задачи:
Сбор, обработка информации по рынку недвижимости г. Красноярска и формирование базы данных жилых объектов.
Оценка степени влияния состояния окружающей среды на стоимость недвижимости в г. Красноярске.
Создание структурной модели анализа рынка недвижимости.
Разработка адекватных регрессионных моделей стоимости однокомнатных квартир с учетом экологического фактора для докризисного, кризисного и посткризисного периодов 1998-1999 гг.
Выявление индикаторов кризисной ситуации на рынке жилой недвижимости.
Апробация полученных оценочных моделей на рынке недвижимости г. Красноярска в условиях 2003 года.
Научная новизна.
Впервые использован системный подход к анализу рынка недвижимости для целей выявления основных тенденций на рынке и определения стоимости жилой недвижимости с учетом важнейших экономических и экологических факторов.
Впервые определены коэффициенты престижности районов г. Красноярска, учитывающие степень загрязнения атмосферного воздуха.
Впервые построены адекватные регрессионные модели оценки стой-
б мости однокомнатных квартир для г. Красноярска, созданные с учетом экологического фактора.
4. Предложены индикаторы кризисной ситуации на рынке недвижимости г. Красноярска, которые могут быть использованы и в других регионах России.
Практическая значимость. Результаты диссертационной работы по оценке недвижимости позволяют значительно снизить трудоемкость проводимых экспертиз, а также увеличить производительность, оперативность и точность оценки объектов жилой недвижимости.
Результаты научно-исследовательской работы применены в деятельности ООО "Финансово-правовой «Центр-Аудит»", о чем свидетельствует акт внедрения результатов диссертационной работы.
Апробация работы. Результаты работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях: «Третий Российско-корейский симпозиум по науке и технологии» (Новосибирск, 1999), «Первый Всесибирский конгресс женщин-математиков» (Красноярск, 2000 г.), «Теория и практика коммерческой деятельности» (Красноярск, 2001 г.), «Второй Всесибирский конгресс женщин-математиков» (Красноярск, 2002 г.), «Химико-лесной комплекс — проблемы и решения», (Красноярск, 2002 г.), «Третий Всесибирский конгресс женщин-математиков» (г. Красноярск, 2004 г.), научных семинарах СибГТУ.
Публикации. По материалам диссертации опубликовано 14 печатных работ.
