Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Управление недвижимостью в системе управления регионом . 6
1.1. Основные особенности и принципы регулирования регионального развития. 6
1.2. Управление недвижимостью как подсистема управления регионом . 22
Глава 2. Роль и место рентных платежей в системе управления недвижимостью региона . 37
2.1.. Система управления недвижимостью региона - принципы организации и пути формирования . 37
2.2. Место рентных платежей в системе управления недвижимостью региона. 54
Глава 3. Проблемы использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона. 68
3.1. Методологические и методические основы создания системы выявления и изъятия рентного дохода. 70
3.2. Механизмы использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона. 82
Заключение 90
Список литературы 93
Приложение
- Управление недвижимостью как подсистема управления регионом
- Система управления недвижимостью региона - принципы организации и пути формирования
- Место рентных платежей в системе управления недвижимостью региона.
- Механизмы использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона.
Введение к работе
Рентные платежи - понятие, широко используемое сегодня в практических разработках по проблемам совершенствования системы налогообложения, регионального и местного управления, рассматривюется как один из важнейших инструментов регулирования регионального развития, находящийся в распоряжении федеральных органов власти и органов власти субъектов федерации. В значительной мере эти разработки сводятся к тому, что рентные платежи должны более активно, нежели сегодня, использоваться и как источник доходов бюджетов, и как инструмент регулирования экономических процессов. Очевидно, что решение этой проблемы может быть достигнуто лишь при ясном представлении о природе рентных платежей, их месте в системе управления экономическим развитием, методах определения размеров рентного дохода, принципах и механизмах его изъятия и перераспределения.
Именно эти вопросы являются основными в настоящей работе. В шей сделана попытка раскрыть место рентных платежей в общей ^системе регионального управления, их взаимосвязь с иными {элементами системы управления недвижимостью региона, методологические и методические основы определения рентного потенциала территории.
Важность этой проблемы прямо определяется ролью управления территорией в создании благоприятных условий для развития бизнеса я жизни населения, а также новыми возможностями, возникающими у региональных органов государственной власти в современных условиях в связи с формированием федеративных принципов государственного строительства в России.
Реально управление развитием территорий осуществляется, прежде всего, через регионы как административные образования. Именно региональные органы государственной власти способны реально воздействовать на развитие территории (хотя определенные способы влияния находятся в руках федеральных органов власти: субвенции, субсидии, особые налоговые и таможенные режимы), имеют возможность обеспечить эффективное использование территориального потенциала для развития деловой и социальной активности.
Среди инструментов регионального управления большое значение имеет нормативная база (1. нормативное регулирование развития отдельных отраслей на данной территории, создание определенных преимуществ или ограничений; 2.административные механизмы согласования, процедуры получения определенных разрешений и пр.). Но главными инструментами регулирования функционирования и развития территории в условиях преобладания частной собственности на факторы производства, в том числе на землю, являются экономические регуляторы, прежде всего налоговая система, необходимой составной частью которой являются платежи, имеющие рентную природу.
Через рентные платежи органы власти способны извлечь и использовать в общих интересах региона ту часть создаваемого на территории продукта, которая формируется благодаря вкладу земли, точнее, благодаря более высокой производительности прилагаемых к ; іземле факторов производства вследствие использования в і -хозяйственной деятельности лучших по качеству участков территории. : Проблема, однако, состоит в том, что для выполнения рентными "платежами своей функции необходимо выявление вклада различных факторов производства в создание продукта, возникающего в результате их взаимодействия, и его стоимости.
Как известно, в числе таких факторов принято выделять, прежде всего, следующие: труд, капитал, земля. Если вклад какого-либо фактора не оценен, то фактически мы приписываем его иному фактору и потому нерационально выстраиваем систему налогообложения.
Поэтому для того, чтобы рациональным образом построить систему налогообложения, в частности, систему налогообложения : земли, необходимо выявить вклад каждого из факторов, учесть этот вклад, создать механизм изъятия той доли созданного продукта, которая непосредственно не связана с качеством деятельности капитала и труда.
Именно здесь стержень проблемы. Два предприятия, одинаково оснащенные технически, с одинаковым уровнем менеджмента, с одинаковым качеством рабочей силы могут иметь совершенно различный доход.
Пример: два магазина - один в центре города у пересечения многих транспортных потоков, другой - на окраине в "спальном" районе. Понятно, что доход от их деятельности будет разный. Задача состоит в том, чтобы изъять разницу, представляющую собой фактически рентный доход.
Для этого необходимо: провести инвентаризацию объектов, описать их расположение; определить, каков вклад земли (местоположения относительно транспортных путей, пассажиропотока, размещения других объектов и пр.); . создать механизм изъятия дополнительного дохода.
Исходя из существа поставленных задач, структура данной работы построена следующим образом. В первой главе анализируются основные условия, принципы и методы регулирования регионального развития, возможные в рыночной экономике современной России с учетом переходных процессов, происходящих в стране, ^рассматривается место подсистемы управления недвижимостью в ^системе управления регионом. Вторая глава раскрывает содержание и структуру подсистемы управления недвижимостью, выделяет и субординирует ее основные элементы, показывает место рентных платежей в управлении недвижимостью. В третьей главе раскрываются основные методические подходы к выявлению рентной составляющей в доходах предприятий, расположенных на территории региона, и использованию рентных регуляторов в системе управления недвижимостью региона.
Управление недвижимостью как подсистема управления регионом
Создание в России мощной экономической системы возможно лишь при том условии, что все виды имеющихся в распоряжении общества ресурсов будут использованы максимально эффективно, с разумным сочетанием текущих и перспективных интересов, интересов частного предпринимателя и интересов населения, интересов общества в целом и интересов его более локальных общностей, в том числе территориальных. Это требует создания на региональном уровне развитых систем управления социально-экономическими процессами, что является весьма непростой задачей. Во-первых, выше уже отмечалось, что в силу особенностей исторического развития России, проблема формирования полномасштабной региональной социально-экономической политики по существу является новой не только для современного поколения, но и для новой и новейшей российской истории в целом. Во вторых, принципиальным отличием современной социально-экономической ситуации является кардинальное изменение роли государства и хозяйствующих субъектов в принятии решений о размещении экономической деятельности по территории страны. Ранее (в условиях советской хозяйственной системы) принятие такого рода решений целиком являлось прерогативой органов государственного управления экономикой, причем, прежде всего, общенационального уровня, а основным критерием при принятии решения являлись интересы развития экономики как "единого народнохозяйственного комплекса". В условиях преобладания в экономике автономных от государства самостоятельных хозяйствующих субъектов основная часть экономических решений, в том числе и решений о территориальном размещении своей деловой активности принимается именно ими. Принципиально изменился и критерий - теперь определяющее значение имеет прибыльность деятельности на той или иной территории. Соответственно этому изменяется и основная направленность региональной социально-экономической политики. Если ранее основное внимание уделялось социальным проблемам, то теперь экономическая проблематика, в том числе, прежде всего, проблемы привлечения инвестиций на территорию региона, приобретают первостепенное значение. От их решения в определяющей мере зависит и решение социальных проблем.
Проблема формирования социально-экономической политики на региональном уровне усугубляется также и тем, что одним из элементов наследия советской хозяйственной системы, полученным нынешними политиками и государственными деятелями, является .значительный разрыв в уровне экономического и социального развития регионов. Построенная по принципу "единой фабрики" советская хозяйственная система была ориентирована на наиболее рациональное с точки зрения производственно-технологического процесса использование ресурсов в масштабах народного хозяйства в целом. Это вело к моноотраслевому, а, следовательно, к не комплексному развитию отдельных регионов. В условиях централизованного управления и распределения ресурсов между отраслями и регионами эта монокультурность в значительной мере снималась путем перераспределения через центр значительной части создаваемых в регионах продуктов.
В условиях, когда централизованное перераспределение ресурсов и продуктов сходит на нет и ведущей формой экономических связей становятся рыночные, значительная часть регионов оказывается лишенной свободы маневра в связи с отсутствием рыночного спроса на производимую ими продукцию, либо оказывается привязанной к спросу на какой-либо отдельный продукт. Хорошо, если этот продукт имеет высокую рыночную ценность на внутреннем или внешнем рынке или может быть непосредственно использован в регионе, но таких продуктов в условиях экономического спада не так уж много - сырье, энергоносители, продовольствие - вот, по-видимому, и все. Слабость собственной экономической базы, неразвитость системы региональных и местных бюджетов, моноотраслевой характер экономики заставляет регионы по-прежнему искать поддержки у федеральных органов власти. Но возможности последних также существенно сокращаются со снижением доли национального продукта, перераспределяемого через государственный бюджет и иные централизованные фонды. К тому же следует иметь в виду и то обстоятельство, что чем выше зависимость региона от федерального центра, тем меньше у него стимулов к формированию собственной социально-экономической политики и ниже уровень возможностей ее проведения.
Все это показывает крайнюю остроту проблемы разработки и реализации регионами собственной экономической и социальной политики, позволяющей максимально эффективно использовать собственные ресурсы для развития региона, достижения подлинной автономности в рамках федерального государства.
Очевидно, что основу региональной экономической политики составляет четкое определение целей, на которые она направлена, ресурсов, которые могут быть использованы для достижения этих целей и механизмов, посредством которых имеющиеся ресурсы могут быть наиболее эффективно использованы для достижения ставящихся целей. Б ряде работ, посвященных проблемам регионального развития указывается, что в наиболее общем виде можно выделить три основные цели региональной социально-экономической политики, представляющие собой модификацию соответствующих общенациональных целей на региональном уровне: социальную - обеспечение устойчивого поступательного социально-культурного развития населения, наиболее высокого качества жизни на территории региона; экономическую - обеспечение высоких темпов экономического роста на территории региона, максимально возможного уровня экономической эффективности хозяйственной деятельности; экологическую - обеспечение устойчивого экологического равновесия, высокого уровня экологической безопасности на территории региона. [17, с.240] В принципе такой подход к определению целей региональной социально-экономической политики может быть принят, однако, все же он, на наш взгляд, нуждается в существенных уточнениях.
Во-первых, необходимо отметить, что несмотря на то, что отмеченные цели характерны и для экономической политики на уровне государства в целом, это отнюдь не означает отсутствия противоречий в целях между регионом и страной в целом. Так, например, достижение максимальных темпов экономического роста в целом по стране может быть "куплено" ценой нарушения экологического баланса на территории отдельных регионов, общенациональная политика в области доходов может противоречить целям максимальной экономической эффективности в регионе.
Во-вторых, и это по-видимому главное, в связи с относительной автономностью регионов как территориальной социально-экономической целостности, отличающихся от иных аналогичных территориальных образований природными особенностями, отраслевой структурой, уровнем экономического развития и т.д., каждый из них формирует собственную иерархическую систему целей регионального развития.
Система управления недвижимостью региона - принципы организации и пути формирования
Очевидно, что решение сформулированных выше задач возможно лишь через создание на уровне региона целостностной системы управления недвижимостью, способной обеспечивать рациональное, комплексное использование недвижимого имущества, независимо от форм собственности на него и отраслевой структуры экономики региона. Эта система призвана включать в себя целый ряд элементов, позволяющих учесть все многообразие недвижимого имущества, установить наиболее эффективные варианты его использования, нацелить хозяйствующие субъекты на рациональную эксплуатацию недвижимости, наконец, обеспечить необходимый уровень поступлений финансовых средств в бюджеты различных уровней.
Проблема создания системы управления недвижимостью как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях власти, по существу, возникает лишь с переходом от государственной экономики к экономике, базирующейся на преобладании частной собственности на факторы производства и, соответственно, на господстве рыночных механизмов организации хозяйственной жизни в стране. До этого времени, пока государство обладало абсолютным контролем над всеми экономическими ресурсами, специфика недвижимого имущества и складывающихся по поводу его использования отношений не имела принципиального значения. Иначе обстоит дело с формированием в стране системы частнособственнических отношений. В результате приватизации государственного имущества подавляющая часть экономических ресурсов становится объектом частной собственности и, следовательно, используется в частных интересах. В этих условиях государство и его региональные органы утрачивают возможности распоряжения ресурсами и непосредственного контроля над характером их использования, в том числе, над распоряжением и использованием недвижимого имущества. Однако, недвижимое имущество по своей природе является таким ресурсом, характер распоряжения и использования которого частным собственником или иным обладателем прав на него не безразлично обществу.
От того, каким образом используется недвижимое имущество и земля как его основная составляющая, в значительной мере зависит ход воспроизводственного процесса и жизнь населения и не только настоящего, но и будущих поколений. Не случайно законодательство и правовая практика фактически всех современных государств предполагает наличие существенных ограничений при использовании земли и иного недвижимого имущества, независимо от форм собственности на них. Ограничения в распоряжении землями сельскохозяйственного назначения, зонирование городских территорий как средство регулирования развития недвижимости, присвоение органами государственной власти и органами муниципального самоуправления части рентного дохода, возникающего при владении недвижимым имуществом, - все эти элементы государственного регулирования отношений в сфере недвижимости уже давно стали неотъемлемой частью государственного регулирования социально-экономических процессов.
С формированием смешанной экономики с преобладанием частной собственности на факторы экономической и социальной деятельности проблема регулирования отношений в сфере недвижимого имущества возникает и в нашей стране. В интересах поступательного социально-экономического развития необходимо создание особой системы управления, позволяющей эффективно разрешать противоречия между интересами частных пользователей недвижимости, интересами общества в целом и его территориальными образованиями. В связи с этим, создание системы управляющих воздействий на пользователей недвижимости и субъекты прав на недвижимое имущество является одной из важнейших задач государственной власти и муниципального самоуправления.
Необходимость создания системы управления недвижимостью важна и с еще одной точки зрения. С переходом основной части недвижимого имущества в частную собственность без создания системы управления недвижимостью территории теряют и один из важных источников доходов соответствующих бюджетов. Кроме того, как уже отмечалось в первой главе, при отсутствии механизмов изъятия части рентного дохода, возникающего у пользователей недвижимости, по своей природе обладающей лучшими качествами по сравнению с иными объектами недвижимости для этих пользователей создаются более льготные условия хозяйствования, нежели у других пользователей.
Таким образом, создание системы управления недвижимостью становится необходимым условием рационального использования недвижимости как важнейшего экономического ресурса, средством обеспечения приоритета общественных интересов при определении характера использования недвижимости, инструментом, обеспечивающим равенство хозяйствующих субъектов при использовании недвижимого имущества и позволяющим обеспечить формирование доходной части бюджетов различного уровня. Являясь подсистемой в системе государственного управления в целом, система управления недвижимостью может выполнять свои функции и решать стоящие перед нею задачи при соблюдении ряда основополагающих принципов ее функционирования.
Место рентных платежей в системе управления недвижимостью региона.
Методологические и методические проблемы оценки недвижимого имущества в последнее время привлекают к себе все более пристальное внимание со стороны всех специалистов, связанных в своей деятельности со сферой недвижимости. При этом, если в начале 90-х гг. проблема рассматривалась, прежде всего, с точки зрения интересов частного бизнеса, то к середине десятилетия ситуация существенно изменяется - вопросы оценки недвижимости начинают все более активно связываться с проблемами государственного, в том числе регионального, управления недвижимым имуществом. Так, в принятой Правительством Санкт-Петербурга в конце 1994 г. "Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга", проблема создания системы оценки недвижимости ставится в качестве одной из важнейших задач, которые необходимы для реализации системного подхода к управлению недвижимым имуществом города. Реальным и серьезным шагом по пути создания такой системы стало принятие уже в 1996 г. распоряжения губернатора Санкт-Петербурга об утверждении методики оценки объектов недвижимого имущества, продаваемых или передаваемых на инвестиционных условиях городом частным фирмам и лицам. Наконец, в 1997 г. была разработана методика определения арендной платы для нежилых помещений, сдаваемых городом в аренду.
Методологической основой разрабатываемых методик было использование методов оценки, наиболее широко применяемых в "практике оценки недвижимости в США - метода сравнительного анализа продаж, затратного метода и доходного метода, а целью выявление рыночной стоимости объектов недвижимости. Применительно к тем задачам, на которые были ориентированы указанные методики, такой подход представляется вполне оправданным - при продаже имущества, сдаче его в аренду, .предоставлении на инвестиционных условиях с последующим переходом объекта в собственность инвестора город выступает в качестве одного из субъектов рынка недвижимости, а потому и оценка им своего имущества должна осуществляться, исходя из уровня цен и ставок арендной платы, складывающихся на рынке.
Заметим, однако, что во всех указанных случаях мы имеем дело с осуществлением тех мероприятий, которые отнесены нами выше к подсистеме индивидуального регулирования (управления), т.е. к тем случаям, когда город (регион) и частная фирма (лицо) выступают в качестве равноправных, автономных друг от друга субъектов, вступление или не вступление которых в сделку зависит от их собственной воли. Арендатор имеет возможность отказаться от заключения сделки и снять помещения у частных собственников, покупатель - найти продавца из числа частных собственников недвижимости и т.д.
С существенно иной ситуацией мы сталкиваемся, когда переходим ж подсистеме массового регулирования. В данном случае лишь одна из сторон - государство, его региональные органы - имеет возможность выбора. У другой стороны - возможности выбора налогоплательщика, собственника объекта, находящегося в той или иной зоне, серьезно ограничены. Безусловно, они существуют, однако, по сути дела, они сведены к тому, что налогоплательщик должен покинуть данный регион и перенести свою деятельность на территорию другого региона или страны, собственник недвижимости -продать ее. И то, и другое решение связано с наличием серьезных издержек. Фактически мы ставим налогоплательщика или собственника перед задачей сравнения альтернативных издержек, связанных с тяжестью налогообложения, с одной стороны, и издержками, возникающими при перенесении деятельности на иную территорию.
Возможность выбора существует и у региона, например, между извлечением дополнительного дохода от налогообложения недвижимости и утратой доходов, связанных со снижением деловой активности на территории региона: повышая уровень налогообложения, органы государственной власти региона могут сделать регион менее привлекательным, что, в конечном счете, ведет к снижению всех доходов на территории региона.
Важность проблемы налогообложения недвижимости для развития экономической активности на территории региона требует серьезного анализа современного состояния налогообложения недвижимости и земли в России и возможных направлений ее развития.
Налогообложение земли и недвижимого имущества в целом имеет существенные преимущества по сравнению с налогообложением доходов юридических и физических лиц, позволяющие эффективно использовать его в качестве источника средств для формирования бюджетов различных уровней. Речь, прежде всего, о том, что по самой своей природе земля является таким объектом обложения, который практически невозможно скрыть (при наличии соответствующей системы учета и регистрации, позволяющей идентифицировать земельные участки, иные объекты недвижимости и их владельцев), Кроме того, в отличие от налогов, базой которых являются доходы от хозяйственной деятельности, налоговые поступления от сбора земельного налога в гораздо меньшей степени зависят от экономической конъюнктуры.
Указанные обстоятельства делают земельный налог (или шире -налогообложение имущества) весьма удобным инструментом для реализации фискальной функции налоговой системы. В условиях нестабильности налоговых поступлений в бюджеты всех уровней в современной России это, безусловно, вызывает повышенный интерес к проблемам развития налогообложения земли со стороны органов государственной власти, прежде всего, их исполнительной ветви. Свидетельством этого служат и попытки экспериментального использования налога на недвижимость в ряде регионов России (с существенным повышением общего уровня налогообложения),1 и неоднократное обращение в современных проектах реформы российского налогового законодательства к идее перенесения центра тяжести налогообложения с обложения результатов деятельности на обложение имущества, т.е. фактически, прежде всего, на обложение земли.
Активность региональных органов государственной власти можно понять, так как в настоящее время доля поступлений от земельных платежей и в федеральный, и в местные бюджеты чрезвычайно мала. Например, в доходной части бюджета России в 1993 г. доля поступлений от земельного налога и арендной платы за землю составила менее 1%. Не лучше ситуация и на региональном уровне: в 1995 г. в Ленинградской области земельный налог и арендная плата за землю составили 1,9% от доходов областного и районных бюджетов.
Механизмы использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона.
Изложенные выше методологические принципы выявления рентной составляющей в доходах предприятий представляют, на наш взгляд, основу для практического применения рентных регуляторов при управлении социально-экономическими процессами в регионе.
На основе выявления рентной составляющей, ее доли во вновь созданной стоимости на предприятиях региона, в том числе и в первую очередь, на предприятиях базовых отраслей, обеспечивающих создание большей части валового регионального продукта, создаются возможности для: 1. Выявления рентного потенциала отдельных территорий в зависимости от вариантов их функционального использования и соответствующего распределения деловой и социальной активности по территории региона. Тем самым создаются необходимые условия для проведения зонирования территории региона с учетом возможностей максимизации валового регионального продукта и рационального использования территориальных ресурсов. 2. Увеличения доходов местных и регионального бюджета за счет изъятия рентного дохода, возникающего, на предприятиях различных отраслей экономики, с одновременным созданием равных условий деятельности для всех хозяйствующих субъектов, независимо от участка территории, на котором они ведут свою деятельность. На основе применения рентных регуляторов, таким образом, закладываются объективные основы для создания системы налогообложения земли. 3. Выявление "точек притяжения" различных отраслей по территории региона - отдельных территорий или крупных объектов, развитие которых поднимает общий рентный потенциал окружающих территорий. Таким образом, создается объективная основа для выделения зон "особой поддержки" на территории региона и создания условий для их приоритетного развития - установление индивидуального правового режима, применение бюджетного финансирования, установление налоговых льгот для частных инвесторов и пр.
В целях практического применения изложенного ранее подхода может быть предложен следующий алгоритм использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона: 1. Выделение в экономике региона "базовых" отраслей, создающих большую долю ВРП в настоящее время, а также способных стать базовыми отраслями в перспективе. 2. Определение уровня рентабельности предприятий отдельных отраслей, выявленных в соответствии с п. і и выявление средневзвешенной рентабельности по отраслям. 3. Определение необходимого и достаточного уровня доходности капитала, инвестированного в материально-вещественные факторы и труд, в зависимости от характера отрасли, и на этой основе - доли этого дохода во вновь созданной стоимости. 4. Выделение доли вновь созданной стоимости, источником которой является вклад земли в процесс создания продукта. 5. Выявление на территории региона зон, обеспечивающих максимизацию вновь созданной стоимости по различным отраслям экономики, в том числе, по "базовым" отраслям. 6. Определение факторов, обеспечивающих максимизацию вновь созданной стоимости, (в первую очередь по "базовым" отраслям). 7. Определение целесообразности и возможностей сохранения местоположения предприятий или перенесения предприятий отрасли на иные территории региона в зависимости от общих подходов к социально-экономическому зонированию территории региона с учетом социально-экологической составляющей. 8. Определение целесообразности изъятия рентного дохода или его части, создаваемого на предприятиях, где повышенная рентабельность определяется качествами земли. 9. Применение того или иного варианта изъятия рентного дохода (через земельный налог, арендную плату, цену земли).
Таким образом, на основе выявления рентной составляющей во вновь созданной стоимости в отраслях экономики региона органы управления недвижимостью получают необходимую научную основу для осуществления практической деятельности по регулированию отношений в сфере недвижимости.
Вместе с тем, сам по себе этот алгоритм представляет собой лишь инструментарий, используемый в процессе управления. Задача органов управления недвижимостью - эффективно использовать его для решения задач, обеспечивающих достижение главной цели регионального развития - повышение качества жизни населения.
Механизмы рентного регулирования должны быть включены в общий контекст управления социально-экономическими процессами на территории региона. В наиболее общем виде это включение, на наш взгляд, предполагает следующие этапы: 1. Выявление приоритетов социально-экономического развития на данном этапе развития региона с учетом факторов географического и геополитического характера, места региона в системе межрегионального разделения труда, перспектив развития народнохозяйственного комплекса страны в целом, необходимости рационального использования природных и иных ресурсов региона и пр. 2. Определение набора методов и инструментов, с помощью которых органы власти имеют возможность воздействовать на деятельность хозяйствующих субъектов, социально-экономических групп населения в избранных приоритетными для региона направлениях. 3. Определение роли каждого из инструментов в общей системе управляющего воздействия органов власти на социально-экономические процессы и, в частости, места рентных регуляторов в процессе управления. 4. Определение механизмов и технологий использования рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью (зонирование, налогообложение, арендные отношения и пр.). 5. Проведение практических мероприятий по использованию рентных регуляторов. 6. Определение на основе мониторинга социально-экономических процессов и происходящих в них под влиянием проведенных мероприятий изменений необходимости, направленности и содержания корректив, которые должны быть внесены в действующие механизмы.
Использование рентных регуляторов в процессе управления недвижимостью региона, прежде всего, осуществляется через их применение в двух основных формах -путем зонирования территорий и посредством налоговой (или арендной) политики. Зонирование территории региона предполагает выделение в границах территории региона зон, предполагающих тот или иной набор вариантов использования земли. Использование рентных регуляторов в этом случае означает не только учет величины потенциальных рентных поступлений при выборе того или иного варианта использования данной территории, но и применение критерия рентного эффекта как фактора, учитываемого при принятии решений о распределении территории региона по различным вариантам ее использования. По сути дела, речь идет о том, что выявление величины рентной составляющей и факторов, определяющих эту величину, позволяет применить к территории региона в целом такой широко известный в оценке недвижимости принцип как принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Вместе с тем, в данном случае содержание указанного принципа не может быть сведено к тем классическим для оценки недвижимости факторам, которые учитываются при раскрытии существа этого принципа - физическая возможность, юридическая правомочность, финансовая оправданность и максимизация экономического эффекта. Поскольку речь идет о наиболее эффективном использовании территории региона в целях достижения высшей цели социально-экономического развития региона - повышения качества жизни, то в само содержание данного принципа должна быть включена и социально-экологическая составляющая, о которой уже шла речь выше.
Похожие диссертации на Рентные регуляторы в системе управления регионом
