Введение к работе
Актуальность темы исследования. К объектам муниципальной собственности относятся: здания (сооружения), расположенные на конкретном земельном участке с поземными коммуникациями и сооружениями, относящимися к данному участку; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры района или населенного пункта; другие строительные и технологические объекты, которые составляют неразделимое (с точки зрения физической целостности и сохранения потребительских качеств) имущество. Все вышеперечисленные объекты, несмотря на различную природу, имеют общие свойства: материальную (вещную) природу, стационарность (неподвижность), долговечность и сложность, что делает возможным отнести их к объектам недвижимости.
Имущественный комплекс, переданный в собственность муниципальным образованиям служит основой для выполнения главной цели деятельности администрации: повышения уровня жизни населения. Для этой цели осуществляются работы по сохранению и улучшению потребительских свойств объектов имущественного комплекса. Следует отметить, что основные проблемы муниципальных образований, напрямую связанные с качеством жизни населения, относятся к содержанию и эксплуатации жилой недвижимости. При этом необходимо отметить, что из 3 млрд. кв. м жилищного фонда России более половины нуждается в ремонте. Некоторые дома не ремонтировались по 40-50 лет. По данным 2008 года объем ветхого жилья по стране составляет 93 млн. кв. м, из них аварийного - более 11 млн. кв. м.
Основной особенностью объектов недвижимости является их высокая стоимость, большая продолжительность жизненного цикла и способность на всем протяжении своего существования приносить владельцу некоторый доход. Интересы владельца заключаются в том, чтобы обеспечить получение максимально возможного дохода в течение максимально возможного времени. Это требует от владельца осуществление на протяжении жизненного цикла объекта недвижимости неких затрат, направленных на восстановление или приобретение новых функциональных свойств. Таким образом, владелец для реализации своих глобальных целей должен осуществлять инвестиции в объект недвижимости на протяжении его жизненного цикла, объем которых может быть достаточно значительным и составлять примерно 15 - 20 % от первоначальной стоимости. Объем вложений и время их осуществления сильно зависят от выбранного варианта содержания объектов недвижимости.
К существенным особенностям работ, направленных на содержание объектов недвижимости, следует отнести, то, что в процессе их производства не происходит создания новых основных фондов, а происходит восстановление утраченных свойств уже существующих основных фондов. Другая особенность этих работ заключается в том, что по ним, как правило, не выполняется технико-экономическое обоснование. Связано это с тем, что работы
по содержанию и восстановлению потребительских свойств объекта недвижимости определяются не степенью необходимости выполнения некоторого комплекса, а исходя из собственных финансовых возможностей собственника конкретного объекта. Поэтому, используя тот факт, что продолжительность жизненного цикла объекта недвижимости составляет десятки лет, планирование работ по содержанию этого объекта может осуществляться с большим временным лагом при сохранении основных функциональных свойств этого объекта в течение длительного времени. То есть возникает эффект отложенных затрат, когда средства в объект недвижимости не вкладываются в течение длительного времени, а затем, когда возникает реальная угроза потери объекта, происходит реализация необходимых срочных мер в экстренном порядке, что соответствует выделению финансовых средств в значительно больших объемах, чем это было необходимо ранее.
С другой стороны, процесс формирования производственной программы предприятий, занимающихся работами по содержанию объектов недвижимости, происходит во многом случайным образом. Это объясняется отсутствием методики оценки приращения уровня потребительских свойств объекта в результате выполнения на нем некоторого комплекса работ, предусмотренного вариантом содержания этого объекта.
Таким образом, актуальность темы диссертационной работы определяется необходимостью разработки новых подходов к созданию на основе введенного понятия показателя оценочного уровня потребительских свойств объекта моделей оптимального выбора стратегии содержания и эксплуатации объектов муниципальной собственности в рамках выделенного бюджета и формирования производственной программы для специализированных ремонтно-строительных предприятий.
Основные исследования, получившие отражение в диссертации, выполнялись по планам научно-исследовательских работ:
федеральная комплексная программа «Исследование и разработки по приоритетным направлениям науки и техники гражданского назначения»;
госбюджетная научно - исследовательская работа «Разработка и совершенствование моделей и механизмов внутрифирменного управления».
Степень разработанности темы исследования. Вопросам разработки моделей управления содержанием комплекса объектов недвижимости посвящены работы Российских и зарубежных ученых: В.Н. Буркова, П.Г. Грабового, A.M. Котенко, А.К. Шрейбер С.Г. Шеина, Л.Б. Зеленцов, Б.В. Пры-кина.
Вопросам теории управления проектами недвижимости исследовались в трудах следующих ученых - В.И. Воропаев, И.И. Мазур, В.Д. Шапиро; моделям и механизмам управления проектами - С.А. Баркалов В.Н. Бурков, В.А. Ириков, Д.А. Новиков, М.Л. Разу, Д.А. Голенко-Гинзбург, Г.А. Секле-това, А.Д. Цверкун, В.В. Циганов.
Современное состояние в области моделей управления и содержанием комплекса объектов муниципальной собственности включает несколько направлений исследования в зависимости от использования аппарата моделирования:
-разработка оптимизационных моделей управления объектов муниципальной собственности;
-разработка теоретико-игровых моделей учитывающих активность хозяйствующих субъектов;
-разработка методов решения оптимизационных задач;
-разработка и проведение деловых игр моделирующих процесс взаимодействия хозяйствующих субъектов.
Необходимость разработки оптимизационных моделей и методов решения соответствующих задач оптимизации послужила основанием для проведения диссертационного исследования, определила его цели и задачи.
Объект исследования. Объектом исследования в диссертационной работе является комплекс недвижимости муниципального образования.
Предмет исследования. Предметом исследования является процесс управления эксплуатацией и содержанием комплекса недвижимости, находящегося в собственности муниципального образования.
Цель и задачи диссертационного исследования - является разработка моделей выбора вариантов содержания объектов недвижимости.
Для достижения указанной цели автором были поставлены следующие задачи:
-
Учитывая, что работы по содержанию и эксплуатации объектов недвижимости относятся к строительным работам, и выполняются специализированными ремонтно-строительными предприятиями, необходимо проанализировать существующие модели управления строительным производством и определить особенности ремонтно-строительного производства.
-
Разработать модель повышения показателя оценочного уровня потребительских свойств объекта недвижимости при различных свойствах функции затрат.
-
Построить модель оптимизации планов по содержанию комплекса объектов недвижимости при произвольной глубине планирования.
-
Разработать модель управления взаимодействием системы «заказчик - исполнитель» при выполнении проектов по содержанию комплекса объектов недвижимости.
-
Предложить алгоритм построения функции стоимость проекта в зависимости от степени его освоения.
-
Построить модель построения комплексной оценки проекта, когда часть критериев носит качественный характер.
Методологическая база исследования. В работе использованы методы моделирования организационных систем управления, системного анализа, математического программирования, экспертного оценивания, теории игр.
Эмпирическая база исследования. В работе использовались аналитические материалы Российской ассоциации Управления проектами «СОВ-НЕТ», специализированные отчеты ЗАО «Воронеж-Дом» и ООО «Комла-нияСтройгрупп», а так же информационные, аналитические, статистические материалы, опубликованные в научной литературе, периодической печати и представленные в сети Internet.
Научная новизна заключается в разработке комплекса моделей, направленных по совершенствования процесса управления содержанием объектов муниципальной собственности. В этих моделях происходит оценка потребительских свойств, приобретаемых объектом недвижимости в результате ремонта и увязка такой оценки с вариантами производства работ в зависимости от принятой стратегии содержания.
В работе доказано, что такие стратегии могут быть сведены к десяти различным комбинациям имеющихся комплексов мероприятий, от "нулевой стратегии" до стратегии с полным использованием всей номенклатуры работ.
В работе была решена задача моделирования взаимодействия между заказчиком и исполнителем ремонтно-строительных работ, условия деятельности которых часто приводят к различию в целевых функций.
Научной новизной характеризуются и основные положения, выносимые на защиту:
-
Разработана модель повышения показателя оценочного уровня потребительских свойств объекта недвижимости при различных свойствах функции затрат, что позволяет выбрать для каждого из объектов оптимальный вариант его содержания.
-
Построена модель оптимизации планов по содержанию комплекса объектов недвижимости при произвольной глубине планирования. Это позволяет создать оптимальную программу реализации стратегии содержания комплекса объектов недвижимости с позиции интересов владельца и исполнителя работ.
-
Получена модель управления взаимодействием системы «заказчик-исполнитель» при выполнении проектов по содержанию комплекса объектов недвижимости, отличающаяся учетом технологической связи между работами внутри каждого проекта, что позволяет согласовать интересы заказчика и исполнителя в процессе реализации последовательности проектов по содержанию объектов недвижимости.
-
Предложен алгоритм построения функции стоимость проекта в зависимости от степени его освоения, отличающийся произвольным характером зависимости между работами, что дает возможность решения задачи исполнителя в модели управления взаимодействием системы «заказчик - исполнитель».
-
Построена модель комплексной оценки проекта с использованием критериев, носящих качественный характер и отличающаяся тем, что по данным критериям производится последовательное построение вектора приоритетов и итогового вектора группового ранжирования, в котором наилучшим образом представлены индивидуальные предпочтения заказчика.
Теоретическая и практическая значимость исследования. На основании выполненных автором исследований созданы модели, позволяющие осуществлять выбор вариантов содержания комплекса объектов недвижимости, формирования производственной программы специализированного предприятия, реализующего функции по содержанию объектов недвижимости и моделирования взаимоотношений заказчика (владельца комплекса объектов недвижимости) и исполнителя работ по его содержанию.
Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным сокращением продолжительности трудозатрат и средств.
Материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании таких учебных дисциплин как «Организационно-технологическое проектирование» и «Управление проектами».
Обоснованность и достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, обоснованы математическими доказательствами, подтверждены расчетами на примерах и результатами внедрения. Для решения поставленных задач использовались математические методы обработки статистических данных.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты исследований и научных разработок докладывались и обсуждались на следующих конференциях: 6-й международная научно-практическая конференция «Высокие технологии в экологии» (Воронеж - 2004, 2005 гг.); 1-я международная научно-практической конференции «Оценка риска и безопасность строительных конструкций (Воронеж - 2006 г.); 4-я международная конференция «Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка» (Прага - 2007 г.); на международных конференциях «Современные сложные системы управления» (Воронеж - 2005 г., Старый Оскол - 2008 г.): 60 - 66 научно-технические конференции по проблемам архитектуры и строительных наук (Воронеж, ВГАСУ, 2004-2008 гг.).
Созданные модели управления содержанием объектов недвижимости, используются в практике выбора вариантов осуществления комплексов работ по восстановлению потребительских свойств объектов недвижимости в корпорации ЗАО «Воронеж - дом» (г. Воронеж) и ООО «Компания Строй-Групп» (г. Москва)
Модели, алгоритмы и механизмы включены в состав учебного курса «Управление проектами», читаемого в Воронежском государственном архитектурно - строительном университете, «Организационно-технологическое проектирование» и «Управление инвестиционными проектами», читаемого в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Она содержит 187 страниц основного текста, 28 рисунков, 49 таблиц. Список литературы включает 135 наименований.
