Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Социально-экономические проблемы реорганизации жилищной сферы в условиях формирования экономических отношений рыночного типа
1.1. Жилищная сфера крупного города как сложная социально-экономическая система и объект административного управления 9
1.2. Роль и задачи реорганизации в системе управления социально-экономическими системами 21
1.3. Проблемы развития и управления реорганизацией жилищной сферы в России и Санкт-Петербурге
Глава II. Формирование основных направлений реорганизации жилищной сферы крупного города
2.1. Исследование федеральной и муниципальной жилищной политики 49
2.2. Управление формированием конкурентной среды в жилищной сфере
2.3. Повышение инвестиционной активности в жилищной сфере 87
Глава III. Механизм управления реорганизацией основных элементов жилищной сферы крупного города
3.1. Экономическое обоснование и механизм реорганизации системы оплаты жилья и коммунальных услуг 97
3.2. Организация механизма снижения затрат и экономии ресурсов в жилищной сфере 1 11
Заключение 119
Литература
- Роль и задачи реорганизации в системе управления социально-экономическими системами
- Проблемы развития и управления реорганизацией жилищной сферы в России и Санкт-Петербурге
- Управление формированием конкурентной среды в жилищной сфере
- Организация механизма снижения затрат и экономии ресурсов в жилищной сфере
Введение к работе
Переходный период в России представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы на экономические отношения нового типа. Жилищная сфера является важнейшей составной частью экономики. При этом обеспечение населения жильем является социальной задачей, связанной с созданием необходимых условий для жизнедеятельности каждого человека. В связи с этим процессы, протекающие в жилищной сфере, имеют ключевое значение для общего успеха проводимых экономических реформ и оказывают непосредственное влияние на формирование макроэкономических пропорций и развитие экономики.
В Российской Федерации на долю жилищной сферы приходится около 20% воспроизводимого национального богатства. В строительстве жилья, его ремонте и техническом обслуживании занято 13% от общей численности работающих. Недооценка жилищной сферы в осуществлении общих структурных изменений в экономике приводит к тому, что значительная часть воспроизводимого богатства России оказывается практически выключенной из экономических реформ, а жилищная проблема продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем. В России более 8 миллионов семей, что составляет около 20%, состоят на учете для получения жилья по действующим нормативам. При этом величина этих нормативов ниже аналогичных показателей уровня обеспеченности жильем, чем практически во всех странах не только Западной, но и Восточной Европы. О низкой обеспеченности населения жильем говорит и то, что в России на семью в среднем приходится 35 м2 жилой площади. В США этот показатель выше более чем в четыре раза.
Особую актуальность имеет жилищная проблема в крупных городах. Именно в них наиболее ярко проявляются как позитивные, так и негативные аспекты урбанизации. С одной стороны крупные города, обладая высокой концентрации населения и застройки, имеют огромный социально-экономический потенциал, а с другой, для них характерны многочисленные проблемы. К их числу относятся: ухудшение экологической ситуации, рост преступности, перенаселение, дороговизна жизни, рост заболеваемости и ухудшение здоровья населения, социальная напряженность и др. В настоящее время во многих крупных городах страны наблюдается спад производства, рост безработицы, сокращение продолжительности жизни, дефицит бюджета и экономические трудности. Многие категории населения получают заработную плату или пенсии не своевременно и не в силах оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эти процессы протекают на фоне устойчивого сокращения бюджетного финансирования жилищной сферы, что ведет к негативным последствиям - обветшанию жилищного фонда, низкому качеству его технического обслуживания, увеличению потерь энергоресурсов и перерастанию проблемной ситуации в жилищной сфере в кризисную.
Жилищная сфера крупного города представляет собой сложную социально-экономическую систему, включающую в себя часть сферы производства и часть сферы услуг, связанные с проектированием, строительством, капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, его техническим обслуживанием, а также другими услугами, предоставляемыми населению в целях обеспечения необходимых условий проживания в жилищном фонде любых форм собственности.
Для успешного реформирования жилищной сферы крупного города в условиях экономики переходного периода необходима обоснованная жилищная политика, охватывающая все стадии процессов, протекающих в жилищной сфере, и позволяющая осуществлять эффективную реорганизацию этих процессов. Под реорганизацией понимается полная или частичная ликвидация установленных связей между элементами существующей системы (с возможностью количественного изменения элементов системы) с последующим установлением и обеспечением целесообразных связей между ними с целью получения желаемых количественных и качественных параметров на выходе системы.
Проблемы и основы управления рассматриваются в трудах зарубежных авторов таких, как Ф.У.Тейлор, Г.Форд, Макс Вебер, А. Файоль, Мэри Пакер Фоллет и др. Проблемы управления социально-экономическими системами рассматриваются в трудах таких ученых как Бестужев-Лада И., Львов Ю.А., Когут А.Е., Коломейченко О.В. и др. Проблемы организации систем рассматриваются в трудах отечественных ученых таких, как Базилевич Л.А., Вяткин В.Н., Гастев А.К., Гвишиани Д.В., Смолкин A.M., Немчин A.M. и др. Проблемы реорганизации жилищной сферы исследуются в трудах таких экономистов, как Бриль А.Р., Блех Е.М., Деева А.И., Зубарев А.А., Прокопишен А.П., Смирнов Е.Б., Чекалин B.C., Черныщев А.Н. и др.
Однако, в настоящее время отсутствует системный подход к формированию жилищной политики, чаще всего рассматриваются только отдельные ее элементы, что значительно снижает эффективность мер реорганизации. Рассмотрение отдельных проблем жилищной сферы крупного города без учета тесной связи между всеми элементами рассматриваемого процесса не позволяет разработать рекомендации, обеспечивающие максимальную эффективность управления ее реорганизацией.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности выбранной темы диссертационного исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.
Цель и задачи исследования. Цель работы заключается в разработке методических основ и рекомендаций по формированию механизмов управления реорганизацией жилищной сферы крупного города, основанных на рассмотрении жилищной сферы как сложной социально-экономической системы и позволяющих адаптировать жилищную сферу к условиям перехода России к рынку и обеспечить ее устойчивое развитие.
6
Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:
исследование особенностей жилищной сферы как сложной социально-экономической системы и объекта административного управления;
исследование роли и задач реорганизации в системе управления социально-экономическими системами;
# - уточнение сущности и задач реорганизации систем;
- исследование проблем управления реорганизацией жилищной сферы в России и Санкт-Петербурге;
анализ федеральной и муниципальной жилищной политики в части управления реорганизацией жилищной сферы;
разработка методических основ управления формированием конкурентной среды в жилищной сфере ;
разработка основных направлений повышения инвестиционной активности в жилищной сфере;
разработка механизма управления реорганизацией системы оплаты жилья и коммунальных услуг, как важнейшего элемента жилищной сферы.
Объектом исследования является процесс управления реорганизацией жилищной сферы в условиях формирования экономических отношений рыночного типа и проводимой жилищной реформы.
Предметом исследования являются условия и система организационно-экономических отношений в жилищной сфере.
Методы исследования. Теоретическая база при исследовании основывалась на анализе современных теоретических положений, изложенных в трудах ведущих зарубежных и отечественных ученых-экономистов. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам жилищной политики. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение
7
4 явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части при менялись методы системного, логического и сравнительного анализа.
Научная новизна. Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
- предложен методический подход к определению понятия "жилищная сфера", уточнена сущность понятия "реорганизация производственной систе мы";
выявлены особенности и уточнены условия управления реорганизацией жилищной сферы, как сложной производственной системы;
обобщен опыт развития и управления реорганизацией жилищной сферы в России и Санкт-Петербурге;
обобщен зарубежный опыт действующих механизмов конкурсного отбора претендентов и сформулированы принципы организации конкурсов при размещении заказов на строительство, ремонт и обслуживание объектов жилищного фонда;
предложен методический подход к организации взаимодействия с инвесторами в жилищной сфере, обеспечивающий благоприятный инвестиционный климат;
разработан методический подход к управлению реорганизацией системы оплаты жилья и коммунальных услуг;
предложена концепция и методы управления затратами в жилищной сфере, основанные на минимизации совокупных затрат на протяжении всего жиз ненного цикла каждого объекта жилищного фонда.
Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем и жилищными услугами, являющейся
8
одной из наиболее актуальных и важных в выводе страны из кризисного со стояния и ее дальнейшего развития.
Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями регионов и городов.
Результаты исследования были использованы: А - при разработке концепции городской программы капитального ремонта,
модернизации и реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга до 2010 года;
- в практической деятельности территориального управления Фрунзенского района Санкт-Петербурга при формировании механизмов взаимодействия с инвесторами в жилищной сфере.
По теме диссертации опубликовано 2 работы общим объемом 0,9 п.л.
Роль и задачи реорганизации в системе управления социально-экономическими системами
Система управления включает в себя структуру органов управления, технологию управления, систему информации и технические средства ее сбора и обработки, систему контроля и регулирования [49]. Структура органов управления должна отражать основные функции управленческой деятельности. щ Под функциями управления понимают виды управленческой деятельности, представляющие собой совокупность действий и решений, объективно необходимых для целенаправленного воздействия на объект управления [1]. Функция -это содержательное описание деятельности субъекта управления, а реализация этой деятельности называется функционированием. Функции управления, их перечень и содержание являются следствием анализа процесса управления, т.е. действий, необходимых для целенаправленных воздействий на объект управления.
Планирование подразумевает определение целей на определенную перспективу, анализ способов их достижения и ресурсного обеспечения [52]. Планирование определяется теми задачами, которые ставятся на перспективу. В соответствии с этим планирование может быть долгосрочным, среднесрочным w и краткосрочным. Внедрение в США в середине 50-х долгосрочного планирования было первой попыткой приспособления государства и корпораций к изменению соотношения внешней среды, учёту влияния субъективных факторов на общественные процессы [77]. Однако, будущее при таком планировании было статичным, так как предполагало существование только одной возможной перспективной ситуации. Динамичное изменение состояния внешней среды послужило объективной причиной перехода к стратегическому планированию, позволяющему рассматривать широкий спектр возможных будущих состояний внешней среды и соответственно вариантов адаптации к ним.
Стратегическое планирование отличается от перспективного или долгосрочного тем, что по своей сути представляет активный поиск и анализ альтернативных вариантов развития объекта управления. Выбор наилучшего из них, построения на этой основсстратегии развития объекта с формированием специального механизма её реализации. Стратегическая программа разрабатывается не путем обобщения проектов долгосрочных планов, а на принципиально иной основе - долгосрочных прогнозах возможных будущих ситуаций, в которых может оказаться субъект управления.
Стратегическое планирование как система охватывает традиционные виды планирования - перспективное, среднесрочное и краткосрочное. Однако, основная смысловая и функциональная нагрузка в стратегическом направлении возлагается на долгосрочные планы. Поэтому стратегическое планирование можно определить как процесс моделирования будущего, для которого должны быть определены цели и сформулирована концепция долгосрочного развития.
Анализируя опыт стратегического планирования в зарубежных странах, можно выделить следующие основные требования, предъявляемые к процессу планирования: 1. Необходимо учитывать не только действия контролируемых факторов, но и внешние условия, неподконтрольные субъекту управления; 2. При анализе внешних условий необходимо учитывать их возможные воздействия и последствия; 3. При стратегическом планировании необходимо использовать системный подход в целях обеспечения возможности рассмотрения множества прямых и обратных связей в единой системе; 4. Необходимо уделять равнозначное внимание долгосрочным и краткосрочным аспектам с тем, чтобы одни не доминировали над другими. Таким образом, стратегия развития социально-экономических процессов должна включать в себя следующие компоненты: -долгосрочную концепцию формирования важнейших результатов на 10-15 лет; -среднесрочный прогноз развития на срок от 3 до 5 лет; -краткосрочные планы действий на год, включающие в себя меры регулирования социально-экономических процессов; -систему оперативного мониторинга, нацеленного на раннее обнаружение возникающих диспропорций и проблем. Следует отметить, что в ряде исследований [31,101,103] рекомендуется осуществлять разработку стратегий социально-экономического развития в рамках формирования долгосрочной (до 20 лет) концепции развития. Однако, период 20 лет, учитывая кризисное состояние большинства крупных городов России, слишком длительный.
При разработке долгосрочных и среднесрочных планов целесообразнее использование программно-целевого метода с основной формой его реализации -разработкой целевых комплексных программ (ЦКП).
В настоящее время программно-целевой метод не является чем-то новым в управлении и планировании. Предлагая его использование в современных условиях развития рыночных отношений, необходимо проанализировать как положительные моменты применения данного метода в нашей стране и в западных странах, так и его недостатки и отрицательные последствия. Наличие последних вызвало, как известно, скептическое отношение к возможностям программно-целевого метода. В нашей стране использование программного метода на народнохозяйственном уровне впервые было осуществлено в ходе разработки плана электрификации (ГОЭЛРО), а затем при составлении первых пятилетних планов, которые имели программные разрезы и предусматривали реализацию комплексных программ развития регионов на основе освоения природных ресурсов.
В западных странах программно-целевой метод впервые был применен для решения межотраслевых проблем. Начало его использования в государственном управлении относят к 1960-м гг. Первоначально такого рода работы были определены как «программирование экономики», «экономическое программирование», а впоследствии - «программно-целевой подход или метод» [69].
Проблемы развития и управления реорганизацией жилищной сферы в России и Санкт-Петербурге
Весь городской фонд в царской России перед революцией составлял 150 млн.кв. метров. При этом 60% жилищного фонда не имело электричества, 75% -водопровода, 85% - канализации, жилой фонд с центральным отоплением составлял около 1% [82]. Характерным для дореволюционной России являлось то, что основную часть жилого фонда крупных городов составляли доходные дома, т.е. жилые дома с квартирами, сдаваемыми внаём. Массовый характер с высокими темпами роста строительства доходных домов имел место с середины XIX века. Это связано с повышением спроса на жильё в крупных городах из-за развития в России промышленности, транспорта и торговли с 1830 года. Сразу после революции в декабре 1917 года Ленин пишет «Тезисы закона о конфискации домов со сдаваемыми в них квартирами» [40,с.108].
В соответствии с этим документом все доходные дома конфискуются у их владельцев и в квартиры так называемой буржуазии вселяются безработные и красноармейцы. Так, например, в Москве реализуется процесс «великого переселения пролетариата», в результате которого около миллиона рабочих и безработных поселились в благоустроенных домах. В это же время была отменена квартирная плата. С 1921 года была введена модель социализма, предполагающая товарно-денежные отношения. В это же время была предпринята попытка восстановить платность проживания в жилищном фонде. Был издан ряд декретов, носящих карающий характер за невнесение квартплаты, но успеха добиться не удалось. Тогда было принято решение о введении символической квартплаты с перспективой ежегодного роста хотя бы до фактических затрат. Однако, как известно, этого не удаётся достичь и по сей день.
К началу 1941 года жилищный фонд городов и рабочих поселков составил 421 млн.кв. метров общей площади и по сравнению с 1913 годом увеличился более чем в 2,3 раза. Однако какого-либо значительного улучшения жилищных условий населения страны не произошло. Дело в том, что за этот же период времени численность городского населения увеличилась с 28,5 до 63,1 млн. человек, или в 2,2 раза [82].
За годы Великой Отечественной войны немецко-фашистские захватчики разрушили и сожгли на территории СССР 1710 городов и поселков, свыше 70 тыс. сел и деревень, более 6 млн. зданий. В конце пятой пятилетки (1953 год) средняя обеспеченность жилой площадью городского жителя составила 5,4 кв. метра жилой площади и 7,7 кв. метра общей. Увеличение темпов жилищного строительства стало происходить с 1950 года в результате перевооружения материально-технической базы строительства, основанной на индустриализации и промышленности сборного железобетона. Существенную роль при этом сыграла перестройка проектного дела, положившая начало сооружению жилых зданий по типовым проектам. К 1959 году средняя обеспеченность жилой площадью на одного городского жителя возросла до 5,8 кв. метров жилой площади [71]. С этого времени увеличивался удельный вес сборного домостроения в общем объеме жилищного строительства. Так, в 1958 году он составил 0,7%, в 1960 - 3,3%, в 1962 - 15,1%, а в 1966 - 31,1%.
Несмотря на массовое жилищное строительство и крупные объемы ре-монтно-реконструктивных работ в послевоенный период, жилищная проблема в большинстве городов страны, особенно крупных, не была решена и даже обострилась. Речь, прежде всего, идет об острой нехватке жилья, соответствующего предъявляемым техническим и потребительским требованиям для значительной части населения. Так, если средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет около 18 кв.м общей (полезной) площади жилья на одного жителя, и приближается к нормативной величине (22-24 кв.м), то фактическая обеспеченность горожан жильем крайне неравномерна и многие семьи имеют менее 9 кв.м и даже менее 5 кв.м на одного человека и живут в коммунальных квартирах. Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан.
Важной проблемой является несоответствие существующего жилищного фонда города функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень благоустройства, низкая теплостойкость, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений. Наконец, невыполнение требований по содержанию и своевременному ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта». Применяемый сугубо административный механизм управления жилищной сферой, использование преимущественно централизованных (бюджетных) источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жи-лищно-эксплуатационных, коммунальных, строительных и ремонтно-строительных предприятий и организаций в результате своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, от нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, т.к. жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации и обладало лишь одним правом - жаловаться. По количеству жалоб даже оценивали работу жилищно-коммунального хозяйства, его отдельных служб и организаций. Изменить суть этой системы при советской власти было невозможно, т.к. она адекватно соответствовала действующему административно-хозяйственному механизму.
Проведение административной жилищной политики в течение длительного времени (более 50 лет) и трудности переходного периода привели к обострению жилищной проблемы в большинстве городов страны. Причинами создавшегося положения служит крайняя ограниченность привлекаемых финансовых ресурсов и сохранившийся до сих пор административный механизм хозяйствования, основными чертами которого являются: ведомственность, монополизм, приказные методы регулирования, недоучет экономических интересов жилищно-коммунальных предприятий (организаций) и их подразделений, отсутствие стимулов к повышению качества работы и снижению затрат, устаревшая система оплаты и тарифов, наличие огромного количества льгот и привилегий в жилищной сфере.
Управление формированием конкурентной среды в жилищной сфере
Конкурентная среда является одним из основных атрибутов рыночной экономики. Эта среда создается путем организации и проведения конкурсов при размещении подрядов на строительство, реконструкцию и оказание услуг в жилищной сфере. В рыночной экономике движущей силой выступает конкуренция фирм за возможность поставить товары и услуги потребителям.
Сфера строительства, ремонта, реконструкции и технического обслуживания объектов жилищного фонда в этом смысле не исключение. Её компании в условиях рынка должны бороться за поставку своей продукции и услуг. Для заказчика, независимо от того, принадлежит ли он к государственному или частному сектору, конкуренция между поставщиками товаров и услуг означает возможность добиться для себя лучшего качества по более низкой цене. Таким образом, заказчики заинтересованы в усилении конкуренции, что в более широком смысле укрепляет национальную экономику.
В процессе формирования в России экономических отношений рыночного типа разрушена система жесткого закрепления производителей и потребителей, поэтому размещение государственных и муниципальных заказов необходимо осуществлять только на конкурсной основе, что позволит: -создать условия, исключающие возможность возникновения коррупции при размещении государственных и муниципальных заказов; -повысить эффективность использования средств государственного и муниципальных бюджетов; -сократить сроки выполнения работ и услуг; -повысить качество выполняемых работ и услуг.
Становление и развитие конкурентной среды предусматривается в законодательных актах, регламентирующих процесс проведения в России жилищной реформы, охватывающих всю жилищную сферу, включающую в себя новое строительство и реконструкцию объектов жилищного хозяйства, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. В Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", принятом в 1992 году, в качестве одной из целей федеральной политики ставится развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства [24]. В частности, в статье 24 этого Закона говорится:
При финансировании проектирования строительства, реконструкции жилищного фонда органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления заказы (государственные заказы) на осуществление указанных работ размещаются, как правило, на конкурсной основе, с привлечением проектных, строительных предприятий, учреждений и организаций (включая иностранные) любых форм собственности, независимо от места их регистрации.
Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и орга низациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий и организаций любых форм собственности.
13 апреля 1993 года Государственным Комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры" и строительства утверждено "Положение о подрядных торгах в Российской Федерации" № 660-р/18-7, где предусматривается обязательное проведение подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд. Положение определяет общий порядок и условия подготовки, организации, проведения, регулирования последствий подрядных торгов на выполнение всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов на территории Российской Федерации [56].
29 марта 1996 года вышел Указ Президента Российской Федерации № 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" [91], где было рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления: - завершить в 1996 году разделение функций заказчика и подрядчика при эксплуатации и ремонте государственного и муниципального жилищных фон 74дов и переход на договорные отношения между организациями, выполняющими эти функции;
- осуществить поэтапный переход на конкурсный принцип отбора организаций-подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов.
8 апреля 1997 года вышел Указ Президента РФ №305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" [87] и прилагаемое к нему "Положение об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд" [54]. Этот Указ нацелен на регламентацию отношений, возникающих в связи с конкурсным размещением заказов на закупку продукции для государственных нужд за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, не урегулированных ГК РФ, а также другими законами. В этом документе рекомендуется использование предусмотренного механизма размещения заказов для муниципальных нужд .В связи с выходом этого документа вносятся поправки в вышеупомянутое Положение о подрядных торгах в РФ, утвержденное 13 апреля 1993 года №660-р/18-7. В соответствии с этим документом в состав конкурсной комиссии, создаваемой заказчиком, должны входить кроме представителей заказчика и представители подрядчиков. Это обстоятельство не способствует объективности выбора победителя конкурса и противоречит международному опыту организации и проведения тендеров.
Организация механизма снижения затрат и экономии ресурсов в жилищной сфере
Создание условий для успешного проведения жилищной реформы и перехода к полной компенсации затрат на обслуживание жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг требует целенаправленной работы по реализации приведенных на рисунке 3.1 мероприятий. Эта работа должна базироваться на долгосрочной всесторонне продуманной программе снижения затрат по обслуживанию жилищного фонда и предоставлению коммунальных услуг. Реализация комплекса мероприятий, входящих в состав этой программы, позволит создать объективные стимулы ресурсосбережения, снизить затраты и обеспечить наиболее безболезненный переход к экономически обоснованных ставкам и тарифам.
Кратко остановимся на рассмотрении отдельных мероприятий по снижению затрат и экономии ресурсов в сфере жилищного хозяйства. Затраты на техническое обслуживание, ремонт и энергообеспечение жилого здания во многом зависят от его типа и проектного решения. В связи с этим при проектировании нового жилищного строительства или разработке проекта реконструкции жилого здания особое значение приобретает обеспечение экономии будущего труда. При анализе проектов строительства и реконструкции жилья следует рассматривать не только затраты на производство строительно-монтажных работ, но и эксплуатационные затраты в течение всего периода службы каждого объекта. Для этого необходимо первоначальные единовременные затраты на строительство привести к годовому значению с учетом срока службы объекта и просуммировать с годовыми эксплуатационными затратами. Таким образом, получают общие годовые издержки.
Показатели затрат по сравниваемым вариантам рассчитывались в едином уровне цен с применением единой сметно-нормативной базы. Выбор лучшего варианта проектного решения осуществляется путем определения сравнительной эффективности рассматриваемых вариантов, т.е. по разности приведенных затрат. Однако, практически обойденным в методических рекомендациях оставался вопрос о таком важном для расчета эффективности показателе, как норматив эффективности капитальных вложений. Кроме этого, как видно из формулы, приводились к сопоставимому уровню единовременные затраты, а не будущие финансовые потоки. При оценке эффективности инвестиционных проектов в рыночной экономике обычно поступают наоборот: приводят к настоящему времени будущие денежные потоки с помощью коэффициентов дисконтирования, учитывающих инфляционные процессы, риски и т.п.
Эксплуатационные затраты (текущие издержки) в общей сумме затрат, рассчитанных на весь жизненный цикл здания, могут иметь более важное значение, чем показатели стоимости строительства (капитальные вложения). Следовательно, эти две величины необходимо рассматривать одновременно для того, чтобы обеспечить выбор рационального варианта проектного решения, позволяющего минимизировать совокупные затраты в расчете на весь жизненный цикл объекта.
Затраты на техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт жилого здания, обеспечение его теплом, горячей и холодной водой зависят от объемно-планировочных и конструктивных решений. Величина этих затрат зависит от стоимости строительства, которая, в свою очередь, является производной от величины строительного объема, общей площади здания, площади и технических характеристик ограждающих конструкций, особенностей инженерных решений. Как показали исследования, при одинаковом строительном объеме в зависимости от выбранной конфигурации здания (куб, прямоугольник и т.д.) площадь ограждающих конструкций объектов увеличивается до 167%, что требует дополнительных затрат на отопление здания [70].
Предлагаемая модель минимизации совокупных затрат, рассчитанных на жизненный цикл объекта не учитывает фактора времени. Дело в том, что финансовые ресурсы, материальную основу которых составляют деньги, имеют временную ценность. В связи с этим в основу расчетов "оценки денежных поступлений и выплат часто принимают концепцию приведения денежных потоков, суть которой заключается в том, что стоимость определенной суммы денег - это функция от времени денежных доходов и расходов. Рубль, затраченный сегодня, стоит больше рубля, который будет затрачен в течение какого-либо периода в будущем. Это связано с удорожанием всех видов ресурсов - развитием информационных процессов.
Похожие диссертации на Формирование механизмов управления реорганизацией жилищной сферы крупного города
