Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Историко-правовые основы изучения ипотечного законодательства Российской империи 13
1) Ипотека как форма залога: понятие, сущность, особенности 13
2) Историко-правовые предпосылки развития ипотеки в России 31
Глава 2. Правовые основы негосударственной системы ипотечного кредитования в Российской империи 51
1) Становление ипотечного законодательства дореволюционной России; от проектов к реализации 51
2) Особенности ипотеки в негосударственных кредитных учреждениях Российской империи 76
Глава 3. Правовые основы развития сословного ипотечного кредитования в дореволюционной России 101
1) Система ипотечного кредитования дворянства в Российской империи 101
2) Особенности ипотечного кредитования крестьянства в Российской империи 117
Заключение 133
Список источников и использованной литературы 141
- Ипотека как форма залога: понятие, сущность, особенности
- Историко-правовые предпосылки развития ипотеки в России
- Становление ипотечного законодательства дореволюционной России; от проектов к реализации
- Система ипотечного кредитования дворянства в Российской империи
Введение к работе
Актуальность исследования. Одной из важнейших социальных проблем современной России является жилищная проблема, связанная с реализацией конституционного права граждан на жилище, с необходимостью наделения жильем тысяч российских семей. В западных странах в качестве эффективного инструмента жилищной политики выступает ипотека как залог недвижимости, как надежное обеспечение кредитов на покупку жилья. В России задача обеспечения граждан доступным жильем с помощью механизмов ипотечного кредитования входит в число приоритетных национальных проектов.
Ипотечное кредитование - в мировой практике один из самых проверенных и надежных способов привлечения частных инвестиций в сферу недвижимости и улучшения жилищных условий граждан. Оно позволяет увеличить доступность жилья для населения, учесть интересы всех участников отношений.
Ипотека как разновидность залога связана с длительным сроком погашения кредита и низкими процентами. Это обусловлено низкими банковскими рисками при кредитовании под залог недвижимости.
В сегодняшней России, наряду с крайне высокой стоимостью жилья и быстрыми темпами роста этой стоимости, главным препятствием развития ипотеки является именно высокий процент по кредитам. Огромные ежемесячные платежи, которые должны выплачиваться в течение 20-30 лет, оказываются по карману не многим.
В связи с этим, в Москве предпринимается попытка создания механизма «социальной ипотеки». Ее необходимость обусловлена неразвитостью ипотеки традиционной. В Москве в 2004г. было выдано чуть более 4 тысяч ипотечных кредитов, при этом оформлено около 90 тысяч договоров купли-продажи недвижимости. Как видим, доля ипотеки - капля
в море, а в очереди на получение жилья стоят в столице около 200 тысяч семей1.
Социальная ипотека - это схема оказания городом адресной помощи своим очередникам на жилье с использованием ипотечного жилищного кредитования. Участие в социальной ипотеке позволяет очередникам не ждать в общей очереди бесплатной квартиры от города (около 20 лет), а приобрести квартиру в собственность по цене ниже рыночной с использованием банковского кредита. Очередникам жилье продается по себестоимости, что значительно снижает их выплаты. Безусловно, воспользоваться данной схемой смогут не все, а только те, кто имеет постоянный неплохой доход. Насколько социальная ипотека оправдает себя, покажет время.
Важнейшей задачей социально-экономического развития России является возрождение сельского хозяйства, которому был нанесен значительный ущерб в последние два десятилетия. Проблема обеспечения населения страны отечественной сельскохозяйственной продукцией - это, в первую очередь, проблема национальной безопасности. Сегодня зависимость от импортных продуктов питания превысила критическую отметку, что не может не внушать опасений.
Возрождение сельского хозяйства невозможно без государственной поддержки, которая может выражаться, в числе прочего, в создании системы дешевого ипотечного кредита для сельского хозяйства на основе государственных ипотечных учреждений. Опыт функционирования учреждений такого рода в дореволюционной России требует тщательного изучения и творческого использования.
В целом, в силу целого ряда факторов ипотека в современной России еще не получила должного развития, ее механизм в полной мере не отрегулирован. В этих условиях уместно вспомнить, что российская система
1 Московская среда. 2005. № 35. СП.
ипотечного жилищного кредитования имеет свои исторические корни и сложившиеся традиции. По меткому выражению М.Стерховой, «Будущее ипотечного кредитования в России - это воспоминание о его прошлом» . Восстановление правовых традиций ипотечного кредитования дореволюционной России является непременным и важным условием формирования современного рынка ипотечных кредитов. Степень научной разработанности проблемы. Институт залога, одним из видов которого является ипотека, был объектом изучения российских цивилистов конца XIX - начала XX века. В этом плане надо отметить работы таких авторов, как И.А. Базанов, Г.Б. Бланк, Н.Варадинов, А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич и другие. Данные авторы анализировали особенности залогового законодательства не только России, но и зарубежных стран, пытались найти правовые конструкции, применимые в отечественной правовой практике. В то же время, в дореволюционной цивилистической литературе не было выработано единой концепции залога.
Отдельные аспекты истории залогового, в том числе, ипотечного, законодательства были рассмотрены в работах представителей историко-правовой науки, в первую очередь, в трудах В.О. Ключевского, М.Ф. Владимирского-Буданова3 и Н.Л. Дювернуа4.
Стерхова М, Система ипотечного кредитования: исторические корни, участники, роль нотариата // Право и жизнь. 2005. №86. С. 173.
2 Бланк Г.Б. О введении ипотеки в России. СПб., 1873; Звоницкий А.С. О
залоге по русскому праву. Киев, 1912; Кассо Л.А. Понятие залога в
современном праве. Юрьев, 1898; Мейер Д.И. Древнее русское право
залога. Казань, 1855; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т.1.
СПб., 1890; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.,
1907 и др.
3 Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Киев, 1888.
Дювернуа Н.Л. Источники права и суд в Древней России: Опыты по
истории русского гражданского права. М., 1869.
В связи с тем, что проблема исследования тесно связана с развитием банковской системы и банковского законодательства, а также с возникновением нотариата в России, в работе использованы труды Д.А. Пашенцева и Н.И. Комарова1.
В современной научной литературе институт ипотеки в дореволюционный период исследовался, в основном, представителями исторической науки (10.Л. Грузицкий, Н.А. Проскурякова, Ю.Л. Райский), которые обращают главное внимание на фактологию событий в ущерб анализу их правовой составляющей.
Исследователи-цивилисты уделяют основное внимание современной ипотеке, отделяя ее от ипотеки периода Российской империи. В этом плане можно отметить работы B.C. Ема, А.Кириенко, А.А. Роньжина, Е.Филипповой, З.В. Хрулевой и других .
Таким образом, на данный момент фактически отсутствуют современные комплексные историко-правовые исследования института ипотеки в России.
Комаров Н.И., Пашенцев Д.А., Пашенцева СВ. Очерки истории права Российской империи. М, 2006; Пашенцев Д.А. Правовое регулирование деятельности городских общественных банков в Российской империи// Право и жизнь. 1999. №23.
2 Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления
ипотечных банков) // Деньги и кредит. 2005. №1; Проскурякова Н.А.
Ипотека в России в конце XIX - начале XX веков //Вопросы истории, 1995,
№9; Она же. Крестьянский поземельный банк (1883-1916) //Отечественная
история, 1998, №3.
3 Роньжин А.А. Способы ослабления акцессорного характера ипотечного
правоотношения // «Черные дыры» в Российском законодательстве. 2004.
№2; Филиппова Е. Классификация ипотечных кредитов и система
управления рисками ипотечного жилищного кредитования // Право и
жизнь. 2006. № 99; Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ
обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской
Федерации: Автореф... дисс... канд. юрид. наук. М., 2001.
Теоретической основой исследования стали работы современных отечественных специалистов в области теории и истории государства и права: И.А. Исаева, О.Э. Лейста, Р.С. Мулукаева, B.C. Нерсесянца, Е.А. Скрипилева, О.И. Чистякова и других.
Объектом исследования - правоотношения, возникавшие по поводу ипотечного кредитования в Российской империи.
Предметом исследования являются нормы права, регулировавшие ипотечное кредитование в Российской империи, и практика их применения.
Цель исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного системного анализа нормативно-правовых актов и практики их применения исследовать содержание, формы и методы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской империи.
Общая цель исследования конкретизируется в следующих задачах:
проанализировать понятие, сущность, особенности ипотеки как формы залога;
исследовать историко-правовые предпосылки развития ипотеки в России;
проанализировать развитие ипотечного законодательства Российской империи и проблемы его реализации;
выявить особенности ипотечного кредитования в негосударственных кредитных учреждениях дореволюционной России;
исследовать правовые основы системы ипотечного кредитования дворянства в Российской империи;
проанализировать систему ипотечного кредитования крестьянства в Российской империи.
Источники исследования. В качестве основного источника исследования в работе использовано ипотечное законодательство
Российской империи, в том числе, уставы ипотечных банков, положения о городских общественных банках и некоторые другие. Анализ исторических аспектов возникновения ипотеки в России предопределил необходимость исследования таких источников права, как Псковская судная грамота, Соборное Уложение 1649г. и некоторых других. Для анализа правовой ситуации, связанной с возникновением и развитием ипотеки, использованы правовые документы крестьянской реформы 1861 г., Положение о губернских и уездных земских учреждениях 1864г., Временное положение о нотариальной части 1866г. и Городовое положение 1870г.
В качестве важного источника исследования использованы материалы периодической печати изучаемого периода. Еще одним источником исследования стали Труды ипотечной комиссии, в которых были опубликованы все основные проекты реформирования ипотечного законодательства .
Также использованы архивные источники: фонды Дворянского земельного банка и Крестьянского поземельного банка Российского государственного исторического архива, а также материалы из фондов Центрального исторического архива г.Москвы.
Таким образом, тема исследования имеет достаточное количество источников, которые были подвергнуты тщательному изучению.
Хронологические рамки исследования. Основное внимание в работе уделено периоду второй половины XIX - начала XX века. Это связано с тем фактом, что именно в данный период в России происходило становление ипотеки не только как института гражданского права, но и как целой системы долгосрочного кредитования под залог недвижимости. Потребность в такой системе возникла в результате реформ середины XIX
] Труды Высочайше учрежденной при Министерстве юстиции ипотечной комиссии. Т.1-2. СПб., 1873-1874.
столетия, которые побудили государство к инициированию создания специализированных ипотечных кредитных учреждений. В то же время, длительный характер развития отечественного законодательства о залоге определил необходимость обращения к памятникам права более раннего периода, начиная с Древней Руси.
Научная новизна диссертации состоит в следующем:
а) в работе комплексно изучен институт ипотеки как неотъемлемая
составляющая правовой системы Российской империи;
б) выявлены историко-правовые предпосылки развития ипотеки в
России;
в) предложена авторская классификация ипотеки относительно
изучаемого периода;
г) сформулированы особенности развития ипотеки в России по
сравнению с зарубежными странами.
В диссертационном исследовании сформулированы и обоснованы теоретические положения и выводы, которые выносятся на защиту:
1.Ипотека относительно рассматриваемого периода представляет собой залог недвижимости, при котором заложенное имущество остается у должника и служит для кредитора обеспечением возврата долга.
2. Историко-правовой анализ развития законодательства о залоге свидетельствует о том, что в залоге присутствуют характерные черты как вещного, так и обязательственного права. Обеспечение обязательства как цель залога отличает его от других прав, помещает на границу между правом на чужую вещь и обязательственным правом.
3.Особенностью развития ипотеки в дореформенной России было то, что залогом служила не земля, а крепостные души. Это было связано с господством крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма.
4.Возникновение ипотечной системы в пореформенной России было неразрывно связано с появлением нотариата как регистрирующего органа, игравшего значительную роль в защите прав собственников недвижимости.
5.Особенностью ипотечной системы Российской империи стало сочетание сословных государственных и бессословных частных ипотечных кредитных учреждений.
6. Исследование показало, что успешное развитие ипотеки невозможно без активного участия государства как гаранта устойчивости ипотечной системы.
7.Институт ипотеки выполнял в Российской империи пореформенного периода следующие функции:
а)Ипотека обеспечивала работу механизма долгосрочного банковского кредитования, выступая в качестве надежного способа обеспечения обязательства,
б) Ипотека способствовала поддержке дворянского сословия, позволяя обедневшим дворянам получать необходимые им финансовые ресурсы с помощью залога недвижимости на длительные сроки под невысокий процент.
в)Ипотека способствовала определенному смягчению острой ситуации, связанной с нехваткой земли для ведения крестьянского хозяйства и необходимостью для крестьян выплачивать выкупные платежи за землю.
8.Система ипотечного кредита в дореволюционной России сыграла важную роль в становлении капиталистических отношений, выступая в качестве механизма перестройки феодальной собственности на землю в буржуазную форму собственности.
Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания (материалистическая диалектика) и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный,
формально-юридический, ретроспективный, компаративный и другие. Специфика историко-правового исследования предопределила особую значимость конкретно-исторического и историко-сравнительного методов. Правовые нормы, регламентировавшие создание и развитие ипотеки, рассматриваются во взаимосвязи с другими нормами, в конкретной исторической обстановке, в тесной связи с историческими фактами и явлениями изучаемого периода.
Теоретическая и практическая значимость работы. Диссертационное исследование обладает теоретической и практической значимостью. Выводы исследования расширяют представление об исторических особенностях развития залогового права в России, позволяют выявить исторические корни современной ипотеки и могут быть использованы в последующих научных исследованиях.
Научная разработка проблемы исследования представляет большой практический интерес, способствует творческому использованию накопленного в период Российской империи опыта правового регулирования ипотечного кредитования в современных условиях при совершенствовании соответствующего законодательства. Материалы диссертации могут послужить основой для создания учебных пособий, а также использованы в процессе преподавания курсов истории отечественного государства и права и гражданского права.
Апробация результатов исследования осуществлялась по следующим основным направлениям:
1.Основные положения и выводы исследования были изложены в выступлениях на научных конференциях «Развитие российского права: история и перспективы» (2005г.) и «Государство и право России в ХХТ веке» (2005г.).
2. Выводы и материалы диссертации изложены в лекциях, прочитанных студентам филиала Российского государственного социального университета в г.Дедовск и в 3 научных публикациях автора.
З.Материалы диссертации обсуждены на заседании кафедры теории и истории государства и права Российского государственного социального университета.
Структура работы определяется логикой поставленных задач, избранной методологией и историко-правовым характером исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, разделенных на шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы и источников.
Ипотека как форма залога: понятие, сущность, особенности
Рассматривая правовое явление с точки зрения историко-правовых методов, необходимо, в определенной степени, абстрагироваться от положений, выработанных современной юридической наукой и практикой, и обратиться к воззрениям, характерным для изучаемого периода. Это особенно важно при исследовании истории такого института, как ипотека.
Сегодня ипотека имеет большое значение не просто как один их надежных способов обеспечения возврата кредитов. Значение ипотеки связано с ее социальной ролью. На нее возлагаются надежды в решении такой важной социальной задачи, как обеспечение жильем населения России. В Российской империи ипотека также развивалась как социальный институт. Кроме правовых, она была призвана решать определенные социальные задачи, и потому не случайно ее активное развитие именно в пореформенный период. Однако при анализе правового регулирования ипотеки нельзя сосредотачивать все внимание на ее социальной сущности и забывать про правовую природу ипотеки, ее основное значение как разновидности залога.
Залог представляет собой способ обеспечения кредита, поэтому необходимо, прежде всего, уточнить, что представлял собой кредит в рассматриваемый нами период.
Современный подход не может быть в полной мере использован при анализе законодательства Российской империи, поскольку в дореволюционном праве понятие кредита долгое время вообще отсутствовало, и употреблялось исключительно понятие ссуды. И даже когда в законодательстве появился кредит, любой разовый кредит назывался по-прежнему именно ссудой. Но некоторые аспекты, связанные с банковским кредитованием, вполне могут рассматриваться с современных позиций, так как их содержание практически не изменилось.
В качестве участников банковского кредитования всегда выступают несколько субъектов. Первый из них - это банк в качестве кредитора. Выдавая кредит или ссуду, банк преследует, прежде всего, цель получения прибыли. Поэтому в возникающем по поводу кредита правоотношении банк заинтересован, прежде всего, в следующих основных моментах: 1)обеспечить возврат кредита, с этой целью используется залог, заклад, поручительство и т.д., 2)вернуть свои средства как можно скорее, поэтому банк заинтересован в выдаче краткосрочных кредитов, 3)получить максимальную прибыль, что достигается за счет высокого процента.
Таким образом, банк заинтересован в том, чтобы выдавать кредиты под надежное обеспечение, на короткий срок и под большой процент. Современное законодательство, защищая интересы кредитора, устанавливает, что при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом (ст.ЗЗ Закона о банках и банковской деятельности).
Второй субъект правоотношения, заемщик, имеет противоположный интерес. Он стремится получить кредит на максимально длительный срок под минимальный процент.
Предоставление кредита осуществляется посредством заключения кредитного договора, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор обязательно заключается в письменной форме, несоблюдение этого условия делает договор недействительным (Ст.819, 820 ПС РФ).
В условиях, когда стремления данных субъектов правоотношения находятся в противоречии, необходимо достижение определенного компромисса, без которого институт кредита не сможет существовать. На ранних этапах развития кредита оптимальное соотношение срока и процентов устанавливалось балансом спроса и предложения. Но с развитием банковской деятельности в этом правоотношении появляется еще один, третий субъект - государство. Государство заинтересовано в развитии системы банковского кредитования, которое может служить важным орудием его экономической и социальной политики. Следовательно, оно заинтересовано, прежде всего, в количестве выдаваемых кредитов и в их возврате. Положение государства по отношению к иным субъектам данного правоотношения позволяет ему диктовать правила игры, то есть устанавливать законодательным путем правила банковского кредитования, выгодные всем его субъектам. И, прежде всего, государство имеет возможность исходить из собственных интересов. Это необходимо учитывать при рассмотрении правового регулирования ипотечного кредитования в Российской империи.
Как отмечалось выше, важным средством обеспечения возврата ссуды или кредита служит залог. Современное законодательство предусматривает обеспечение кредитов залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором (ст.ЗЗ Закона о банках и банковской деятельности).
Историко-правовые предпосылки развития ипотеки в России
Можно рассматривать как аксиому положение о том, что любой правовой институт возникает и развивается не изолированно от общества, а в тесной взаимосвязи с существующими общественными условиями, под определенным влиянием экономических, политических и социальных факторов. Именно эти факторы обуславливают необходимость и динамику развития правовых институтов, определяют их специфические черты на конкретных исторических этапах. Поэтому логично предположить, что объяснение особенностей того или иного правового явления лежит в совокупности породивших его общественных обстоятельств.
Исходя из вышесказанного, можно предположить, что развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX века было детерминировано совокупностью факторов общественного развития.
В середине девятнадцатого века в экономике России продолжал господствовать феодализм, препятствовавший развитию производительных сил, усиливался процесс обезземеливания крестьянства. Усиливалась отсталость России, связанная с утверждением зачатков капитализма не на капитале и конкуренции, а на монополии и владельческом праве. На мануфактурах и заводах широко практиковался подневольный труд. Ухудшавшееся положение крестьянства приводило к росту антифеодальных выступлений. Крымская война обнажила административную, технологическую и военную отсталость России. Понеся огромные военные расходы, казна испытывала колоссальный финансовый дефицит, сопровождавшийся падением курса кредитного рубля. Наряду с общественной потребностью в развитии ипотеки важными предпосылками ее становления в рассматриваемый период стал опыт развития соответствующего законодательства в России и зарубежных странах.
Известно, что одной из основных проблем всех древних обществ, лежавших в сфере права, стала проблема регулирования договора займа. Потребность в решении данной проблемы в условиях Древней Греции привела легендарного афинского законодателя Солона к созданию института ипотеки, которая впоследствии была воспринята римским правом, а затем в процессе рецепции - правом многих европейских государств. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка»1. В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости. В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору. Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н.э. Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.
Становление ипотечного законодательства дореволюционной России; от проектов к реализации
Становление ипотечного законодательства в пореформенной России происходило по двум основным направлениям: первое предусматривало усовершенствование порядка регистрации залоговых отношений и сделок с недвижимостью, второе было направлено на создание правовых основ деятельности ипотечных банков.
В 1859г. Второе отделение Собственной Его Императорского Величества канцелярии, которым руководил граф Д.Н. Блудов, составило и внесло в Государственный совет проект положения об обеспечении договоров и обязательств ипотечным порядком, в дореволюционной литературе получивший название «проект Блудова».
Данный проект предусматривал, что «Укрепление и ограничение прав собственности на недвижимое имущество, а также обеспечений, установленных на имущество, совершается записью этих прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу» . Ограничения прав не имеют срока давности и сохраняются до новой отметки в этой книге. Обеспечение исков к собственнику имущества устанавливается внесением в книгу «охранительных отметок». Эти «охранительные отметки», в соответствии со ст.7 проекта, «не стесняют собственника в праве отчуждать имущество, устанавливать на нем ограничения права собственности и обеспечивать имуществом договоры, обязательства, иски... за исключением лишь случаев, когда означенные укрепления или охранительные отметки, по существу своему, лишают собственника права на такие действия и ограничивают оные». Разрешение отчуждать заложенное имущество повлекло за собой положение о том, что установленные на имущество ограничения сохраняются и для нового его приобретателя (ст.7, 10). Обеспечение обязательства распространялось на все имущество целиком, а не на пропорциональную часть его. При продаже обремененного имущества с торгов денежные требования удовлетворялись по старшинству их возникновения.
В соответствие с рассматриваемым проектом, установленные на имущество обеспечения обязательств и договоров разрешалось передавать в полном составе или по частям. При этом сделки о передаче таких обеспечений подлежали засвидетельствованию нотариусом или крепостным установлением. В первом случае нотариус сообщал крепостному установлению о проведенной сделке.
Также в проекте Блудова подробно говорилось о порядке проведения торгов по заложенному имуществу, о порядке и форме записей в крепостную книгу и т.д.
В дальнейшем проект тщательно обсуждался в Государственном совете, при этом многие его положения вызвали обоснованную критику. Дальнейшая разработка правовых основ ипотечной системы была поручена учрежденной в 1867г. при Министерстве юстиции ипотечной комиссии под руководством статс-секретаря графа Палена.
В своем докладе об учреждении этой комиссии Пален отметил, что «Значительные препятствия к введению ипотечной системы представляло прежнее устройство крепостной части. Препятствия эти отчасти устраняются введением в действие Положения о нотариальной части. Оно даровало России нотариальные учреждения, однородные с теми, которые существуют в государствах, где уже установлена ипотечная система»1.
В связи с той важной ролью, которую играл нотариат в развитии ипотеки, следует более подробно остановиться на некоторых аспектах его развития.
Ипотека в условиях развития капитализма в России играла важную роль как способ обеспечения реализации экономических прав Российских подданных. Этот способ реализации, как и сами права, наждался в определенной защите. Одним из специализированных институтов, ориентированных на защиту прав, в том числе, возникавших в результате ипотеки, стал нотариат. Нотариат является институтом, осуществляющим «публичную деятельность по защите прав и свобод человека и гражданина» .
Важное значение в практике реализации ипотечного законодательства имеет гласность ипотечных сделок. В рассматриваемый в работе период насущная потребность практики ипотечного кредитования состояла в том, «чтобы устранить из практики случаи, когда одна и та же вещь продавалась нескольким лицам, когда земля закладывалась на общую стоимость, в десятки раз превышающую ее реальную рыночную цену, устранить бесчисленные и бесконечно долгие споры по поводу недвижимости. Удовлетворение этих потребностей было одной из важнейших задач права и, прежде всего, правовой науки 19-го века» .
Система ипотечного кредитования дворянства в Российской империи
Как было установлено в первой главе, ипотечное кредитование было призвано играть в Российской империи важную социальную роль, предоставляя определенным сословиям возможность получать кредиты под залог недвижимости. Для этой цели были созданы государственные ипотечные банки, которые действовали по сословному принципу.
Создание государственных ипотечных банков стало вторым этапом становления ипотечной системы в пореформенной России. Первый этап, рассмотренный выше, пришелся на 70-е годы девятнадцатого века и был связан с развитием системы акционерных земельных банков, представлявших собой негосударственные бессословные кредитные учреждения.
Основным сословием, в котором самодержавие видело свою опору и которое считало своим долгом поддерживать, было дворянство. Как справедливо отмечает Н.А. Проскурякова, «Становление ипотечного кредита после 1861г. было обусловлено прежде всего потребностями помещичьего хозяйства, столкнувшегося с трудностями пореформенной перестройки» . Естественно, что именно дворянское сословие правительство пыталось обеспечивать доступным ипотечным кредитом.
Первое из государственных ипотечных учреждений, созданных исключительно для дворянского сословия - Государственный заемный банк - возникло еще в 1786 г. для приема вкладов и производства ссуд. Вклады принимались на срок, определяемый самими вкладчиками, по ним выплачивалось 4% годовых, а с июля 1857 г. - 3% годовых. Ссуды выдавались, главным образом, под залог недвижимых имений на срок 15 лет, 28 лет и 33 года. Минимальная ссуда составляла 1500 рублей серебром. В соответствии с Уставом банка, в качестве залога принимались помещичьи населенные имения, фабричные населенные имения, горнозаводские имения, имения, населенные обязанными крестьянами, населенные дома и фабричные строения в Санкт-Петербурге.1 Как видим, срок ипотечных кредитов был с самого начала длительным, что выгодно для заемщиков. Для банка, не имеющего «длинных» денег, такие сроки возможны только при поддержке государства.
Следующим государственным кредитным учреждением являлся Государственный коммерческий банк, созданный в 1817 г. Список его операций был несколько шире; кроме приема вкладов и выдачи ссуд, банк приобретал бессрочные билеты Государственной комиссии погашения долгов и покупал облигации польских займов. Вклады принимались не только для обращения из процентов, как в Заемном банке, но также для трансферта (перевода), и для хранения (золото и серебро). Ссуды выдавались уже не под недвижимость, а под товары российского производства, векселя, государственные процентные бумаги и билеты. Соответственно, ссуды были, в отличие от Заемного банка, краткосрочные - от 3 до 9 месяцев. Таким образом, Государственный коммерческий банк не был ипотечным кредитным учреждением.
Деятельность Заемного и Коммерческого банков не была успешной, что объяснялось не столько несовершенством банковского законодательства, сколько неудачной финансово-экономической политикой правительства в 50-х годах XIX века. В 1860 г. Заемный и Коммерческий банки были ликвидированы, и вместо них создан единый Государственный банк.
Создание его стало одним из закономерных этапов финансовой реформы, вызванной финансовым кризисом конца 50-х годов, важным шагом на пути создания новой кредитной системы, более отвечавшей потребностям экономического развития страны. Как отметил министр финансов на заседании Государственного совета 13 сентября 1860 г., причины изменения банковской системы "заключались преимущественно в том, что банковским нашим установлениям, производившим ссуды на продолжительные сроки, посредством капиталов, вверенных им на время неопределенное, которые потому могли быть внезапно истребованы, угрожало неизбежное оскудение касс, как скоро выгоды, представляемые вкладчикам банками, стали оказываться недостаточными для удержания в них капиталов"1.
Таким образом, ликвидировав дореформенные кредитные учреждения, правительство фактически признало неуспешность прежней системы сословного ипотечного кредитования и ликвидировало эту систему, однако в дальнейшем мы увидим попытки реанимации ее основных принципов, но на иной основе.
Дело в том, что и после отмены крепостного права дворянство составляло опору трона, являлось правящим и экономически господствующим классом, следовательно, его интересы во многом определяли государственную политику. Более того, вопреки распространенному мнению, от крестьянской реформы пострадали не только крестьяне, получившие волю, но не получившие землю, но и помещики, лишившиеся своих крепостных, труд которых являлся основой их доходов. Помещики разорялись, им требовались кредиты, причем на длительный срок и под небольшой процент. В качестве обеспечения они могли предложить только свою землю. Все это обусловило необходимость развития сословного ипотечного кредитования в пореформенной России.
Высочайше утвержденным Положением от 3 июня 1885 г. был основан Государственный Дворянский Земельный Банк для выдачи долгосрочных ссуд потомственным дворянам-землевладельцам под залог принадлежащей им земельной собственности. В 1890 г. император утвердил Устав Дворянского Банка.
Государственные ипотечные банки, к которым относился Дворянский банк, создавались специально для выдачи ссуд под залог земельной собственности на сословных началах. Государственный Дворянский земельный банк, в соответствии с Положением 1885 г., выдавал ссуды только потомственным дворянам. Сроки ссуд определялись в 48 лет и 8 месяцев и в 36 лет и 7 месяцев. Размер ссуды не должен был превышать 60% оценочной стоимости закладываемого имения. При этом ссуды не выдавались под имения с оценочной стоимостью ниже 1 тысячи рублей. Уплата производилась по полугодиям и включала в себя 2,5% роста, 0,25 или 0,5% на погашение ссуды и 1/8% на банковские расходы. За недоимки взималась пеня, в крайних случаях имение подлежало продаже с публичных торгов.2
