Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Анализ состояния и развития торгово- развлекательных центров в России 9
1.1. Описание специфики функционирования объектов торговли досуга и развлечений 9
1.2. Характеристика типового торгово-развлекательного центра «Мегакомплекс Московский » 32
1.3. Постановка задач создания и организации деятельности торгово-развлекательных центров 41
2. Глава II. Постановка задач согласованного ценообразования при организации арендных отношений в торгово- развлекательных центрах 52
2.1. Задачи моделирования механизмов управления организационными системами (обзор) 52
2.2. Модели и методы согласованного ценообразования при организации арендных отношений в торгово- развлекательных центрах 62
2.2.1. Область компромисса: базовая модель 64
2.2.2. Область компромисса в многоэлементных системах 72
Глава III. Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах 77
3.1 Методы формирования базовых арендных ставок на этапе заключения договоров 83
3.2 Модели согласованного ценообразования арендных ставок «цена-эффективность » 94
3.2.1. Разработка прикладных моделей ценообразования в системе арендных отношений в торгово-развлекательных центрах 95
3.2.2. Реализация методов и моделей ценообразования арендных ставок в торгово - развлекательном центре «Мегакомплекс Московский» 103
Выводы и результаты 109
Литература
- Характеристика типового торгово-развлекательного центра «Мегакомплекс Московский
- Постановка задач создания и организации деятельности торгово-развлекательных центров
- Модели и методы согласованного ценообразования при организации арендных отношений в торгово- развлекательных центрах
- Модели согласованного ценообразования арендных ставок «цена-эффективность
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Начавшаяся в 1985 году перестройка системы управления народным хозяйством на рыночные методы существенным образом изменила условия функционирования, как промышленных предприятий, так и организаций сферы услуг (торговля, развлекательные объекты, спортивно-оздоровительные комплексы). В условиях централизованной экономики бывшего СССР объекты сферы услуг обычно финансировались из средств государственного бюджета. Современное состояние организационного механизма хозяйствования страны существенным образом отличается от прежнего. Переход от социалистических к экономическим методам управления сопровождался большими потрясениями всего хозяйственного уклада страны. Неоправданная приватизация предприятий крупных отраслей (ресурсодобыча, энергетика, машиностроения и др.), исчезновение прежних, достаточно отлаженных вертикальных связей управления при отсутствии сложившихся горизонтальных отношений, скудость бюджета государства, дефолты, недостаток оборотных средств привели экономику страны в кризисное состояние. Особенно сильно пострадали при этом организации сферы услуг. Индустрия торговли, досуга и развлечений, являющаяся специфическим бизнесом, рассчитанным на массовую аудиторию потребителей, требующим значительных капиталовложений, имеющим относительно низкую доходность и длительный срок окупаемости оказалось перед сложными проблемами - необходимостью развития и модернизации, а также низкой платежеспособностью населения России. Относительная стабилизация экономической ситуации со временем сформировала условия для развития указанного бизнеса, в том числе в сфере розничной торговли, досуга и развлечений и постепенно, начиная с конца 1990-х, начала 2000-х годов стали появляться первые торгово-развлекательные площадки, торгово-развлекательные центры (ТРЦ), представляющие собой современный формат сферы услуг.
Отсутствие отечественного опыта развития и формирования столь специфического бизнеса потребовало тщательного анализа мировой практики и теоретических исследований по данному вопросу и их адаптации к условиям настоящего развития экономики России. В опубликованных источниках отечественных и зарубежных практиков рассмотрены особенности создания и сопровождения бизнеса торговли, досуга и развлечений (Андерхилл П., Березин О., Биргер П., Волосюк Н., Гергелев А., Иванычева Н., Коршунова Н., Матюшина Т., Пыпин А., Скаландис Т., Скрипник К., Цветков В), дающие качественное представление об основных формах и методах организации и эффективности указанного бизнеса. К сожалению, практически отсутствуют теоретические разработки, использующие методы экономико-математического моделирования ориентирование на исследуемый класс объектов и являющихся эффективным инструментов решения задач анализа и синтеза организационных механизмов. Наиболее приемлемым аппаратом для этого является теория активных систем, результаты которых опубликованы в работах Ашимова А.А.,Балашова В.Г., Буркова В.Н., Баркалова С.А., Воронина А.А., Горгидзе И.А., Горелика В.А., Губко М.В., Залажнева А.Ю., Кондратьева В.В., Кононенко А.Ф. Новикова Д.А., Хедли Дж., Эрроу К., Гроссмана С, Харта О. Однако общетеоретические работы указанных авторов требуют своей адаптации применительно к специфике рассматриваемого нами объекта (ТРЦ) и конкретных условий Российской экономики.
Таким образом, все вышесказанное предопределяет актуальность настоящего научного исследования и его практическую значимость.
Цель работы и задачи исследования
Целью диссертационной работы является повышение эффективности функционирования торгово-развлекательных центров за счет разработки и внедрения моделей и методов ценообразования при организации
согласованных арендных отношений между взаимодействующими
элементами в рассматриваемых объектах.
В рамках сформулированной цели поставлены и решались следующие задачи:
-исследование специфики организации и функционирования объектов торговли, досуга и развлечений на современном этапе развития экономики России;
- анализ деятельности типового ТРЦ и постановка задач повышения эффективности его функционирования;
- анализ теоретических исследований по вопросам управления организационными системами и адаптация их к специфике решаемых в диссертации задач;
формализованное описание структурной организации и составляющих механизма управления взаимодействиями элементов торгово - развлекательных центров;
- классификация и количественная оценка факторов, определяющих систему ценообразования в арендных отношениях структурных элементов торгово-развлекательных центров;
- разработка моделей и методов арендного ценообразования при организации экономически согласованных взаимодействий структурных единиц торгово - развлекательных центров;
- внедрение моделей и методов арендного ценообразования в практику управления торгово-развлекательными центрами г.Самары.
Объект исследования- арендные отношения между структурными элементами торгово-развлекательного центра.
Область исследования: 1.4 - Разработка и исследование моделей и математических методов анализа микроэкономических процессов и систем: отраслей народного хозяйства, фирм и предприятий, домашних хозяйств, рынков, механизмов формирования спроса и потребления, способов количественной оценки предпринимательских рисков и обоснования инвестиционных решений.
Предмет исследования - модели и методы арендного ценообразования, ориентированные на согласование экономических интересов взаимодействующих элементов торгово-развлекательных центров.
Методы исследования — методы системного анализа, теории принятия решений в задачах управления сложными организационными системами, аппарат экономико - математического моделирования, теории активных систем.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые:
- используя аппарат системного анализа, проведено исследование специфики организации и механизмов функционирования крупных объектов торговли, досуга и развлечений на современном этапе развития экономики России, позволившее сформулировать задачи повышения эффективности их деятельности за счет разработки и внедрения систем арендного ценообразования;
- осуществлена адаптация известных постановок задач управления организационными системами применительно к специфике задач организации арендных отношений взаимодействующих субъектов в торгово - развлекательных центрах, реализованная в виде системы экономико-математических моделей;
- проведена классификация и количественная оценка факторов, определяющих уровень арендных цен, позволяющие решать задачи ценообразования на этапе заключения договоров между арендаторами и руководством управляющей компании ТРЦ;
- разработаны методы и экономико-математические модели арендного ценообразования, обеспечивающие согласованное взаимодействие между арендаторами и руководством управляющей компании. Практическая значимость работы заключается в следующем.
Разработанные модели и методы согласования экономических интересов структурных элементов торгово - развлекательных центров позволяют с теоретических позиций ставить и решать практические задачи анализа и синтеза механизмов ценообразования в таких сложных и специфических объектах, к каковым относятся ТРЦ.
Материалы проведенного исследования используются руководством управляющих компаний «Парк-сити», «Мегакомплекс Московский», «Индестдевелопмент» при решении задач планирования и оперативного управления и могут применяться в других родственных организациях. Полученные теоретические результаты (глава II) нашли применение в учебном процессе кафедры организации производства Самарского государственного аэрокосмического университета им. академика СП. Королева при подготовке специалистов в области управления.
Апробация работы. Основные теоретические и практические положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на конференциях и семинарах:
• Восьмая научная сессия ГУАП (г. Санкт-Петербург, декабрь 2005 г.);
• Международная н/п конференция «Актуальные проблемы современного социально-экономического развития» (г.Самара, май 2006 г.);
• Первая научная школа семинар НОЦ (научно-образовательный центр) ИЛУ РАН и СГАУ по проблемам управления большими системами (г.Самара, июль 2006 г.).
Публикации. Автором по теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,8 печатных листа.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения и списка литературы.
Характеристика типового торгово-развлекательного центра «Мегакомплекс Московский
Рассмотрим в качестве типового примера ТРЦ «Мегакомплекс Московский». «Мегакомплекс Московский» - крупнейший в Поволжье межрегиональный торгово-развлекательный центр. Удачное месторасположение, на въезде в город, позволяет «Мегакомплексу Московский» привлекать не только горожан и жителей Самарской области, но и посетителей из других областей.
Строительство «Мегакомплекса Московский» было начато в октябре 1996 года. Общая площадь «Мегакомплекса Московский» составляет более 120 000 кв. м., с территорией в 62 га, и открытой парковкой, рассчитанной на 2500 автомобилей.
В разработке концепции торгового центра приняли участие компании Stiles & Riabokobylko в консорциуме с Cushman & Wakefield Healey & Bake.
Строительный менеджмент «Мегакомплекса Московский» осуществлен немецкой компанией Expo Service und Projektmanagement (ESP). Строительные работы проведены турецкой компанией «Монотек».
«Мегакомплекс Московский» включает в себя три торговых корпуса, в которых представлены ведущие международные и российские операторы розничной торговли, и культурно-развлекательный центр с крупнейшим в России аквапарком, являющимся не только развлекательным, но и оздоровительным заведением. Помимо указанного имеет место боулинг-центром на 33 дорожки и биллиардные залы на 56 столов.
Посещаемость комплекса в рабочие дни составляет 15000 человек в день, в выходные и праздничные дни до 35000 человек. Основная идея дальнейшего развития торгово-развлекательного комплекса «Мегакомплекс Московский» - это соединение торговых, развлекательных и оздоровительных площадок в единый комплекс с общим архитектурным решением на едином пространстве.
Отсутствие жесткой отраслевой ориентации позволяет работать не на защиту узких отраслевых и корпоративных интересов, а на оптимальное сочетание интересов населения и частного бизнеса. Эта особенность воплощается в постоянной диверсификации комплекса с конечной целью создания на его основе многопрофильного социо-культурного центра.
Сегодня «Мегакомплекс Московский» является крупнейшим объектом социальной инфраструктуры. Его создание принесло городу более 2 000 новых рабочих мест и солидные налоговые поступления в бюджет.
При полном отсутствии бюджетных инвестиций прямые и косвенные (через компании, арендующие в комплексе торговые площади) поступления в бюджеты всех уровней достигли весьма существенного размера. Исходя из того, что одна компания-арендатор с каждого метра торговой площади снимает оборот примерно в пять тысяч рублей в месяц и получает прибыль в тысячу рублей, то только налог на прибыль составляет 350 рублей с одного кв. м. в месяц. Еще примерно столько же составляет налог на добавленную стоимость. Нетрудно посчитать, что в год это образует 350 2 12 30000 = 252 млн. рублей или 9 млн. долларов США.
Торговый комплекс представляет собой три здания, соединенные на уровне 2 и 3 этажей стеклянными пассажами. Центральное здание включает восьмизальный мультиплекс на 1 000 мест, фуд-корт, панорамный ресторан и торговые галереи.
В «Мегакомплексе Московский» представлен гипермаркет "Рамстор" (компания "Раменка"). Среди партнеров «Мегакомплекса Московский» -сеть гипермаркетов электроники и бытовой техники "М.видео", сеть магазинов спортивных товаров и оборудования "СпортМастер", а также салон фирмы грамзаписи "Союз".
В «Мегакомплексе Московский» также представлены такие компании, как "Л-Этуаль", "Adidas", "Paolo Rosso", "Wool Street", "Вячеслав Зайцев", "Bugatti", "Michaela", "Бюстье", "Finn Flare", "Marjeni", "Paradea", "Zepter", "Модный базар", "Speedo", "Demmy", "Westland", "Красный Куб".
Ядром комплекса является аквапарк. Это первый и самый большой крытый аквапарк в России и один из самых крупных в Европе. Данное уникальное сооружение не имеет аналогов ни в России, ни в Европе. Его площадь составляет 6.700 кв. метров.
Аквапарк является настоящим оздоровительным и развлекательным центром в котором размещены объекты оздоровительного отдыха и развлечений на воде: водные горки различного типа, волновой бассейн, гидромассажная зона, детские аттракционы, водопады, бассейны «быстрая река», «медленная река», водные бары, а также многое другое.
Зал аквапарка покоится на едином монолитном основании, на котором возведены все объекты: 25 чаш бассейнов, 9 водных горок и более 30 аттракционов. Высота стартовой площадки горок - более 12 метров, общая длина горок - около 500 метров. В зале могут одновременно находится около 2-х тыс. человек любого возраста. Здесь установлены самые интересные и современные аттракционы, разнообразные горки - от невысоких и плавных до крутых, с резкими поворотами.
Аквапарк оснащен самым современным оборудованием, обеспечивающим рециркуляцию и очистку воды в бассейнах, кондиционирование воздуха, а также функционирование других технологических систем. Все эти системы призваны круглый год постоянно поддерживать наиболее комфортные и безопасные для человека параметры воды и воздуха (вода 28 градусов с европейскими стандартами чистоты, воздух - около 32 градусов с показателями влажности около 65%). Зонирование зала аквапарка проведено таким образом, что для детей создана специальная зона с бассейнами и аттракционами, гарантирующими безопасность их пребывания без присмотра взрослых посетителей. Посетитель по своему выбору и вкусу организует оздоровительные и развлекательные водные процедуры.
Постановка задач создания и организации деятельности торгово-развлекательных центров
Особенно остро эта ситуация стоит в регионах, где инвестор (собственник) пытается руководить проектом «от и до», учась на собственных ошибках.
Только профессиональная управляющая компания, имеющая в штате соответствующих специалистов может обеспечить эффективное взаимодействие архитекторов, проектировщиков, дизайнеров и строителей на протяжении всего цикла реализации концепции торгового центра, вплоть до приемки объекта в эксплуатацию [4, 8].
Рассмотрим проблемы, которые могут поджидать концепцию в пути от разработки к реализации[26]. Архитектура, проектирование, дизайн Архитекторы, проектировщики, дизайнеры любят «свет, воздух, простор и красоту».
Задача управляющей компании при сопровождении проекта -привязать их к «земле», к эффективным технико-экономическим параметрам проекта.
Сегодня, к сожалению, многие архитекторы и проектировщики не владеют современными принципами зонирования и распределения человекопотоков в торговых центрах.
В России на торговые центры не существует специализированных СНиПов отвечающих мировым стандартам, и проектировщики до сих пор вынуждены действовать согласно устаревших норм и правил.
Пути решения данной проблемы: - Пойти на дополнительные затраты, наняв западных проектировщиков, дизайнеров, архитекторов - Заняться специальным образованием и организацией стажировок местных проектировщиков и собственного персонала - Нанять профессиональную управляющую компанию Факторы краха II Строительство, эксплуатация, обслуживание
Российская практика - это 90% строительство объектов с листа, когда не завершены все проектные работы.
Результатом такой практики с одной стороны является сокращение сроков строительства, но с другой стороны, служба заказчика едва успевает осуществлять технический надзор за качеством строительных работ и у инвестора не остается времени на контроль соответствия всего этого утвержденной концепции. Еще до начала строительства необходимо позаботиться о том, чтобы инженерные системы торгового центра были доступны для технического обслуживания, а само здание было бы удобно и не слишком затратно эксплуатировать.
Немаловажным фактором снижения эксплуатационных затрат является грамотно сформированные и должным образом задокументированные гарантийные обязательства. Обычно строители и поставщики оборудования думают об этих вопросах в последнюю очередь. Чтобы концепцию признавали «своей» после ее реализации и разработчики, и собственники, и арендаторы, управляющая компания выводит на рынок услугу по сопровождению проекта.
Услуга «сопровождение проекта»
Основная цель услуги - осуществление комплекса мероприятий, направленных на объективно воплощение выработанной концепции в жизнь (консультирование и контроль инвестора на всех стадиях реализации проекта — от эскизного проектирования до завершения строительства и приемки объекта в эксплуатацию). Данная услуга реализуется опытным онлайн консультантом, который указывает на допускаемые ошибки, предотвращает их и стремиться реализовать проект с максимальной эффективностью.
Задача он-лайн консультанта реализовать доходный проект и успешно вывести его на рынок. В рамках этих задач компания работает: - с архитекторами, заботясь о внешнем облике здания, его восприятии в глазах будущих клиентов и рынка в целом; - с проектировщиками, стремясь выработать оптимальные решения и до разумных пределов увеличить полезную площадь объекта; - с дизайнерами, определяя будущий образ и внутренний облик объекта; - со строителями, оценивая необходимый уровень качества выполняемых ими работ; - с компаниями поставщиками инженерного оборудования, предусматривая бесперебойность работы и снижая будущие эксплуатационные издержки; - с поставщиками высокотехнологичного оборудования, систем доступа, телефонии и т.п., обеспечивая поддержание самых высоких стандартов объекта; - с профессионалами рынка рекламы и PR, вырабатывая фирменный стиль объекта, а также впоследствии продвигая его посредством рекламных кампаний.
Подводя итог вышесказанному сформулируем типы организационного взаимодействия и распределение управленческих функций, которые апробировали себя на практике при организации взаимодействий элементов в торгово-развлекательных центрах.
Модели и методы согласованного ценообразования при организации арендных отношений в торгово- развлекательных центрах
В условиях рынка одним из основных инструментов обеспечения мотивации взаимодействия участников в сложных организационно-экономических комплексах, к каковым, безусловно, относится «Мегакомплекс Московский», являются договора, на основании условий которых строятся отношения между любыми субъектами правового государства. Предметом исследования в настоящей работе являются модели и методы управления сложными организационно-экономическими комплексами сервисного характера, следовательно, основной задачей является разработка моделей и механизмов (процедур) принятия решений по управлению взаимодействиями элементами данных комплексов.
Рассмотрим теоретический аспект рассматриваемой проблемы.
Можно выделить следующие общие задачи принятия решений в рассматриваемой области - принятие решений относительно: - параметров взаимодействий; - структуры и содержанию взаимодействий; - оперативного управления; - оценки достигаемых результатов.
Модели и методы принятия решений относительно параметров взаимодействий предусматривают усиление акцента на согласование интересов участников рассматриваемой системы. При этом в рамках теоретико-игровых моделей учитывается активность (целенаправленность) поведения субъектов.
Имея решение задачи определения параметров взаимодействий, можно ставить и решать как задачи планирования (определения оптимального или рационального при заданных ограничениях набора взаимодействий и их содержания), так и задачи выбора участников и оперативного управления.
Выделим следующие общие этапы организации взаимодействий: - подготовка и отработка условий взаимодействия; - юридическое оформление правил взаимодействия (заключение договоров); - реализация взаимодействий; - завершение взаимодействий (договора).
Соответствие между этапами организации взаимодействий и задачами управления устанавливаются таблицей 2.1
Таким образом, общими задачами управления взаимодействиями, требующими теоретического исследования, в первую очередь, являются: задачи планирования; выбора участников взаимодействия; определения параметров, характеризующих отношения между субъектами; оперативного управления. Причем, определяющими являются задачи выбора параметров взаимодействия, как по номенклатуре, так и по их конкретным значениям. С учетом сказанного, рассмотрим описание теоретико-игровых моделей и методов определения параметров взаимодействия. Базовым инструментом исследования при этом будет являться достаточно изученная в теории активных систем задача стимулирования [65, 66, 71]. Задача стимулирования заключается в нахождении такой зависимости вознаграждения управляемого субъекта (взаимодействующего элемента со стороны центрального органа), которая побуждала бы первого предпринимать действия в интересах последнего. Если проводить аналогию с деятельностью «Мегакомплекс Московский», можно утверждать, что руководство последнего устанавливает цену договоров с операторами (арендаторами производственных площадей) и оговаривает условия договоров, в которых отражены ожидаемые действия последних.
Ключевым понятием в теоретико-игровых моделях договорных отношений является область компромисса-множества индивидуально рациональных и равновесных значений полезности участников взаимодействия. Обычно определение параметров взаимодействия осуществляется в два этапа — поиска области компромисса и нахождение определенной точки компромисса, внутри этой области, характеризующей конкретный договор.
Модели согласованного ценообразования арендных ставок «цена-эффективность
Рассматривая систему ценообразования необходимо иметь в виду, что арендаторы, желающие заключить договора и осуществлять свой бизнес на производственных площадях ТРЦ отличаются друг от друга, как по профилю, специализации деятельности, так и по своей «мощности». Поэтому необходим дифференцированный подход. Для этого выделяем четыре типа арендаторов — магазин, супермаркет, гипермаркет, развлекательные центры. В основе данной декомпозиции лежит понятие мощности арендатора, которое в формализованном виде отражается такими показателями как ассортимент предлагаемых к реализации товаров, услуг и объем арендуемых площадей. В таблице 3.5 представлены показатели деятельности четырех типов арендаторов — магазинов, супермаркетов, гипермаркетов, развлечения [23].
Рассмотрим последовательно применение разработанных моделей для расчета арендных ставок с учетом данных таблицы 3.5.
Гипермаркет. Выручка составляет В=0,7-4500-30=94500 тыс.руб/месяц. Традиционно сложившийся уровень рентабельности, в том понимании, который был введен выше для данного класса объектов, колеблется в диапазоне (5-12)%. Оценим теперь арендную ставку с позиций интересов УК (модель 3.5), учитывая, что для гипермаркетов среднестатистический уровень отношения арендной платы к выручке juA = 0,017. В этом случае имеем
Сопоставление полученных результатов позволяет сделать вывод о том, что имеет место непустое множество Q. арендных ставок [0,321; 0,370] в рамках которого на этапе переговоров может быть найдено компромиссное решение. Дальнейшие расчеты проведем без промежуточных комментариев. Развлечения «Аквапарк». Итоги проведенных расчетов в интегрированном виде представлены на рисунке 3.9. Использование модели чувствительности (3.9) позволило получить количественные оценки степени влияния параметров модели на формируемые цены. Так, самым существенным фактором, определяющим ценообразование, является ожидаемый поток покупок N.
Полученные результаты не противоречат практике работы указанных типов арендаторов в ТРЦ России, а наличие предложенного в работе теоретического аппарата позволяет на научной основе строить системы ценообразования арендных ставок, направленных на повышение эффективности функционирования ТРЦ. Отметим, что внедрение полученных в диссертации теоретических результатов в практику работы Самарских ТРЦ («Мегакомплекс Московский», «Мега-сити», «Парк хаус») способствовало повышению эффективности их работы. Так, в частности, за период с 2004 по 2006 годы в ТРЦ «Мегакомплекс Московский» увеличился годовой поток клиентов на 100% (с 1780 тыс.чел. до 3560 тыс.чел.) и годовой оборот указанных ТРЦ на 153% (с 1424 млн.руб. до 3600 млн.руб.), что графически представлено на -рисунке. 3.10. В приложении 1 проиллюстрированы результаты применения разработанных в диссертации методов и моделей при организации арендных отношений в ТРЦ «Мегакомплекс Московский».
Следующий параметр, который необходим для оценки ожидаемой выручки — поток покупателей N. Оценка этого параметра также осуществляется на этапе проектирования ТРЦ для вновь строящихся объектов, либо по фактически достигаемым результатам. Так, в частности, для ТРЦ «Мегакомплекс Московский» эта оценка имеется, приводилась в главе I и может быть использована при решении задач организации экономических отношений управляющей компании с арендаторами [4].
Рассмотрев исходные параметры (Ч [ру б/посетитель], N [человек/месяц]) перейдем к формализованному описанию задачи ценообразования. Выручка потенциального арендатора с учетом вышесказанного составляет
B = 4-N (3.2) В этом случае, исходя из среднестатистических посылок, о которых шла речь выше, арендная плата должна составить АП = рА -В = рл -4-N (3.3)
В то же время договорные отношения строятся на базе устанавливаемой ставки арендной платы, т.е. цены 8 (руб/м" месяц) и величины арендуемых площадей у. Таким образом, следуя договору об арендных отношениях, арендатор обязан выплачивать
Модель ценообразования (3.5) позволяет рассчитывать цены аренды исходя из среднестатических рыночных реалий (в формальном виде это отражается через параметр рА ), сложившихся на настоящий момент. Рассмотрим теперь, следуя методологии изложенной в главе II, задачу ценообразования с позиций интересов арендатора. Ранее была исследована целевая функция арендатора вида [17, 18] f = f -8-y
Подобное представление цели арендатора при исследовании общих методологических подходов было вполне оправданным, так как позволяло акцентировать внимание на принципиальных вопросах. Однако в реальных условиях общие затраты арендаторов помимо арендной платы 5 у включают ряд текущих затрат z (зарплата персонала, операционные расходы, налоги и т.д.). Таким образом целевая функция арендатора приобретает вид f = f -S-y-z Далее рассуждения о возможной цене аренды с позиций интересов арендатора строятся следующим образом. Для каждого вида торгового бизнеса (продукты питания, одежда, ювелирные изделия, спорттовары и т.д.) имеет место понятие сложившегося уровня рентабельности р1 , обеспечивающего «выживаемость» данного бизнеса на рынке услуг.
Похожие диссертации на Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах
