Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Аналитические инструменты инвестиционной деятельности, на рынке недвижимости . 10
1.1. Краткая характеристика экзогенных параметров рынка недвижимости 10
1.2. Основные экономические концепции, используемые при моделировании механизмов рынка первичной недвижимости 18
1.2.1. Макроэкономический анализ рыночного механизма инвестиций в жилищное строительство 18
1.2.2. Микроэкономический анализ механизмов государственного воздействия на рынок недвижимости 30
1.2.3. Концепция временной ценности денег 37
1.3. Экономико-математические методы, используемые при анализе рынка недвижимости 42
1.3.1. Описание метода множителей Лагранжа 42
1.3.2. Максимальная удовлетворительность 45
1.3.3. Понятие аналитической игры 47
1.3.4. Принцип согласованного оптимума как обобщение метода Лагранжа 48
1.3.5. Линия согласованного оптимума как геометрическое место точек касания линий равных потерь 50
1.3.6. Линия согласованного оптимума как геометрическое место точек оптимума, соответствующих различным ограничениям 52
1.4. Процедуры предварительной оценки коммерческого предложения инвестиционной фирмой 54
1.4.1. Предварительная оценка инвестиционной фирмой коммерческого предложения о долевом участии в строительстве при бухгалтерском подходе 54
1.4.2. Предварительная оценка коммерческого предложения инвестиционной фирмой с учетом концепции межвременного выбора 57
Выводы по главе 1 62
Глава 2. Разработка системы моделей для принятия инвестиционных решений на рынке первичного жилья 64
2.1. Модель оценки доходности коммерческого предложения инвестиционной фирмой по активам и пассивам 64
2.1.1. Модель оценки пассивов инвестиционной фирмы по коммерческому предложению строительной фирмы 64
2.1.2. Модели активов инвестиционной фирмы, реализуемых на первичном рынке недвижимости 74
2.1.3. Формализованное представление критериального пространства инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости и решение задачи максимизации прибыли 82
2.2. Модель поведения покупателя, несклонного к риску, на первичном рынке недвижимости 100
2.3. Идеальная модель хода продаж жилья на первичном рынке недвижимости по согласованному оптимуму и оценка срока окупаемости вложений инвестиционной фирмы 109
2.3.1. Идеальная модель хода продаж жилья инвестиционной фирмой на первичном рынке недвижимости по оптимуму прибыли и оценка срока окупаемости вложений 109
2.3.2. Основные экономические рычаги воздействия на эндогенные переменные в модели поведения инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости 119
2.3.3. Модель идеального переходного процесса по согласованному оптимуму и оценка срока окупаемости вложений инвестиционной фирмы 125
Выводы по главе 2 130
Глава 3. Построение модели согласованного оптимума поведения покупателя и инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости 132
3.1. Теоретические основы практического построения функций полезности 132
3.2. Особенности построения функций полезности поведения покупателя на рынке недвижимости 136
3.3 Построение параметрического семейства функций полезности поведения покупателя на рынке недвижи мости 152
3.4 Оптимизация прибыли согласно модели согласованного поведения инвестиционной фирмы и покупателя 164
Выводы по главе 3 167
Заключение 169
Литература 172
Приложения 179
- Основные экономические концепции, используемые при моделировании механизмов рынка первичной недвижимости
- Модель поведения покупателя, несклонного к риску, на первичном рынке недвижимости
- Идеальная модель хода продаж жилья на первичном рынке недвижимости по согласованному оптимуму и оценка срока окупаемости вложений инвестиционной фирмы
- Особенности построения функций полезности поведения покупателя на рынке недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы. К середине 90х годов XX века доходность (эффективность) торгового бизнеса резко упала. К этому времени уже была создана обновленная законодательная база, регулирующая правовые нормы функционирования субъектов хозяйствования в условиях рыночной экономики. Свободные финансовые средства после окончания торгового бума вынуждены были находить новые экономические ниши, одной из которых явились инвестиционные компании. В этот момент начались инвестиционные жилищные программы правительства и, в первую очередь, в г. Москве. Одна из них, «Программа волновой застройки города», нацелена на улучшение жилищных условий москвичей и рассчитана на долгосрочную перспективу 2005-2010 г. Именно 1993, 1994 г.г. можно назвать началом становления цивилизованного рынка недвижимости в г. Москве.
Отсутствие научных разработок, соответствующих Российским условиям, в области рынка недвижимости для коммерческих организаций говорит не столько о несовершенной системе управления компаниями, сколько о несовершенстве первоначального формировании рыночной структуры рынка недвижимости в целом. До недавнего времени объективная необходимость в подобных разработках отсутствовала по причине доминирования спроса над предложениям. В таких условиях компании не задумывались над проблемой поиска клиентов, клиенты сами активно искали "подходящий вариант и,-невзирая на явно завышенные цены, осуществляли покупки. С 1993 г. в этот сектор интенсивно стали направляться инвестиции
предпринимателей и к 1998 г. рынок принял образ рынка
совершенной конкуренции, где отдельно взятая компания не могла оказать существенного влияния на установившуюся рыночную цену объектов недвижимости. Но очередной финансовый кризис вызвал резкое сокращение спроса на объекты недвижимости, и получилось так, что на рынке стало существовать избыточное количество компаний, предлагающих сходные товары. С октября 1998 г. (после полного отсутствия покупательского спроса, связанного с высокими инфляционными ожиданиями населения России) можно с уверенностью сказать, что в секторе недвижимости сформировался рынок покупателя. Таким образом, по предварительным экспертным оценкам рынка можно предсказать, что около 40% инвестиционных, ремонтных и строительных компаний должны будут покинуть рынок недвижимости, что свидетельствует о высокой степени конкуренции на этом рынке. Конкурентная борьба между компаниями значительно усиливается и поэтому требования к качеству управления фирмой, его персонала и точности информации для принятия решений резко возросли.
В настоящее время сложилась следующая ситуация на рынке потребителей жилья. Во-первых, по Российской Федерации очередниками на получение жилья являются 6.300.000 семей, а ежегодно получают его только 400.000 семей. Такое состояние говорит, что очередники получают жилье только через 15-16 лет. Во-вторых, в структуре производства и реализации жилья имеют место следующие тенденции. Коммерческое жилье составляет около 50%; улучшение жилья по планам реконструкции - 20%; очередники получают лишь 20% от строящегося жилья и 10% жилищного фонда имеет целевое назначение.
Одним из элементов рыночного механизма являются инвестиционные компании. Инвестиционные компании
функционируют как на первичном рынке жилья, так и осуществляющей широкий спектр операций на вторичном рынке жилья (покупка, продажа, обмен, расселение), а также выполняют ремонтно-отделочные работы в жилых помещениях любой категории сложности. Следовательно, необходимость проработки проблем, связанных с прогнозированием доходности инвестиционных фирм, функционирующих на рынке недвижимости, продиктована сложившейся политической, экономической и социальной обстановкой. Недостатки обобщения информации о состоянии рынка, о поведении конкурентов, о потребностях потенциальных клиентах, основанной на накопленном опыте компании, может привести к потере конкурентоспособности и, как итог, полному разорению - банкротству компании. Поэтому данная работа посвящена одному из экономико-математических аспектов проблемы, связанной с поведением фирмы на рынке, занимающейся инвестициями в новые жилищные программы строительства домов.
Цель работы - создание инструмента управления
инвестиционной фирмы, функционирующей на первичном рынке жилищного фонда, на базе системы экономико-математических моделей.
Задачи исследования:
- обобщение накопленной статистической информации о рынке недвижимости г. Москвы;
- выявление существенных взаимосвязей между различными факторами, которые влияют на поведение инвестиционной фирмы на рынке недвижимости;
- построение системы оптимизационных экономико-математических моделей функционирования инвестиционной фирмы на рынке недвижимости г. Москвы;
- выявление особенностей анализа и прогнозирования доходности подобного рода предприятий при различных уровнях детализации информации.
Объектом исследования являются инвестиционные фирмы, функционирующие на первичном рынке недвижимости. Эта работа написана с использованием конкретных материалов инвестиционной фирмы ЗАО «Агентство Недвижимости Домострой». Методическая разработка может быть применена и в других компаниях со сходными направлениями деятельности, организационной структурой и функционирующих в рамках рынка недвижимости, как г. Москвы, так и для других структурно подобных первичных рынках.
Предмет исследования составляют экономико математические методы и модели оптимизации параметров инвестиционных проектов.
Научная новизна исследования заключается в выявленных в настоящий момент экономико-математических взаимосвязях, позволяющих совместить интересы продавца (инвестиционной фирмы) и покупателя на первичном рынке недвижимости, а также воздействовать на отклонения от хода продаж жилья необходимо минимальными средствами. Построена модель пространства решений, проведен ее анализ, осуществлена оценка основных характеристик инвестиционных проектов для принятия адекватных управленческих решений по результатам оптимизации. Построена модель переходного процесса хода продаж жилья по оптимальным решениям. Получена функция полезности покупателя жилья с учетом предъявляемых покупателем требований к жилью. Описана функция прибыли инвестиционной компании, как по активам, так и по пассивам фирмы.
Практическая значимость работы обуславливается возможностью ее применения в риэлторских и инвестиционных фирмах, работающих на первичном рынке недвижимости по структуре и свойствам сходных с г. Москвой.
Апробация. Основные результаты работы доложены о обсуждены на научных конференциях в государственном университете управления в 1999, 2000, 2001 и 2002 гг.
Публикации. По материалам диссертации опубликовано 7 печатных работ.
Структура и объем работы. Материалы диссертации изложены на 178 страницах текста, состоят из введения, трех глав, списка литературы, 15 приложений и включают 51 рисунок, 5 схем, 25 таблиц. Список литературы содержит 94 источника.
Основные экономические концепции, используемые при моделировании механизмов рынка первичной недвижимости
Инвестиции в жилищное строительство включают в себя строительство домов для отдельных семей и многоквартирных зданий (коттеджи), которые для краткости называются жилищным фондом. Таким образом, жилищный фонд представляет собой вид актива с продолжительным временем существования, который может иметь собственник. Инвестиции в жилищный фонд в любой год занимают очень небольшую долю - около 3% наличного жилищного фонда [4, 25]. Макроэкономическая теория инвестиций в жилищное строительство начинается с рассмотрения спроса на наличный объем жилищного фонда и его предложения. Графически модель рыночного механизма представлена на рис. 1.2.1.1. (a) - Жилищный фонд (6) - Предложение нового жилья Рис. 1.2.1.1.Рынок жилья: определение цены жилья и нормы инвестирования в жилой фонд, ((а) Спрос и предложение жилья определяет цену жилья РнО, (б) норма инвестирования в жилой фонд (QHo) определяется предложением нового жилья по цене (РнО)). На рис. 1.2.1.1 (а) показан спрос на жилищный фонд с помощью имеющей отрицательный угол наклона кривой DDo. Чем ниже цена жилья (Рн) тем больше величина спроса. Положение самой кривой спроса зависит от ряда экономических показателей (детерминант): 1) чем выше уровень богатства, тем больше спрос на жилье (чем богаче индивидуумы, тем большим количеством активов - домов они хотят владеть, т. е. рост богатства переместил бы кривую спроса DDo в положение DD1); 2) спрос на жилье, как вид актива, зависит от реального дохода по другим активам (если доход по другим видам богатства, например, по облигациям невысок, или вообще, практически, отсутствует, то жилищный фонд выглядит как относительно более привлекательный вид вложения богатства, т. е. уменьшение доходов по другим активам перемещает кривую спроса DDo в положение DD1); 3) спрос на жилье зависит от чистого реального дохода, получаемого от владения жилищным фондом, (валовой доход до учета издержек состоит либо из арендной платы, если жилищный фонд сдается в аренду, либо из неявного дохода, который получает домовладелец от проживания в доме и от прироста капитала в результате увеличения стоимости жилищного фонда, в свою очередь издержки владения жильем состоят из выплат процентов ( аналог ставки процента по закладным обязательствам) плюс налоги на недвижимость и амортизация. Эти издержки вычитаются из валового дохода и после налоговых корректировок определяют чистый доход. Рост чистого дохода от жилищного фонда, вызванный, например, снижением ставки процента, делают жилищный фонд более привлекательным видом размещения богатства и перемещает кривую спроса на жилье DDo в положение DD1).
В любой момент времени или в краткосрочном периоде предложение жилищного фонда фиксировано: существует запас жилья, который нельзя быстро скорректировать в ответ на изменение цены. Поэтому кривая предложения жилищного фонда это вертикальная кривая SS на рисунке 1.2.1.1 (а). Равновесная цена жилья РнО определяется пересечением кривых спроса и предложения. Цена жилья - это цена типового дома, квартиры или одного квадратного метра общей площади, следовательно, в любой момент времени или в краткосрочном периоде рынок жилищного фонда определяет цену жилья. Во вторую очередь рассматриваются факторы, определяющие норму инвестирования в жилищный фонд (рис. 1.2.1.1 (б)). Кривая FS представляет собой предложение новых домов (первичный рынок) как функцию цены жилья. Эта кривая является такой же, как и обычная кривая предложения в любой отрасли. Кривая предложения показывает количество жилья, которое строители пожелали бы построить и продать по той или иной цене. Как видно в данном случае поставляемым товаром являются новые дома. На положение кривой FS влияют затраты факторов производства
Модель поведения покупателя, несклонного к риску, на первичном рынке недвижимости
Предварительно рассмотрим решение простой задачи выбора с позиций ожидаемой полезности по фон Нейману-Моргенштерну. Допустим, что в данный момент у покупателя (потребителя) имеется богатство в размере 10 у.е. и он размышляет, стоит ли сыграть в игру, которая с вероятностью 50% = 1/2 принесет ему выигрыш 5 у.е. или с вероятностью 50% = 1/2 - проигрыш - 5 у.е. Богатство его, следовательно, становится случайной величиной: имеется вероятность 50%, что он останется с 5 у.е., и с вероятностью 50%, что у него в итоге будет 15 у.е. Ожидаемое значение его богатства равно 10 у.е., а ожидаемая полезность есть 1/2 U (15у.е.) + 1/2 U (5у.е.), где U(x)- полезность богатства размером X. РІллюстрирует эту зависимость рис. 2.2.1. Ожидаемая полезность богатства есть среднее двух чисел: U(15) и U(5), обозначенных 1/2U(15)+ 1/2U (5). Кроме этого изображается также полезность ожидаемого значения богатства, которую обозначили U(10). Обратим внимание, что на данном графике ожидаемая полезность богатства меньше полезности ожидаемого значения богатства, т.е. U ( 1/2 15 + 1/2 5 ) = U(10) 1/21Д15) + 1/2U(5).
В этом случае говорят, что потребитель не расположен к риску, поскольку предпочитает иметь ожидаемое значение своего богатства (U(10)), нежели вступить в игру 1/2U(15) + 1/2U(5). Конечно, предпочтения потребителя могли бы оказаться такими, что он предпочел бы случайное распределение богатства его ожидаемому значению, и в таком случае говорят, что потребитель расположен к риску. Пример такого рода представлен на рис. 2.2.2. Богатство Рис. 2.2.1. Расположенность покупателя к риску. Обратим внимание, что для потребителя, нерасположенного к риску (рис. 2.2.1.), функция полезности вогнутая - ее наклон по мере возрастания богатства возрастает. Для потребителя, расположенного к риску, функция полезности выпуклая - ее наклон, по мере возрастания богатства, становится больше. Следовательно, кривизна функции полезности измеряет отношение покупателя к риску. Как правило, чем более вогнута функция полезности, тем в большей степени потребитель не расположен к риску, и чем более она выпукла, тем в большей степени потребитель расположен к риску. Промежуточным является случай линейной функции полезности. В этом случае говорят, что покупатель нейтрален к риску: ожидаемая полезность богатства есть полезность его ожидаемого значения.
В заключении предварительных замечаний рассмотрим решение простой задачи, демонстрирующей реализацию принципа максимизации ожидаемой полезности. Предположим, что потребитель владеет каким-то богатством W и подумывает о том, не вложить ли некоторую сумму X в рисковый актив. Владение этим активом может принести ему либо доход в размере Rg при «наилучшем» исходе (например чистый доход от инвестиций в строительство - параграф 1.З.), либо доход в размере Rb при «наихудшем» исходе. Следует считать Rg положительным доходом - стоимость актива растет, Rb - отрицательным доходом -стоимость актива падает. Следовательно, богатство потребителя при хорошем ("good") и плохом ("bad") исходах составит: Предположим, что хороший исход имеет место с вероятностью Р, а плохой, следовательно, с вероятностью (1-Р). Тогда, если потребитель решит инвестировать X условных единиц, то ожидаемая полезность составит: Потребитель хочет выбрать такое значение X, при котором значение ожидаемой полезности было бы максимальным. Продифференцировав данное выражение по X, найдем как изменяется полезность с изменением X (доли, вложенной в рисковой актив). Если потребитель не расположен к риску, то его функция полезности будет вогнутой, а это предполагает, что U"(x) 0 для каждого уровня богатства X, таким образом, вторая производная функции ожидаемой полезности отрицательна, т.е. EU"(x) 0. Рассмотрим изменение ожидаемой полезности вложения первого денежного взноса в рисковый актив. Это не что иное, как уравнение первой производной взятое для значения Х=0 т.е. Выражение, стоящее в квадратных скобках, есть ожидаемая доходность на актив. Если ожидаемый доход на актив отрицателен, то с вложением первого денежного взноса ожидаемая полезность должна уменьшится. Но поскольку, вследствие вогнутости функции ожидаемой полезности, ее вторая производная отрицательна, полезность по мере вложения дополнительных денежных взносов должна продолжать уменьшаться.
Идеальная модель хода продаж жилья на первичном рынке недвижимости по согласованному оптимуму и оценка срока окупаемости вложений инвестиционной фирмы
Модель поведения инвестиционной фирмы, построенная и исследованная в 2.1.3, является теоретически необходимой для определения такого момента ts , для которого прибыль инвестиционной фирмы (rc=B2-S2= max) является максимально возможной (рис. 2.3.1.1.). По условию, поставленной в п.2.1. задачи, через 1 месяц (т=1) после оплаты стоимости проекта (принятого и утвержденного коммерческого предложения строительной организации о долевом участии в строительстве) инвестиционная фирма получает необходимую для продажи новостроек документацию, начинается реализация маркетинговых мероприятий (реклама, индивидуальная рассылка и т.д.) и продажа квартир. Таким образом, исходное состояние по отношению инвестиционной фирмы соответствует точке А (рис. 2.3.1.1.), когда средняя стоимость оплаченного покупателем жилья равна нулю. Следует отметить значимость еще ряда точек (B,C,D,F) и образованных ими отрезков (ВС, CD, DF). Точка В является, естественно, целевой программой маркетинга, позволяющей в рыночных условиях реализовать жилье по ожидаемой цене. Сумма отрезков ВС + DF = (В2-В 2) - (S2-S 2) = RB (1+(Зв)Л ts + + Rs(l+(3B)Ats = m - удельные дополнительные затраты для регулирования рыночного процесса привлечения покупателей. Заметим, что затраты на плановые маркетинговые усилия (то), поддержание рыночной конъюнктуры, имиджа фирмы, рыночных процессов реализации, включены в издержки (Со) в состав административно - производственных расходов. Отрезок CD = к - соответствует максимальной прибыли. Следовательно, имеет место переходный процесс из состояния
А в состояние В (рис. 2.3.1.1.). Рассмотрим и выберем наиболее адекватную форму переходных процессов объектов систем управления с запаздыванием [21,74]. Реакция объекта первого порядка с запаздыванием с использованием теории систем на скачкообразное воздействие представляется в виде (рис. 2.3.1.2.): Такая форма переходного процесса не совсем точно отражает объективные характеристики рынка покупателя, а наиболее точно описывает рынок продавца, когда покупатели в погоне за товаром при первых информационных сигналах стремятся заключить сделки по дефицитному товару. Реакция объектов второго порядка с запаздыванием на скачкообразное воздействие описывается в следующей графической форме (рис. 2.3.1.3.). 1У = h (t) Эта форма, как нам представляется, наиболее адекватно описывает рынок покупателя жилья в глазах инвестиционной фирмы, когда средняя стоимость сначала существенно возрастает, а затем-темп роста постепенно снижается до состояния практически нуля с погрешностью 5%. Формализовано уравнение, описывающее объект с апериодической реакцией, имеет вид:
Особенности построения функций полезности поведения покупателя на рынке недвижимости
Кредитно-денежная политика сильно влияет на инвестиции в жилищное строительство, поскольку спрос на жилье очень чувствителен к ставке процента, причем как к номинальной, так и к реальной. В таблице 1.2.1.1. представлен практический пример закладных в начале 60-х годов (5%), в конце 70-х (10%), в 1981-82 г. (15%).
Предполагаемая закладная представляет собой ссуду в размере $50000 сроком на 25 лет с равными ежемесячными выплатами в течении всего срока.
В программном пакете EXEL-XP существует ряд финансовых функций, одной из которых является ППЛАТ. Эта функция позволяют оценить величину ежемесячных платежей в зависимости от суммы кредита, количества выплат, срока и ставки процента. ППЛАТ(ставка;кпер;нз;бз;тип) вычисляет величину выплаты по ссуде на основе постоянных выплат и постоянной процентной ставки. Ставка - это процентная ставка по ссуде. Кпер - это общее число выплат по ссуде. Нз - это текущее значение или общая сумма, которую составят будущие платежи, называемая также основной суммой. Бз -это будущая сумма или баланс наличности, которой нужно достичь после -последней выплаты. Если бз опущено, оно полагается равным 0 (нулю), т.е. будущая сумма ссуды, например, равна 0. Тип - это число 0 (ноль) или 1, обозначающее, когда должна производиться выплата. Тип -момент времени, когда нужно осуществлять выплаты. 0 или опущено - в конце периода; 1 - в начале периода выплаты. Возвращаемые функцией ППЛАТ характеристики включают основные платежи и платежи по процентам, но не включают налогов, резервных платежей или гонораров, иногда связываемых со ссудой. 3) В FoxPro 2.6 это функция PAYMENT(), которая возвращает числовое значение, равное сумме платежа по кредиту. Если платежи производятся через равные промежутки времени, сумма платежа постоянна, процентная ставка постоянна и приведена к периоду платежей. Это говорит о частоте применения данных операций. Рассматривая данные, неудивительно, что главный компонент издержек владения жильем возрастает почти пропорционально ставки процента (коэффициент приблизительно равен 1.5). Поэтому ясно, что спрос на жилье очень чувствителен к ставке процента.
Уточним некоторые положения, учитываемые при оценке степени влияния кредитно-денежной политики:
Существуют значительные налоговые льготы как результат проведения фискальной политики в отношении домовладельца, который финансирует покупку жилья за счет закладных, так как процентные платежи могут вычитаться из дохода при начислении налогов, т.е. не включаются в налогооблагаемую базу.
Наибольший интерес представляют реальные, а не номинальные процентные издержки владения жильем, так как, безусловно, что в большей степени рост ставки процента по закладным является результатом увеличения ожидаемого уровня инфляции. Номинальная ставка процента так же существенна для владельца жилья. Причина заключается в самой форме закладной. Основываясь на ожидаемой фиксированной реальной ставке, с учетом ожидаемого роста уровня инфляции, естественно увеличение номинальной ставки, т.е. владелец жилья должен сделать «сегодня» выплаты в большем размере. До 1978 г. кредитно-денежная политика влияла на спрос на жилье через канал, известный как отток денежных ресурсов. Сущность такого влияния составило правило Q. Финансирование за счет закладных представляется, главным образом, ссудно-сберегательным учреждениям, которые, следовательно, обладают активами (закладными) с очень длительным сроком погашения. В этих условиях такие учреждения получали средства для выдачи ссуд в основном от вкладчиков, которые делали накопительные сберегательные вклады. Федеральная резервная система контролировала ставки процента, которые ссудно-сберегательные учреждения (банки и другие финансовые институты) могли выплачивать своим вкладчикам. Контроль осуществлялся с помощью правила Q, поскольку оно ограничивало величину, которую они должны были платить, чтобы брать взаймы, т.е. чтобы привлечь вкладчиков. Ссудно-сберегательные учреждения были заинтересованы, чтобы ставка процента, который они выплачивают вкладчикам, не возрастала. Это было так, поскольку ссудно-сберегательные учреждения выдавали долгосрочные займы (закладные) по низким ставкам процента. Таким образом, в течение длительного периода получают только процент по выданным ссудам и не могли себе позволить выплачивать более, например, 5.5% своим вкладчикам.
Однако, когда ставки процента стали возрастать на другие виды активов, ограниченные 5.5% в финансовых институтах, вкладчики переводили свои деньги в эти активы. Такой процесс и есть процесс отлива денежных ресурсов. Следовательно, образовалась невозможность выдачи ссуд на жилье, которая привела к кризису кредита. Это подтвердили кризисы кредита в США 1966-67 гг., 1969-70 гг. и в 1973 - 75 гг. В этот период ссудно-сберегательные учреждения ввели новые способы займов, и кредитно-денежная политика стала влиять на инвестиции в жилищное строительство непосредственно через ставки процента, а не через отлив денежных ресурсов.
В конце 70-х и в начале 80-х гг. стало очевидным, что происходят массовые банкротства в ссудно-сберегательной системе. Оценки потерь сбережений обанкротившихся институтов находились в пределах от 150 до 300 миллиардов долларов. Эти банкротства, как показал анализ, были не результатом разрыва между ставкой, по которой ссудно-сберегательные учреждения брали кредиты, и ставкой, по которой они выдавали ссуды, а, в первую очередь, результатом ненадежных ссуд и излишнего риска, принятого многими владельцами ссудно-сберегательных ассоциаций, в частности в начале десятилетия. Нет сомнения в том, что во многих случаях владельцы ссудно-сберегательных учреждений вели себя неразумно и иногда незаконно. Россия повторила этот опыт, за исключением того, что вкладчикам США были гарантированы возвраты кредитов федеральным правительством, и, поэтому у них не было необходимости отслеживать олагонадежность институтов, в которые они помещали свои средства.
