Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Существующие системы оценки недвижимости
1.1. Проблемы и факторы развития рынка недвижимости МЛ.Анализ существующей законодательной базы для развития рынка II
1.1.2. Институциональные факторы - эволюция фирм и услуг 17
1.1.3. Финансово-экономические факторы 24
1.1.4. Кредитно-фискальные факторы 26
1.1.5. Социально-политические факторы 27
1.1.6. Информация как фактор развития рынка 28
1.2. Особенности развития московского рынка недвижимости
1.2.1. Общая информация 29
1.2.2. Жилищный фонд и приватизация 29
1.2.3. Общая характеристика цен 30
1.2.4, Структура спроса и предложения 31
1.3 Методы оценки недвижимости, используемые российскими госструктурами 32
1.4. Опыт оценки рыночной стоимости недвижимости в России 35
1.5. Основные понятия, принципы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости на Западе 36
1.6. Математические модели оценки рыночной стоимости недвижимости 44
1.6. Метод массовой оценки рыночной стоимости недвижимости 47
1.7.1. Линейная модель массовой оценки рыночной стоимости недвижимости 49
1.7.2. Нелинейная модель массовой оценки рыночной стоимости
недв ижимости 49
1.7.3. Гибридная модель массовой оценки рыночной стоимости
недвижимости 50
ГЛАВА 2 Применение методов математического моделирования для анализа рынка жилья
2 I. Предпосылки анализа и моделирования московского рык\а жилья 50
2.2 Предпосылки модели массовой оценки рыночной сто и могти квартир в Москве 55
2.3. Описание этапов моделирования 58
2.4 Используемые критерии для определения статистическок значимости параметров модели 75
2.5 Проблемы, возникающие в процессе построения модели 80
ГЛАВА 3. Закономерности ценообразования, выявленные при моделировании рынка жилья в Москве
3.1 Характеристики выборки и базы данных S3
3.2. Основные факторы формирования цены и их взаимодействие 86
3.3. Промежуточные результаты моделирования 90
3.3.1. Результаты анализа качественных переменных 90
3.3.2. Учет времени совершения сделок 93
3.3.3. Моделирование индекса цены земли 93
3.3 4. Построение карт относительной стоимости земли и их анализ в привязке к местности 96
3.3.5. Результаты моделирования изменения цен по различным характеристикам 101
3.4. Краткое описание окончательной модели 103
Заключение 105
Список литературы
- Институциональные факторы - эволюция фирм и услуг
- Особенности развития московского рынка недвижимости
- Предпосылки модели массовой оценки рыночной сто и могти квартир в Москве
- Основные факторы формирования цены и их взаимодействие
Введение к работе
Рыночные преобразования в России уже достигли той степени, когда можно быть уверенным в их необратимости. В сферу рыночных отношений уже включены десятки тысяч объектов промышленной собственности и объектов незавершенного строительства, сотни тысяч объектов малой приватизации, практически весь жилищный фонд и фонд земельных участков. Настает то время, когда очень важно оценить потенциал российской недвижимости в количественном и стоимостном выражении и ее качественное и функциональное воздействие на всю экономику страны.
Роль недвижимости в развитии рыночных отношений переоценить трудно. Во-первых, она является важнейшей базой для развития инвестиционной активности (20). Конечно, в российских условиях ее роль в улучшении инвестиционного климата будет велика лишь в том случае, если будут разработаны и успешно реализованы на практике механизмы поощрения инвесторов. Особенно важную роль в преодолении продолжающегося промышленного спада могут сыграть стимулы для развития долгосрочного инвестирования в строительство и промышленность.
Во-вторых, недвижимость на этапе укрепления рыночных отношений может сыграть немаловажную роль в процессе сдерживания инфляции (20), Привлечь накопленные у населения и предприятий денежные средства в недвижимость — наиболее реальная и действенная возможность уменьшить количество денег в обращении. Чтобы оценить масштабы возможного воздействия недвижимости на сферу финансового оборота, ну.кно иметь хотя бы приблизительное представление о стоимости всех объектов недвижимости.
В-третьих, с улучшением политического климата в стране российская недвижимость становится все более привлекательной для иностранных инвесторов. Приток иностранных инвестиции — немаловажный фактор для развивающейся рыночной экономики. Хотя, несомненно, интерес российских
предпринимателей и граждан к недвижимости в России на несколько порядков выше, нежели интерес к ней со стороны иностранных инвесторов.
В-четвертых, развитие рынка недвижимости чрезвычайно важно еще и потому, что само право собственности на объект недвижимости дает его владельцу возможность для получения кредитов, зачастую столь необходимых, чтобы спасти производство от банкротства или пустить новое дело. Развитие кредитования под залог недвижимости в широких масштабах невозможно сейчас и из-за неразвитости методов оценки рыночной стоимости недвижимости. Без специальных институтов оценки кредиторы не в состоянии решить, на какую сумму можно дать кредит под тот или иной объект (2).
По мере развития рыночных отношений увеличивается потребность в оценке рыночной стоимости недвижимости. Такая оценка необходима практически всем. Во-первых, органам государственного управления оценка нужна при сборе налогов. Рыночная стоимость объектов недвижимости в этом случае служит базой для определения налоговых платежей. Причем, ставки налогов должны быть доведены до такого уровня, при котором бы покрывались затраты на регистрацию всевозможных сделок с недвижимостью, перехода прав собственности на объекты недвижимости. При этом, однако, следует иметь в виду, что чрезмерно завышенные ставки служат причиной для сокрытия истинной цены сделок с недвижимостью (2, 21).
Иллюстрация. В 1991-92 гг. на российском квартирном рынке госпошлина на регистрацию сделок с недвижимостью была установлена на уровне 10%. Такая ставка налога привела к тому, что в документах о передаче прав собственности на жилье отражалась лишь балансовая стоимость квартир, которая в сотни раз ниже рыночной. її результате достоверна-, информация о рыночной стоимости объектов недвижимости стала малодостлиной, что, в итоге, привело к дезинформации агешов рынка и замедлению его развития. Сейчас размер госпошлины снижен до уровня 3%, что все еще по сравнению с развитыми странами, является завышенным показателем Для сравнения, в США аналогичная госпошлина установлена на уровне 0,5%. Тік что никому и в голову не приходит скрывать истинную цену сделок (26),
Во-вторых, оценка недвижимости по рыночной стоимости необходима органам государственного и местного управления для определения цен или ставок аренды при продаже или сдаче в аренду государственной и муниципальной собственности
В-третьих, без знания истинной цены объектов не могут обойтись многочисленные агенты рынка недвижимости (2, 21):
потенциальному продавцу оценка нужна для прогноза возможного дохода от продажи своей собственности;
покупателю -- для уверенности, что запрашиваемая цена не завышена;
~ банку — для определения размера ссуды, которую он может дать под залог
данной недвижимости;
-- посреднику - для планирования размера прибыли от конкретной сделки,
— страховым компаниям - при страховании недвижимого имущества и
определении размера нанесенного ущерба.
От того, как, на какой экономической основе, в чьих интересах проводится оценка недвижимости, зависит состояние бюджета, уровень инвестиционной активности, благосостояние всех участников рынка.
Исходя из зарубежного опыта, практически каждый иностранный инвестор пользуется услугами оценщика, так как оценщик своей деятельностью снижает предпринимательский риск, Ведь профессиональный оценщик, как правило, несет юридическую ответственность за правильность используемых методов. Таким образом, наилучшим является вариант, когда оценка осуществляется на профессиональной и независимой основе
Некоторые аспекты проблемы оценки недвижимости находили отражение в отечественной литературе. Однако в основном предпринимались попытки оценить жилую недвижимость, причем с точки зрения ее социально-потребительских качеств Типологические исследования квартиры, ее помещений и зон имеют давние традиции, идущие от работ Стронкома РСФСР, от зарубежных разработок Ле Корбюзье, Геслера и др Функциональный характер этих исследований получил развитие во многих трудах современных
нам архитекторов-тнпологов, занимающихся жилищными проолемами (15, 16, 19).
Широко известны и официально апробированы функциональные исследования квартир и их помещений, проводившиеся в ЦНИИЭП жилища Звездиной Т.И. и Блашкевич Р.Н В рамках этих работ предлагаются принципы формирования квартиры в ходе ее нормирования и проектирования методом компоновки функциональных зон (22, 23). Качественно иной подход к формированию структуры массовой квартиры являют собой социально-демографические исследования жилища, одними из зачинателей которых явились ленинградские архитекторы под руководством Г. Д. Платонова.
С 70-х годов интенсивно развиваются социально-демографические исследования, в частности социально-пространственное моделирование квартиры (24). На основе аналогичной методики в ЦНИИЭП жилища проведены исследования с опросом населения по графическим моделям квартир для экспериментального проектирования в г. Горьком. Основные результаты этой работы описаны в публикациях (24, 25). Так, исследования, проведенные сектором социологических исследований ЦНИИЭП жилища (руководитель — К.К. Карташова) совместно с зональными институтами Гражданстроя и лабораторией психологии Таллинского педагогического института им. Э. Вальде, позволили получить репрезентативную информацию об оценке жителями квартир массового строительства.
На определенном этапе в теории и практике проектирования и строительства жилья образовался пробел в учете реальной эксплуатации квартир и их социально-потребительской опенке жителями Накопленный впоследствии обширный эмпирический материал, полученный и обработанный по современным статистическим и социологическим методикам с применением ЭВМ, позволил в значительной степени восполнить этот пробел Начало такой работе было положено в ряде проведенных исследований и диссертаций, касающихся жилищных потребностей отдельных социально-демографических категорий семей и основных функциональных процессов, происходящих в квартире. Наиболее полно эти вопросы освещены в докторской диссертации
К.К. Карташовой (17) и ряде публикаций сотрудников и аспирантов сектора социологических исследований ЦНИИЭП жилища.
Кандидатская диссертация В.Л. Овсянникова (14) развивает социалыю-типологическую направленность этих работ, опираясь, в частности, на разработанную автором методику социально-потребительской оценки квартир. Эта методика позволила оценить степень психологического комфорта жителей в квартирах разных типов и их удовлетворенность проживанием в квартире.
Однако во всех этих работах отсутствует стоимостная оиенка объектов недвижимости, основанная на реальной рыночной информации В то же время существующие западные методики оценки (7, 8, 9), активно применяемые практикующими оценщиками, не могут быть перенесены в неизменном виде на российский рынок и требуют адаптации.
Целью диссертационной работы является разработка методики анализа рынка типовых объектов недвижимости и построения модели массовой оценки их рыночной стоимости (на примере московского квартирного рынка). Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи
-- проанализировать и обобщить накопленный отечественный опыт в области оценки недвижимости;
изучить современные методики оценки недвижимости в развитых странах;
выявить структуру базы данных для построения модели московского квартирного рынка и наполнить ее информацией по реальным сделкам купли-продажи квартир;
провести статистический анализ базы данных с целью выявления факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости (на примере квартирного рынка);
построить модель оценки рыночной стоимости квартпг.
построить карты относительной стоимости земли в Москве
Актуальность темы. Рынок недвижимости является одним из ключевых звеньев в развитии народного хозяйства, а также хорошим индикатором состояния экономики той или иной страны. В период перехода к рыночным отношениям недвижимость представляет особый интерес с точки зрения возможности ее вовлечения в рыночный оборот, использования как основы для развития инвестиционной активности. Поэтому мониторинг рынка недвижимости и оценка рыночной стоимости объектов недвижимости представляют собой две важнейшие и неразделимые задачи.
До настоящего времени мониторинг рынка недвижимости в России
отсутствовал, а институт оценки недвижимости находился в зачаточном
состоянии. Оценка недвижимости проводилась исключительно
специализированными государственными учреждениями. Используемые ими мегодики отталкивались от сметной или балансовой стоимости объекта и не учитывали влияния рыночной конъюнктуры на стоимость объекта, связанности объекта с землей, то есть опирались лишь на технические характеристики недвижимости, что противоречило экономической сущности определения стоимости и не соответствовало общепризнанному мировому опыту.
Вполне естественно, что б период перехода к рыночным отношениям, развития процессов приватизации, формирования класса собственников и новой системы налогообложения возникла потребность в разработке новых методик оценки недвижимости, основанных на рыночной стоимости недвижимости. Для создания таких методик или адаптации уже существующих западных методик к российским условиям требовалось наличие объективной информации о развитии рынка недвижимости, а значит — налаживание мониторинга этого рынка.
Разработка методики оценки недвижимости по ее рыночной стоимости может быть полезна целому ряду субъектов рынка. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости крайне важна для целей налогообложения: переход к методике оценки недвижимости по ее рыночной стоимости ч применение этой оценки в качестве налогооблагаемой базы может существенно увеличить поступления в бюджет. Развитие института независимой оценки недвижимости необходимо для участников рынка недвижимости, поскольку наличие такой оценки является необходимым условием для создания
прозрачного рынка недвижимости с развитой информационной инфраструктурой. Кроме того, наличие такого института может использоваться государством для контроля за прохождением сделок купли-продажи по истинным, а не фиктивным ценам. Распространение методики оценки недвижимости по ее рыночной стоимости и придание ей официального статуса способно дать существенный толчок развитию ипотечного кредитования, а также выдаче кредитов под залог квартир под разумные проценты. Сегодня многие банковские структуры избегают таких операций из-за невозможности с достаточной точностью определить размер ссуды, которая может быть выдана под залог недвижимости.
Объектом исследования в диссертационной работе является формирование и развитие рынка недвижимости (московский рынок квартир) Предмет исследования — факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости (на примере московского квартирного рынка).
Теоретической и методологической основой исследования являются труды зарубежных ученых по вопросам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, работы российских ученых по проблемам оценки потребительской стоимости жилья и изучению потребительских характеристик жилья, действующие в России методики оценки недвижимости, материалы научных конференций по вопросам оценки недвижимости, данные московских риэлтерских фирм по сделкам купли-продажи московских квартир, а также материалы периодической печати.
Научная попита исследования состоит в следч'ющем; 1. Проведен всесторонний анализ формирования и развития московского рынка недвижимости за период с 1991 по 1995 годы Проанализирована возможность применения к нему методов экономико-математического
моделирования. Исследована возможность и масштабы применения зарубежных методик оценки к российскому рынку.
2. Собрана база данных по реальным сделкам купли-продажи квартир. Это
является самостоятельной сложной задачей, поскольку рынок недвижимости
сегодня является информационно закрытым.
3. Предложена и опробована на практике методика организации регулярного
мониторинга рынка недвижимости, позволяющая отслеживать изменение во
времени потребительских предпочтений и цен на квартиры, а также
зависимостей между стоимостью и характеристиками квартир.
4. На основе собранной информации по реальным сделкам купли-продажи квартир выявлен характер зависимостей между стоимостью и характеристиками квартир, построена модель массовой оценки квартир в Москве Проанализировано влияние фактора местоположения на стоимость квартир. Выявлены районы с большей и меньшей привлекательностью с точки зрения размещения жилых массивов, построены карты относительной стоимости земли в Москве
Практическая значимость диссертационной работы.
Работа является частью исследования, выполненного ТОО "Центр анализа рынков недвижимости" и проведенного по заказу Всемирного банка по теме "Рынки жилья в российских городах". Полученные результаты использованы Всемирным банком для принятия решения о вы~аче российским городам Барнаул и Нижний Новгород жилищного займа и определения приоритетных районов для строительства жилых массивов на выделенные кредитные средства. Разработанная методика анализа рынка и оценки недвижимости была применена для расчета стоимости объекте? недвижимости в городах Новгород и Тверь в ходе подготовки эксперимента по переходу к единому налогу на недвижимость, а также при разработке методики определения арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге
Апробация работы. Основное содержание работы ^осуждалось на научных семинарах ''Динамические модели в экономике", организованных кафедрой "Математические методы анализа экономики" .:<ономического факультета МГУ.
Результаты исследования были представлены на трех международных научных конференциях: "Рынки жилья в российских городах" (2S-29 июля 1994 г., г. Москва), организованной Всемирным банком. Агентством международного развития США, Министерством строительства РФ; "Развитие рынков недвижимости в России" (15-17 июня 1994 г. г, Москва), организованной Институтом народнохозяйственного прогнозирования. Центральной лабораторией Социальных и Экономических Измерений; "Рынок недвижимости России: проблемы и перспективы" (21-22 февраля 1996 г., г Москва), организованной Институтом Адама Смита.
Основные положения диссертации опубликованы в II работах общим объемом 3,8 п.л.
Диссертационная работа выполнена на кафедре математических методов анализа экономики экономического факультета МГУ в соответствии с планом научно-исследовательских работ кафедры.
Публикации. Основное содержание работы отражено в публикациях:
1. Н.Калинина, Е.Новомлинская, Н.Ноздрина "Рынок недвижимости в
российских городах: проблемы развития и мониторинга" "Вопросы
экономики" N 10, 1994 год.
2. Е.Новомлинская, М.Морозов. "Стабилизация рынка вынуждает
фирмы-риэлтеры применять новые схемы торговли. "KoMepjdHTb-Daily" от
27.02.1993.
3 N Nozdrina, E.Novomlinskaia, N.Kalinina. "Real Estate in Russian
Cities: Problems of Development & Monitoring". In the Book f rban Housing
Markets in Russia. Translation of a Special Issue of the Russian Journal "Voprosi
Economiki Issue 10. 1994." Edited by Elena Mahova &. Raymond S'.ruvk. The Urban
Institute Washington G.C. 1995.
4 Л.Калинина, Е.Новомлинская, М.Морозов. "Тишина на рынке
недвижимости оказалась обманчивой", "КомерсантЪ-Ошк" от 2і 09 1993.
5 Е.Новомлинская. "Москвичи могут сами оцепить стоимость своей
квартиры" ТСомерсантЪ-Daily" от 05.06.1993 г,
Е Новомлинская. "Квартиры: почему именно эту?", "КоммерсантЪ-Daily-недвижимость" от 16.06.1993 г.
Е.Новомлинская, М.Морозов. "Риэлтеры: есть профессионалы. Но нет законов", "КоммерсантЬ-ОаіІу-недвижимость" от 16.06.1993 г.
Е.Новомлинская. "Москва догнала Токио и перегнала Лондон с Парижем по размеру арендных ставок на недвижимость", "Realty Review" №7 за 1994 г.
Е.Новомлинская. "Квартиры для среднего класса остаются самым ходовым товаром". "КоммерсантЪ-Daily" от 30.09.1995 г.
10. Е. Новомлинская, Н.Ноздрина. "Рынки недвижимости в городах:
проблемы развития и мониторинга". Тезисы докладов конференции "Рынки
жилья в российских городах. Отчет о результатах обследования, проведенного в
7 городах", Москва. Всемирный банк. Агентство международного развития
США, Госстрой России. 1994 г.
11, Е.Новомлинская. "Неравномерность развития - визитная карточка российского рынка недвижимости". Документация конференции "Рынок недвижимости России: проблемы и перспективы", Москва. Институт Адама Смита. 1996 г.
Институциональные факторы - эволюция фирм и услуг
Важное значение для развития рынка имеет формирование институциональной структуры. Благодаря прибыльности операций с недвижимостью, развитие посреднической деятельности в сфере недвижимости имело взрывной характер. Однако в разных городах развитие и институциональное становление рынков недвижимости происходило по-разному. Недвижимость, вообще говоря, относится к компетенции местных органов власти, поэтому определяющее значение имеет формирование нормативно-правовой базы на местном уровне. Зависимость состояния рынка и динамики цен от наличия платежеспособного спроса также объясняет различия между городами. Опережающими темпами рынок развивается F Москве, Санкт-Петербурге, а также крупных, динамично развивающихся городах Москва во многом может рассматриваться как модель развития рынков в -ругих городах с опережением на 1-2 года. Поэтому подробное изучение динамики и закономерностей развития московского рынка позволяет прогнозировать развитие ситуации на российском рынке недвижимости в ЦЄЛОУ
Субъекты рынка недвижимости
На первоначальном этапе освоения рынка только что созданные компании занимались всем понемногу, конкуренции практически не было Подавляющее большинство фирм начинали с посреднической .іі ятельноспі по купле-продаже квартир (3S). Первое время эта деятельность приносила немалую прибыль, потому что посреднический процент в большинстве случаев определялся произвольно для каждой сделки. Как правило, он составлял разницу в ценах покупателя и продавца: эта разница шла посреднику и могла доходить до 100% с одной сделки.
Постепенно квартирный рынок стал приобретать цивилизованные формы Большинство фирм определилось с размером комиссионного процента, а ставка делалась не на размер посреднического вознаграждения, а на увеличение количества сделок. Однако, несмотря на возросшую конкуренцию между фирмами, размер комиссионного вознаграждения варьировался от 5 до 20%. Объем сделок также отличался у различных фирм — от 2-3 в месяц у мелких компаний до 50-70 у крупных.
К цивилизованным формам посреднической деятельности можно отнести работу по эксклюзивным договорам на продажу квартир. К этой форме работы перешли наиболее крупные московские фирмы-посредники. Заключение таких договоров с продавцами квартир дает фирме возможность снизить процент срыва сделок и работать с реальной базой данных. Кроме того, после заключения такого договора фирма работает с каждым продавцом более детально и в результате может предложить потенциальному покупателю всю информацию о квартире, включая поэтажный план, цвет обоев и вид из окна. Так что ряд покупателей решает прибрести квартиру даже без ее предварительного осмотра.
Наиболее продвинутые риэлтерские фирмы пытаются перейти на договорные отношения также и с покупателями. Большинство же все еше работает по старой схеме: принимают заявки от продавцов и покупателей по нескольким стандартным параметрам квартиры (порядка 15-25) без заключения договоров с ними. В результате подавляющее большинство потенциальных продавцов оставляют заявки одновременно в нескольких фирмах, а посредники работают с базами данных, в которых основная часть информации является устаревшей. Таким образом, на риэлтерском рынке к настоящему моменту уже выделились свои фирмы-лидеры, освоившие передовые формы работы.
Динамика рынка: диверсификация и специализация риэлтерских фирм
С начала 1992 года на квартирном рынке отчетливо сформировались две основные тенденции дальнейшего развития. С одной стороны, с накоплением денежных средств, у многих фирм-риэлтеров появилась возможность расширить свою деятельность на другие сектора, занять пока еще пустующие ниши на рынке недвижимости. Началась диверсификация деятельности многих риэлтерских структур. С другой стороны, заниматься всем сразу оказалось накладно и неэффективно. Отсюда — заметное движение в сторону специализации фирм на одном-двух приоритетных для них видах деятельности. Таким образом появилась и другая тенденция (противоположная стремлению к диверсификации) — к созданию узкоспециализированных компаний.
Первым направлением диверсификации стало развитие дилерских операций с квартирами, которое относится к началу 1992 года (39). Дилерские операции в особо удачных случаях (покупка квартир у несведлтяих продавцов, занижающих цены относительно рыночного уровня или у тех, кому срочно нужны деньги) приносили риэлтерам до 200% прибыли с одной операции. Средний же процент составлял порядка 25-50%. Эта возможность получения высоких прибылей за счет дилерских операций была обусловлена информационным голодом и отсутствием независимой оценки рыночной стоимости жилья. "Информационная закрытость7 рынка, помимо неосведомленности части продавцов в пользу дилеров имеет и другие последствия: завышение первоначальной стоимости квартир и в целом более низкие обороты посредников.
Большую прибыль при проведении дилерских операции могла принести и игра на обменном курсе рубля. До 100% прибыли в валюте м гли принести и долгосрочные дилерские операции (39). Так, за 1992 год средняя стоимость квадратного метра общей площади московских квартир выросла более чем в два раза. Целый ряд фирм использовал и возможности шу-л на растущем, сгоимости муниципального жилья
Особенности развития московского рынка недвижимости
Система налогообложения оказывает сильное влияние на спрос и предложение объектов недвижимости, оборот рынка, а также на формы сделок и предложение услуг в сфере операций с недвижимостью (26). С одной стороны, налоговый климат благоприятен для инвестиций в недвижимость благодаря налоговым льготам. В 1993 г. суммы вложений в жилье физических лиц выводились из-под подоходного налогообложения полностью, в 1994 г. — в пределах 500-кратной минимальной заработной платы, в 1995 — 5000-кратной минимальной заработной платы. Предприятия, инвестирующие в жилищное строительство и производство стройматериалов до 1995 года также пользовались льготами.
С другой стороны, существуют существенные деформации в структуре налогообложения. Например, налог на имущество физических лиц составляет всего 0,1% балансовой стоимости, юридических лиц — 1.5 о В то же время пошлина на совершение сделок с недвижимостью довольно высока — 3% от суммы, указанной в договоре Одновременно существует еше и подоходный налог с сумм, полученных от продажи недвижимости, тогда как практически во всех странах доходы от продажи недвижимости не облагаются налогом. Все это приводит к сокрытию истинных цеп сделок и возникновению различных криминальных ситуаций.
В результате, при покупке квартиры, которая уже была .мдействована в операциях купли-продажи ранее, практически невозможно гарантировать юридическую чистоту сделок. Существ\ ет масса путей признания сделок недействительными через суд. И, поскольку право исковой давности по сделкам с квартирами распространяется на срок 3 года, в течение этого времени после покупки жилья покупатель не может быть полностью спокоен — риск потери права собственности остается.
Жилищная проблема российских граждан имеет несколько измерении (26). Это — низкий в целом уровень обеспеченности жильем — в среднем на городского жителя приходится около 17 кв. м. общей площади (для сравнения в европейских странах — от 40 до SO кв. м.), долгие очереди, в которых ожидает улучшения около 20% семей, и низкое благоустройство и плохое состояние большой части жилья. Однако, с развитием рынка на первый план выходят две новые проблемы.
Проблема платежеспособности обусловлена падением \ровня реальных доходов подавляющего большинства населения в сочетании с ростом цен на жилье. Отношение цен на стандартную двухкомнатную квартиру к средней годовой заработной плате городской семьи настолько велико, что даже бесплатная приватизация жилья, в ходе которой население получает дорогостоящие материальные активы, не решает проблемы доступности, при отсутствии возможности взять долгосрочный кредит на покупку.
Другая проблема, масштабы которой растут — сочетание социальной сертификации с жилищной сегрегацией, которая наиболее ярко демонстрирует поляризацию общества. Возможность продать жилье толкает часть населения на дно и создает приток жилья на рынок и одновременно проблему бездомности. Помимо операций с криминальным оттенком, происходит естественный процесс джентрификации, вытеснения бедных слоев из центра города и возникновения бедных кварталов
В политическом измерении развития рынка недвижимости следует отметить несколько тенденций. Во-первых, усиливается борьба между различными органами государства за правомочия и власть в регулировании сектора недвижимости Противоречия и борьба происходят как по вертикали — между уровнями власти, так и по горизонтали — между различными ведомствами. Объект этой борьбы — права принимать решения, права давать или не даїїать что-либо частному сектору. Борьба за власть заслоняет часто содержание власти, которое в условиях рынка должно состоять в создании прозрачной и благоприятной правовой среды и фискальном регулировании Взимание налогов -- это не только средство поддержать социально слабых, но и способ регулировать экономическую активность.
Во-вторых, широкое распространение получило государственное предпринимательство, стремление государственных структур принимать на себя функции частного сектора, заниматься бизнесом. Личная заинтересованность чиновников в поддержке тех или иных структур искажает контекст, играет дестабилизирующую роль.
Кроме того, политическая нестабильность в стране тормозит развитие рынка и сдерживает приток иностранных инвестиций.
Предпосылки модели массовой оценки рыночной сто и могти квартир в Москве
Одним из способов применения метода сравнительных продаж является использование методов корреляционно-регрессионного анализа. Данный метод получил свое развитие применительно к оценке недвижимости в начале 1980-х годов, в США. Наличие достаточного количества информации позволило использовать его в данной работе при исчислении рыночной стоимости жилья.
Для построения модели рынка жилья в Москве была выбрана линейная модель множественного регрессионного анализа. Общий вид модели: Y-X B + e (2.3.1) где Y = (YpY,,..., Yn)T- вектор-столбец наблюдений зависимой переменной В = (В,,В-,,...,ВП)Т - вектор-столбец коэффициентов при независимых переменных /, Y v ,\ I Л21 ... Лп1 1 х22 ... хп2 Г-.?:; х = .1 Xzk ... xj матрица n k значений независимых переменных е = (е,,е,,...,еп)т-вектор-столбец ошибок п -количество наблюдений в базе данных к-количество независимых переменных
Коэффициент В, интерпретируется как стоимость такой квартиры, в которой все характеристики отсутствуют, поэтому она будет иметь отрицательную стоимость. Второе значение этого коэффициента отрицательная стоимость очень плохого жилья — сигнализирует о том, что ее владельцу лучше избавиться от него, доплатив при этом покупателю. 2. Векторы Х2,Х3,...,Х,. нестохастичны и независимы: Е(еХ) = 0. (2.3.3) 3. Между двумя и более независимыми переменными не существует строгой линейной связи. 4. а) Ошибка регрессии имеет ожидаемое значение, равное нулю, и постоянную для всех наблюдений дисперсию. Е(е) = 0, (2.3.4) Е(е/еГХ) = а1л1 (2.3.5) где Ї -единичная матрица, о2 -дисперсия остатков, постоянная для всех наблюдений б) Ошибки, относящиеся к различным наблюдениям независимы, Е(е„«,) = 0 (2.3.6) в) Ошибки распределены по нормальному закону. е Щ0,ог1) (2.3,7) Для данной модели эти предпосылки означают следующее:
1. Линейность, т.е. одинаковый и постоянный вклад в значение цены независимой переменной. Например, для переменной площади квартиры, линейность означает, что каждый дополнительный квадратный метр добавляет одинаковую величину к цене. Однако, это предположение не всегда справедливо, как это будет показано ниже, и поэтому может потребоваться некоторое изменение исходных данных, например логарифмирование может усилить линейность.
2 Аддитивность, те независимость вклада одной независимой переменной от других переменных модели Эта предпосылка нарушается, если, например, увеличение жилой площади добавляет больше к цене в кирпичных домах, чем в панельных. Избежать или уменьшить взаимное влияние независимых переменных на зависимую можно путем умножения (деления) их, создания интерактивных переменных.
Предпосылка об отсутствии линейной связи между независимыми переменными необходима, т.к. наличие сильной корреляции между независимыми переменными, уменьшает устойчивость модели. Если мультиколлинеарность между переменными не абсолютная, т.е. между ними не существует точной линейной связи, то могут возникнуть проблемы с интерпретацией регрессионных коэффициентов. В этом сл\"чае надо помнить, что коэффициенты показывают предельный вклад факторов.
Один из способов избавиться от эффекта мультиколлинеарности-исключить одну из сильнокоррелирующих переменных из модели, если это связано с незначительными потерями в точности модели и с увеличением t- и F-статистик всех переменных (см. Главу 2.5).
3. Невыполнение условия нормальности распределения ошибок приводит к ослаблению t- и F-статистик, что снижает надежность использования значений коэффициентов. Если ошибки распределены не по нормальному закону распределения, то это может быть вызвано ошибками, допущенными при вводе информации, а также неправильным выбором вида модели.
4. Постоянная вариация ошибок, т.е. некореллирчемость ошибок с зависимой переменной, ценой квартиры. Нарушение этого предположения, называемое гетероскедастичностью, предполагает, что в выборке существует перекос, например, в сторону дорогих квартир. Следовательно, применение модели к недорогим квартирам будет менее надежно. Избежать гетероскедастичности позволяет создание разных моделей для разных типов квартир или переход от моделирования цены к моделированию цены, деленной на переменную, с которой существует сильная корреляций, например с площадью квартиры.
Основные факторы формирования цены и их взаимодействие
В формировании рыночной стоимости недвижимости участвует множество взаимозависимых характеристик, количество которых по мере развития рынка возрастает
На этапе становления рынка количество проданных квартир было не очень большим, однако ожидаемые закономерности при формировании цены все же существовали. Так, наиболее статистически значимыми для ценообразования факторами были площадь квартир, количество комнат, а также местоположение. С другой стороны, связь цены с такими качественными характеристиками квартиры, как тип дома и квартиры (материал стен, этажность, этаж квартиры и тип санузла) практически отсутствовала. Объясняется это во-первых, отсутствием информации в описаниях квартир, составляемыми риэлтерами, а во-вторых, тем, что на первых этапах формирования рынка процесс ценообразования более хаотичен и влияние на него субъективных факторов невысоко. С развитием рынка значимость качественных факторов возрастала, одновременно с относительным падением количественных (например, площади квартиры).
Прежде чем строить модель ценообразования как таковую, мы попытались выявить характер зависимостей и направления основного анализа, рассмотрели влияние на цену основных характеристик: плошали квартиры, местоположение, тип дома (включающий в себя материал степ, этаж и этажность) и дата совершения сделки.
Для квартирного рынка Москвы наиболее значимыми являются переменные общей и жилой площади, расстояния от ближайшей станции метро до центра города (Красная площадь), а также переменная латы совершения сделки. Кроме гого, в модель оценки, построенную на лервом этапе исследования, вошли следующие переменные: площадь К\ЛН;І. расстояние между ближайшей станцией метро и квартирой, расстояние от квартиры до центра города, переменная этажности здания, переменная материала стен, переменная этажа, количество комнат, переменная балкона В таблице 3.2.1 приводятся ранги различных характеристик квартиры, показывающие насколько значимым был тот или иной фактор при определении цены сделки Ранги характеристик квартиры были им приписаны в соответствии со значением их вклада в общий коэффициент детерминации, Сравнение рангов за 1993 и 1992 годы показывает возрастание значимости показателен, относящихся к качеству дома и квартиры, а также характеристик местоположения, и относительное падение значимости размера как такового.
Изменение приоритетности отражает динамику потребительских предпочтений, и "упорядочение" ценообразования. повышение предсказуемости рынка, переход от хаотически-спонтанного — к рациональному поведению потребителей.
Для большинства сделок, имеющихся в базе данных, имеется информация о местоположении квартиры, что позволяет Анализировать значимость географического расстояния до центра города, однако, как показывает анализ, для цены сделки гораздо большее значение имеет расстояние от ближайшей станции метро до центра города. Это объясняется хорошо развитой сетью линий метрополитена, обеспечивающей лоступ во все районы города.
Другая значимая характеристика расстояния — расстояние от квартиры до ближайшей станции метро. Таким образом, характеристикой местоположения является транспортная доступность центра города (или время, которое необходимо на дорогу до центра). Это хорошо соотносится с интуитивными ожиданиями и экспертными оценками профессионалов, особенностями только московского рынка жилья, о которых будет сказано ниже.
Зависимость цены от факторов и их сочетания имеет часто нелинейный характер. Так например, вклад факторов местоположения варьирует в зависимости от времени заключения сделки — чем позже заключена сделка, тем важнее местоположение. То же самое касается характеристик типа дома и качества квартиры. С другой стороны, для больших квартир более важным является соседство и характеристика безопасности.
Была проанализирована динамика средних цен по разным типам квартир за разные периоды. График 1 показывает среднюю цену 1 квадратного метра площади по квартирам с разным количеством комнат. Как видно из графика средняя цена одного квадратного метра жилой площади за весь наблюдаемый период на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры практически совпадает График 2 показывает динамику средней цены квадратного метра обшей площади для квартир разной комнатностц. На этом графике становится заметной разница в темпах инфляции; по однокомнатным квартирам прирост составил около 50%, а по квартирам в 5 и более комнат - почти 100%.
График ЗБ демонстрирует движение средней цены одного квадратного метра жилой площади по мере удаления от центра города (Красной площади). Наиболее заметно падают цены на расстоянии от 1.2 до -" км, а затем меняются несущественно. В целом падение цен составляет порядка 40%. Однако эти результаты не отвечают на вопрос, чем вызвано такое изменение цен: только удалением от центра или еще какими-нибудь другими характеристиками, например качеством квартир или временем их продажи Колее точный вид зависимости между местоположением квартиры и ценой был установлен путем применения метода анализа остатков.
На графике 4 показана динамика цен по разным типам домов: кирпичных, панельных и блочных. Видно, что летнее падение иен 1992 года не коснулось блочных домов, а сильнее всего затронуло панельные Возможно это произошло из-за того, что спрос на квартиры невысокого качества поддерживался как за счет относительно невысоких цен. так и за счет активного расселения в дома такого типа коммунальных квартир фирмами-риэлтерами.
Хотя анализ динамики средних позволяет выявить некоторые особенности ценообразования на квартирном рынке, его применение является ограниченным, поскольку изменения средних могут быть обусловлены как влиянием непосредственно данной характеристики, так и другими Например, высокий рост цен на большие квартиры может быть обусловлен и тем, что они расположены в центре. Поэтому экстраполировать полученные результаты на многокомнатные квартиры, расположенные не в центре — нельзя Следовательно, для построения корректной модели необходимо сравнивать квартиры, различающиеся только по анализируемому параметру.
При анализе предполагалось, что использование квартир в качестве жилья соответствует принципу наилучшего и наиболее эффективного использования земли, на которой они расположены, т.е. что иена квартир определяется исходя из ее потребительских качеств как квартиры, а не офиса. склада или магазина. Это предположение правомерно, поскольку согласно действующему законодательству использование квартир в Москве в нежилых целях запрещено
