Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Характеристика, структура и особенности рынка недвижимости 9
1.1 Характеристика, структура и субъекты рынка недвижимости 9
1.2 Этапы становления, закономерности функционирования и характеристика отечественного рынка недвижимости 22
1.3 Взаимосвязь рынков первичного и вторичного жилья в условиях реформируемой экономики (на примере г. Москвы) 36
1.4 Выводы по первой главе 49
Глава 2. Эконометрические модели рынка жилой недвижимости 52
2.1 Эконометрическое моделирование как метод исследования взаимосвязей и прогнозирования экономических показателей 52
2.2 Особенности оценки объектов недвижимости и исходные предпосылки построения модели прогноза цен на жилую недвижимость 66
2.3 Линейная модель прогнозирования цен реализации жилья на вторичном рынке 71
2.4 Степенная модель прогнозирования цен реализации жилья на вторичном рынке 78
2.5 Сравнительная оценка моделей прогнозирования цен на жилую недвижимость 85
2.6 Индексы рынка жилой недвижимости и динамика изменения макроэкономических факторов 86
2.7 Выводы по второй главе 97
Глава 3. Модель выбора оптимальной стратегии инвестирования строительства объектов жилой недвижимости 103
3.1. Экономико-правовые основы мотивации поведения институционального инвестора на рынке жилой недвижимости 103
3.2. Сценарий и стратегии поведения институционального инвестора на рынке строительства жилой недвижимости 113
3.3. Модели и алгоритмы формирования оптимальной стратегии институционального инвестора 121
3.4. Выводы по третьей главе 130
Заключение и выводы 133
Список литературы 136
Приложения 144
- Этапы становления, закономерности функционирования и характеристика отечественного рынка недвижимости
- Взаимосвязь рынков первичного и вторичного жилья в условиях реформируемой экономики (на примере г. Москвы)
- Особенности оценки объектов недвижимости и исходные предпосылки построения модели прогноза цен на жилую недвижимость
- Сценарий и стратегии поведения институционального инвестора на рынке строительства жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Актуальность тематики диссертационного исследования связана с особой социальной значимостью рынка недвижимости и высоким влиянием этого рынка на составляющие других сегментов рыночной экономики. Общепризнанным является факт, что достигнутый уровень рыночных преобразований в жилищно-коммунальной сфере и сфере оборота недвижимости в целом определяет степень развитости рыночных механизмов в национальной экономике.
Отличительными особенностями российского рынка жилой недвижимости от аналогичных рынков других стран, где развиты системы кредитования сделок с недвижимостью, являются:
превышение предложения над платежеспособным спросом;
неудовлетворенность жилищными условиями большинства населения страны;
слабое развитие или практическое отсутствие конкуренции на рынках первичного жилья;
существенные диспропорции в развитии рыночных механизмов и экономико-правовом регулировании рынка жилья между отдельными регионами.
Последнее обстоятельство диктует необходимость детального изучения закономерностей становления и особенностей функционирования региональных рынков недвижимости, в которых в наибольшей степени проявляются рыночные механизмы взаимодействия субъектов рынка. Это, в первую очередь, московский регион и часть регионов Центральной России.
Несмотря на большое количество публикаций в научной и периодической печати, посвященным проблемам развития региональных рынков недвижимости и анализу рыночной трансформации сферы ЖКХ (работы Балабанова И. Т., Крутика А. Б., Кудрявцева В. Н., Ноздрина Н. Н., Ресина В. И., Рахманова И. Л., Силина А. Н., Стерника Г. М., Ушакова Е. П., Хачатряна С. Р.), остаются
отрытыми или недостаточно изученными многие проблемы развития рынка недвижимости, от решения которых напрямую зависит эффективность осуществляемой регионами социально-жилищной политики.
Указанные проблемы относятся, в первую очередь, к количественной оценке параметров рынка недвижимости и к разработке эффективных инструментов согласования взаимных интересов региональных органов власти и коммерческих организаций, функционирующих на рынке строительства жилья.
Цель и направления исследования. Целью диссертационного исследования является разработка комплекса моделей и алгоритмов, предназначенных для оценки текущего состояния и прогноза основных количественных параметров московского регионального рынка жилой недвижимости, а также формирования экономически обоснованной инвестиционной стратегии институционального инвестора на рынке строительства жилья.
В соответствии с поставленной целью автор определил следующие направления диссертационного исследования:
определение устойчивых закономерностей и тенденций изменения основных количественных параметров национального и московского регионального рынков недвижимости в процессе их становления и формирования;
выявление предпосылок и условий использования методов экономет-рического прогнозирования для построения модели, описывающей количественные показатели рынка жилой недвижимости;
построение, качественный анализ и выбор эконометрической модели, адекватно описывающей процедуру формирования цены реализации жилой недвижимости на конкретном региональном рынке (г. Москва и московский регион);
анализ мотивационного поля институционального инвестора, характеризующего особенности регионального строительного рынка жилья и формализация сценария его поведения;
- построение экономико-математических моделей выбора оптимальной
инвестиционной стратегии институционального инвестора.
Объектом исследования являются национальный и московский региональный рынки жилой недвижимости.
Предметом исследования являются методология и практические механизмы: регулирования рынка жилой недвижимости в условиях его становления и формирования; прогнозирования основных экономических показателей рынков первичного и вторичного жилья; формирования стратегии поведения институционального инвестора на рынке строительства жилья.
Теоретической и методологической основой работы являются:
труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по анализу рынка недвижимости;
учебная и научная литература по теории эконометрического прогнозирования, системному анализу, математическому программированию и информационным технологиям, применяемым при анализе экономических систем;
научные публикации и научно-практические исследования по вопросам становления, формирования и современного состояния рынка жилья г. Москвы;
законодательные акты и постановления федеральных и региональных органов власти, регулирующие рынок недвижимости;
официальные статистические данные и информация риэлтеров и агентов строительного рынка жилья, распространяемая в компьютерной сети Интернет.
Новые научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем:
- сделан и обоснован вывод, что московский региональный рынок жи
лой недвижимости близок по своим параметрам к совершенному, а, следова-
тельно, при его исследовании возможно использование методов эконометриче-ского моделирования;
доказано, что ведущим сегментом рынка жилой недвижимости является вторичный, а, следовательно, при построении моделей формирования цены на объекты жилой недвижимости следует ориентироваться на данный сегмент рынка;
сделан вывод, что для моделирования количественных показателей рынка жилья следует использовать разработанные автором степенные модели;
сделан вывод об уникальном характере московского регионального рынка строительства жилья: несмотря на то, что данный сегмент рынка практически полностью регламентируется органами исполнительной власти, отвечающими за жилищную и социальную политику, для инвесторов-застройщиков продолжают в полной мере действовать вполне рыночные механизмы доступа на рынок и функционирования на нем;
разработан оригинальный сценарный подход к определению элементов мотивационного поля и формированию инвестиционных стратегий институционального инвестора на региональном рынке строительства жилья;
разработаны объемно-статические модели выбора оптимальной стратегии институционального инвестора, учитывающие различные сценарии развития рынка недвижимости.
Практическая ценность исследования заключается в прикладном характере разработанного автором комплекса экономико-математических моделей.
Эконометрические модели позволяют оценивать качество и формировать цену реализации объектов жилой недвижимости на конкретном региональном рынке жилья (г. Москва и московский регион).
Объемно-статистические модели предназначены для формирования различных стратегий поведения и выбора оптимальной инвестиционной стратегии институционального инвестора на рынке строительства жилья г. Москвы.
Департаменты, отвечающие за жилищную и социальную политику г. Москвы и московского региона, с помощью разработанных моделей могут планировать социальные программы в жилищном строительстве, отвечающие социально-экономическим интересам региона и при этом учитывающие экономические интересы инвесторов, действующих на строительном рынке данного региона.
Апробация результатов исследования. Результаты диссертационной работы обсуждались на заседаниях кафедры математических методов в экономике РЭА им. Г. В. Плеханова, докладывались на XV Международных Плехановских чтениях и на III Международной научно-практической конференции «Экономика, экология и общество России в 21-м столетии».
Разработанные автором эконометрические модели формирования цены жилья на вторичном рынке г. Москвы прошли апробацию и используются в практической деятельности риэлтерской компании «Крос-Инфо»
Публикации. По теме диссертации опубликовано четыре работы общим объемом 1,5 п. л.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, трех приложений и библиографического списка литературы (105 наименований). Работа изложена на 195 страницах машинописного текста, в том числе 18 таблиц и 10 рисунков.
Этапы становления, закономерности функционирования и характеристика отечественного рынка недвижимости
Для развитых рынков недвижимости характерны следующие основные закономерности функционирования: циклы подъема и спада активности, согласованные по времени с экономическими и инвестиционными циклами; устойчивая связь рынка недвижимости с валютным и фондовым рынками; повышение активности на рынке недвижимости при понижении учетной ставки, а также доходности ценных бумаг; рост цен на объекты недвижимости при понижении темпов инфляции валюты страны и повышении ее курса относительно других валют; зависимость тенденции изменения цен от соотношения объемов спроса и предложения.
Отечественный рынок недвижимости с начала его развития характеризовался высокой нестабильностью, а указанные выше закономерности имели противоположенный вектор направленности, что в целом соответствовало переходной стадии рынка.
Основной закономерностью в становлении и развитии отечественного рынка недвижимости на каждом этапе является факт его непосредственной связи с макроэкономическими показателями и политической ситуацией в стране. В широком смысле к макроэкономическим показателям, оказывающим существенное влияние на уровень цен на рынке недвижимости, относятся: темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента и доходности ценных бумаг, темп инфляции, объемы денежной эмиссии, обменный курс отечественной валюты (рубля) по отношению к основным мировым валютами и, в частности, доллару США. Также необходимо отметить наличие факторов политического риска, связанных с возможными изменениями экономической политики государства, политической нестабильности и медленным развитием законодательства в налоговой, финансовой и инвестиционной сферах.
В первый период становления рынка недвижимости в условиях высокой инфляции наиболее ярко проявилось и наиболее полно изучено влияние темпов инфляции рубля и его девальвации относительно доллара.
Характер влияния каждого из макроэкономических факторов — темпов инфляции рубля и его девальвации относительно доллара — существенно зависит от вида применяемых на рынке недвижимости цен: долларовые, рублевые или смешанные. К концу 1994 г. степень долларизации рынка недвижимости считалась одним из показателей его развитости. Около 40% городов из обследованных в этот период пользовались только долларовыми ценами, 35% -смешанными, и лишь 25% малых и удаленных городов - только рублевыми. В середине 1995 г., в условиях финансовой стабилизации и укрепления курса рубля, начался осторожный процесс дедолларизации рынка. Он прерывался некоторыми важными политическими событиями (прежде всего, декабрьские выборы 1995 г. и июньские 1996 г.). В 1997 году эти величины составили соответственно 20%. 30% и 50% [52].
В городах с рублевыми ценами наиболее тесной является связь между темпами изменения цен на объекты недвижимости и темпами инфляции. В городах с устойчиво долларовыми ценами наиболее тесной оказывается связь между колебаниями цен на объекты недвижимости и соответствующими колебаниями темпов девальвации рубля по отношению к доллару. В городах со смешанными ценами воздействие девальвации и инфляции носит наиболее сложный характер и, в зависимости от соотношения между ними, приводит либо к большей привязке цен на недвижимость к доллару (если темпы инфляции рубля превышают темпы роста курса доллара), либо при повышении курса рубля и продолжающейся инфляции (как это было в мае-июне 1995 г.) происходит замедление роста рублевых цен и частичная дедолларизация рынка.
Естественна закономерность роста номинальных цен на недвижимость, выраженных в национальной валюте, вместе с ростом потребительских цен (инфляцией), а также связь между темпами инфляции и темпами роста рублевых цен на недвижимость. Однако, в периоды резких скачков курса рубля к доллару происходил и скачок долларовых цен на жилье. Характерный пример -"черный вторник" октября 1994 года, когда вместе с курсом доллара скачком выросли долларовые цены на жилую недвижимость в Москве и в ряде других городов.
В 1996-97 гг., когда усилиями Центрального Банка России курс рубля к доллару плавно понижался с приблизительно постоянным темпом, влияния его на темпы изменения долларовых цен на жилую недвижимость не отмечено. Объяснение этому состоит в том, что в условиях долларизации рынков недвижимости процесс девальвации рубля вызывает недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства. В этом случае покупатель в ожидании обвала рубля торопится конвертировать накопления в доллары и приобрести недвижимость сегодня, пусть даже менее качественную, чем он мог бы это сделать в отсутствии дефицита времени. Продавец также становится уступчивым в надежде на повышение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных за продажу долларов. Рынок активизируется, цены на нем растут. То обстоятельство, что временный лаг между сопоставляемыми событиями равен плюс/минус один месяц, говорит о том, что не только факт скачка курса рубля, но и предвидение, ожидание его населением приводит к аналогичным последствиям.
Подтверждением высказанной гипотезы о причинах наблюдаемой закономерности служат события осени-зимы 1997 года. Обвал фондового рынка в странах юго-восточной Азии, сопровождаемый кризисом на рынках недвижимости (в Китае, например, кризис рынка недвижимости Шанхая предшествовал общему напряжению на фондовом и валютном рынках) вызвал панические настроения и в среде российских экспертов. В СМИ прогнозировалась 30 - 40%-я девальвация рубля сначала в декабре, затем в январе. ЦБ РФ начал резко поднимать учетную ставку (с 21% в сентябре до 28% в декабре и 42% в январе, с последующим понижением до 36 и 30 %), а также доходность государственных ценных бумаг (с 28-33% в сентябре до 45-50% в декабре-январе) и проводить активные долларовые интервенции на валютной бирже.
Дополнительным источником тревоги населения был объявленный с 1 января 1997 года обмен денежных купюр в связи с деноминацией рубля. И хотя реальный темп девальвации рубля удалось сохранить неизменным, поведение субъектов рынка было аналогично октябрю 1994 года (период обвала рубля). В связи с этим за последние три месяца 1997 года вместо кризиса произошло существенное повышение активности рынка жилья в ряде городов России: рост спроса, увеличение числа сделок и, как следствие, повышение долларовых цен на 10-30%.
Взаимосвязь рынков первичного и вторичного жилья в условиях реформируемой экономики (на примере г. Москвы)
Рынок жилой недвижимости уже начинает восприниматься как данность и поэтому не многие участники рынка задумываются над тем, насколько те или иные события взаимосвязаны, насколько объективны процессы, происходящие на этом сегменте рынка. До определенного момента ценообразование на рынке недвижимости в России было совершенно свободным процессом. Многие аналитики рынка недвижимости пытались выявить рыночные закономерности: соотношение цен на первичном и вторичном рынках жилья, а также соотношение спроса и предложения. Однако исследования в данной области зачастую заходили в тупик. Это было связано с тем, что рынок недвижимости, как это было отмечено выше, находился в стадии формирования. В настоящее время рынок жилья находится в стадии устойчивого развития, а процессы, происходящие на нем, уже в большей степени описываются законами рынка, и, в первую очередь, таким, как соотношение спроса и предложения.
Априори считалось, что первичный рынок ведет за собой вторичный. Во всяком случае, такого мнения придерживаются многие руководители риэлтерских фирм, фирм-застройщиков и аналитики рынка. Мы считаем, что это мнение ошибочно. Попытаемся аргументировать приведенную точку зрения.
Потенциал рынка вторичного жилья (совокупное предложение и нереализованный спрос) во много раз превышают аналогичный показатель рынка первичного жилья. Это связано с огромными диспропорциями как в обеспеченности граждан жильем, так и в имущественном и материальном благосостоянии потенциальных продавцов и покупателей жилой недвижимости.
Объекты сделок вторичного рынка значительно опережают аналогичные объекты первичного рынка по показателям ликвидности и мобильности совершаемых операций. На вторичном рынке продаются и покупаются, как правило, «альтернативные квартиры», т.е. совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи: съезд/разъезд, расселение, обмен с вашей доплатой или доплатой вам. Поэтому вторичный рынок типового или стандартного жилья является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем граждан с невысоким достатком.
Имеет значение и то, что большая часть нового строительства ведется в необжитых районах с еще только формирующейся инфраструктурой, и покупатель новостройки, как правило, вынужден несколько лет после новоселья жить в окружении строек. В этом смысле подержанная квартира намного привлекательнее. Кроме того, до 70% сделок купли-продажи - это на самом деле обмены [99]. Если, к примеру, человек продает свою квартиру, чтобы купить другую, большей площади, он просто вынужден обратиться на вторичный рынок - ему негде жить в ожидании, пока будет закончено строительство нового дома. При этом заявленные сроки окончания строительства почти никогда не соблюдаются и в лучшем случае затягиваются на 1-2 квартала.
Огромное значение для г. Москвы имеет психологический фактор: на вторичном рынке покупатель знакомится с квартирой, так сказать, в натуральную величину, а на первичном - только с макетом будущего дома. Психологический фактор действует также и при определении географии будущего жилья. Многие покупатели (в основном коренные москвичи) «привязаны» к определенному району. Если, к примеру, покупатель хочет жить только на Университетском проспекте или только на Украинском бульваре, то альтернативы «сталинским» домам для него не существует: новое строительство в этих районах не ведется.
В последние несколько лет сформировался еще один сектор жилой недвижимости: вторичное предложение от частных лиц в новостройках. Это, во-первых, квартиры от частных инвесторов, которые выкупают жилье на стадии строительства для последующей перепродажи, а, во-вторых, так называемые «естественные» продажи. Даже в Марьине, которое начало активно заселяться в конце 90-х гг., к настоящему времени у многих граждан возникает необходимость разъезда и соответственно продажи квартир. На этом рынке цена «вто-рички», безусловно, коррелируется новостройками. Покупатель готов платить за квадратный метр на 10-15 процентов больше, чем в расположенных по соседству новостройках на стадии инвестирования, и это является ценовым пре- делом. Тот же принцип действует и в относительно старых районах, где сейчас продолжается новое строительство, таких, как Митино и Бутово.
Рассмотрим особенности взаимодействия процессов ценообразования на рынках жилой недвижимости.
Главная особенность первичного рынка типового жилья г. Москвы состоит в том, что на нем монопольное положение занимают городские власти, что определяется следующими обстоятельствами. Во-первых, значительная доля строящегося жилья (30-40% от площади, предназначенной для коммерческой продажи) финансируется из бюджета (точнее, из внебюджетных городских фондов) по системе «городского заказа». Во-вторых, до 40-60% жилой площади, вводимой частными застройщиками, получившими земельный участок по инвестиционному контракту, передается в распоряжение городских властей. Таким образом, правительство г. Москвы контролирует продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно. Жилье реализуется через уполномоченные риэлтерские фирмы, а цены продажи определяются специальной Межведомственной комиссией городского правительства.
Что такое цена новостройки? Ее составляющими являются: стоимость земли; стоимость договора застройщика с городским правительством; стоимость строительства и стоимость реализации (рыночные трансакции). Три составляющие из четырех от застройщика практически не зависят. Поэтому сложно назвать предел цены на стадии инвестирования и строительства. Например, поднятие цен на бетон или металл, воспринимаемое застройщиками как маленькая катастрофа, вряд ли отражается на ценах вторичного рынка жилья.
Особенности оценки объектов недвижимости и исходные предпосылки построения модели прогноза цен на жилую недвижимость
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельным типам недвижимости присущи свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному назначению. Наличие пли отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости. Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов и даже одинаковые но названию факторы имеют разное содержание. Примером такого фактора является понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости недвижимости. Содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости: — для жилой недвижимости местоположение — это прежде всего близость к объектам социальной инфраструктуры, к маршрутам общественного транспорта, к зонам отдыха, промышленным зонам; — для розничной торговли местоположение — это близость к пассажиропотокам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, к аналогичным торговым предприятиям; — для офисных помещений местоположение — это близость к престижным районам, к местам размещения органов власти, к транспортным магистралям. Наряду с этим каждый тип недвижимости имеет свой специфический набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости. При этом все имеющие влияние факторы находят выра- жение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости. Жилая недвижимость. Для объектов жилой недвижимости важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда, безопасность (как от возможных преступных посягательств, так и от разного рода аварий, стихийных бедствий), наличие дополнительных удобств. При этом рассматриваются следующие характеристики квартиры и здания. — близость к объектам социальной л торговой инфраструктуры.
Значимость отдельных из указанных характеристик различна для разных категорий пользователей, и потому их качественное или количественное выражение по-разному влияет на ценность объекта в глазах пользователя. Так, наличие охраны естественно для элитного жилья, но малозначимо для жилья низкого качества. Напротив, близость к станции метро может быть более существенной для потребителей стандартного жилья или жилья низкого качества. Торговые помещения. Ценность торговых помещений в значительной степени определяется такими факторами, как: — расположение по фронту центральных улиц; — длина фасада, выходящего на центральные магистрали; — расположение на перекрестках; — глубина торговых помещений; — наличие складских помещений; — возможности для погрузочно-разгрузочных работ; — близость конкурентов; — близость к «магнитным точкам» (универмаги, места пересадок обще ственного транспорта, железнодорожные станции, центры досуга). Офисные помещения. Ценность офисных помещений определяют такие факторы, как: — близость к административному центру города; — наличие средств коммуникаций; — наличие парковки; — наличие охраны; — наличие дополнительных услуг (предоставление помещений для массовых мероприятий, возможности распечатки и копирования материалов, секретарские услуги, услуги по переводу и пр.). Наличие или отсутствие отдельных характеристик у офисных помещений (зданий) является основанием для их классификации по уровню качества и соответствию уровню арендной платы. Определение количественного выражения («цены») характеристик, увеличивающих (уменьшающих) ценность объекта, - важнейшая составляющая работы оценщика. При построении модели прогноза цен на жилую недвижимость на вторичном рынке недвижимости мы преследуем следующие цели. Во-первых, необходимо выявить наиболее значимые факторы, которые в большей степени влияют на формирование рыночной цены на квартиру. Во-вторых, построенная на основе выявленных значимых факторов модель должна позволить строить обоснованный прогноз рыночной цены на объекты жилой недвижимости. К независимым факторам, влияющим на рыночную оценку качества и цену реализации жилой недвижимости можно отнести покрытие пола (паркет или линолеумом); состояние квартиры: требуется ремонт, хорошее состояние и т.д. Проведенный автором анализ публикуемых [68, 90, 96, 97] и распространяемых в сети Интернет [99, 100, 103, 105] источников по предложениям продажи жилой недвижимости на вторичном рынке жилья г. Москвы позволил сделать вывод о практически обязательном присутствии в характеристике предлагаемой к продаже квартиры факторов 1- 12. И, наоборот, факторы 13 — 18, являясь важными в оценке качества жилой недвижимости, как правило редко присутствуют в распространяемой продавцами и риэлтерами информации о предлагаемых к продаже квартирах. «Погода» на рынке жилья определяется соотношением спроса и предложения и ценовой ситуацией.
Противоречивые прогнозы рынка жилья, характерные для текущей оценки ситуации на рынке, зачастую не умысел (преследующий корыстные цели), а следствие несовершенства используемых аналитиками методик, а также неполноты и недостаточной надежности данных. Дополнительные погрешности при анализе рынка жилья возникают потому, что при оценке параметров модели используются цены предложения, по которым квартиры выставляются на продажу, а не цены реальных продаж. Это вызвано тем, что при существующей в российской практике двойной бухгалтерии расчетов продажные цены не разглашаются. В договорах купли-продажи обычно присутствуют цены, выставляемые по справкам БТИ, не отражающие рыночной стоимости жилья. Цены продаж представляют некое установившееся состояние между спросом и предложением на вторичном рынке. На основе статистических данных построим эконометрические модели зависимости цены реализации квартиры на вторичном рынке недвижимости от вышеприведенных параметров. Основываясь на опыте построения моделей такого рода [83, 91], рассмотрим два вида функциональной зависимости: линейную зависимость и степенную зависимость.
Сценарий и стратегии поведения институционального инвестора на рынке строительства жилой недвижимости
Для каждого институционального инвестора на рынке строительства жилой недвижимости определен сценарий его поведения, который отражает общее состояние рынка и «правила игры» для его участников. В рамках предлагаемой нами модели некоторые пункты сценария возможно формализовать в систему ограничений, так называемую экономическую область инвестора. Рассмотрим более подробно некоторые особенности сценария инвестора, влияющие на характер принимаемых им решений на рынке строительства жилой недвижимости г. Москвы.
Действия инвестора должны быть привязаны к конкретной ситуации на данном сегменте рынка, а также к макроэкономической ситуации в регионе и стране в целом. Данная особенность является важнейшей при принятии решения институционального инвестора о вложении капитала в сферу строительства жилья. Как было отмечено выше, рынок жилой недвижимости в г. Москве находится в стадии устойчивого роста, что характеризуется постепенным ростом цен на объекты жилой недвижимости в первичном и вторичном секторах и увеличением общего числа сделок. В этих условиях для потенциального инвестора целесообразно, на наш взгляд, вложение свободных денежных средств в объекты жилой недвижимости в г. Москве. Как было отмечено в главе 2, высокий платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости в столице тесно связан с общей макроэкономической ситуацией в стране и, в первую очередь, с притоком нефтедолларов, определяющим темп общего экономического роста России за последние несколько лет. Из нефтяной, а также смежными с ней отраслей большая часть капиталов направляется на рынок недвижимости. Сделанный выше вывод о высокой привлекательности рынка строительства жилья позволяет прогнозировать на ближайшую перспективу более высокую доходность от вкладываемых в строительство денежных средств по сравнению с альтернативными малорискованными финансовыми инструментами. В данном разделе сценария будем предполагать, что институциональный инвестор располагает собственным капиталом в размере К и имеет возможность привлечения долгосрочного кредита в размере Q под р % годовых. 2. Особенности, определяемые местоположением объектов строительства.
Процедура принятия решения по выбору объектов инвестирования строительства жилой недвижимости должна учитывать архитектурный план застройки города. Необходимо учитывать, что инвестору приходится осуществлять сотрудничество с Департаментом строительства г.Москвы, а также архитектурными службами города в рамках работ, предшествующих заключению договора о начале строительства жилого объекта на определенной территории и в определенной точке города. Данная особенность сценария влияет, прежде всего, на дальнейшую реализацию построенной недвижимости, т.к. в Москве высока дифференциация жилой недвижимости по зонам и районам застройки (например, район Копотни, менее привлекателен из-за неблагополучной экологической ситуации). Данная особенность сценария определяет риск срыва предварительной договоренности с архитектурными службами города о строительстве объекта в привлекательном, по мнению инвестора, районе. Риск срыва реализации инвестиционного проекта на ранних этапах, а также большой объем работ по его согласованию определяют высокие трансакционные издержки институционального инвестора. 3. Характеристика объектов жилой недвижимости.
Проект строительства должен быть разработан на профессиональной основе, «привязан» к месту строительства и в обязательном порядке согласован с исполнительными органами власти города. Рассмотрение в дальнейшем сценария строительства объектов, относящихся к категории «массовое», неэлитное жилье, позволяет формализовать как тип строения (или серия дома), так его и архитектурно-планировочный облик ( количество комнат, общий и жилой метраж, особенности планировки и пр.) Введем следующие обозначения: G - множество вариантов объектов строительства, характеризующее сценарий конкретного инвестора; Ч - индекс варианта ( q = 1, G ), а П - строительный план инвестора: местоположение объекта строительства, архитектурный тип дома (архитектурный вариант строительства) j, где jG/,, Jq — множество вариантов архитектурных типов домов по варианту строительства ITq. Строительный план П конкретно характеризует местоположение и тип планируемого к строительству жилья. Пусть индекс I характеризует количество комнат в квартире, / = 1, и (п -максимальное количество комнат в квартире массовой застройки). Обозначим через s у - общую площадь (в кв.м.) / -комнатной квартиры в доме, построенном по у -му проекту. Через Ьу обозначим общее количество I -комнатных квартир в доме, построенном по у -му проекту. Архитектурный облик строительного плана Пщ- характеризуется в этих обозначениях вектором (by, sfJ, 5) n где Stj =2_, bySy - общая жилая площадь дома j -го типа (j &Jq ). 4. Технико-экономические характеристики строительного плана. Строительный план Цу характеризуется следующими основными технико-экономическими показателями: - рыночной ценой, представляющей собой цену реализации cgj одного кв.м. общей полезной площади жилья по проекту, аналогичному плануПф на начало строительства объекта; - периодом реализации комплекса строительно-монтажных, инженерно эксплуатационных работ и сдачи объекта строительства приемочной комиссии - прогнозируемой ценой реализации сводного кв.м. общей полезной площади жилья по проекту, аналогичному плану Пу-, на период ввода жилья в эксплуатацию; - прогнозируемой себестоимостью 5ф разработки строительного проекта, всех этапов строительства и ввода в эксплуатацию одного кв.м. общей полезной площади жилья по плану П с учетом всех составляющих затрат на период завершения строительства и ввода жилья в эксплуатацию.
