Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Исторические и теоретические предпосылки формирования общественных территорий загородных поселений .
1.1.Философско-исторический и социологический анализ взаимодействия «частного» и «общественного» 9
1.2. Эволюция общественных территорий загородных поселений. Отечественный и зарубежный опыт 20
1.3.Социально-экономические условия формирования загородных поселений 35
Выводы по главе 1 40
Глава 2. Анализ факторов формирования новых видов загородных поселений Московской области .
2.1.Анализ особенностей современного социального заказа на формирование общественных территорий загородных поселений 42
2.2. Экономические особенности формирования и развития общественных территории загородных поселений 62
2.3. Анализ нормативно-правового регулирования формирования и развития общественных территорий загородных поселений в России и за рубежом 71
2.4. Градостроительные факторы формирования и развития общественных территорий загородных поселений 84
Глава 3. Основы формирования общественных рекреационно-парковых территорий в структуре поселков повышенной комфортности .
3.1. Типология общественных рекреационно-парковых территорий поселков повышенной комфортности 97
3.2. Средства социально-экологической адаптации природной среды в поселках повышенной комфортности 104
3.3.Принципы архитектурно-ландшафтной организации поселков повышенной комфортности 112
Заключение 120
Приложения 123
Библиография 147
- Эволюция общественных территорий загородных поселений. Отечественный и зарубежный опыт
- Экономические особенности формирования и развития общественных территории загородных поселений
- Градостроительные факторы формирования и развития общественных территорий загородных поселений
- Средства социально-экологической адаптации природной среды в поселках повышенной комфортности
Введение к работе
Актуальность исследования. Частное строительство малоэтажных загородных поселений, получивших вне зависимости от типа застройки общеупотребительное название коттеджных, развивается в Московской области и других регионах страны ускоренными темпами. Можно говорить о новом градостроительном явлении, характерном для современной России и обусловленном тем, что в постсоветский период было восстановлено и оформлено юридическое право частной собственности на землю.
Вместе с тем, следует учитывать движущие силы частного строительства загородных поселений. Во-первых, быстро возрастает численность населения Московской области, которая рассматривается не только как субъект федерации, но и как пригородная зона Москвы. По оценкам ГУП МО «НИиПИ градостроительства», в ближайшие 10-15 лет численность постоянного и сезонного населения Московской области увеличится на 1 млн. человек и к 2020 году достигнет 13,4 млн. человек, в том числе, численность сезонного населения превысит 6,3 млн. человек. Во-вторых, в столичном регионе концентрируется значительная часть финансовых средств России, доступных для частных инвестиций, в том числе, для инвестиций в жилищные программы. В-третьих, индивидуальное жилье в загородной зоне обладает определенными преимуществами по сравнению с городской квартирой и все чаще используется для постоянного проживания. Следовательно, в ближайшие 10-15 лет, можно с уверенностью ожидать расширения масштабов строительства частных поселений в Московской области.
Любое населенное место, будь то город или поселок, представляет собой сложное социально-пространственное образование, в архитектурной среде которого воплощаются концепции общественной и частной жизни. Рассматривая вопросы сосуществования и взаимодействия частных и общественных пространств, следует отметить такой феномен как «общественные территории частных загородных поселений». Эти земли находятся в общей собственности физических и юридических лиц и используются для передвижения по поселку, для отдыха, удовлетворения эстетических и духовных потребностей индивидуально или в коллективе, для строительства различного рода коммуникаций и других инженерных сооружений, для создания системы охраны поселения и размещения иных объектов общего пользования. Характерной тенденцией стало возведение на
Следует отметить различия между общественными территориями частных поселений и территориями общего пользования, которыми согласно п. 12 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации «...беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары)».
Во-первых, общественные территории частных поселений включают земли под коммуникациями различного рода и объектами «соцкультбыта». Во-вторых, исключается беспрепятственное пользование общественными территориями неограниченным кругом лиц, даже в части улиц, проездов, скверов и прочих объектов инфраструктуры. Предоставляется такое право только собственникам коттеджей, членам их семей, этих территориях таких объектов, как бассейны, теннисные корты, медицинские и оздоровительные центры, кафе, рестораны, торговые и досуговые комплексы.
При планировке загородных поселений затрагиваются актуальные проблемы современных урбанистических процессов в Подмосковье, такие как: влияние интенсивной застройки загородных территорий на экологическую стабильность природного комплекса; социальные перспективы «второго жилища горожанина»; юридический статус и источники финансирования общественных территорий; создание в новых поселениях высокотехнологичной инфраструктуры; реализация принципиально нового социального заказа, исходящего от частных лиц, и связанных с ним новых идей и концепций в архитектурно-ландшафтной организации общественно-природных территорий.
Поиски путей разрешения этих проблем определяют актуальность исследования.
Степень изученности темы. Диссертационное исследование опирается на работы, относящиеся к самым различным аспектам взаимодействия частного и общественного в архитектуре и градостроительстве, работы по истории, социологии пространства и города, теории архитектуры и ландшафтному проектированию, юридическому, экономическому и экологическому обеспечению формирования и развития городов и загородных поселений.
В работах философов Т. Гоббса, Дж. Локка, Ж.-Ж. Руссо раскрыта так называемая «теория естественного права». Проблему защищенности собственности со стороны норм права исследовали И. Фихте, П.Л. Лавров, Н.П. Огарев и др. Зависимость социальных норм защиты собственности от общественного бытия показаны в работах Г. Гегеля, Э. Дюркгейма, М. Вебера, А. Бергсона и др. Из современных отечественных мыслителей эту проблему разрабатывали B.C. Степин, А.А. Ивин, A.M. Ковалев, Л.Г. Олех, Н.М. Чуринов.
Общественное пространство, как пространство социальных отношений, исследуется в публикациях В.В. Вагина, Т.М. Дридзе, А.Н. Кабацкова,
О.Л. Лейбовича, Ч. Лэндри и др. Вопросы совершенствования методов изучения и регулирования социальных и экологических проблем городов рассмотрены в работах О. Колемана, О. Ньюмена, С.Э. Габидулиной, Л.Б. Когана, А.В. Крашенинникова, СИ. Глогачевой - Пенчевой, Ю.Ю. Кузнецова и др. уполномоченным ими лицам, ограничивая использование земель под коммуникациями и объектами инфраструктуры регламентом взаимных договоренностей. В-третьих, общественные территории загородных поселков могут выходить за границу их земельных участков при условии существенной зависимости создаваемых или развиваемых там объектов от потребностей собственников коттеджей.
В юридической литературе, в публикациях О.И. Крассова, Н.Л. Лисина,
И.Ф. Фасеева, рассматриваются вопросы правового регулирования режимов земельных участков, а также связанных с ними объектов недвижимости и инфраструктуры.
Экономические основы деятельности строительных организаций, девелоперских фирм, риэлторских агентств, других участников рынка недвижимости рассмотрены в исследованиях А.Н. Асаула, В.В. Бузырева и В.С.Чекалина и др.
Исследования Я.М. Белицкого, О.И. Ереминой, М.Е. Монастырской, М.В. Нащокиной, Е.В.Холодовой и др. посвящены истории возникновения частных загородных поселений', работы Е.А.Ахмедовой, Ю.П. Бочарова, В.В.Владимирова, А.В.Иконникова, И.М.Смоляра - вопросам управления и развития урбанизированных образований; работы Дж. Саймондса, П.В. Барсовой, А.П. Вергунова, Е.М. Микулиной, В.А. Нефедова, Е.Ю. Зайковой -вопросам ландшафтной организации среды.
Однако, вопросы, связанные с формированием и развитием общественных пространств в малых поселениях, по-прежнему являются актуальными. Можно отметить отсутствие. работ, в которых учитывалась бы специфика загородных поселений, для которых общественная территория является не только крупным природным образованием, но представляет собой элемент недвижимости и продолжение «усадьбы» для владельцев загородного жилья. Практика показала, что традиционный подход к формированию общественных территорий, который предполагает усредненный социальный заказ и обширные территории, продуктивен только на уровне крупных рекреационных образований мегаполисов. Он базируется на противопоставлении природы и поселения, которое снимается или смягчается только ограничительными мерами. Требуется новый подход к решению проблемы взаимоотношений природы и поселения, при котором их взаимодействие построено на паритетных началах.
Цель исследования: выявить инновации в планировке загородных поселений и разработать с их учетом научно-практические рекомендации по проектированию и формированию этих образований.
Рабочая гипотеза - инновации в планировке загородных поселений предполагают: интерпретацию естественной среды в поселении, обеспечивающую экологическую стабильность фрагментов природного комплекса на основе высоких технологий и замкнутого цикла процессов жизнедеятельности; формирование новой культурной среды «усадебного» типа; участие частного инвестора в природоохранных процессах.
Задачи исследования: 1. Выявить процессы взаимодействия «частного» и «общественного», «приватного» и «публичного» пространств в структуре загородного поселения и характер их исторических трансформаций на основе изучения философских и социологических понятий этих категорий.
2. Выявить проблемы, экономические условия и юридические аспекты и перспективы формирования и развития общественных территорий загородных поселений на основе анализа современной архитектурной практики и данных социологических исследований.
3. Разработать классификацию общественных территорий загородных поселений, основанную на выделении категорий владельцев загородного жилья в соответствии с их требованиями к ландшафту, инфраструктуре, архитектуре.
4. Выявить новые типы общественных территорий в структуре загородных поселений.
5. Определить средства социально-экологической адаптации частного поселения к природной среде и способы нейтрализации последствий антропогенной нагрузки.
Объект исследования - сложившиеся и проектируемые загородные поселения Московской области за период с 2000 по 2009 годы3.
Предмет исследования - инновации в развитии существующих и формировании новых общественных территорий с преобладанием рекреационно-парковой функции в условиях загородного поселения, с характерной для него социально-экономической автономизацией среды жизнедеятельности4.
Границы исследования определяются хронологическими и территориально - пространственными рамками. В исследовании рассмотрен период с 2000 по 2009 годы, т.к. в этот период времени на территории Московской области возросла численность постоянного и сезонного населения, сконцентрировалась значительная часть финансовых ресурсов, инвестируемых в жилищные программы, начался и происходит бурный рост поселений. Поэтому Московская область рассматривается в качестве примера .
Методика исследования: для проведения исследования были использованы общенаучные методы - комплексный анализ и сценарное моделирование процессов жизнедеятельности владельцев загородного жилья. В качестве материалов для исследования автором использовались отечественные и зарубежные литературные и научные источники; нормативная база современного российского права и международные
Появление так называемых организованных коттеджных поселков относится к началу 2000-х г.г. и связано с законодательным оформлением частной собственности на землю. Право частной собственности на землю в Российской Федерации признано только в 2001 году с введением в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года. (Собрание законодательства Российской Федерации, 29.10.2001, №44, ст. 4147) 4Данный вид поселения определяется в исследовании как поселок повышенной комфортности - ППК. 5 В 2001 г. в области было около 30 коттеджных поселков, в 2004 г. - более 300, в 2007 г. их число превысило 600 единиц, в 2009г. - более 900. документы; проектные и практические разработки российских и иностранных авторов; электронные интернет-ресурсы; результаты натурных наблюдений; материалы социологического опроса покупателей и экспертов загородного жилья, проведённого автором; дипломные и курсовые проекты, выполненные на кафедре «Ландшафтная архитектура» МАРХИ под руководством автора, и архитектурно - строительная практика автора. Научную новизну исследования составляют:
Трактовка социально-экономических условий возникновения «поселков повышенной комфортности» (ГШК) как исторического аналога этих условий в последней трети XVIII - первой половине XIX веков, способствовавших расцвету русской усадьбы.
Выделение и характеристика категорий владельцев жилья в загородных поселениях.
Введение в классификационную матрицу общественных градостроительных объектов - субъектов, оценивающих общественные территории в соответствии с их требованиями к ландшафту, инфраструктуре, архитектуре.
Разработка экономической модели среднестатистического загородного поселения и обоснование необходимости архитектурно-ландшафтного формирования и развития общественных территорий загородных поселений по социальным и экономическим факторам.
Инновационный подход к архитектурно-ландшафтной организации ППК и их «общественных рекреационно-парковых территорий» (ОРПТ), состоящий в соизмеримости антропогенного влияния с возможностями современных технологий в области экологизации урбанистических процессов.
На защиту выносится: 1. Определение факторов формирования новых видов загородных поселений на примере Московской области, состоящих:
В смене жизненной мотивации - причиной миграции становится не только желание быть ближе к природе, но и стремление к свободе от жесткой детерминации городского образа жизни, автономности по отношению к городу, что потенциально образует новый культурный пласт общества.
В появлении новых категорий владельцев жилья в загородных поселениях, характеризующихся высоким уровнем финансовых возможностей, желанием владеть собственностью круглогодичного использования, формированием экологического подхода к природе.
2. Определение нового вида поселения - поселка повышенной комфортности (ППК) и разработка типологии его общественной рекреационно-парковой территории (ОРПТ) в зависимости от доминирующего природного фактора, способа контакта с природной средой, средств адаптации к природной среде и способов нейтрализации экологических конфликтов.
3. Разработка принципов архитектурно-ландшафтной организации «поселков повышенной комфортности» (ППК) и классификационной матрицы для оценки эффективности формирования общественных территорий загородных поселений (на примере поселков, расположенных по Новорижскому шоссе Моск. обл.) с учетом территориальных зон размещения общественных объектов поселения и их функциональной организации.
Практическая значимость. Научные результаты исследования могут быть использованы в научно-исследовательских и проектных работах градостроительного профиля, в экспериментальном и учебном проектировании, в учебных программах по специализации «Ландшафтная архитектура», в разработке инвестиционных программ по созданию и развитию загородных поселений.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы представлены в сообщениях на ежегодных научных конференциях МАРХИ в 2007- 2009 г.г. и опубликованы в восьми статьях. Основные результаты исследования внедрены:
В курсовых и дипломных проектах на кафедре «Ландшафтная архитектура» в Московском архитектурном институте (государственной академии) в 1997-2009 г.г. В дипломных проектах, выполненных под руководством автора: «Общественные территории загородных поселений Истринского района Московской области. Парк «Лики воды» и Конно-прогулочный парк «Колесница», «Ландшафтная организация рекреационной зоны студенческого кампуса. Национальный парк «Лосиный остров», отмеченных в 2007-2008 г.г. дипломами 1-й степени на XVI и XVII Международных смотрах-конкурсах дипломных проектов в г. Вологде и в г. Самаре. Дипломный проект «Сценография ландшафта общественной территории загородных поселений в долине реки Беляны. «Ботанический театр» отмечен дипломом 1-й степени и грамотой МООСАО в 2007 г.
В экспериментальных проектах ППК, выполненных автором и осуществленных строительством: ландшафтная организация детского игрового пространства в ТСЖ «Горки-2» Моск. обл. (2002г.); «Сад трех поколений в ТСЖ «Холмы-2» Моск. обл. (2005г.); рекреационно-спортивная территория ТСЖ «Раздоры-3» Моск. обл. (2009г.)
Структура диссертации строится в соответствии с задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии, а также графического и текстового приложения.
Эволюция общественных территорий загородных поселений. Отечественный и зарубежный опыт
Рассматривая вопросы сосуществования и взаимодействия частных и общественных пространств следует отметить такой феномен как «общественные территории частных поселений». В современных условиях он проявляется в отношении малоэтажных загородных поселений Московской области, на территории которых помимо индивидуальных домовладений находятся объекты общего пользования. Возникновениезагородных частных поселений и формирование их общественных территорий имеет определенную историю, как в России, так и за рубежом.
Для того чтобы иметь представление о возникновении общественных территорий частных поселений в России необходимо провести исторический экскурс, который позволит выявить особенности отечественного и зарубежного опыта.
Художественные особенности и своеобразие русского зодчества на протяжении веков были обусловлены различными причинами социального, функционального, экономического и эстетического характера, а также вековыми традициями. Можно установить некоторые особенности русского зодчества, которые определяют его национальную самобытность лишь в совокупности. К ним относятся: гармоничная связь с ландшафтом; масштабность (соразмерность с человеком); объемность; пластичность; живописность; использование цвета; силуэтность; синтез архитектуры и других видов искусства; тенденции к формированию архитектурных ансамблей.
Особое внимание уделялось выбору места для деревень, сел и городов. Немаловажную роль играло стремление как можно естественнее и в художественном отношении живописнее расположить строения, связать их воедино с пейзажем, рельефом, с водными протоками или озерами, с массивами лесов, и пр. Извилистые береговые линии, возвышенности, широкие равнины усиливали своеобразие и красоту жилых домов и общественных зданий, представленных до 18 века исключительно церквями, отличающимися выразительным силуэтом.
При восприятии произведений русской архитектуры независимо от времени их возведения и размеров четко прослеживается соразмерность соотношения между человеком и зданием. Это свидетельствует о том, что создавая искусственную среду обитания, строители учитывали житейские потребности человека и творили, стремясь полностью их удовлетворить.
Русские народные строители издавна владели градостроительным искусством. Постепенно у них вырабатывалось осознанное отношение к поселениям и городам как сложным архитектурным организмам, формировавшимся под воздействием волевого творческого начала на основании совокупности градостроительных и художественных закономерностей. В архитектурно-пространственной организации русских монастырей и поселений всегда достигалась художественная целостность застройки, обусловленная искусством включения ее в ландшафтную среду.
Единство архитектурного ансамбля и ландшафта, бескрайних просторов и «чувства дома», садово-паркового искусства и культуры воплощает русская усадьба. «Усадьбами - городскими или загородными владели, фактически, все сословия. Даже крепостные крестьяне, как известно, имели свои дома и дворы - тоже усадьбы, толькомининиатюрные.» Последняя треть XVIII - первая половина XIX в. -период расцвета русской усадьбы, когда появляются новые парки - шедевры европейского значения. Такие, как район Белой березы в Павловске, Александровский парк в Царском Селе, подмосковные Марфино и Кузьминки, романтические ансамбли в Крыму, а также ранее неизвестные типы садов: денропарк (Тростянец на У раине), публичный (Александровский парк в Москве), городской сад, купеческие сады в различных регионах.
В первой половине XIX века исторические и социальные предпосылки стали причиной падения интереса к строительству новых усадеб. Введенная Наполеоном в 1806 г. континентальная блокада лишила помещиков части их доходов от продажи зерна в Англию и отрицательно сказалась на материальном благополучии усадеб. Множество поместий было разорено или полностью уничтожено пожарами во время вражеского нашествия в 1812 г., сказались также обнищание крестьян и народные волнения. Помещики переходили на товарное производство, отказывались от натурального хозяйства, пытались превратить усадьбы в доходные предприятия, использовать их прежде всего в утилитарных целях.
Земли усадеб начинают распродаваться под дачи. Первые дачи в России появились в 18 веке во времена Петра Великого, который выделил дачные наделы своим дворянам. Надо сказать, что за бесплатным выделением крылась и дачная "повинность" — обладатели участков должны были сразу же заняться не только строительством летнего особняка, но и благоустройством: на участках разбивались сады и парки на европейский манер. Это был период расцвета дворянских дач. Именно дворяне, призванные на госслужбу из деревень, стали обзаводиться дачами-дворцами, стараясь компенсировать недостатки проживания в столице с ее неблагоприятным для здоровья климатом.
Постепенно дача стала обязательным атрибутом не только дворян -представителей элиты, но и менее зажиточных людей. В 19 веке летом за город устремлялись все слои населения, включая лавочников и писарей. Выезд на дачу был модным, престижным, это было своеобразной возможностью поддерживать необходимые социальные контакты во время летнего отдыха. До революции в небольших городах дачи были распространены мало, большое распространение они получили лишь вблизи крупных городов - Москвы и Петербурга.
В 1726 году Екатериной I обширное владение к северу от Поклонной горы было пожаловано выборгскому обер - коменданту И. И. Шувалову. Его сын Петр руками крепостных разбил великолепный регулярный парк с горой Парнас, фигурными прудами, построил деревянный дворец, возвел церковь Спаса Нерукотворного образа над Нижним озером. В эти места были переселены крестьяне из суздальских и вологодских имений, так возникли слободы вокруг имения.
М В XIX веке деревни вокруг Шуваловского парка облюбовала для летнего отдыха петербургская творческая интеллигенция, немецкие семейства, чиновники средней руки. Начиная со второй четверти ХІХв., большинство выдающихся деятелей русской культуры и искусства отдыхали здесь летом или приезжали погостить.Со строительством Финляндской железной дороги в 1867-1870 годах берега озер стали более привлекательны для дачной аренды.
Экономические особенности формирования и развития общественных территории загородных поселений
В предыдущем разделе исследования был обоснован социальный заказ на развитие общественных территорий загородных поселений. Не менее важным элементом системы градостроительного проектирования поселений, в данном случае частных поселений коттеджного типа категорий А (премиум-класс), В (бизнес-класс) и С (эконом-класс) является технико — экономическое обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования занимаемых каждым из них земельных участков и их частей, в данном случае общественных территорий.
В основу экономического обоснования выделения и развития общественных территорий загородных поселений положен принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, на которых они размещаются. Этот принцип дает концептуальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость земельного участка и определяется, как правило, следующим образом: «то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей текущей стоимости земли». Тем самым основным критерием выбора того или иного варианта служит наивысшая стоимость земли, точнее конкретного земельного участка, которая образуется в результате его наиболее эффективного использования и рассчитывается согласно классической теории экономики земли по остаточному принципу.
Данный принцип лежит в основе принятия решений как застройщика при выборе им того или иного варианта застройки (коттеджный поселок, складской комплекс, торгово - развлекательный центр и т.д.), так и инвестора (в том числе коллективного), при вложении им средств в конкретный вариант застройки. Однако при принятии решений застройщик и инвестор руководствуются различными подходами. В первом случает действует механизм: застройщик купил земельный участок — использовал тот или иной вариант его застройки - продал созданный им поселок, комплекс, центр или объект инвестору, в лице которого могут выступать и коллективные покупатели - инвесторы. Застройщика не интересует последующая эксплуатация данного объекта, в том числе связанные с этим различные риски, масштабы и стоимость финансирования расходов коллектива частных инвесторов на текущее содержание этого объекта, будущее повышение или снижение его стоимости, налогобложение и т.п. Для застройщика - это стоимость земельного участка в обмене, то есть его рыночная стоимость. В нашем же случае речь идет о стоимости земельного участка в пользовании, то есть о стоимости собственности для конкретного пользователя (пользователей) - частных инвесторов. Это - инвестиционная стоимость. В отличии от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора», инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица (лиц). Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, получаемых от использования собственности, которые состоят из периодически получаемого дохода и реверсии, то есть остаточной стоимости объекта при его перепродаже. При этом частные инвесторы вряд ли серьезно рассчитывают на периодически получаемые доходы от использования земель поселка, особенно купленных ими земельных участков под коттеджами. В основном они рассчитывают на норму возврата капитала, инвестированного в актив (которая, очевидно, должна иметь не только материальную, но и моральную составляющую). Вместе с тем определенное значение для них имеет и текущая отдача, учитывающая выплачиваемые ими регулярно инвестиционные затраты (коммунальные и коммуникационные платежи, охрана и др.). Поэтому для них важно не только правильно спланировать максимально возможную величину реверсии, но и минимизировать текущие инвестиционные затраты, которые имеют вполне определенную структуру и зависят от различного рода рисков, ликвидности, инвестиционного менеджмента и других факторов.
Коммунальные платежи составляют значительную часть в структуре текущих инвестиционных затрат. Естественно, что собственники коттеджей должны стремиться к их минимизации. Последнее достигается централизацией. Поэтому создание централизованных инженерных коммуникаций является одним из первых необходимых элементов выделения в поселке общественных территорий. Размеры земель, которые могут быть заняты под такие коммуникации с учетом современных технологических решений и действующих СНиП 2.07.01-89 (2000) планировки и застройки городских и сельских поселений могут составлять для среднестатистического коттеджного поселка в Московской области порядка 0,15 га83, или около 6 % всей территории общего пользования. При этом распределительные сети электро, водо и газоснабжения, равно как и канализации будут размещены под землей и не займут сколь либо существенной площади на земельном участке.
Технологически совершенные и высокоэффективные инженерные системы, высокая организация работы коммунальных служб, обеспечивающие комфортную жизнедеятельность в коттеджном поселке, являются также одним из главных факторов его инвестиционной привлекательности, обусловливают высокий уровень остаточной стоимости коттеджей в случае их перепродаже собственниками.
Статьей снижения текущих инвестиционных расходов является также отказ собственников коттеджей от их индивидуальной охраны и создание для этого централизованной системы. Не надо городить огромных и разных заборов, регулярно производить их текущий ремонт, держать злую собаку или ставить дом на индивидуальную охрану в отделе милиции, который может находиться сравнительно далеко и быть не способным оказать оперативную помощь. Не решает проблему и организация систематических дежурств собственниками, но создает новые, снижающие инвестиционную привлекательность поселка. Единовременные и текущие значительные расходы на все это вряд ли оправдают себя при наличии неохраняемых дорог между коттеджами, отсутствии профессионального подхода к решению
Градостроительные факторы формирования и развития общественных территорий загородных поселений
Сегодня малоэтажный загородный посёлок в Подмосковье и относимые к нему общественные территории - это выборочное, произвольное, иногда не вполне обоснованное сочетание разнообразных и разнородных градостроительных и архитектурных форм и элементов. Как правило, это незавершенный градостроительный и строительный объект, который только отчасти можно считать поселением, удовлетворяющим условиям комфортабельного семейного быта и отдыха, не говоря уже о недостатке социальных функций и социальных гарантий, которые выполняют и предоставляют, например, современные городские жилые микрорайоны.
Именно общественным территориям коттеджного поселка и его ближайших окрестностей отводится главная роль в преобразовании групп и конгломератов участков коттеджного строительства в полноценные взаимосвязанные и взаимообусловленные градостроительные формы. В данном разделе исследования предложена классификация общественных территорий частных поселений по следующим критериям: 1) пешеходная и транспортная доступность; 2) функциональная структура общественных территорий. 3) пропорции общественных и частных территорий внутри поселения; 4) наличие рекреационно-парковых территорий; На основании классификации общественных территорий частных поселений с учетом указанных критериев будет также предложена градация загородных частных поселений (на основании специфики их общественных территорий). Классификация общественных территорий, относящихся к коттеджным поселкам, преследует, в первую очередь, три цели: 1) установить необходимый, достаточный и желательный набор общественных объектов, посредством которых обитатели коттеджных поселков осуществляют свою жизнедеятельность, организуют свой труд, быт и отдых; 2) определить доступность и удобство размещения общественных объектов не только в пределах загородного поселения, но и в отношении объектов, которые расположены в его окрестностях; 3) осуществить рациональное функциональное зонирование территории внутри и в окрестностях загородного поселения с учетом конкретной градостроительной ситуации, учитывая потенциальные территориальные резервы и градостроительные ограничения. Предложим классификацию общественных территорий, осваиваемых обитателями загородного поселения, на основании критерия их пешеходной и транспортной доступности. Для решения данной задачи, прежде всего, выделяются три взаимосвязанные и взаимообусловленные территориальные зоны размещения общественных объектов: 1. Внутренняя зона загородного поселения 2. Ближайшие окрестности загородного поселения 3. Отдаленные окрестности загородного поселения. Границы внутренней общественной зоны загородного поселения, как правило, не вызывают сомнений. Исключением являются те случаи, когда во внутреннюю зону включают общественные территории, не являющиеся частной собственностью жителей загородного поселения или территории на которые распространяются сервитута, ограничивающие права частной собственности (право прохода, проезда, выполнения профилактических или специальных гидротехнических работ и др.). Характерны примеры, когда во внутреннюю общественную зону включены прибрежные территории рек, ручьев и водохранилищ, причем право отдыха и сквозного прохода «не жителей» загородного поселения в пределах и вдоль прибрежной зоны ограничено. Подобный способ отчуждения общественных земель и приращения собственности скопирован с «советских госдач». Со временем ограждение загородного поселения с целью воспрепятствования использованию общественных территорий будет, вероятно, признано несправедливым и незаконным (кроме символических «зеленых» ограждений, а также необходимых визуальных, ветро- и шумозащитных преград). В данном случае речь не идет об ограждении индивидуальных участков.
Ближайшие окрестности загородного поселения предлагается ограничить 2-километровой зоной, приблизительно совпадающей с изохроной 0,5-1,0-часовой велосипедной и пешеходной доступности. Подобная по размерам зона может также рассматриваться в качестве зоны кратковременных (до 15-30 мин. «туда-обратно») оперативных бытовых перемещений на автомобиле и на велосипеде. Плановая конфигурация границ зоны - окружность. В границах подобной зоны, как правило, расположены все узловые объекты, на которых базируется инженерная инфраструктура загородного поселения, здесь прокладываются новые или используются существующие подъездные автодороги, здесь размещаются многие общественные объекты, предназначенные для социального обслуживания населения, спортивные и развлекательные объекты, парки, лесопарки и другие привлекательные объекты отдыха.
Дальние окрестности загородного поселения предлагается ограничить изохроной 0,5-1,0-часовой транспортной доступности (имеется в виду личный автотранспорт) в комбинации с коротким пешеходным перемещением (до 500 м). Подобная зона имеет конфигурацию границ (изохрон) в виде лепестков. Вершины лепестков ориентировочно расположены в радиусе 15-25 км от загородного поселения. Большинство обитателей коттеджного поселка, в особенности постоянные жители, как правило, рассчитывают на то, что в пределах зоны 0,5-часовой транспортной доступности фактически размещены или будут размещены в недалекой перспективе все необходимые для их жизнедеятельности общественные объекты. Здесь также могут быть найдены или организованы рабочие места для значительной части постоянных жителей загородного поселения.
Таким образом, предлагается выделить следующие три территориальные группы (территориальные семейства) общественных объектов:1. Территориальное семейство А - общественные объекты внутри границ загородного поселения2. Территориальное семейство Б - общественные объекты, расположенные в радиусе 2-3 км от загородного поселения3. Территориальное семейство В - общественные объекты, расположенные в пределах 0,5-часовой изохроны транспортной доступности в комбинации с 500-метровой зоной пешеходной доступности.
Процесс формирования зон концентрации общественных объектов целесообразно рассматривать как единый процесс, одновременно осуществляемый внутри, в ближних и дальних окрестностях загородного поселения.
Функциональная организация общественных территорий частных загородных поселений представлена в таблице 7.1 Приложения 7. В ней приведен примерный перечень общественных объектов, которые следует отнести к числу необходимых и достаточных общественных объектов для жизнедеятельности жителей загородного поселения (которые могут располагаться в различных территориальных группах).
Характеризуя наличие общественных объектов, необходимых для организации быта и отдыха жителей загородных поселений следует отметить, что часть из них должна находиться на территории поселка, а
Средства социально-экологической адаптации природной среды в поселках повышенной комфортности
В результате исследования обозначаются возможные экологические конфликты (функциональная несовместимость, превращение лесов во внутренние парки, уменьшение высоты и полноты лесных насаждений, кальцевание, оползни и эрозия почв, загрязнение водоемов поверхностными стоками и т.п.). Определяются способы нейтрализации негативного воздействия антропоморфной нагрузки (оптимизация функционального использования с учетом интенсивности рекреационной нагрузки, возобновление породного состава лесов, укрепление рельефа, перехват поверхностных стоков, зарыбление водоемов и т.д.). Эти способы обеспечивают прочность, устойчивость, экологическую стабильность.
На основании типологии ОРПТ в зависимости от ведущего природного фактора и способа контакта с природной средой, с учетом возможных экологических конфликтов и способов нейтрализации негативного воздействия антропоморфной нагрузки предлагаются средства адаптации поселения и природной среды (устройство амфитеатров, террасированных склонов, подпорных стенок, каналов, прудов, набережных, причалов, создание «Дендронекрополей», организация «Дендролечебниц» и т.п.). Эти средства представляют собой красоту и разнообразие приемов ландшафтного проектирования.
Концепция генерального плана общественных рекреационно-парковой территории загородного поселения независимо от её специализации и доминирующего природного фактора решает три основные задачи,связанные с особенностями взаимоотношений между «частными усадьбами» и ОРПТ. А именно:1. Визуальная и шумовая изоляция общественной территории;2. Обеспечение удобной пешеходной связи жителей поселка и ОРПТ;3. Расположение в ОРПТ основных функциональных объектов.
Решение подобных задач предложено в проекте загородного поселения «Третья охота» в Красногорском районе Московской области, вблизи деревни Поздняково (авторы: профессор Квасов А.Ф., архитектор Павлова В.А). Рекреационная зона площадью 2.7 га обустраивается для жителей поселка и их гостей. На территории поселка находится 66 коттеджей. Предполагаемая посещаемость зоны отдыха - максимально 100-150 человек единовременно. Парковая зона рассчитана на посещение людей всех возрастов с любыми интересами (дети, молодежь, активное взрослое население, пожилые люди). Для людей с ограниченной способностью к передвижению устраиваются входы-пандусы.
При проектировании учитываются режимные требования нахождения объекта на особо охраняемой территории «Верхняя Москва-река», во втором поясе зоны санитарной охраны Московского водопровода и нахождение объекта в пределах водоохраной зоны реки Липка. Рекреационная зона является буфером со стороны поселка по отношению к «зеленым стенам» лесного массива, граничащего с территорией поселка.
Стилевая целостность композиции достигается путем применения геопластики как основного средства при создании границ между отдельными функциональными участками: криволинейные подпорные стенки, лестницы и пандусы, земляные валы и живые изгороди. Вся территория воспринимается как система террас, плавно спускающихся к водоему. Применение геопластических решений и подпорных стенок в сочетании с газонным покрытием предотвратит развитие возможных эрозионных процессов на территории зоны отдыха.
Пешеходная связь с «усадьбами» осуществляется осуществляется по двум аллеям:- южной, проходящей мимо очистных сооружений, которые скрыты насыпным валом. Этот проход замыкается в перспективе искусственным холмом с кольцом пирамидальных тополей;- северная аллея спускается до самой воды и закнчивается смотровой площадкой.
Генпланом поселка предусмотрен ещё один проход в зону отдыха в её средней части, он является хозяйственным, второстепенным.
Граница между зоной отдыха и комплексом «частных усадеб» решена в виде «стены» с волнообразным силуэтом в сочетании с металлической решеткой, растениями (можжевельник чешуйчатый) и земляными валами. Решетка - трельяж служит опорой для вьющихся растений (виноград девичий). В стене-ограждении устраиваются входы (10 входов) на участки индивидуальной жилой застройки, непосредственно примыкающие к рекреационной территории. Все входы наряду с лестницами оборудуются пандусами для велосипедов, детских и инвалидных колясок. Вдоль стены-ограды проходит основная прогулочная аллея шириною 5 метров, обеспечивающая доступ ко всем объектам парка и позволяющая при необходимости проехать спецтранспорту.
Деревянный настил вдоль береговой линии образует прогулочную дорожку с площадками для отдыха. При этом этом сохраняются все существующие деревья (ивы), растущие около воды и другая прибрежная растительность. Дощатое покрытие крепится к металлическому каркасу, опирающемуся на сваи (металлические трубы с антикоррозионным покрытием), и не нарушит естественную сезонную жизнь водоема и состояние его биоресурсов. Деревянная прогулочная дорожка оборудуется светильниками тип «торшер», стоящими через 10-25 метров, скамьями и мостками - сходами к воде.
Спортивная зона парка включает в себя: поле для мини-футбола, которое в зимнее время используется в качестве катка и хоккейной площадки; универсальную (волейбол, баскетбол) площадку; теннисный корт, круглую поляну диаметром 20 метров для игр в лапту, городки, бадминтон и др. Спортплощадки имеют соответствующие спецпокрытия, освещение и ограждение сеткой. За счет того, что они встраиваются в склон ( средняя высота заглубления 1 метр), осуществляется их визуальная адаптация к парку со стороны главной аллеи. В подпорную стенку включаются скамьи для зрителей и ниши для хранения спортивного инвентаря.
