Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 12
1.1. Сущность и понятие системы ипотечного кредитования 12
1.2. Модели организации ипотечного рынка 20
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ 52
2.1. Формы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования 52
2.2. Причины, связанные с тяжелым продвижением ипотечного кредитования в России 82
ГЛАВА 3. МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВЫ) 106
3.1. Оценка эффективности кредитно-финансовых схем и рекомендации по регулированию уровня доступности ипотечного кредитования 106
3.2. Предложения по использованию методики расчета прогнозных данных выдачи ипотечных кредитов на долгосрочный период, 139
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 159
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 164
Приложение 1-6 173
- Сущность и понятие системы ипотечного кредитования
- Формы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования
- Оценка эффективности кредитно-финансовых схем и рекомендации по регулированию уровня доступности ипотечного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Происходящие изменения, связанные с формированием российской экономики, основанной на рыночных принципах развития, коснулись всех участников экономического процесса. В настоящее время необходимо выделить ипотеку, которая является важным элементом социально-экономической политики государства и составной частью комплекса мер приобретения жилья на коммерческой основе.
В мировой практике использование ипотеки в качестве инструмента государственной политики для решения жилищных проблем населения, доказывает ее особое значение при решении первостепенных социально-экономических задач. Положительным значением ипотечного кредитования является также решение проблемы накопления средств для приобретения жилья, так как уровень текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости несопоставим с дорогостоящим товаром длительного пользования — коммерческим жильем.
На современном этапе развития системы ипотечного кредитования в России, государство поставило своей задачей повышение доступности ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов, а также разработку специальных программ, предусматривающих государственную поддержку социально незащищенных категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования. Формирование в России системы ипотечного кредитования, адаптированной к региональным условиям, является приоритетным направлением государственной жилищной политики.
Здесь необходимо отметить главную особенность системы ипотечного
кредитования в национальной экономике, мультипликативный эффект от которой заключался в том, что кроме улучшения жилищных условий, ипотека должна была оказать существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Ожидалось, что рост инвестиций в жилищное строительство, который способна дать ипотека, может повлечь за собой развитие смежных со строительством отраслей. Увеличение занятости населения позволит увеличить доход населения. Возросший доход будет способствовать увеличению платежеспособного спроса, в том числе и на приобретение жилья. Увеличение платежеспособного спроса вновь будет воздействовать на расширение жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка коммерческой недвижимости.
За последние годы в России были предприняты многочисленные попытки для создания эффективных институтов рынка ипотечного кредитования, а также всех необходимых условий для развития данного рынка. Обзор специальной литературы позволяет выявить множество проектов, направленных на создание российской системы ипотечного кредитования, предложенных на государственном, региональном и муниципальном уровне, а также известными строительными и риэлтерскими компаниями. Однако результаты нельзя считать удовлетворительными: на сегодняшний день доля ипотечных кредитов в жилищных инвестициях домашних хозяйств невелика. В настоящее время развитие жилищного сектора не позволяет говорить о росте сопредельных с ним отраслей и повышении общей экономической активности в стране, как ожидалось ранее. Решение жилищной проблемы населения в России и в московском регионе в частности, остается важнейшим стратегическим направлением государственной жилищной политики.
Сложившийся в нашей стране подход к формированию института ипотеки заключается в применении на практике моделей ипотечного кредитования, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, развитого фондового рынка и надежной кредитно-финансовой системы, а также сильной поддержки государства и экономически образованного населения,
понимающего механизмы, присущие ипотечному кредитованию. Однако в настоящее время перечисленные выше характеристики стабильной экономики нельзя применить к России. В связи с чем, на современном этапе совершенствования института ипотечного кредитования стоит вопрос о применении действующих в условиях экономического кризиса и адаптированных к российской экономике механизмов ипотечного кредитования.
Степень разработанности проблемы исследования. Изучение проблем ипотечного жилищного кредитования, разработка практических рекомендаций по совершенствованию работы его институтов являются необходимым условием для устойчивого развития российской экономики.
В настоящее время существует большое количество научных работ, касающихся исследования развития ипотечного кредитования в России. Однако недостаточная теоретическая разработанность и освещенность в экономической литературе проблем применения различных механизмов ипотечного кредитования и необходимость выбора наиболее оптимальных для потребителя ипотечных инструментов определило выбор изучаемой темы.
В процессе работы над диссертацией, для выявления наиболее важных концептуальных положений и теорий ипотечного кредитования, были изучены труды видных российских и зарубежных экономистов. Проведенное исследование позволило сопоставить накопленный в мире опыт с механизмом ипотечного кредитования, формируемым в России и в московском регионе в частности.
Весомый вклад в разработку проблем развития ипотечного рынка внесли зарубежные ученые Н. Рихард, Н. Розен, С. Роуз, М. Турнер. Они исследовали законы и правила ипотечного кредитования, различные условия и виды ипотечных кредитов, а также тенденции развития ипотечного кредитования.
Отечественные ученые, такие как Н.А. Кричевский, М.И. Калинин, Е.В. Черных и др. в своих трудах осветили теоретико-методологические
основы жилищной ипотеки, а также новейшие тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России.
Региональные аспекты ипотечного кредитования изложены в работах М.В. Митрофанова, О.С. Белокрыловой, И.В. Довдиенко, В.З. Черняка, В. И. Якимовича, Л.Б. Лазаревой и др.
Роль государства на ипотечном рынке раскрыта в работах М.П. Логинова, М.И. Бесхмельницына, 3. Насруллаевой, 3. Клюшкина и др.
Для понимания механизмов государственного вмешательства в проведение эффективной экономической политики, предусматривающей учет социальных, психологических и организационных факторов, а также взаимосвязь инвестиций и экономического роста относительно теории макроэкономического равновесия, большое значение имеют работы зарубежных ученых-экономистов Дж. М. Кейнса, П. Самуэльсона и др.
Определенный теоретический интерес при изучении проблем социальной рыночной экономики представляют работы автора «отца экономического чуда» послевоенной Германии неолиберала Л. Эрхарда, а также современных зарубежных экономистов-практиков, занимающихся изучением проблем ипотечного кредитования Ф. Уитта, И. Эртла, Р. Вессели, Э. Файкса, и др.
В настоящее время имеется значительное количество публикаций, посвященных рискам ипотечного кредитования, вопросам правового регулирования, а также взаимодействию участников системы ипотечного кредитования.
Однако, несмотря на наличие многочисленных публикаций, направленных на рассмотрение различных аспектов ипотечного кредитования, проблему взаимодействия механизмов рыночного, правового и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы в целом нельзя считать решенной. Вместе с тем для дальнейшего совершенствования механизма ипотечного кредитования в России и в московском регионе в частности, необходимо выявление причин, в силу
которых ипотечное кредитование так и не получило должного развития. В результате Россия, чья система ипотечного кредитования оказалась менее эффективной, вынуждена искать пути адаптации развивающегося рынка ипотечного кредитования в условиях экономического кризиса. Следует заметить, что использование в национальной экономике мирового опыта развития системы ипотечного рынка без учета специфики страны не позволит развить эффективные и устойчивые институты ипотечного кредита. Изучение зарубежного опыта организации систем ипотечного кредитования и возможности его применения в России внесли труды Н.Н. Рогожиной, И.А. Разумовой, А.Б. Копейкина и др.
Работы отечественных ученых, таких как Э. Наумов, В.К. Южелевский, В.А. Аверченко, А.Н. Ужегов и др. посвящены разработкам практического механизма привлечения инвестиции и моделям организации финансирования ипотечного жилищного кредитования в России.
При оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования необходимо учитывать статистику распределения доходов, сбережений и жилищных условий населения. В трудах СР. Хачатряна, М.В. Пинегина, В.М. Локтионова, Е.Ю. Фаермана и др. рассмотрены математические подходы к построению моделей доступности ипотечного кредитования в условиях рыночных реформ.
Вместе с тем отдельные теоретические и практические вопросы, относящиеся к оценке доступности ипотечных кредитов для населения, еще недостаточно разработаны и остаются за рамками исследований отечественных ученых-экономистов.
Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью исследования является разработка методологических подходов совершенствования механизма ипотечного кредитования с целью повышения доступности ипотечных кредитов для населения в Москве и московском регионе.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих
задач:
проанализировать модели организации ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике и выявить взаимосвязь ипотеки с экономическим развитием страны;
рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования с точки зрения моделей погашения основной суммы и процентов, определить их особенности и применимость в российских условиях;
проанализировать влияние американского ипотечного кризиса на российский ипотечный рынок недвижимости;
исследовать факторы, повышающие доступность ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов в современных условиях;
исследовать и проанализировать основные направления улучшения государственной политики в сфере ипотечного кредитования для повышения доступности жилья для граждан с невысоким уровнем доходов (в частности, в московском регионе);
сформулировать предложения связанные с разработкой направлений усовершенствования расчета прогнозных данных выдачи ипотечных кредитов.
Предметом исследования является структура и взаимосвязи механизма финансового взаимодействия государства, финансовых организаций и населения при реализации программ ипотечного жилищного кредитования.
Объектом исследования выступают финансовые институты ипотечного кредитования.
Методологическая основа исследования. Методологическая основа диссертационного исследования опирается на труды зарубежных и отечественных ученых, посвященных вопросам государственного регулирования, экономического роста, кредитных отношений и функционирования ипотечного рынка. В процессе анализа изучаемых
материалов применялись общенаучные и частные методы исследования. В исследовании были использованы методы выборочного исследования, системного подхода, экономико-статистического анализа, а также графического метода представления данных (диаграммы, таблицы, графики) и др.
При работе над диссертацией были использованы труды научных коллективов Центра экономических и финансовых исследований и разработок (ЦЭФИР), Института экономики города, ФСГС и территориального органа ФСГС по г. Москве и Московской области. Кроме того, автор использовал материалы и документы Центрального банка РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства (МИА), ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», ЗАО «КБ Дельта Кредит», ОАО Банка Москвы, Сбербанка, Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), Аналитической лаборатории ВЕДИ.
Эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативные документы, статистические сборники, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, Интернет-ресурсы. Материалы, основанные на экспертных оценках исследователей и расчетах практических работников научных коллективов.
Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:
При исследовании моделей ипотечного кредитования, используемых в Российской Федерации, и в московском регионе в частности, выявлено, что в современных условиях для дальнейшего эффективного развития ипотечного рынка и совершенствования механизма ипотечного кредитования необходимо внедрение модели сбалансированной автономии, основанной на развитии системы строительно-сберегательных касс.
Раскрыта особая значимость развития немецкой модели ипотечного кредитования при решении финансовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации в условиях кризиса. Развитие данной модели позволит минимизировать риски при выдаче и обслуживании
ипотечных кредитов.
Определена роль строительно-сберегательных касс в повышении привлекательности ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов. Повышение привлекательности ипотечного кредитования связано с тем, что система кредитования, основанная на развитии строительно-сберегательных касс, не зависит от открытого рынка капиталов, что позволяет применять данную модель с ориентацией на целевые группы населения.
Разработана и предложена для использования схема взаимодействия строительно-сберегательных касс с коммерческими банками при реализации программ социальной ипотеки, позволяющая сделать доступными для населения с невысоким уровнем доходов инструменты ипотечного кредитования.
Разработана и обоснована методика расчета прогнозных данных развития ипотечного кредитования в Российской Федерации на долгосрочный период, критерием оценки которой выступает показатель, зависящий от цен на энергоресурсы.
Теоретическая и практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть учтены и использованы при разработке федеральных и региональных программ ипотечного кредитования; быть полезны для банков, заемщиков, риэлтеров и других участников рынка ипотечного кредитования; учтены в процессе нормотворческой деятельности, касающейся совершенствования механизмов ипотечного кредитования, а также для преподавания ряда экономических дисциплин, в которых значительное внимание уделяется экономике, финансам, недвижимости и кредитованию.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы использованы в докладах, представленных на международных межвузовских и региональных научно-практических конференциях, а также в публикациях соискателя. Отдельные положения
были применены и используются при разработке учебных программ и чтении лекций по таким профильным дисциплинам, как «Деньги.Кредит.Банки», «Банковское дело», «Финансы» в Московском институте предпринимательства и права, а также в работе финансовых институтов города Москвы, в том числе в ОАО АКБ «Русский земельный банк», для повышения эффективности данных институтов и уменьшения последствий глобального экономического кризиса.
По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 3,2 печатных листа.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.
Содержание настоящего исследования изложено на 179 страницах компьютерного текста, включает 24 таблицы, 11 рисунков, 6 приложений. Список использованной литературы состоит из 107 наименований литературных источников.
Сущность и понятие системы ипотечного кредитования
Перемены, происходящие в России, затронули важнейшую потребность человека, заключающуюся в обеспечении нормальными жилищными условиями. В процессе перехода к рыночным отношениям произошло резкое сокращение жилищного строительства и старение имеющегося жилищного фонда, и как следствие остро встал вопрос создания эффективного механизма приобретения жилья населением России на рыночных принципах развития, а именно через систему ипотечного кредитования.
Ипотека (греч. hypotheke — залог, заклад) - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту. Таким образом, по своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент времени.
История русского ипотечного кредита берет начало в 1754 году, когда согласно указу Елизаветы Петровны был создан государственный банк, который, фактически, являлся специализированным государственным ипотечным кредитным учреждением. Эта кредитная организация обслуживала нужды крупных землевладельцев и называлась «Государственный банк для дворянства». Уже к 1786 г. его функции расширяются, и он получает название «Государственный заемный банк».
Данный банк являлся с точки зрения формы собственности «казенным», а по характеру деятельности - в основном, учреждением ипотечного кредита.
Важным этапом в формировании правового поля стал разработанный М.М. Сперанским и введенный в действие в 1835 г. Свод законов гражданских, который подробно прописал залоговое право.
Ипотечные банки и учреждения в России выдавали землевладельцу ссуду не наличными деньгами, а собственными обязательствами - «закладными листами», которые либо реализовывались самим ссудополучателем на денежном рынке либо представлялись в качестве залога для получения кредита в банковские учреждения краткосрочного кредита: ипотечный банк гарантировал выкуп закладного листа в сумме, предъявленной к оплате.
Формы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования
Рассмотренные в первой главе работы сущность и модели функционирования ипотечной системы, позволяют определить основу для понимания необходимости формирования и развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России. Отсутствие эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами является важной проблемой, инициатором решения которой, как и во всем цивилизованном мире, должно стать государство.
Система ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся мировой опыт развития ипотеки, быть адаптирована к российским условиям и строиться на российской законодательной базе.
Как известно, к началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам и жилищно-строительным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
В существующих условиях необходимо было выработать основные принципы государственной ипотечной политики и, в соответствии с ними, развивать рыночные механизмы ипотечного кредитования. Принципы государственной ипотечной политики. Одним из важных направлений Правительства России является построение работающей системы ипотечного кредитования, в связи с чем, Правительство России поставило государственную стратегию развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в ранг приоритетных направлений своей политики. Опыт, однако, показывает, что перейти к ипотечному кредитованию в классических формах, заимствованных из зарубежной практики, в российских условиях было весьма трудно, т.к. развитие ипотеки должно опираться на следующие моменты государственной помощи:
- помощь социально незащищенным слоям населения. Для таких граждан, которых государство обязано обеспечить бесплатным жильем, должны выделяться полностью покрывающие его стоимость субсидии. При этом необходимо учитывать принцип адресной поддержки населения и внедрить механизм защиты от не целевого использования средств. При этом и в предоставлении субсидий должна быть определенная дифференциация в зависимости от уровня доходов семей;
- государственная помощь в приобретении жилья по ипотеке гражданами, не имеющими права на бесплатное жилье и принадлежащих к так называемому среднему классу. Они уже не могут рассчитывать на государственные субсидии в полном объеме, могут выплачивать ежемесячно определенные суммы для погашения кредита, но не имеют полной суммы для единовременного приобретения жилья. Именно на их интересы ориентировано ипотечное жилищное кредитование;
- улучшение услуг жилищно-коммунальных хозяйств. Эта проблема лишь на первый взгляд не связана с проблемой жилищной политики. Но ЖКХ - это система управления жильем, эксплуатация жилья. Людям не безразлично по какой цене и какого качества будут предоставлены им услуги по эксплуатации жилья. И цены за квартиру не в последнюю очередь зависят от качества жилья, от того построено ли оно по энергосберегающей технологии или нет. Ведь можно купить жилье дешевле, а потом много.
Оценка эффективности кредитно-финансовых схем и рекомендации по регулированию уровня доступности ипотечного кредитования
Москва - один из первых регионов России, в котором началось внедрение системы ипотечного кредитования жилья. Концепция развития ипотечного кредитования в Москве разработана при участии группы экспертов Гарвардского университета (США), специализирующихся в этой области. Первая редакция Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве (далее Московская Концепция) была принята в 1998 году и в ее основе лежат положения Договора о создании ипотечного рынка в г.Москве от 11 января 1998 г., подписанного в Кембридже, штат Массачусетс, США33
Таким образом, в основу Московской Концепции была заложена матрица американской системы ипотеки, которая за полвека своего существования превратилась в разветвленную сеть специализированных компаний, в огромный механизм, в который вовлечены финансовые ресурсы, измеряемые миллиардами долларов.
Московская Концепция предполагала адаптацию к платежеспособному спросу москвичей, особенностям московского рынка жилья, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов.
Разработанная для Москвы схема ипотечного кредитования, была основана на реальных денежных потоках между кредиторами и платежеспособными гражданами — покупателями жилья и была ориентирована на зарубежные источники финансового наполнения, а именно США. Однако в связи с разразившимся экономическим кризисом в России США отказались от предоставления запланированной $500-миллионной финансовой поддержки на ипотеку.34 В связи с чем жилищное ипотечное кредитование не получило в городе массового распространения, оказывающего заметное влияние на обеспеченность населения жильем и доступность ипотечных кредитов.
Для поддержания и развития ипотечного кредитования в г. Москве основные усилия были сконцентрированы городом на реализации следующих направлений Московской ипотечной программы:
- создание законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного жилищного кредитования;
- обеспечение привлекательности для населения и кредитных организаций ипотечного кредитования для приобретения жилья путем компенсации городом части процентной ставки за пользование кредитом;
- изыскание собственных источников для финансового наполнения Московской ипотечной программы, компенсирующих на определенный период времени отсутствие институциональных инвесторов, заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении свободных денежных средств, и дороговизну финансовых ресурсов путем строительства коммерческого жилья с целенаправленным использованием получаемого дохода от его реализации на финансирование жилищных ипотечных программ;
- создание центрального организующего звена системы ипотечного жилищного кредитования - Московского ипотечного агентства.
