Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы имущественного налогообложения 8
1.1. Характеристика недвижимости как объекта экономических отношений 8
1.2. Особенности недвижимости как объекта налогообложения
1.3. Экономические и правовые основы налогообложения имущества 30
1.4. Необходимость и возможность достижения баланса публичных и частных интересов с помощью имущественного налогообложения 44
Глава 2. Анализ и оценка современного состояния российской системы налогообложения недвижимого имущества физических лиц 55
2.1. Современная система налогообложения недвижимого имущества физических лиц и тенденции ее развития в РФ 55
2.2. Анализ действующего и проектируемого законодательства налогообложения недвижимости в РФ 70
2.3. Обобщение опыта налогообложения недвижимости в РФ 88
2.4. Анализ фискального эффекта налогов, объектом которых является недвижимость в РФ 92
2.5. Оценка факторов, влияющих на величину поступлений от налогообложения недвижимости по Республике Дагестан 95
Глава 3. Развитие налогообложения недвижимого имущества физических лиц в Российской Федерации 102
3.1. Проблемы действующей системы налогообложения недвижимого имущества физических лиц 102
3.2. Экономические и организационные подходы к внедрению налога на недвижимость в РФ 110
3.3. Методика налогообложения недвижимости физических лиц в условиях российской экономики 123
3.4. Применение зарубежного опыта при внедрении налога на недвижимость на территории Российской Федерации 138
Заключение 152
Литература 158
- Необходимость и возможность достижения баланса публичных и частных интересов с помощью имущественного налогообложения
- Анализ действующего и проектируемого законодательства налогообложения недвижимости в РФ
- Оценка факторов, влияющих на величину поступлений от налогообложения недвижимости по Республике Дагестан
- Методика налогообложения недвижимости физических лиц в условиях российской экономики
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В налоговой системе Росси имущественные налоги традиционно занимают последние места в формировании доходов государственного бюджета. Такое положение, безусловно, продиктовано проводимой в государстве налоговой политикой. Несмотря на это, на современном этапе формирования рыночной экономики в российской Федерации возникла необходимость более эффективного, с точки зрения интересов государства и самих плательщиков, использования имущественного налогообложения. Такая необходимость продиктована не только повышением фискального значения этих налогов, но и отсутствием рационализма в использовании имущества его собственниками.
Мировая практика показывает, что для эффективного использования имущественного налогообложения, во многих развитых странах произведена унификация налогообложения имущества различных категорий налогоплательщиков посредством взимания единого налога на недвижимость.
В РФ система налогообложения недвижимости, находящейся в собственности у граждан, включает в себя налог на имущество физических лиц и земельный налог с физических лиц. Кроме того, российская практика налогообложения недвижимости свидетельствует об отсутствии рационального отношения к использованию имущества физическими лицами. Система налогообложения недвижимости, существующая в РФ, не отвечает фискальным и регулирующим целям их взимания, что во многом связано с недостаточно эффективной налоговой политикой у нас в стране.
Совершенствование законодательства в сфере налогообложения недвижимости необходимо осуществлять в контексте согласования экономических интересов государства и налогоплательщика на основе оптимального уровня налогообложения, а совершенствование действующего механизма налогообложения недвижимого имущества физических лиц нужно осуществить с учетом фискальных и социальных факторов.
Степень изученности проблемы. Вопросы теории и практики, связанные с вопросами налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, исследовались в работах: М.Ю. Березина, А.В. Брызгалина, Р.Г., Горемыкиной, Б.В. Гусева, И.А. Дрожжиной, С.И. Иловайского, Н.В. Калининой, В.А. Кашина, Е.В. Михиной, М.В. Мишустина, Ю.Н. Никулиной, И.Х. Озерова, В.Г. Панскова, А.Б. Паскачева, С.Г. Пепеляева, В. Поколодина, Г.Н. Присягиной, В.А. Прокопова, С.Н. Рагимова, К.Г. Pay, А.В. Толкушкина, Н.И. Тургенева, А.В. Ульянина, Д.Г. Черника, И.И. Янжула. Среди ученых, работающих в Республике Дагестан, занимающихся проблемами налогообложения недвижимости можно выделить таких как Абдулгалимов А. М. Алиев Б.Х. Алклычев А. М.
Несмотря на достаточно серьезное изучение проблемы налогообложения недвижимости еще существует необходимость в исследовании теоретических основ механизма согласования интересов государства и налогоплательщика при налогообложении недвижимости. Необходимо разработать систему мероприятий по совершенствованию действующей механизма налогообложения объектов недвижимости с целью обеспечения ее максимального соответствия объективно изменяющимся экономическим, политическим, социальным и другим условиям, а также разработки методики налогообложения недвижимости соответствующей этим условиям.
Целью исследования является разработка теоретических положений построения рациональной системы налогообложения недвижимости и выработка комплекса мер по ее совершенствованию с учетом реализации экономических интересов государства и налогоплательщика.
Для реализации цели диссертационной работы были поставлены следующие задачи:
исследование теоретических основ, содержания и особенностей недвижимости как объекта экономических и налоговых отношений;
анализ современной концепции налогообложения объектов недвижимости в РФ и результатов эксперимента по налогообложению недвижимости, проводимого в городах Великий Новгород и Тверь;
оценка факторов, влияющих на фискальный эффект от налогообложения объектов недвижимости;
выработка предложений по совершенствованию действующей системы налогообложения недвижимости с учетом согласования экономических интересов государства и налогоплательщиков;
определение условий реализации российской модели налогообложения недвижимости.
Предметом исследования является система налоговых отношений, возникающих по поводу исчисления и уплаты налогов, объектом которых выступает недвижимость.
Объектом исследования является механизм согласования интересов государства и налогоплательщика в налогообложении недвижимости.
Теоретическую основу исследования составляют монографии, научные труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теории налогов, проблемам учета объектов недвижимости, их оценки в целях налогообложения, тематические публикации в периодической печати, материалы научных конференций и семинаров, а также законодательные и нормативно-правовые акты, регулирующие различные аспекты налогообложения недвижимости.
Методология исследования базируется на комплексном использовании системного и функционального подходов, логического и сравнительного анализа, диалектического и статистического методов, метода игрового моделирования.
Информационной базой исследования послужили статистические материалы и отчетность Министерства финансов РФ, Федеральной налоговой службы России, Управления Федеральной налоговой службы России по Республике Дагестан, нормативные и правовые документы, издания периодической печати.
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующих положениях:
1. Произведена классификация принципов налогообложения недвижимости с учетом особенностей его развития в российской налоговой системе.
2. Систематизированы факторы, влияющие на величину поступлений земельного налога, на основе которых обоснованы предложения по реализации регулирующей функции налогообложения недвижимости.
3. Предложен алгоритм действий, позволяющих формированию эффективного механизма налогообложения недвижимости в условиях российской экономики.
4. Предложена модель налогообложения недвижимого имущества физических лиц, которая базируется на приведенном выше алгоритме установления недвижимого имущества физического лица.
5. Предложена модель налогообложения земельных участков, принадлежащих физическим лицам, которая базируется на приведенном выше алгоритме установления налога на недвижимость физического лица.
Практическая значимость исследования заключается в выработке рекомендаций по совершенствованию механизма налогообложения недвижимости с учетом реализации экономических интересов государства и налогоплательщиков.
Рекомендации по реформированию и оптимизации порядка исчисления и процедуры уплаты налогов, объектом которых является недвижимость, могут быть использованы федеральными законодательными и исполнительными органами власти России при внесении изменений и разработке глав Налогового кодекса РФ, регулирующих налогообложение недвижимости, а также субъектами РФ и органами местного самоуправления при принятии региональных законов и местных нормативно-правовых актов.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения настоящего исследования и его результаты докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях, проходивших в г. Махачкала.
Материалы диссертационной работы используются в процессе преподавания дисциплин «Налоги и налогообложение», «Налоги с физических лиц», «Региональные и местные налоги и сборы с организаций» в ФГБОУ ВПО «Дагестанский государственный университет», что подтверждается актом о внедрении в учебный процесс.
Положения и практические результаты исследования внедрены в деятельность Управления Федеральной налоговой службы по Республике Дагестан, что подтверждено соответствующей справкой.
Публикации. Результаты научного исследования и основные его положения отражены в 7 научных публикациях, общим объемом 2,4 п.л., в том числе 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 10 параграфов, заключения, библиографического списка. Диссертация содержит 166 страниц машинописного текста, 7 таблицу, 4 рисунка 2 графика.
Необходимость и возможность достижения баланса публичных и частных интересов с помощью имущественного налогообложения
Если взимание налогов на потребление, прибыль, доход обыкновенно сосредоточивается на моментах производства продукции, ее продажи или пе редвижения, то есть на моментах, наступающих в разное время и в различ ных местах страны, а процесс учета и контроля является затруднительным и требующим соответствующего аппарата, то имущественные налоги не тре буют таких расходов на взимание. Следует, однако, отметить, что при прямом налогообложении более значительны расходы на учет самих объектов обложения. Так для имущест-венных налогов требуется предварительный кадастр, составление которого сопровождается значительными расходами. К тому же этими расходами не ограничиваются затраты на учет. Достаточно часто должна производится корректировка для более справедливого учета платежеспособности и более полного получения средств в бюджет.
В обобщенном виде преимущества прямого обложения (и имущественных налогов как его составных элементов) сформулированы М. Фридманом: «По общему правилу прямые налоги дают более верный и определенный доход, в большей степени соразмеряются с платежеспособностью населения, точнее и яснее определяют податную обязанность каждого плательщика, чем косвенные налоги. Наконец, прямые налоги имеют дело только с личным доходом плательщика и совершенно пассивно относятся к производству народного богатства. История финансов показывает, что они исправно поступают и во время экономических кризисов, даже допускают и в такие моменты повышения ставок...» [106].
Эффективность системы имущественного налогообложения заключается не только в ее фискальном значении, хотя необходимо отметить, что во многих странах (и экономически развитых) имущественные налоги, как наиболее стабильные, управляемые источники доходов бюджетов, обеспечивают до 9 - 12 % от общих налоговых поступлений. Роль этих налогов еще и в том, что они при правильной организации являются важнейшим механизмом регулирования экономических отношений, содержат элементы экономического стимула. Исходят эти регулирующие возможности из двух важнейших характеристик имущественных налогов: определенности в объектах обложения и в плательщиках данных налогов. В имущественных налогах непосредственно реализуется их социальное значение как инструмента стоимостного распределения и перераспределения доходов государства. Несомненно, что определенность имущества как осязаемого объекта обложения позволяет государству четко определять возможные налоговые поступления от данного налога, однако именно во взаимосвязи объекта имущества и его владельца налог приобретает значительные регулирующие возможности. Ведь кроме достаточно точного определения размера поступлений по налогу, государство получает возможность определить кто эти платежи будет уплачивать, то есть на кого ляжет налоговое бремя. С помощью этого рычага государство может снизить налоговые выплаты для отдельных категорий плательщиков или перераспределить платежи между группами плательщиков.
Наконец, налоговые платежи с объектов имущества позволяют стимулировать рациональное его использование. Государство, применяя дифференцированную систему ставок налога на имущество, предоставляет право хозяйствующим субъектам выбирать образ деятельности, стимулирует их на более эффективное использование имущества; поощряет одни виды деятельности и ограничивают другие; позволяет сделать приоритетными или затормозить обновление и усовершенствование средств производства; а налоговые платежи с имущества играют важную роль в выполнении социальных программ в регионах и на местах. Таким образом, налоги на имущество сочетают в себе фискальную и регулирующую функции, причем в рыночных условиях значение последней должно преобладать.
Принимая во внимание все вышеназванные преимущества, можно с уверенностью говорить о необходимости обложения имущества и значительном фискальном и регулирующем потенциале налогов на имущество. Об этом говорит и практика налогообложения: имущественные налоги существуют приблизительно в 130 странах мира, хотя значимость их различна. Так в Бельгии, Норвегии и Португалии налоги на имущество составляют всего 1,5 -2%, тогда как в США и Великобритании свыше 11%.
По нашему мнению весь этот блок налогов и сборов можно выделить в единую систему имущественного налогообложения. Конечно, в своей основе понятие системы можно применить только ко всей налоговой системе, однако имущественные налоги как подсистема всей налоговой системы также имеет право на существование. Как и в любой системе, в имущественном налогообложении существуют свои системообразующие факторы и системообразующие элементы и связи, на основе которых можно говорить об имущественных налогах как о едином целом. Важным критерием объединения имущественных налогов является большая схожесть этих налогов и теснейшая взаимосвязь друг с другом.
В целом же степень развития имущественного налогообложения в любой стране определяется следующими условиями (факторами): - весомостью в структуре общественных отношений института частной собственности, - рыночными условиями хозяйствования, свободный перелив капиталов, - экономическим развитием региона или местности в данном государстве и соотношением государственной и частной собственности, - развитием производственного потенциала предприятий и организаций и высокотехнологического производства, - уровнем доходов физического лица, остающихся после удовлетворения основных потребностей, - взаимосвязью и взаимодополнением различных имущественных налогов, предполагающие охват всего имущества, - недопущением налогообложения одного объекта имущества одинаковыми по экономической сути налогами. Особенностью имущественных налогов является также то обстоятельство, что они складывались в границах национальных государств и несут на себе отпечаток особенностей исторического развития и консерватизм этих государств. В регулировании этого вида налогообложения в гораздо меньшей степени заметна тенденция к интернационализации, присущая другим областям (например, НДС и таможенные пошлины). Это обстоятельство оказывает влияние на состав и структуру налогов на имущество, а также на механизм исчисления и порядок уплаты налогов.
Анализ действующего и проектируемого законодательства налогообложения недвижимости в РФ
Необходимость совершенствования имущественного налогообложения обусловлена также тем обстоятельством, что данные налоги далеки от совершенства из-за недостаточного внимания к ним со стороны государства.
Причиной тому является недостаточный фискальный потенциал имущественных налогов. Ведь перечень объектов, относимых к имуществу, достаточно ограничен, ставки имущественных налогов не могут быть слишком высоки, да и источник уплаты налогов - это доход, который также облагается. Но все же, нельзя забывать, что имущественные налоги - это один из основных собственных источников доходов региональных и местных бюджетов, а развитие и совершенствование имущественных налогов - важнейший путь повышения их экономической самостоятельности.
До недавнего времени налоги, взимаемые с имущества, не имели существенного регулирующего действия, практически не влияя на материальное положение основной массы плательщиков. Низкая оплата труда большинства рабочих создавала равный уровень доходов, одинаковую для всех напряженность налоговых обязательств. Ограничены были также и вид и количество имущества, которое могло находиться в личной собственности граждан: предметы обихода, личного потребления, удобства и подсобного домашнего хозяйства, жилой дом и трудовые сбережения.
Переход России к рыночным отношениям позволил гражданам иметь в собственности (в том числе и частной) всевозможные виды имущества, что привело к возможности разнообразно использовать имущество, находящееся в распоряжении частных лиц, что значительно повысило роль налогового регулирования уровня доходов и материального богатства.
Неизбежным следствием рыночных отношений является усиление имущественного и социального неравенства. Поскольку рынок с точки зрения справедливости далеко не идеален, государство, в целях поддержания социально-политической стабильности общества, может и должно ослабить его поляризацию, используя подоходное и поимущественное налогообложение. И в такой ситуации налогообложение следует нацелить на справедливое перераспределение дохода и материальных ценностей. Оно должно уменьшить предельно выраженное неравенство, сократить разрыв между наиболее богатыми и бедными, подрывающее правовое равенство и грозящее социальным взрывом. Сократить разрыв возможно путем использования высоко прогрессивного подоходного налога и налогов на имущество.
Высокие предельные ставки подоходного налога могут, например, поощрять богатых людей к использованию части своего капитала (дохода) на покупку дорогого имущества, которые принесут увеличение необлагаемого дохода, а не к инвестированию в приносящее налогооблагаемый доход имущество. И именно налог на имущество сможет исправить эту тенденцию.
В то же время, ставки налога на имущество не должны быть высокими, так как имущество - это овеществленный доход, который уже облагался подоходным налогом. Высокий размер налога на имущество, накладываясь на подоходный налог, может не только не стимулировать накопление, но и способствовать «анти накоплениям» - потреблению за счет капитала. Необходимо сочетание этих налогов, которые дополняли бы друг друга, и устраняли бы отрицательные черты, присущие каждому из этих налогов в отдельности.
Поскольку центральное место в налогах с физических лиц занимает подоходное налогообложение, государство при его помощи регулирует платежеспособный спрос, сокращая его путем увеличения ставок подоходного налога. Уменьшая указанный налог, государство увеличивает, таким образом, доходы граждан, остающиеся после уплаты, что ведет к росту сбережений и повышает заинтересованность в труде. Все это положительным образом сказывается на экономике. То есть указанный налог оказывает существенное влияние на такие агрегатные показатели как совокупный спрос и предложение.
Схема в значительной степени видоизменяется для лиц с высоким уровнем дохода. Уменьшение их подоходного налога далеко не всегдаведет к стимулированию их производственной деятельности, а чаще всего приводит к росту потребления предметов роскоши. Таким образом, созданные за счет снижения ставки подоходного налога сбережения не привносят адекватного увеличения экономики.
При помощи прогрессивной шкалы подоходного налогообложения государство увеличивает налоговое бремя на данную категорию налогоплательщиков, но высокие предельные ставки могут привести к подрыву трудовой деятельности и уклонению от уплаты. Именно поэтому, не вводя максимальных пределов по подоходному налогу, возможно влияние на доходы че ч рез налогообложение накопленного имущества.
Вопрос о взаимодействии подоходного и поимущественного обложения становится еще более актуальным в условиях пропорционального метода налогообложения доходов физических лиц и при 13% размере ставки налога на доходы физических лиц. Помимо этого, налоги на имущество в некоторой степени оказывают влияние на расходование накопленных средств и сбережений граждан в необходимом или желательном для государства направлении.
Налоговые льготы на такие доходы как проценты по банковским вкладам и депозитам, правительственным займам создают благоприятные условия для инвестиционной деятельности, склоняют население к накоплению и сбережению. Таким образом, средства будут направляться по более продуктивным каналам - например, на производственные инвестиции. Однако, не всегда сбережения населения способствуют активизации производства, поскольку часто принимают форму непродуктивных капиталовложений в недвижимость, приобретение иностранной валюты, золота, предметов антиквариата. Поэтому, используя налоги на имущество, государство может взыскивать часть сбережений, не идущих на производственные цели и тем самым оказывать влияние на структуру потребления и сбережения.
В той же степени, в какой налогообложениесдерживает нежелательное— инвестирование, оно призвано обеспечить льготы и стимулы для желательных капиталовложений. Так, льготирование вкладов частных сбережений в инвестиции под строительство жилья будет в какой-то степени разрешать жилищную проблему. Покупка акций не только заинтересует и привлечет большую часть населения возможностью сбережения денежных средств от обесценения и перспективой будущих доходов, но и будет способствовать регулированию денежной массы и снижению инфляции.
Оценка факторов, влияющих на величину поступлений от налогообложения недвижимости по Республике Дагестан
В настоящее время разрабатывается порядок представления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений, в налоговые органы о зарегистрированных правах на объекты недвижимости в Едином государственном реестре, в том числе в электронном виде.
Налоговые органы используют централизованное программное обеспечение, а в учреждениях юстиции единые классификаторы и форматы для ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, в каждом регионе утверждены свои. Сейчас Минюстом России разработаны единые справочники видов прав, после чего будут подготовлены и утверждены структура и форматы справки о зарегистри )\ рованных правах на недвижимое имущество, используемой при межведомст венном обмене в электронном виде.
Кроме того, Госстроем России создан Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности на территории РФ, который пред назначен для постановки на государственный учет объектов (завершенных строительством и принятых в эксплуатацию; не завершенных строительством; самовольно возведенных; бесхозяйных), находящихся на территории РФ. При этом каждому объекту будет присвоен индивидуальный реестровый номер.
С развитием рынка недвижимости, совершенствованием методик определения стоимости объектов недвижимого имущества, а также установлением ответственности налогоплательщиков за не предоставление информации налоговым органам удельный вес имущественных налогов с физических лиц в структуре доходной части бюджетов будет возрастать.
Следует подчеркнуть, что незначительность налоговых средств от обложения земельных участков объясняется переводом землепользователей на арендные отношения. Органы местного самоуправления принимают меры, чтобы при переоформлении земельных участков предоставлять их землевладельцам преимущественно на праве аренды, а не на праве собственности, а это приводит к снижению налоговой базы по земельному налогу. Кроме того, не все юридические лица в силу экономических причин в состоянии приобрести в собственность используемые ими земельные участки. В связи с этим растеТдоля арендных платежёив общей сумме земельных платежей и в составе неналоговых доходов консолидированного бюджета РФ.
Следует отметить и то, что положительная динамика земельного налога обусловлена в большей степени индексацией ставок земельного налога по основным категориям земель и увеличением ставок земельного налога за неиспользованные или используемые не по целевому назначению участки. А также за счет формирования базы данных системы государственного земельного кадастра.
Другой не менее значимой причиной недобора средств является недостаточно полный учет и регистрация плательщиков земельного t налога и арендной платы, отсутствие у них правоустанавливающих документов, что не только санкционирует бесплатное пользование землей, но и способствует умышленному их уклонению от платы за пользование земельными участками путем затягивания процесса оформления необходимых документов.
Не менее широко на уровне местных органов власти практикуется занижение устанавливаемой ими же базовой арендной платы, а в отдельных случаях - сдача в аренду земельных участков вообще с нулевой ставкой. Распространено и такое нарушение земельного законодательства, как несвоевременная, а иногда и сознательная задержка с оформлением и регистрацией договоров аренды, что позволяет арендаторам довольно длительное время безвозмездно пользоваться землей.
В целом же в области законодательства, регулирующего взимание земельного налога и арендной платы, остается множество нерешенных методологических и законодательных проблем.
Во-первых, нормы актов действующего законодательства, определяющие систему налогообложения земельных участков, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, подвержены различного рода изменениям, дополнениям и корректировкам.
Во-вторых, данная сфера является объектом регулирования на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления, что, с одной стороны, создает различные условия налогообложения и налогового планирования в субъектах РФ, а также районах, городах и поселках, с другой стороны, нередко порождает противоречия в нормах законодательных актов и постановлениях органов местного самоуправления.
В-третьих, по регионам России существуют значительные различия в степени организационной, кадровой и методологической готовности налоговых органов и органов, регулирующих землепользование, к проведению работы по взиманию ежегодного земельного налога.
В-четвертых, и это самое главное, по сравнению с другими видами налогов в системе налогообложения земельных участков задействовано наибольшее количество факторов, влияющих на окончательные размеры налоговых обязательств. К ним можно отнести место расположения земельного участка, его категорию и размер, соответствие требованиям установленных нормативов, характер использования, налоговый статус субъекта обложения -владельца земельного участка, наличие прав на налоговые льготы, предоставляемые на федеральном, региональном и местном уровнях.
Итак, налоги, связанные с недвижимостью, не играют значительной роли в доходах консолидированного бюджета РФ. На федеральном уровне из-за недостаточности данных невозможно четко определить факторы и причины, влияющие на величину этих налогов и их динамику. Таким образом, можно сделать вывод, что государство должно четко сформулировать цель при установлении того или иного налога и внимательно следить за ее выполнением. Фискального эффекта от рассматриваемых налогов не наблюдается, поэтому целесообразнее сосредоточить усилия законодателей на регулирующей функции налогов, связанных с недвижимостью, как основной для них.
Методика налогообложения недвижимости физических лиц в условиях российской экономики
Исходя из мирового опыта взаимодействия государства и налогоплательщиков в области налогообложения недвижимости и анализа российского опыта по введению налога на недвижимость в городах Нижнем Новгороде и Твери, на наш взгляд, представляется возможным сформулировать следую щие практические рекомендации в построении модели налога на недвижимость, оптимальной для российских условий.
Модель в общем случае предполагает собой условную схему, описание какого-либо объекта, средство и способ выражения его черт. Следовательно, в отношении налога на недвижимость модель налога подразумевает реализацию шагов, которые в совокупности представляют процесс установления для практического применения и организации взимания самого налога в бюджет.
Совокупность таких последовательных шагов представляет собой алгоритм применения налога недвижимость. Предлагаемый алгоритм включается следующие процедуры: 1. В целях налогообложения недвижимости должно учитываться все недвижимое имущество физического лица. 2. Для определения стоимости недвижимого имущества использовать массовую оценку объектов 3. Осуществить переоценку объектов недвижимости через 3-5 лет. 4. Льготы должны предоставляться в отношении объектов, а не налогоплательщиков. 5. Налоговые ставки могут быть различны только в зависимости от целей использования: жилая или нежилая недвижимость. 6. Четко должен быть определен статус налога на недвижимость. 7. Произвести раздельную оценку земли и имущества, находящейся на ней. Налогом на недвижимость должно облагаться все недвижимое имущество частных лиц, а именно, здания, сооружения, земельные участки, принадлежащие им по праву собственности. Представляется необходимым для определения стоимости недвижимого имущества использовать массовую оценку объектов, т.к. она позволит, с одной стороны, оценить большее количество объектов недвижимости в целях налогообложения (интересы государства), с другой - учесть принцип справедливого распределения налогового бремени (интересы налогоплательщиков).
Массовая оценка имеет дело с оценкой множества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому ее вынужденным инструментом является применение стандартных методов к группам и классам объектов. В связи с этим, точность результата при массовой оценке ниже, чем при индивидуальной оценке. Однако этот недостаток перекрывается основным преимуществом массовой оценки: ее относительной дешевизной. Кроме того, массовая оценка может послужить хорошей базой для проведения, например, в целях уточнения или при возникновении спорных вопросов индивидуальной оценки. Важным достоинством массовой оценки в отличие от индивидуальной является практически полное отсутствие субъективного фактора в конечном результате, так как при его получении используются строгие формализованные процедуры и статистические критерии.
С целью реализации принципа соответствия налоговой базы реальной стоимости объектов недвижимости, необходимо проводить переоценку объектов недвижимости через 3-5 лет, что соответствует мировой практике. Льготы должны предоставляться в отношении объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков. Налоговые ставки могут быть различны только в зависимости от целей использования: жилая или нежилая недвижимость.
Статус налога на недвижимость как местного должен будет приносить значительный доход для местных бюджетов. Правомерность закрепления указанного налога за местным уровнем власти обусловлена стабильностью поступлений от данного налога, равномерностью распределения и низкой мобильностью налоговой базы, возможностью органов местного самоуправления влиять на ее размер и собираемость налога, в связи с чем полномочия в области оценки стоимости налога должны быть сосредоточены у местных органов власти, а государственные органы власти субъектов РФ должны только предоставлять им техническую помощь.
Немаловажной проблемой введения налога является разработка методики массовой оценки с учетом раздельной или нераздельной оценки объектов недвижимости. Нередко, можно услышать мнение, что из единого налогообложения земли и зданий следует предпочтительность или даже необходимость общей их оценки. На наш взгляд, раздельная оценка более предпочтительна как при едином, так и раздельном налогообложении двух частей недвижимости.
Природа стоимости зданий и земли различна. Стоимость здания является результатом сознательных действий владельца недвижимости и меняется в зависимости от его решений по внесению любого рода изменений (таких, как надстройки, пристройки, перепланировка, частичный или полный снос и т.д.).
В отличие от этого стоимость земли определяется факторами, не зависящими от владельца и связанными с общегородской функционально-планировочной ситуацией (состав, структура населения и другие социально-демографические характеристики, системы здравоохранения, образования и обслуживания населения, система озеленения, экологическая ситуация, улично-дорожная сеть, городской транспорт, все виды инженерных сетей и т.д.). Стоимость земли определяется этими факторами и меняется вместе с ними.
Раздельная оценка позволяет непосредственно отслеживать эти изменения, давать объяснения происходящим процессам и представлять факторы оценки и саму оценку в ясной, понятной и убедительной форме. На наш взгляд, налог на недвижимость должен базироваться на результатах, полученных в ходе государственной кадастровой оценки земель. На это указывает и зарубежный опыт, где налогооблагаемая стоимость объекта «недвижимости» рассматривается каїГсумма налоговых стоимостеизёмельного участка и находящихся на нем помещений.
Что же касается налогообложения недвижимости физического лица, предлагаем модель, которая базируется на, приведенном выше, алгоритме установления недвижимого имущества физического лица.
