Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЕФИНАНСИРУЕМЫХ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 10
1.1. Экономическая сущность ипотечной комплексной финансовой услуги 10
1.2. Концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта 33
1.3. Критерии оценки эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов 39
1.4. Методика рангометрического выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией 49
Глава 2. ВЫЯВЛЕНИЕ И АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ В РОССИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ 57
2.1. Анализ развития рынка ипотечного кредитования 57
2.2. Предпосылки развития услуг секьюритизации в условиях отечественного фондового рынка 76
2.3. Тенденции и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг 91
2.4. Анализ управления рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации ипотечных кредитов 100
Глава 3. РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ РОССИЙСКОЙ ПРОГРАММЫ МЕРОПРИЯТИЙ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ 114
3.1. Структуризация процессов, разработка и обоснование предэмиссионных программных мероприятий ипотечного кредитования 114
3.2. Формирование инфраструктурных звеньев ипотечного кредитования в процессе секьюритизации 131
3.3. Рангометрическая оценка и выбор компонентов программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией 140
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 143
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 154
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1. Структура жилья, предоставленного с помощью кредитных, заемных и накопительных схем 164
Приложение 2. Операторы российского ипотечного рынка 165
Приложение 3. Ситуационный анализ российского рынка ипотечных ценных бумаг 166
Приложение 4. Схема имитационного моделирования предоставления кредита с последующей эмиссией облигаций 167
Документы о внедрении результатов диссертационного исследования
- Экономическая сущность ипотечной комплексной финансовой услуги
- Анализ развития рынка ипотечного кредитования
- Структуризация процессов, разработка и обоснование предэмиссионных программных мероприятий ипотечного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Повышение эффективности российской экономики и качества жизни населения непосредственно связано с созданием комплекса условий для доступности жилого и коммерческого ипотечного кредитования, снижения возникающих рисков для участников ипотечных сделок.
Однако до сих пор рынок ипотечного кредитования остается мало
привлекательным для инвесторов. Велик размер процентных ставок, банки, как
правило, не рискуют выдавать долгосрочные кредиты. Процессы
рефинансирования (секьюритизация) ипотечного кредитования находятся еще в фазе начального формирования. Минимальна маржа между процентами по кредитам и ипотечным облигациям, размещаемых немногочисленными эмитентами. Далек от решения вопрос о биржевом размещении ипотечных ценных бумаг, поскольку для этого необходимо создание весьма крупных кредитных портфелей.
В этих условиях реализация ипотечного законодательства, в том числе Закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах» (2003 г.) должна исходить не только из особенностей и состояния трансформационной экономики, но и учитывать новые подходы к концептуальному осмыслению экономической сущности ипотечной финансовой услуги, обоснованному усилению ее комплексности как условия получения эффекта «масштаба» и развития рынка ипотечных ценных бумаг.
Комплексность финансовой услуги должна, с одной стороны, создавать эффекты синергии и распределения рисков между участниками ипотечного пула, с другой - обеспечивать эффективную согласованность интересов и транспарентность функций всех участников формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования. Совершенствование инструментального и организационно-инфраструктурного обеспечения секьюритизации в схемах ипотечного кредитования способно не только существенно повысить уровень рыночности отечественных ценных бумаг, но и
составить активную конкуренцию евробондам с длительным сроком обращения.
Степень научной разработанности проблемы. Теоретические и методологические проблемы инвестиционного процесса, определяющие его основания и принципы, исследовались в работах Б.И.Алехина, Д.А.Ендовицкого, А.Г.Грязновой, М.Д.Джонка, В.П. Иваницкого, А.Ивантера, Дж.Кейнса, Казака А.Ю., И.И.Комарова, В.В.Ковалева, В.А.Лялина, А.Маршалла, И.И.Мазура, А.А.Нечаева, Д.Е.Сорокина, В.Д.Шапиро, В.П.Федорова, С.Блока, Дж.Гирта, Л.Гитмана, Р.Нельсона, Д.Норткотта, и др. Вопросам развития и функционирования рынка ипотечного кредитования посвятили свои исследования такие экономисты как Н. Брук, Ю.Воробьев, И.Караваева, А.Скробов, Д.Будаков, В.А. Горемыкин, К.Мелконян, З.П. Лукина, Н. Ордуей, В.Семенов, В.В.Смирнов, И.Стругацкий, А.Сучков, Дж. Фридман, Цылина Г.А., и др. Вопросам развития рынка ипотечных ценных бумаг посвящены исследования В.А.Белова, И.К.Гейлера, Н.Д.Колесова, П.В.Воробьева, Н.Пастухова, Сачин, Н.Семилютиной, В.Дегио, Л.Петражицкого, Дж.Френсиса, и др.
В современной отечественной литературе еще не нашли должного отражения проблемы формирования и развития процессов интеграции и согласования интересов участников рынка ипотечного кредитования. Недостаточно проанализирован и обобщен имеющийся в этом направлении российский и зарубежный опыт.
Требуется уточнение понятийного аппарата проблематики и
концептуальной аргументации формирования комплексной ипотечной
финансовой услуги с учетом обоснованных целевых ориентиров, развития ситуации на отечественном рынке ипотечных кредитов и ценных бумаг. Топ-менеджменту рефинансируемых систем ипотечного кредитования необходимы достаточно простые в реализации и понятные методические инструменты трансформируемости схем и разработки программ ипотечного кредитования, а также управления рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации. Требуют своего решения также вопросы создания инфраструктурных звеньев ипотечного кредитования в процессе его рефинансирования.
Этим определился выбор темы настоящего исследования.
Цели и задачи исследования. Целью работы является развитие теоретико-методологических основ формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования, разработка методического инструментария оценки и выбора компонентов программ ипотечного кредитования с последующим рефинансированием. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
уточнить содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация»;
рассмотреть критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов;
классифицировать факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения;
разработать и обосновать концептуальную модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта;
разработать на основе проведенного анализа программные мероприятия ипотечного кредитования как основу развития рынка ипотечных ценных бумаг;
разработать методический инструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг;
провести анализ и ранжирование компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в условиях российской трансформационной экономики;
выявить тенденции и определить перспективы развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях применительно к формированию и развитию рынка ценных бумаг;
Объектом исследования являются хозяйствующие субъекты и регулирующие структуры, участвующие в формировании и развитии сегментов ипотечного рынка.
Предметом исследования выступают экономические отношения между хозяйствующими субъектами и регулирующими структурами, участвующими в формировании и развитии сегментов ипотечного рынка.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания, материалы конференций и семинаров по вопросам организации финансовых рынков, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. В работе применены системный подход, методы статистического, экономико-математического, логико-структурного анализа, социологические и эвристические методы, а также принципы Парето и Борда.
В соответствии с целевой установкой и поставленными задачами основными результатами диссертационной работы явились:
уточнены содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация» путем дополнения объема понятий и отражения признаков комплексности в формировании финансовых услуг;
рассмотрены критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов с учетом новых институциональных структур и нормативно-правовых актов;
классифицированы факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по обоснованным признакам;
разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта с использованием логико-структурных и нормативных параметров;
разработан методический инструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг;
проведены анализ и ранжирование компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в условиях российской трансформационной экономики;
основе проведенного анализа сформированы программные мероприятия ипотечного кредитования как основы развития рынка ипотечных ценных бумаг;
выявлены тенденции и определены перспективы развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях применительно к формированию и развитию отечественного рынка ценных бумаг.
Научная новизна проведенного исследования заключается в том, что это одно из первых отечественных специальных комплексных исследований ипотеки как сложной финансовой услуги. Получены следующие основные результаты, обладающие научной новизной:
уточнено содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация», дающих новые определения понятиям в условиях интеграции интересов и функций субъектов работы на сегментах рынка ипотечного кредитования, а также в аппарате государственного регулирования этих рынков;
классифицированы факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по признакам длительности, стоимости ипотечного кредита, а также с использованием социологического портрета потенциального потребителя ипотечной услуги;
на основе применения логико-структурных, расчетных и нормативных параметров разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта;
разработана методика выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих
услуг на основе рангометрического тестирования с использованием принципов Парето и Борда.
Практическая значимость и апробация работы. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и с точки зрения специалиста-эксперта открывают широкое поле для реализации изложенных выводов на практике. Материалы диссертации могут использоваться для целей совершенствовании текущего законодательства, при чтении курсов по дисциплинам "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Инвестиции", изучаемым студентами.
Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для банковских работников, сотрудников страховых и риэлтерских компаний, а также специалистов, чья профессиональная деятельность связана с фондовым рынком.
Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования подтверждены результатами практического внедрения авторских методических инструментариев в ЗАО «СБ «Губернский» и ООО «Уральская окружная страховая компания».
Основные результаты работы опубликованы в 13 работах общим объемом 14,35 п.л., в том числе 6,8 п.л. авторских.
Структура и объем диссертационной работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа и состав источников информации предопределили выбор структуры работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 11 параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и 4 приложений. Основное содержание работы изложено на 153 страницах, иллюстрировано 22 таблицами и 33 рисунками. Список использованных источников из 131 наименования.
Экономическая сущность ипотечной комплексной финансовой услуги
В экономическом смысле под услугами понимаются функции или операции, на которые имеется спрос и, как следствие, устанавливается равновесная рыночная цена /2.44, с. 450/. Вполне устоявшимся в экономической литературе можно считать и определение финансовой услуги как выполнение операций по обеспечению необходимыми финансовыми ресурсами целевых затрат или обслуживание этими ресурсами определенных обязательств /2.12, с.1139/. В то же время, в условиях трансформационной экономики применительно к дефиниции ипотечных услуг как разновидности услуг финансовых необходим репрезентативный содержательный анализ.
Экономическое и правовое содержание ипотечных отношений. Залог является способом обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнении должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями предусмотренными законом.
Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством России может быть отчуждено залогодателем, а также ценные бумаги и имущественные права. Конкретно в качестве залога могут выступать: предприятия в целом (или комплекс); основные фонды (здания, сооружения, оборудование); товарно-материальные ценности, товарно-транспортные документы (железнодорожные накладные, варранты, коносаменты, складские свидетельства, контракты и т.п.); валютные средства; ценные бумаги (акции, облигации, векселя, сертификаты, депозитные вклады и т.д.).
Залог недвижимости (ипотека) - это залог предприятий, строений, зданий, сооружений или иных объектов, непосредственно связанных с землей, вместе с соответствующими земельными участками и правом пользовании ими [1, с.115].
Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств
Предоставляя кредит под залог зданий, оборудования и другой недвижимости, банк должен быть заинтересован не только в степени их реализуемости, но и в способности заемщика получить прибыль, достаточную для погашения кредита, чтобы избежать продажи залога.
Особое внимание при этом часть первая ГК уделяет вопросам, связанным с имуществом, на которое распространяются права залогодержателя при ипотеке. Правила, установленные в связи с этим ст. 340, сводятся к следующему /1.1/:
в случае ипотеки предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Исключением из этого правила может быть установлено договором;
при ипотеке здания или сооружения одновременно происходит ипотека земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего объект залога, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части;
при ипотеке земельного участка право залога предусматривается только на тот участок, не затрагивая те здания или сооружения, которые расположены на этом участке.
Если предметом ипотеки является предприятие в целом как единый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги, приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанности этого предприятия.
Ипотечные банки - банки, специализирующиеся на предоставлении ссуд под залог недвижимости - земли и строений. К ним относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Ресурсами ипотечных банков являются собственные накопления и ипотечные облигации. Ресурсы ипотечных банков используются для предоставления ипотечного кредита.
Ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый процент. Долгосрочные денежные накопления, образуемые путем выпуска ипотечных облигаций, аккумулировались на ипотечном рынке, являвшемся частью рынка ценных бумаг. Источник ресурсов - денежные накопления корпораций, населения, и государства, аккумулируемые на счетах кредитно-финансовых институтов, занимающихся ипотечными операциями.
Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости, прежде всего земли. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам - финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где они имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.
Анализ развития рынка ипотечного кредитования
Современное состояние жилищной проблемы России. Жилье как основной актив домашних хозяйств российской экономики определяет качество жизни населения и наиболее существенный консолидированный объект инвестиций. По данным Госстроя, более 80% населения России нуждаются в улучшении жилищных условий. Финансовыми возможностями для покупки квартиры или дома располагают лишь 1,2% семей. В России средний показатель обеспеченности населения жильем составляет 18,9 кв.м. Причем, около 1/3 населения обеспечены общей жилой площадью менее 9 кв. м на одного человека. В развитых странах этот показатель колеблется между 30-45 кв. м на одного человека, причем в США - это 64 кв. м. Сегодня ежегодный объем нового строительства составляет немногим более 1% от существующего жилья. Если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию, то более 60 процентов населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать свое конституционное право на жилище [3.52, с.29].
Чтобы предотвратить усиление жилищной проблемы в стране, как предлагают специалисты Госстроя РФ, должно ежегодно вводиться в строй не менее 20 млн. кв. метров жилья, что при средней цене реализации жилья по России потребует привлечения примерно 200 млрд. рублей. Для обозначения положительной динамики в решении жилищной проблемы надо вводить ежегодно 50 млн. кв. метров жилья, что потребует инвестиций около 500 млрд. рублей.
По оценкам экспертов полноценная система ипотечного кредитования способна увеличить платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз. В то же время резкий рост в обозримом периоде платежеспособного спроса на ипотечные облигации может спровоцировать быстрое увеличение цен на жилье, начиная с сегмента рынка дешевого жилья. Мониторинг состояния и перспектив развития рынка ипотечного кредитования. В 2001 году банки выдали ипотечных кредитов на 1 млрд. 700 млн. рублей, в 2002-м - на 3,4 млрд. рублей, в 2003 г. этот показатель увеличился до уровня 6 млрд. рублей, а в 2004 уже составлял более 10 млрд.рублей (рисунок 2.1.1). Если в 2000 году ипотечное кредитование занимало 0,1% всех продаж в банках, то в 2004 году этот показатель равен 5%. По состоянию на 2002г. 40 000 семей смогли приобрести квартиры с использованием механизмов ипотеки, из них 5 000 договоров составили ипотечные кредиты, 10 000 - ипотечные займы, а 25 000 - договора купли продажи с рассрочкой платежа и оформлением ипотеки в силу закона3. К концу 2003 количество квартир проданных в регионах с использованием ипотеки увеличилось еще на 20 000 и увеличилось до 60 000 квартир. Данные представлены в Приложении А.
Структуризация процессов, разработка и обоснование предэмиссионных программных мероприятий ипотечного кредитования
Для формирования эффективной ипотечной комплексной финансовой услуги предлагается использовать следующую модель программы ипотечного кредитования и предоставления сопутствующих услуг:
Блок 1. Жилищное кредитование
1. Кредитование с последующей перепродажей кредита САИЖК
2. Кредитование с последующим формированием пула закладных и эмиссией ипотечных облигаций
3. Кредитование приобретения квартир, в домах, строящихся афилированной строительной компанией с открытием ипотечного вклада (накопительный счет)
4. Открытие ипотечного вклада (накопительный счет)
5. Ипотечные сертификаты участия - передача кредитов Управляющей компании
6. Социальная ипотека
Блок 2. Коммерческое кредитование
1. Кредитование предприятий под залог недвижимости с последующей перепродажей кредита АИЖК (или его региональному представителю САИЖК) или передачей его Управляющей компании
2. Кредитование предприятий под залог недвижимости с последующей эмиссией ипотечных ценных бумаг.
Блок 3. Инвестиционная программа для Правительства области Перспектива (после принятия поправок к ФЗ «Об ипотеке»): залог муниципальных и государственных земель, а также земель сельскохозяйственного назначения. Создание ипотечных залоговых фондов на высоколиквидные участки земли с последующей эмиссией ипотечных облигации.
Блок 4, Создание и развитие сопутствующих структурных организаций:
1. Риэлтерской компании
2. Страховой компании
3. Оценочной компании.
Блок 5. Инвестиционный сервис и консалтинг
Банки в разных схемах реализации ипотечного кредитования могут:
1. Выступать в роли финансового агента между заказчиком и исполнителем (уполномоченный банк)
2. Оказывать услуги финансового консультанта
3. Предоставлять кредиты на синдицированной и консорциальной основах
4. Заниматься поиском и привлечением инвесторов
5. Формировать синдикаты андеррайтеров
6. Предоставлять банковские гарантии и поручительства и выставлять гарантии другому банку
7. Проводить финансовый анализ проектов по стандартам и видам
8. Готовить экспертные заключения
9. Проводить исследования рынка облигаций
Разработка и обоснование мероприятий жилищного кредитования
3.1.1 Кредитование с последующей перепродажей кредита САИЖК (рис. З.1.).
Принцип системы ипотечного жилищного кредитования, утверждённый Стандартами федерального ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», можно описать следующим образом.
