Содержание к диссертации
Введение
1 Современное состояние ипотечного кредитования жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях
1.1 Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства за рубежом и в России
1.2 Оценка состояния рынка ипотечного кредитования в России 19
1.3 Характеристика особенностей отечественного жилищно-строительного комплекса
2 Финансирование жилищного строительства с использованием ипотечных ценных бумаг
2.1 Характеристика рынка ипотечных ценных бумаг 37
2.2 Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов
2.3 Ипотечное кредитование в регионах России 68
3 Методические подходы к формированию благоприятных условий для развития ипотечного кредитования в России
3.1 Модель механизма оптимизации структуры капитала строительного предприятия
3.2 Использование возможностей маркетингового подхода для управления ипотечным кредитованием
3.3 Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе
Заключение 143
Список литературы
- Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства за рубежом и в России
- Характеристика рынка ипотечных ценных бумаг
- Модель механизма оптимизации структуры капитала строительного предприятия
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищная сфера является важной частью российской экономики, в которой на жилищный фонд приходится 20% воспроизводимого недвижимого имущества. В отличие от многих иных отраслей экономики состояние отечественного рынка жилья самым непосредственным образом сказывается на повседневной жизни каждого жителя России.
Стройиндустрия стала одной из самых динамичных и эффективных отраслей экономики России. Задача по увеличению темпов и объемов строительства в России ставится на самом высоком государственном уровне: в послании Президента России, в новых законопроектах Госдумы, в документах Правительства России. В большинстве регионов имеются свои программы развития стройком-плекса. Эта отрасль является одной из немногих динамично развивающихся не только в экономике России, но и, наверное, Европы, где на ближайшие 10-15 лет также будет гарантированный спрос на жилье..
В то же время, предприятия стройиндустрии в последнее время столкнулись с нехваткой финансовых средств, необходимых для инвестирования в жилищное строительство. С другой стороны, в России наблюдается спад платежеспособного спроса на жилье. Общая заинтересованность всех участников рынка жилья породила настоятельную необходимость в развитии ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе посредством использования ипотечных ценных бумаг, которое, несмотря на широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой, по-прежнему остается недостаточно изученной отечественной экономической наукой.
Все это определяет безусловную актуальность избранной темы диссертационного исследования.
Степень изученности проблемы. В последние годы в научной экономической литературе представлено теоретическое осмысление проблем ипотечного кредитования и ее практического внедрения как средства привлечения финансовых ресурсов. Понимание актуальности развития и внедрения идей ипотечного кредитования, а также накопленный опыт ее практического примене ния в этой области нашли свое отражение в научных публикациях отечественных и зарубежных ученых-экономистов: Абанкиной И., Балабанова И.Т., Бат-лера С, Березина М., Бланка Г.Б., Блинчевского И.Л., Демушкиной Е., Ланцова В.М., Рависа М., Розенберга М., Страйка Р., Косаревой Н. и др. В то же время, несмотря на активное обращение к понятию ипотеки указанных ученых-экономистов следует отметить недостаточный уровень исследований в этой области.
Целью диссертационной работы является разработка и обоснование теоретико-методических подходов по формированию финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне.
В соответствии с поставленной целью в работе решены следующие задачи:
- изучить современное состояние жилищного строительства;
- провести экономический анализ инвестиций в жилищное строительство;
- проанализировать состояние ипотечного кредитования жилищного строительства;
- произвести оценку эффективности ипотечного кредитования в решении жилищной проблемы;
- разработать методические рекомендации по совершенствованию механизма ипотечного кредитования как средства решения жилищной проблемы.
Область исследования соответствует п. 9.2 Проблемы и инструменты денежно-кредитной политики Паспорта ВАК по специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.
Объектом исследования являются предприятия жилищного строительства Брянской области.
Предметом исследования является процесс ипотечного кредитования жилищного строительства в России.
Теоретической и методологической основой научных исследований явилась общенаучная методология, предусматривающая комплексный и систем ный подходы к решению проблемы, а также применение таких методов исследования, как исторический, статистико-экономический, монографический, абстрактно-логический и методы экономико-математического моделирования.
Информационной основой послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации по экономике и финансам, денежно-кредитным отношениям, инвестиционной деятельности, научно-методическая литература, периодические издания, статистические материалы Госкомстата РФ и Брянской области за 2001 - 2003 гг.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в совершенствовании теоретико-методических подходов к инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования, в т.ч. с использованием ипотечных ценных бумаг.
Научная новизна подтверждена следующими научными результатами, выносимыми на защиту:
теоретически обоснована необходимость ипотечного кредитования как средства решения жилищной проблемы;
проведен анализ современных фондовых инструментов финансирования ипотечных кредитов с точки зрения их применимости в российских условиях;
предложены методические подходы к финансированию жилищного строительства с использованием ипотечных ценных бумаг; разработана модель механизма оптимизации структуры капитала строительного предприятия с позиций системного подхода к управлению инвестиционными потоками в жилищном строительстве; теоретически разработаны основы маркетингового подхода для управления ипотечным кредитованием;
разработаны мероприятия по обеспечению доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе. Практическая значимость работы состоит в том, что разработанные научно-методические рекомендации, направленные на развитие и совершенствование ипотечного кредитования, нашли практическое применение в работе ряда строительных предприятий и риэлтерских компаний Центрального региона России.
Реализация результатов работы. Основные теоретические положения по повышению инвестиционной привлекательности жилищного строительства внедрены в практику в виде методических рекомендаций на ряде предприятий и организаций г. Брянска и области. Методические разработки используются в учебном процессе в Брянском государственном университете им. акад. И.Г. Петровского, в Брянской государственной инженерно-технологической академии при изучении таких учебных дисциплин, как «Экономика недвижимости», «Финансы и кредит», «Рынок ценных бумаг».
Апробация результатов исследования. Основные положения и рекомендации, содержащиеся в диссертации, были доложены на Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы социально-экономического развития регионов» (Брянск, 2002 г.), Всероссийской научно-практической конференции (Нижний Новгород, 2003 г.), Международной научной конференции «Системная модель российского общества XXI века и корректировка реформ» (Орел, 2003 г.), Межрегиональной научно-практической конференции «Актуальные проблемы социально-экономического развития регионов» (Брянск, БГУ им. акад. И.Г. Петровского, 2003 г.), Международной научно-практической конференции (Брянск, БГТУ, 2002 г.).
Публикации. По материалам диссертации опубликовано 5 научных работ, отражающих основное содержание диссертации общим объемом 2,3 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Она содержит 158 страниц машинописного текста, включает 22 таблицы, 8 рисунков.
Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства за рубежом и в России
Обычно под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем это слово близко к понятию «залог». Тот, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать долг за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.
Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. На наш взгляд, такое весьма распространенное определение не является полным. Им нельзя ограничиваться, поскольку ипотека - это правовая система оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинности ее принадлежности залогодателю и состояния ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.
Дореволюционная Россия по праву считалась одним из мировых лидеров в области ипотечных отношений. После революции залоговое право продолжало существовать, но в условиях отсутствия экономической почвы для широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспо-собности недвижимости. В социалистический период залог превратился в малозначимый, по сути, нерабочий механизм.
По общему правилу договор ипотеки может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, за исключением закрепленными законодательством. Предметом ипотеки служит также право аренды, принадлежащее залогодателю. Арендованное имущество должно определяться в договоре так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, с указанием срока аренды. Предмет ипотеки оценивается по соглашению залогодателя и залогодержателя в денежном выражении. Если таковым является государственное или муниципальное имущество, оценка производится в соответствии с требованиями федерального закона или в определенном им порядке.
Участники рынка ипотечных кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели:
? заемщики (залогодержатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;
? кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
? инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании, ПИФы), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;
? правительство с помощью ипотеки решает задачи: капитализации недвижимости и обеспечения ее оборотоспособности; пополнения доходной части бюджета и обслуживания внутреннего дохода; защиты интересов инвесторов; обеспечения населения жильем.
Существует множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы госрегистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы.
Характеристика рынка ипотечных ценных бумаг
С финансовой точки зрения ипотечный кредит представляет собой контрактное соглашение между кредитором и заемщиком, в рамках которого заемщик «продает» кредитору бонд, обеспеченный залогом недвижимости. По этому бонду периодически платится купон и амортизируется баланс таким образом, что к концу срока обращения бонда он полностью погашен. Другой особенностью бонда, «продаваемого» заемщиком банку-кредитору, является наличие безусловной отзывной оферты, т.е. заемщик имеет право в любой момент выкупить обратно свое обязательство (бонд) по цене остаточного (непогашенного) баланса. Заемщик также имеет право в любой момент осуществить частичное досрочное погашение баланса. Обычно продаваемый бонд имеет фиксированный купон и «длинный» срок погашения (от 15 до 30 лет). Существуют также MBS с «плавающим» купоном, но в России они пока не только не представлены, но даже и не обсуждаются.
Ипотечный кредит как финансовый инструмент представляет собой поток периодических фиксированных платежей, каждый из которых состоит из двух частей - процентной (платы за пользование кредитом) и амортизационной (идущей на частичное погашение баланса по кредиту). Так как баланс по кредиту уменьшается с каждым платежом, то процентная составляющая тоже уменьшается, тогда как амортизационная составляющая растет. Сумма же периодического платежа не меняется.
В Америке региональные банки являются основным источником ипотечных кредитов. Большинство кредитов (или, точнее, прав получения платежей по ним) региональные банки продают трем ипотечным агентствам, которые формируют большие пулы. Ипотечные кредиты, которые эти агентства готовы выкупать, должны отвечать определенному набору требований (conforming mortgages). Как правило, в пулы включаются ипотечные кредиты с очень близкими параметрами (купоны кредитов в пуле очень близки по величине и т.д.). Практически никогда не смешиваются кредиты с различными сроками погашения, не смешиваются кредиты, выкупленные разными агентствами. При этом достигаются следующие цели.
1. Обеспечивается ликвидность рынка ипотечных кредитов. Региональный банк всегда знает, что ипотечный кредит, соответствующий определенным требованиям, всегда можно «продать» агентству.
2. Так как в пул включаются ипотечные кредиты с близкими параметрами, то «поведение» пула будет в среднем соответствовать поведению отдельного кредита. При этом достигается существенное «сглаживание» эффекта от досрочных погашений отдельных кредитов, входящих в пул.
3. За определенную плату (в размере от 50 до 75 базисных пунктов) агентство будет обслуживать пул. Такое обслуживание, помимо сбора поступлений от региональных банков, включает в себя полную гарантию агентства в случае наступления дефолта по кредитам из пула. В пуле ипотечных кредитов, обслуживаемом агентством, риск дефолта полностью исключен.
4. Появляется возможность торговать пулами как отдельными финансовыми инструментами. Часто один или несколько пулов ипотечных кредитов используются в качестве обеспечения структурированных ипотечных ценных бумаг (далее по тексту - ИЦБ).
Модель механизма оптимизации структуры капитала строительного предприятия
Снизить риск, присущий строительной отрасли отечественной экономики, по нашему мнению, возможно с помощью методов формирования оптимальной структуры капитала строительной организации.
От эффективности, устойчивости функционирования строительного комплекса во многом зависят как темпы выхода из кризиса, так и конкурентоспособность отечественной экономики. С развитием рыночных отношений в строительном комплексе изменяются условия, в которых функционируют его организации, ставятся новые задачи экономического, производственного, финансового и организационного характера. В частности, рынок повысил требования к заказчикам в обеспечении своевременности платежей подрядчикам за продукцию, работы и услуги, и их невыполнение нарушает безубыточную работу подрядных строительных организаций, достаточную мобильность ресурсов и высокую их отдачу.
Рыночные реформы коренным образом изменили структуру источников финансирования капитальных вложений, и, в частности, финансирования строительных организаций. При резком спаде доли бюджетного финансирования активно растет удельный вес инвестиций, осуществляемых за счет собственных и заемных средств организации.
Основная тяжесть проводимых реформ в секторе экономики «Строительство» легла на финансы подрядных строительных организаций. Собственные средства организации являются основным источником финансирования инвестиций в обновление и расширение производства. Но этих средств не достаточно даже для осуществления текущих затрат, поддерживающих производство в условиях неустойчивой конъюнктуры отечественного рынка. Инфляция периодически лишает подрядчиков собственных средств, а проводимая налоговая политика обрекает на финансовый крах в первую очередь функционирующих субъектов. В структуре использования денежных средств строительных организаций преобладают расходы на пополнение материальных оборотных средств, расходы на оплату труда и погашение кредитов и займов, а оставшаяся часть, если таковая имеется, направляется на инвестиционное развитие. При острой нехватке оборотных средств хозяйствующие субъекты ВЫт нуждены придерживать у себя финансовые ресурсы и использовать их (временно) на текущие производственные нужды, что объясняет зависимость роста кредиторской задолженности, в следствие увеличения дебиторской. Рост неплатежеспособных покупателей приводит к росту неплатежей, острота которых является немаловажный фактор дестабилизирующим финансовую устойчивость строительных организаций.
Таким образом, рациональное управление финансовыми активами и пассивами имеет немаловажное значение для экономического благополучия фирм на российском несовершенном рынке.
Серьезными макроэкономическими факторами ретроспективной и перспективной деятельности организаций служат: налоговая и кредитная политика, степень развития финансового рынка, общая политическая, инвестиционная стабильность и др.
