Содержание к диссертации
Введение
1. Концептуальные подходы к механизму регулирования земельного оборота 7
1.1. Экономические аспекты земельного оборота в России и в развитых странах зарубежья 7
1.2. Оборот земли при разных вариантах социально-экономической ситуации 20
1.3. Региональные особенности земельного рынка 37
2. Земельный оборот как механизм государственного регулирования рыночной экономики .55
2.1. Экономический механизм регулирования земельного рынка 55
2.2. Правовые и административные методы регулирования рынка земли. 63
2.3. Регулирование оборота земли с учетом ее экологического состояния 70
3. Методические подходы к стоимостной оценке городских поселковых земель в интересах сельских товаропроизводителей 79
3.1. Оценка экологически чистых и загрязненных поселковых и сельскохозяйственных земель 79
3.2.Методические подходы к стоимостной оценке городских земель 91
3.3. Моделирование рыночных ценовых параметров городской земли на типичных объектах 95
3.4. Методические подходы к стоимостной оценке городских и поселковых земель в интересах сельских товаропроизводителей 103
Выводы 112
Список использованной литературы 114
Приложения 120
- Экономические аспекты земельного оборота в России и в развитых странах зарубежья
- Оборот земли при разных вариантах социально-экономической ситуации
- Экономический механизм регулирования земельного рынка
- Оценка экологически чистых и загрязненных поселковых и сельскохозяйственных земель
Введение к работе
Коренные изменения в земельных отношениях России произошли после Октябрьской революции. Декретом о земле отменялась помещичья собственность на землю, а Законом о социализации земли устанавливалась отмена всякой собственности на землю, воду, леса и живые силы природы, земля без выкупа передавалась в пользование трудового народа. Ситуация в земельных отношениях кардинально изменилась после развала СССР и прихода к власти демократического правительства.
В пакете документов Президента и Правительства Российской Федерации, принятых в 1991-1992 гг. определены три этапа радикальной аграрной реформы: массовое преобразование колхозов и совхозов в хозяйства рыночного типа (1992-1993 гг.); завершение структурных изменений в АПК, налаживание производственной и социальной инфраструктуры (1993-1994 гг.): освоение механизма рыночных отношений, приток инвестиций ( в том числе иностранного капитала) и резкое увеличение объема переработки сельскохозяйственного сырья (1994-1095 гг.).
За прошедшее от выхода документов время, в основном, удалось реализовать лишь задачу первого этапа. Второй и третий этапы не осуществлены: хуже того, были провалены. Тем не менее, в ходе осуществления реформы, возросла доля мелкотоварных хозяйств, увеличилось число участников земельных отношений. Количество собственников земли превысило 42 миллиона. Расширились правовые действия, совершаемые в отношении земельных участков. Появилась настоятельная необходимость решения вопросов, связанных с земельными отношениями: формы собственности и хозяйствования, рынка земли, цены земли, платы за землю, залога земли, налога на землю и т. д. Возникли новые проблемы в системе управления земельными ресурсами: разграничение федеральной и муниципальной собственности, аккумулирование средств от продажи и аренды земли по субъектам федерации, охрана земель, восстановление их плодородия и рациональное использование. В результате существенно возрастает значение регулирования земельных отношений.
В условиях перехода к рынку экономической формой реализации собственности на землю является товарно-денежная. Принцип платности в этих условиях должен охватывать всю систему земельных отношений и определяться законами рыночной экономики.
В ходе первого этапа земельной реформы произошел передел земель по уравнительному принципу, вслед за которым начинается наступление второго этапа — образу-
4 ется рынок земельных паев. Исследование этой проблемы следует проводить в направлении вовлечения в регулируемый оборот земельных паев пенсионеров, работников "социальной сферы", владельцев паев, желающих образовать фермерское хозяйство или вступить в него, работников разорившихся хозяйств.
Для каждой из этих групп владельцев земельных паев потребуется разработка точно направленных финансово-экономических регуляторов, способных предотвратить изменение целевого назначения, нарушение компактности землепользования, скупку земельных участков для последующей перепродажи и т.п.
Не должны оставаться вне сферы регулирования оборота земли, находящиеся в индивидуальной собственности граждан. При совершении операций дарения, наследования необходимо использовать такие регуляторы, которые не допускали бы изменения целевою назначения земель, превышения предельных норм землепользования, учитывали требования по возрастному и профессиональному цензу.
Изученность проблемы. Разработка теоретических и практических вопросов становления рынка земли в РФ идет по двум направлениям Одна группа ученых во главе с В. Башмачниковым, О. Бережной. Г. Костиной, Э. Крылатых, , Е. Серовой, Р. Хлюстиковым, Р. .Янбых и др. поддерживает требования правительства и разрабатывает предложения о введение в стране закона неограниченной купли- продажи сельскохозяйственных и городских земель. Реформа, считают они, коснулась пока лишь земель городских и сельских поселений. Это важный пласт, однако малая доля потенциального земельного рынка страны, который эксперты оценивают в 5 трлн долларов еще не реализован. В оборот не вовлечены сельскохозяйственные земли.
Вторая группа ученых Мнлосердов В.В., Пайкова К.И., Комов Н.В., Родин А.З., Югай A.M., Лысенко Е.Г., Черняев А.А., Сагайдак А.Э. и др. считает, что земля должна принадлежать тем кто ее обрабатывает. Проведенные этой группой ученых опросы показали, что интересы большинства опрошенных заставляют ориентироваться преимущественно на внутрихозяйственный оборот земельных долей, а не на их куплю - продажу.
Однако, в большинстве своем, эти исследования в определенной степени имеют теоретико-дискуссионную направленность, поскольку не разработаны условия оборота земель, позволяющие повысить инвестирование и эффективность работы сельских товаропроизводителей.
Отсутствуют и научные разработки посвященные проблеме оценки земель, загрязненных промышленными и радиоактивными отходами, а таких земель в стране на-
считывается более 22 млн. га. Не разработан и механизм эффективного оборота этих земель. Вышеизложенное и обусловило выбор диссертационного исследования.
Целью настоящего исследования является разработка совокупности научно-методических подходов, обеспечивающих механизм земельного оборота и ценовых параметров земельного рынка в интересах сельских товаропроизводителей.
В соответствии с поставленной целью решались следующие задачи:
обобщит существующую практику земельного оборота сельских и городских земель в нашей стране и за рубежом, оценить возможность ее применения в современных условиях;
выяснить региональные особенности земельного рынка на отдельных этапах рыночной экономики;
обосновать механизм государственного регулирования земельного оборота и согласовать данный процесс с экономическим, правовым , административным и экологическим состоянием страны;
разработать стоимостную оценку земель, загрязненных промышленными и радиоактивными отходами;
дать оценку ценовым параметрам земельного рынка сельских, городских и поселковых земель в интересах сельских товаропроизводителей;
разработать модели рыночных ценовых параметров земли на типичных объектах нечерноземной зоны России.
Базой исследования послужили различные по плодородию и местоположению сельскохозяйственные, поселковые и городские земли РФ. В качестве основных объектов рассматриваюсь Твеге^м''. Новгородская. Московская и Калужская области. Ставропольский край, г. Москва и Санкт-Петербург.
Информационную базу исследования составили материалы регистрационных палат, отчетности областных управлений сельского хозяйства и продовольствия, данные Роскомзема РФ.
Методы исследования. В процессе проведения исследования в зависимости от решаемых задач применялись следующие основные методы: монографический, расчет-но-конструктивный, статистико-экономический, абстрактно-логический и метод корреляционного анализа.
Монографический метод использован при подробном изучении базовых объектов, а также прогрессивного опыта земельного оборота в отдельных регионах и зарубежных стран. Расчетно-конструктивный при выявлении сельскохозяйственных зон, подзон и
микрозон для выявления уровня загрязнения сельскохозяйственных земель. Экономико-статистический в процессе анализа, экономической оценки и выявления сложившихся ценовых параметров земельного рынка сельскохозяйственных и городских земель как в целом по Российской Федерации, так и в зависимости от организационно-правовых форм хозяйствования. Корреляционно-регрессиокый анализ при расчетах, связанных с оценкой степени загрязнения земель. Экономико - математический метод для разработки моделей рыночных ценовых параметров земли на типичных объектах.
Научная новизна исследования заключается в обосновании целесообразных размеров и ценовых параметров земельного оборота сельскохозяйственных и городских земель в интересах сельских товаропроизводителей. При этом основными элементами новизны являются:
выявление закономерностей рынка спроса и предложения земельного оборота;
предложение о регулировании земельного оборота сельскохозяйственных угодий с учетом их экологическою состояния;
обоснование ценовых пііраметров городских и поселковых земель в интересах сельских товаропроизводителей;
система критериев оценки земельных угодий, загрязненных промышленными и радиоактивными отходами.
Практическая значимость работы заключается в том, что содержащиеся в ней методические разработки и предложения могут быть использованы при организации земельного рынка различными сельскохозяйственными , поселковыми и городскими органами государственного управления.
Апробация и результаты исследования. Диссертация выполнена в соответствии с планом научно-исследовательских работ отдела земельных отношений по теме "Усовершенствовать научные основы и методы регулирования земельных отношений в условиях стабилизации АПК РФ".
Экономические аспекты земельного оборота в России и в развитых странах зарубежья
В контексте поставленной цели и задач исследования термином "рынок сельскохозяйственных земель " обозначается совокупность сделок-актов распоряжения землей. При этом рынок прав собственности на землю охватывает виды сделок по распоряжению ею как собственностью; рынок прав пользования землей включает сделки "купли-продажи", сделки по передаче земли в аренду, бессрочное пользование и др. сделки с землей, в результате совершения которых можете происходит и не происходить права смены собственника на землю. В совокупности рынок прав собственности и пользования землей сельскохозяйственного назначения образует земельный оборот.
Первые попытки осветить земельный оборот относятся к периоду становления Российского государства. К началу 15 - 16 вв. Московское государство приобрело на юге и востоке обширные пространства пустой земли, которую можно было пустить в оборот для обеспечения своих служилых людей. Для этого служилых людей распределяли по окраинным областям с большей и:ш меньшей густотой, смотря по степени их нужды в обороне, наделяли землей и сделали из землевладельцев живую изгородь против степных набегов. Из этого соединения народной обороны с земледелием выработалась поместная система землевладения. Подобно самой службе это владение было временным (арендным), обыкновенно пожизненным. Служилые люди при княжеском дворе скопив денежное жалование приобретали (покупали) вотчины в собственность, приобретая право владения пользования и распоряжения земельным наделом. Другая форма системы землевладения действовала внутри государства в виде семейных уделов. Самый этот термин "удел" становится известен в памятниках только с XIУ в. Слово это заимствовано из терминологии частного гражданского права: уделом назывался раздел имущества движимого или недвижимого завещятелем-отцом между детьми наследниками. Гак, в новгородских купчих XIЧ - ХУ в. покупатель пишет, что он купил у продавца "вотчину", чем владел отец его - по уделу отца своего, т. е. по разделу. Потом уделом стала называться доля, по разделу доставшаяся каждому наследнику, все равно, состояла ли она из движимого или недвижимого имущества. Таким образом, в земельном обороте Московского государства 15-16 вв. в той или иной форме участвовали поместные, вотчинные и удельные земельные угодья. Что касается стоимости покупаемой земли того времени , то по данным Сборника материалов для изучения сельской поземельной общины один га Рязанских черноземов стоил 120 рублей , изба каменная соответственно 280 рублей, поэтому в нынешнем исчислении ( изба 150 тыс.руб: 2.3) за гектар чернозема пришлось бы заплатить 65-80 тыс. рублей. В отличие от служилых людей крестьянин не был прикреплен ни к участку, ни к сельскому обществу, ни даже к состоянию, свободно менял свою пашню на другую, выходил из общества и даже из крестьянства. Из акта XV в. узнаем, что одна деревня в продолжение 35 лет переменила шестерых владельцев из крестьян. Законодательное закрепощение юридического состояния крестьянина как крепостного произошло с выходом в 1649 году особого Уложения. Произошло выделение, с одной стороны, помещика, с другой - злого от него в земельном и личном плане крестьянина не будущих стихийным процессом. Существовали причины, которые стимулировали и подталкивали этот процесс. С одной стороны сказывались проводимые Россией военные походы, которые позволяли иметь дружинникам захваченных в бою пленных, рабский труд пленных способствовал более сильному развитию земледельческих производств у военных по сравнению обычными крестьянами. Коренные крестьяне- это были свободные землепашцы, которые, работая семейно, такой возможности иметь бесплатную рабочую силу не имели и. скудея, попадали в экономическую, а затем и личную зависимость.
19 февраля 1861 года был подписан манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости. Реформа сохранила в руках крестьян значительную часть земельной площади, находящейся в их распоряжении до воли. Но досталась им земля далеко не даром. Не одному поколению пришлось нести за нее тяжелые платежи по цепе, заведомо " »апы:пенной против действительной стоимости. Платежи эти сопровождались особой выкупной операцией в форме земельного кредита. Но этот кредит обладал своими особенностями: величина ссуд не была сообразована со стоимостью земли, на при обретение которой они выдавались. Исправность уплаты обеспечивалась не эксплуатацией этой земли, а разными мерами, направленными на ограничение личных прав взявшего кредит и ослаблявшими его платежеспособность. Притом ссудное обеспечение не требовало волеизъявления тех, кому оно предназначалось, и ссуды назначались подневольно, причем - на выкуп земли, которую крестьянин уже давно считал своей, а следовательно, признавал несправедливым платить за нее. С другой стороны, порядок кредитования не налагал определенных обязательств на государство, которое считало себя вправе менять условия пользования землей, на оплату которой выдавалась ссуда, не обязывало плательщиков очередностью, существенно меняя к своей выгоде ставки оплаты процентных бумаг, выпущенных специально для обеспечения ссуд, не приводило в соответствие ставки кредитных платежей и платежей земельного банка. До, выхода на выкуп крестьяне должны были выплачивать ежегодно в виде оброка или же отработки сумму, существенно превышающую годичный выкупной платеж, в некоторых случаях при выходе на выкуп - еще и единовременную к нему неоплату, размер которой зависел от соглашения с помещиком. Стоимость выкупной земли мы можем узнать у крестьян, покупавших в 1883 - 1912 годах землю через Крестьянский банк (таблі).
Оборот земли при разных вариантах социально-экономической ситуации
Основная причина рассмотрения этого вопроса обусловлена сложившейся социально-экономической ситуацией которая характеризуется своей нестабильностью и низкой эффективностью проводимых в стране аграрных преобразований.
Сторонники купли-продажи земли дают следующий прогноз экономической ситуации и судьбы земельного оборота при изменении социально-экономической ситуации в стране (15).
По первому варианту — при усилении государственного регулирования производственной деятельности субъектов Российской Федерации может последовать и соответствующее усиление государственного регулирования земельных отношений. В этом случае можно ожидать: — введения моратории чи продажу :е.\и;;:, сельскохозяйственными предприятиями, организациями и фермерами; — сокращения прав по распоряжению земельными долями; — запрещение собственности на землю при приватизации государственных и муниципальных предприятий.
В федеральном законодательстве могут быть ограничены права субъектов Федерации в области земельных отношений. Принятые в некоторых республиках и областях (например, в Тульской обл.) законы о земле, разрешающие неограниченную покупку-продажу земель и другие действия рыночного характера, будут приостановлены.
Усиление государственного регулирования может повлечь за собой рост темпов инфляции, что повысит непредсказуемость экономической ситуации. Ухудшается характер и структура внутреннего спроса, будут обесцениваться сбережения. Возрастет количество нерентабельных инвестиционных проектов. Снизится инвестиционный спрос и повысится относительная эффективность непроизводительных сфер приложения капиталов.
Увеличение инфляции сделает выгодными задержки платежей, снизит доступность кредитов, увеличит рост -задолженности и ухудшит е финансовое положение эффективно работающих предприятий.
В целом данный сценарии предполагает возрастание влияния факторов, препятствующих достижению финансовой стабилизации. В этом случае может быть ослаблен антиинфляционный потенциал мер в области денежно-кредитного регулирования и обострится влияние на динамику инфляции факторов, связанных с процессами трансформации структуры внутренних цен. сближения их с мировыми, а также с эффективностью использования производственных мощностей.
Рост влияния этих факторов может проявиться в большем размахе инфляционных колебаний, снижающих степень определенности при принятии хозяйственных решений экономическими агентами.
Экономика страны в результате воздействия спросовых ограничений со стороны внутренних потребителей, а также иод воздействием формирования новых относительных цен будет продолжать приобретать сырьевую направленность.
Основным направлением финансовой полигики в данном сценарии может быть достижение финансовой стабилизации путем увеличения налогов существенного увеличения субсидий.
Может быть осуществлена комплексная бюджетная реформа, затрагивающая бюджетную систему России в целом, межбюджетные отношения на уровне Российская Федерация — субъект Российской Федерации, а также распределение бюджетных полномочий между субъектами Российской Федерации и местными бюджетами — в сторону усиления роли федерального бюджета.
Увеличение реальных доходов бюджета будет достигаться за счет усиления налогообложения. При этом имеется в виду, что действующая система налогообложения может быть еще более усложнена, а количество налогов увеличено.
В условиях усиления государственного регулирования коммерческие операции с землей будут ограничены или вообще запрещены. Будет наблюдаться уменьшение притока денежных средств хозяйствующим субъектам в связи с запрещением продажи части земельных участков новым собственникам» ограничениями сдачи в аренду земли и получения земельной ренты в форме арендной платы. Высокое налогообложение значи
тельно ограничит возможность общего кредитования, развития ипотечного кредитования. Снизится интерес страховых компаний к операциям с землей. Наиболее экстремальным вариантом данного сценария может быть решение о передаче всех земель вновь во всенародную собственность, с соответствующим изменением Конституции Российской Федерации. В этом случае право распоряжения землей будут иметь только органы государственной власти в лице администраций разного уровня. Купля-продажа земель запрещается, Государственные органы передают земли сельскохозяйственного назначения в аренду физическим и юридическим лицам (фермерам, предприятиям). Для данного варианта характерны ограниченные возможности оборота земель, но исключаются спекулятивные сделки и другие негативные последствия. Плата за землю осуществляется через арендный договор. Земля является собственностью государства, но передается не в бессрочное бесплатное пользование, а сдается по договору в аренду физическим и юридическим лицам. Этот вариант земельных отношений коренным образом отличается от многолетней практики, применяемой в годы Советской власти, когда земля безвозмездно передавалась во владение и пользование. Здесь вступает в силу арендные отношения по поводу земли сельскохозяйственного назначения. Арендодателем выступает государство в лице федеральной и местной администрации. Арендаторами являются предприятия различных организационно-правовых форм, а также физические лица, различные объединения, ассоциации.
Аренда сельскохозяйственных земель — это основанное на договоре возмездное владение и пользование землей для ведения сельскохозяйственного производства.
Право на аренду сельскохозяйственных земель может быть приобретено в результате законных гражданских сделок, в том числе по конкурсу или на аукционах. Оно (право) приобретается путем прямых сделок с администрацией территории и другими представителями государства, а также путем наследования права аренды на законном основании до истечения срока аренды и при аренде объектов недвижимости, возведенных на земельном участке на срок аренды объектов недвижимости. Допускается долгосрочная (50 лет) и краткосрочная аренда сельскохозяйственных земель (до 5 лет).
Права арендатора могут состоять в следующем: — арендатор самостоятельно в соответствии с договором ведет хозяйственную деятельность на арендуемой земле; — никто не имеет право, кроме самого арендатора, распоряжаться полученной продукцией и денежным доходом от ее реализации;
Экономический механизм регулирования земельного рынка
Под экономическим механизмом регулирования земельного рынка понимается совокупность прав товаропроизводителей на получение общественно - нормального дохода от реализации продукции и получение доступа к сделкам на приобретение сельскохозяйственных угодий в пользу наиболее эффективно хозяйствующего субьекта.
Возникающие в процессе реформы новые земельные отношения, выражающиеся в отказе государства от монополии собственности на землю, признания коллективно-долевой и муниципальной собственности, а в перспективе и частной следует рассматривать в качестве сильных импульсов, способствующих формированию более экономного отношения к земле (рис. 1).
Результаты проведения рыночных сделок с земельными участками, подтверждают результаты финансовой деятельности сельскохозяйственных предприятий (табл. 5 ),
Кризис отечественного аграрного производства коснулся всех форм собственности и сделал их убыточными в более 80% предприятий. В 1997 году убыток в расчете на 1 га пашни составил 202 рубля и при такой макроэкономической ситуации в аграрном секторе экономики не один здравомыслящий товаропроизводитель не рискнет на покупку крупных земельных участков.
Эту мысль подтверждают фактические данные. В декабре 1997 г. Губернатор Саратовской области Д. Аяцков, выступая на заседании "Круглого стола" 26 декабря 1997 года заявил: "... дайте мне возможность на примере области доказать, что свободная купля-продажа земель, рыночный оборот сделает нашу область благополучным экономически процветающим регионом". В начале марта 1998 г. в Балаковском районе этой области было продано несколько свободных от застройки участков городской территории, на всю страну было заявлено, что исполнилось вековечная крестьянскую мечта о свободной купле-продаже земли, а в итоге было продано всего 60 гектаров. Администрация области провела еще ряд аукционов по продаже уже сельскохозяйственной земли. Надежды на то, чтобы на вырученные средства можно было обеспечить сельское хозяйство новыми технологиями, повысить плодородие почвы, улучшить мелиорацию, закупить элитные семена не оправдались, Сельскохозяйственная земля пошла по цене 30-40 руб. за 1 га чернозема. Для сравнения 1992 г. средняя цена земли в Восточных землях Германии составляла 9231 марку за гектар. Это более 120 тыс. рублей. В Саратовской области 6 млн. га сельскохозяйственной земли. За них можно выручить примерно 200 млн.руб., но это мизерная сумма и она не принесет экономического процветания Саратовской области (65).
В контексте поставленной задачи по повышению уровня рентабельности агропредприятий выход заключается в соединение рыночных механизмов саморегулирования с финансовыми возможностями государства. Корректировке со стороны государства подлежат три возможные для исполнения позиции: списание кредиторской задолженности перед государством , ликвидация задолженности по заработной плате и освобождение агропредприятий от дополнительных затрат, связанных с содержанием объектов социальной инфраструктуры. По последней позиции затраты агропредприятий на содержание объектов социальной и инженерной инфраструктуры в 1997 году составили около 10% издержек основного производства.
Следующее необходимое условие для формирования состоятельных земельных собственников - проведение политики разумного протекционизма во внешней торговле продовольственными товарами и сельскохозяйственным сырьем. Разумная политика протекционизма должна отстаивать интересы самообеспечения отечественного товаропроизводителя перед продукцией более дешевого импорта. Между тем происходит как раз наоборот : в 1991-1997 гг. объем импорта продовольствия и сырья для его производства колебался в пределах 25-32% стоимости валовой продукции отечественного сельского хозяйства. В СССР дефицит продовольствия колебался на уровне 19-20% , импорт составлял 14 -15% и в этих условиях отечественный товаропроизводитель не испытывал трудностей по сбыту продукции. В настоящее время произошло сужение рынка сбыта производимой отечественной продукции за счет высокого уровня ввозимого импорта и в результате отечественный производитель лишился доходов на уровне 12-13 млр, долл. в год.
Мотивацией к расширению земельного рынка послужат также шаги правительства России, направленные на выделение государственных субсидий на развитие сельского хозяйства. По этому вопросу еще недавно ряд ученых » недостаточно информированных об условиях функционирования АПК развитых стран, выступали неадекватно и были противниками субсидирования сельского хозяйства. Свои доводы они подкрепляли следующими аргументами: за годы Советской власти в аграрный сектор были вложены огромные средства . но экономика сельского хозяйства так и осталась неэффективной. На самом деле за последние 25 лет Советской власти (1964-89гг.) в сельское хозяйство страны было вложено 145 млрд. рублей или менее 12% годового валового дохода, в то время как в США субсидии в сельское хозяйство в 1986 году составили 36%, Канаде - 56%, Японии-79%, Южной Корее - 59% от валового дохода сельского хозяйства.
Государственные субсидии на развитие сельского хозяйства в расчете на 1 га сельхозугодий в 90 годы составляли в странах Евросоюза-около 500 долл.; в США, Канаде, Турция - 100 -200; в Финляндии и Норвегии -1600-3000 долл. Бюджет Министерства сельского хозяйства США на 1998 год равнялся 88.4 млрд. долл. против 83.7 млрд, в 1997 году. Не принимая это во внимание сторонники жесткого курса к отечественному сельскому хозяйству утверждают, что оно не эффективно и нет нужды направлять финансовые средства на его поддержку. В этой связи уместно напомнить, что с позиций рыночной экономики и дефицит продукции и ее перепроизводство одинаково неэффективны, поскольку в обоих случаях нарушается рыночное равновесие между платежено-способным спросом на товары и их предложением и логичнее было бы поддерживать более слабого товаропроизводителя. Однако этого не происходит и по данным Минсельхозпрода России среднегодовой уровень поддержки отечественного сельского хозяйства в период 1993-1995 гг. уменьшился по сравнению с 1989-1991 гг. почти в 9 раз и составил 7- 19 долл. на 1 га сельскохозяйственных угодий. При этом агроклиматический потенциал России в 3 раза ниже чем в США и в 2 раза , чем в странах Западной Европы.
Оценка экологически чистых и загрязненных поселковых и сельскохозяйственных земель
В настоящее время существует два способа определения стоимостной оценки сельскохозяйственной земли- нормативный и рентный, причем оба способа утверждены Роскомземом.
Нормативный метод цены земли подготовлен во исполнение постановления Правительства РФ от 3 ноября 1994 года N 1204 " О порядке определения нормативной цены земли" согласно которому нормативная цена земли определена в размере 200-кратной величины действующей ставки земельного налога для неприватизированных предприятий и 10-кратной величины для приватизированных предприятий. Субьектам РФ предоставлено право вводить повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли, но в суммарном исчислении нормативная цена земли должна быть не менее 30% ниже рыночной цены. К сожалению механическое решение формирования нормативной цены земли требует быстрейшего пересмотра ее с учетом ренто-носности, кадастро-оценочной документации, нормы ссудного процента и других необходимых в лих случаях показателях. Отсутствие научно-обоснованных цен на земельные участки способствует с одной стороны спекулятивным сделкам при ее купле-продажи, сдерживанию залоговых операций с землями и с другой стороны приводит к деградированию земель из-за неправильной хозяйственной деятельности и загрязнению окружающей среды. Все это создает неблагоприятную социально-экономическую ситуацию и затрудняет осуществление аграрных реформ.
Рентный подход к определению цены земли подготовлен Роскомземом в 1994 году в опубликованном сборнике " Оценочная стоимость сельскохозяйственных угодий Российской Федерации" ( 14 ), который содержит методические и цифровые разработки, позволяющие прогнозировать цены земельных угодий на уровне региона и области. Цены здесь установлены по состоянию на 1 октября 1994 года, а механизм перерасчета из-за инфляции практически не раскрыт. Ьез помощи авторов осуществить перерасчет цен в связи с инфляцией не представляется возможным. При оценке земли не учитывалось содержание питательных веществ, не учитывался и уровень загрязнения земельных участков. Цена земли здесь выступает в качестве капитализированной ренты;
Для практических расчетов норматив рентабельности простого производства равен 1.35.
Нормальная урожайность рассчитывается по наихудшим участкам земли за последние 3-5 лет, однако она не должна быть ниже 2 норм высева семян.
Следует отметить, что и этот мел од исчисления рентных доходов не лишен недостатков, поскольку ежегодно происходит наслоение технико -технологических и агробиологических факторов, искажающих истинное состояние почвенного плодородия. Нельзя исключить и различия в структуре производства которые могут привести к таким случаям, когда каждая отдельная культура, выращенная с применением интенсивных технологий, в совокупности хозяйств будет иметь суммарные затраты на гектар пашни ниже средних затрат хотя при производстве этих культур создается рента второго вида, а в целом по хозяйствам она отсутствует. В отличие от социалистических производственных отношений в условиях рынка неизбежно вытеснение одной культуры другой или все сельскохозяйственные культуры могут вытеснять друг друга из севооборота под воздействием рыночной конъюнктуры. Любое изменение структуры товарной продукции неизбежно исказить размер уже рассчитанной ранее земельной ренты и сделает ее непригодной для практического использования.
В отличие от указанного "Сборника" предлагаемая автором методика позволяет оценивать не только поле, но и каждый конкретный участок его земли. Методическая отработка стоимостной оценки земель выполнена на примере экологически чистых земель Тарусского района Калужской области. Дается алгоритм перерасчета цен в зависимости от изменения исходных показателей ( реализации, себестоимости, урожайности зерна) , что позволяет периодически осуществлять переоценку земельных участков. В современных условиях России, характеризующихся нестабильностью экономики, вряд ли можно претендовать на разработку единых цен на земельные участки, которые бы выполняли функции регулирования экономических и земельных отношений и удовлетворили бы общество как говорят "на все случаи жизни". В связи с этим прогнозные цены на земельные участки, разрабатывались по трем вариантам , каждый из которых определяет стоимостную оценку сельскохозяйственных угодий для разных целей использования. Например, нельзя использовать одну и ту же цену земельного участка для оценки природных ресурсов вообще как общенародного богатства и для определения арендной платы фермера, для расчета экономического ущерба, нанесенного землям технологическими загрязнениями и установления налоговых ставок на пользование земельными участками. Отсюда необходимость в разработке многовариантных автоматизированных стартовых цен земли.
В основе цены земли, как известно, лежит дифференциальная рента. На размер дифференциальной ренты оказывает влияние уровень цен реализации и себестоимость сельскохозяйственной продукции. В условиях неразвитого рынка, когда имеет место жесткое регулирование закупочных цен на зерно со стороны государства, реализационные цены не в полной мере отражают общественную цену производства. Таким образом излишек прибыли над средней прибылью искажен и, как правило, занижен, что и приводит к нерентабельности хозяйств в масштабах области.
По этой причине в вариантных расчетах прогноза цены земли использовались мировые цены реализации зерна по состоянию на 20 марта 1995 года и цены на закупку зерна, установленные на 1995 год Правительством России, Средняя урожайность зерновых для определения дифференциальной ренты рассчитывалась по фактическим данным Калужской области за 1990-1994 гг., то есть за 5 последних лет. Она составила 13,6 ц. За базу сопоставимой нормальной себестоимости зерна использовались данные по Калужской области за 1994 год. Коэффициент рентабельности производства, обеспечивающий расширенное производство, соответствовал на дату расчетов -1,8.
