Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ3
ЕЛ ABA I. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ КАК ОСНОВА
ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ В УСЛОВИЯХ РЫНКА 11
1.1. Роль и место земельного вопроса в экономической теории 11
1.2. Организационно-правовые основы земельных отношений
в субъектах Российской Федерации и г. Москве (управленческий аспект) 29
1.3. Понятие и общая характеристика государственного
земельного кадастра 42
1.4 Особенности землепользования и оценки юродских
земель в странах Европы, США и Китае 62
ГЛАВА II. УПРАВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТОВ
ГОРОДСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА 80
2.1. Особенности земельных отношений в условиях города 80
2.2. Новые институты земельного рынка в г. Москве 95
2.3. Земельные ценные бумаги и капитализация земельных фондовых
акти bob 106
ГЛАВА III. УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 122
3.1. Основные принципы и методы определения
рыночной стоимости городских земельных участков 122
3.2. Методы практической оценки земельных участков 150
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 178
БИБЛИОГРАФИЯ 185
Введение к работе
Актуальность исследования. Одной из важнейших задач, стоящих перед российской экономикой, является создание необходимых экономико-правовых условий для развития отечественного земельного рынка. Для достижения згой сіратегической задачи государственная земельная политика на сегодня сосредотачивается на следующих основных направлениях:
* реформирование правоотношений на землю и иную недвижимость.
совершенствование государственною управления земельными ресурсами и
регулирования земельных отношений:
* реформирование системы платежей за землю;
институциональное обеспечение государственной земельной политики.
В течение всех последних лет существовало много предвзятых мнений о необходимости введения в оборот земельных участков. По принятие «Земельного Кодекса» и прохождение в Государственной Думе федерального закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» в известной степени подводиг черту под чисто теоретическими спорами и ставит на повестку дня конкретные вопросы организации и управления земельным рынком. Именно от степени решения управленческих вопросов по развитию сбалансированного, стабильного земельного рынка в значительной мере зависит успешное развитие российской экономики в целом.
Вместе с тем, теоретическая база управления земельными отношениями в условиях 'жономики переходного периода пока еше недостаточно разработана: отсутствуют сепьезные (фундаментальные тсопетическне исследования \\о этому вопросу, попытки освещения данной іемьі сводятся преимущественно к фактологическому изложению материала. Оценивая концептуальные положения отечественной экономической теории в сфере управления земельными отношениями, следует отметить, что па данном этане она находится в стадии развития, а это объективно обусловливает ее недостаточную система і изированпость, а также
противоречивость, сложносгь .тля восприятия, отс> гствие научною определения ряда ключевых понятий.
Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики в крупных городах. Особенно это актуально для Москвы — одного из крупнейших мегаполисов мира, обладающего значительными материальными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом, позволяющими быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал городских земельных ресурсов, привлечь крупномасштабные инвестиции в наиболее важные сферы жизнедеятельности города.
Сейчас становится очевидной специфика использования и функционирования городской земли. Le нельзя рассматривать просто как часть территории, со всеми вытекающими из такого подхода характеристиками. Городская земля — это часть исторически сложившейся среды жизнедеятельности человека с присущими ей уникальными свойствами и особенностями, со сложнейшей системой обеспечения жизнедеятельности города: инженерной инфраструктурой, уличной и дорожной сетью, системой общественного транспорта, коммуникаций и т.д., па создание и воспроизводство которых и ранее, и сейчас расходуются огромные средства. Следовательно, возникает проблема оценки стоимости городских земель вообще и права аренды земельных участков, используемых в коммерческих целях, в частности, и создания программы эффективного управления земельно-имущественным комплексом.
Земельные отношения являются важной составной частью того комплекса экономических и социально-правовых отношений, коюрые возникают в процессе функционирования любой социально-экономической системы, имеющей пространственно-временной базис Соответственно, для достижения целей обеспечения должного регулирования земельных отношений в условиях как устойчивой, так и формирующейся рыночной экономики, где реально существует
товарность земли, важно знать ее реатьпую цен\, для определения которои необходимы научно-обоснованные методы и технологии рыночной оценки Проблема разработки и практического применения новых методов оценки городских земель почти не изучалась отечественной экономической теорией. Также остается дискуссионным вопрос системного анализа понятия, роли и места земельного рынка в процессе развития крупных городов, инструментов его регулирования и управления. Актуальность избранной темы детерминирована как экономической, так и правовой неурегулированностью основных принципов оценки городских земель, что осложняет формирование цивилизованного юродскою земельного рынка. На изучение указанных проблем в сфере земельной политики и направлено настоящее исследование.
Таким образом, актуальность предлагаемой работы обусловлена совокупностью следующих факторов:
во-первых, экономической значимостью отношений, возникающих в сфере управления формирующегося земельного рынка в условиям переходного периода;
во-вторых, потребностью анализа правоприменительной практики в городском земельно-имущественном комплексе с целью выявления наиболее типичных проблем и поиска путей их решения.
в-третьих, недостаточной научной разработкой основных принципов определения рыночной стоимости городских земель, методики их практической оценки и техники расчетов.
Объектом исследования являются экономические, организационные, \правленческие и правовые отношения, возникающие в сфере функционирования и оазвития городского земельною пкінки
Предмет исследования особенности управления городским земельно-имущественным комплексом, механизмы и способы оценки городской земли в процессе становления рынка городских земельных участков;.
Цель исследования. Основной целью диссертационного исследования являечся проведение научного анализа совок\ пности управленческих отношений в
сфере городской земельной политики, нахождения эффективных инструментов для ее осуществления. Одной из целей диссертационного исследования является выделение вопросов по выявлению механизмов управления городским земельным рынком в самостоятельную проблему общеэкономического значения, оценке её современного состояния. При :)том учитывается опыт управления землепользованием в странах ЕС, США и Китае.
Задачи исследования. К задачам исследования относятся:
1) определение роли и места земельной политики в современной экономике,
а также экономических и правовых основ земельных отношений в Российской
Федерации;
анализ организационно-управленческих основ земельных отношений в субъектах Российской Федерации и г. Москве;
выявление особых характеристик государственного земельного кадастра в плане эффективного управления городскими земельными участками:
4) сравнительный анализ особенностей управления городским
землепользованием в странах Европы, США и Китае:
5) рассмотрение понятия «городская земельная рента» как основы
институциональной и функциональной структуры земельного рынка и выделение
особых ее разновидностей;
исследование особенностей управления земельной политикой в условиях переходного периода, выяснение количественной затратной и рентной составляющих стоимости земли:
анализ возможных видов и схем обращения земельных ценных бумаг с позиций капмтализа'чш земельных сЬонтовых активов и '"м^т^мы ипотечного кредитования;
разработка методов практической оценки городских земельных участков, комплексное решение вопроса о стоимости городской земли, учитывающей интересы всех участников земельного рынка
Вышеуказанные цели и задачи исследования определили структуру и
содержание раооты, систему оосуждаемых в ней и выносимых на защиту проблем
Методологические, информационные и экономические основы исследования заключаются в комплексном подходе к анализу явлений и процессов, включающих диалектический, формально-логический, конкретно-исторический, структурно-функциональный, сравнительно-правовой и др. Большую роль в исследовании сыграли работы крупнейших представителей различных направлений экономической теории, монографии и статьи российских и зарубежных ученых-:жономистов по проблемам теории земельной ренты, в том числе и по вопросам городской земельной ренты, рынка недвижимости и другим проблемам, имеющим отношения к данной теме.
Фактической базой исследования служат законы РФ, и прежде всего Земельный кодекс РФ, а также законодательные акты г.Москвы, постановления Правительства РФ, нормативные документы государственных организаций, а также предприятий всех форм собственности, информация Госкомстата РФ и информационных петров. Указанные методы применялись при изучении двух разнородных систем - муниципальных органов власти и негосударственных образований-участников земельного рынка как целостных, автономных, экономических систем, ограниченных в своих разнонаправленных действиях экономической целесообразное і ью и нормами нрава
В процессе научного исследования использованы достижения отечественной и зарубежной науки, в частности труды М.М. Агаркова. IB.Я. Бскксра, А.П. Буренина. В.И. Гамазина. А В Дмитриева. В. П, Звол и некого. А. А. Землянского, О.З. Кагановой. АН. Каштанова. ГГ. Клименко, А " Кооепевича. Э.П. Крылатых, М.Х. Лапидуса. 1I.M. Лебедева. Д.С. Львова, Е.С.Лысова, Д.И. Менделеева, А.В, Мешсрова, В.В. Милосердова. Д.В. Новоселовой. A.M. Панасгока. СП. Прончатова, Н.М. Светлова, Г.Б.Трескунова, В.Х. Улкжаева. В.Н. Хлыстуна. А.В. Чаянова. С.Д. Черемушкипа. Дж. Гэлбрайта, М. Гэфни, Эдвина
Лж. Долана, Розмари Дж. Кэмпбелд, ДжЛ. Кейп-Патерсона, Р. Кларка, Рооерга А Мак Гилли, Э. Роде, А. О'Салливана, Ф. Харрисона. Фридриха А. Хайека.
В трудах указанных ученых достаточно обстоятельно рассмотрены экономические и организационно-правовые проблемы формирования, управления и развития земельного рынка и особенности образования городской земельной ренты.
Указанные обстоятельства обусловили выбор тематики исследования.
Эмпирическую базу исследования составили:
При написании диссертации были использованы материалы Москомзема, ПИ и ГТИ Генплана г. Москвы, а также негосударственных организаций-участников земельного рынка. Кроме того, большое количество материалов по теме научного исследования собрано при изучении монографической литературы, отечественной и зарубежной периодической печати. Важной частью исследовательской работы явился анализ научных сгатен и изданий о земельном рынке и современных проблемах его функционирования в России и г. Москве.
Научная новизна диссертационного исследования.
В процессе работы получены следующие основные научные результаты:
1. Доказано, что проведение юродской земельной политики должно
базироваться на следующих управленческих принципах: а) использование
земельно-имущественного комплекса для получения денежных средств в форме
городской земельной ренты, формирующих доходную часть городского бюджета;
б) организация системы налогообложения в сфере муниципального
землепользования, которая стимулирует рациональное использование городских
-JP-MC-TI.Itl.l V \ .'ИЯҐ"Г(.-ЛР- ТІ "і НіЛПММПҐтЯМІДР СПІЇГИРТГТКУ'КМШП' vnnRuu ППЯ 'ІИЧЯІ ши
городских земельных программ за счет использования рентных доходов oi земельно-имущественного комплекса;
2, Лана классификация видов городской земельной ренты как обтекла
управления:
градостроительная рента, связанная с осуществлением жилищностроительной политики населенного пункта;
городская дифференциальная рента 1, обусловленная различиями в местоположении;
городская дифференциальная рента II, обусловленная различиями в инвестиционном использовании конкретної о земельного участка;
городская институциональная рента, образуемая посредством проведения определенной налоговой и арендной политики, проводимой горо, іски м и вл ас і ям и.
З.В качестве одного из важнейших механизмов осуществления эффективного управления городской земельной политикой выделены ценностные инструменты, когда определение стоимости городской земли производится на основе оценки затратной и рентной составляющей. При этом рентная составляющая должна присутствовать как в стоимостной оценке земельного участка (предполагаемой величины стоимостных сделок), так и в его рыночной цене (при продаже и аренде);
4. Предложена система инвестиционных инструментов, предусматривающая
практическую акіивнзацию земельного рынка через механизм специфических
земельных цепных бумаг: а) муниципальных земельных векселей
(обслуживающих систему земельных арендных платежей); б) муниципальных
земельных облигаций с натуральной формой обеспечения и погашения
(призванных аккумупировать инвестиционные ресурсы для городских программ);
в) производных ценных бумаг Муниципального земельного банка
(обеспечивающих снижение рисков при расчетах по базовым земельным ценным
бумагам);
5. Разработан алгоритм, позволяющий определить интервальную оценку
городских земельных участков на основе сравнения получаемых результатов как
по данному городскому земельному участку, так и но соседним и подобным
земельным участкам с учетом рентной и затратной составляющей.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в нем научные положения и выводы могут быть использованы:
— при совершенствовании процессов управления градостроительной
деятельностью;
— при подготовке комплексных программ опенки земельного фонда на региональном, .межрегиональном, государственном уровне:
в реализации отечественных и международных программ и проектов по повышению экономической эффективности управления городскими земельно-имущественными комплексами:
при подготовке учебных программ и учебно-методической литературы в образовательных учреждениях, готовящих кадры для муниципальных органов, в практической деятельности экспертов и муниципальных органов Российской Федерации и Москвы.
Ряд положений, выводов и рекомендаций исследования могут быть использованы органами законодательной и исполнительной власти в процессе разработки важнейших проблем проведения городской земельной политики, экономической оценки городских земель, их налогообложения, формирования в перспективе рынка земельных ресурсов.
Отдельные положения работы мої \ і быть использованы при проведении занятий по курсам «Муниципальный менеджмент», «Управление городским хозяйством» и «Рынок недвижимости.», а также при чтении спецкурсов по проблемам экономической теории для студентов и аспирантов.
