Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблема продолжительности процесса строительства жилья в рыночной экономике 14
1.1. Продолжительность процесса жилищного строительства — важный показатель его эффективности 14
1.2. Структура жилищного инвестиционно-строительного цикла и факторы, влияющие на его продолжительность 25
1.3. Необходимость совершенствования механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла 44
Глава 2. Методические вопросы оценки продолжительности жилищного инвестиционно строительного цикла в городе 59
2.1. Проблемы жилищного строительства в Иркутской области и г. Иркутске 59
2.2. Методические вопросы оценки структуры и длительности жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе 71
2.3. Оценка значимости факторов, влияющих на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла 93
Глава 3. Формирование механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе 102
3.1. Оценка функционирования»действующего механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного-цикла в городе 102
3.2. Методический подход к формированию механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе 112
3.3. Характеристика разработанного механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе 119
3.4. Эффективность разработанного механизма управления продол жительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла 134
Заключение 141
Список использованной литературы 145
Приложение 1. Анкета для экспертного опроса руководителей строительных организации 163
- Продолжительность процесса жилищного строительства — важный показатель его эффективности
- Проблемы жилищного строительства в Иркутской области и г. Иркутске
- Оценка значимости факторов, влияющих на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла
- Эффективность разработанного механизма управления продол жительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Решение острой жилищной проблемы в России диктует необходимость значительного увеличения объемов жилищного строительства. Такая задача поставлена в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Согласно программе «Жилище» - приоритетного национального проекта - к 2010 г. объем ввода жилья в эксплуатацию в России должен был составить 80 млн. кв. м. и соответствовать мировым стандартом, по которым на каждого жителя вводится 1 кв. м. жилья в год. Но эти цели не достигнуты. В Иркутской области вводится ежегодно всего четверть кв. м. жилья на одного жителя. По данному показателю в 2009 г. она занимала предпоследнее место в Сибирском федеральном округе (после нее только Республика Тыва). В 2009 г. в Иркутской области введено в эксплуатацию 602,2 тыс. кв. м. жилья (уровень пятидесятых годов XX в.), что в 2,7 раза меньше, чем в 1998 г., когда ввод был наибольшим (1650,1 тыс. кв. м.).
В условиях растущего спроса на жилье одним из основных резервов снижения его дефицита является ввод объектов в эксплуатацию в сжатые сроки. Проблема сокращения продолжительности строительства всегда была первоочередной в период плановой экономики, где основные усилия сосредотачивались на снижении продолжительности этапа строительства. С переходом к рыночной экономике и появлением инвестиционной составляющей встает проблема сокращения длительности всего инвестиционно-строительного цикла (ИСЦ). Но пока проблема так не ставится, и ее решению достаточного внимания не уделяется. Согласно последнему отчету Всемирного банка по общим затратам времени и средств, которые требуются на строительство того или иного объекта, Россия оказалась на 177-м месте среди обследованных 178 стран мира. Хуже, чем в России, ситуация в строительстве обстоит только в Эритреи.
Проведенное в диссертации исследование продолжительности жилищного ИСЦ в г. Иркутске за последние годы показало, что длительность ИСЦ превышает почти в полтора раза значения по этому показателю, достигнутые в других регионах России, и в пять раз - показатели США. Важнейший в составе ИСЦ этап строительства значительно отклоняется по продолжительности от норм, установленных СНиП 1.04.03-85*. Величина отклонений присуща 96 % построенных объектов. Затягивание продолжительности жилищного ИСЦ имеет хронический характер и выливается в нерешенную проблему обманутых дольщиков, число которых в г. Иркутске составляет порядка 30% от их общего числа.
Затягивание продолжительности жилищного ИСЦ влечет за собой рост затрат на возведение жилых объектов и, как следствие, увеличение показателя доступности жилья. В Иркутской области данный показатель вырос с 5,6 лет в 2006 г. до 6,04 лет в 2010 г. Наблюдается рост объемов незавершенного строительства и омертвление капитала. Проведенное в диссертации исследование показало, что затягивание продолжительности жилищного ИСЦ зави-
сит не только от строительных организаций, но и от деятельности всех участников ИСЦ. Существующий механизм управления продолжительностью жилищного ИСЦ не способен справиться с комплексом указанных проблем.
В этой связи актуальным является поиск эффективного механизма управления продолжительностью не только этапа строительства, но и всего жилищного ИСЦ. Обозначенные проблемы до сих пор комплексно не решены, о чем свидетельствует практически полное отсутствие теоретических и практических разработок в данной области.
Степень научной разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации задачи являются одной из важных составляющих общих проблем развития отрасли строительства. При рассмотрении их содержания и направлений решения в диссертации использованы труды С.Д. Резника, Т.В. Светник, Г.В. Хомкалова, И.В. Цвигун.
При проведении исследования по вопросам оценки продолжительности и мер, направленных на сокращение длительности этапа строительства, в диссертации использованы труды российских и зарубежных ученых: М.Д. Спектра, P.M. Меркина, В.Б. Кондратьева, А.Е. Лейбмана, Н.А. Иванова, И.Г. Галкина, И.С. Степанова, П.П. Олейника, Д.Я. Манукянца, А.П. Стоуна.
При изучении проблемы сокращения продолжительности инвестиционно-строительного цикла использованы труды таких ученых, как В.В. Бузы-рева, В.З. Черняка, Ю.Н. Казанского, М.И. Ковальского, М.Л. Разу, С.Н. Максимова, И.И. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой, П.П. Макагонова, Л.Е. Бандорина, М.И. Каменецкого, В.М. Серова, Н.А. Нестерова, Ю.Ф. Симонова, В.В. Иванова, O.K. Хана.
В имеющихся исследованиях по рассматриваемой проблематике основное внимание преимущественно сосредоточено на одной составляющей жилищного ИСЦ - продолжительности собственно строительного процесса, очень важного, но не исчерпывающего содержания всей проблемы и не позволяющего решать ее комплексно. Отсутствуют анализ факторов, влияющих на сокращение продолжительности всего цикла в современных российских условиях, методические разработки по формированию механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ, оценке эффективности комплексных решений. В связи с этим актуальной является необходимость разработки данных проблем с учетом специфики российских условий.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ в городе.
Исходя из цели в работе поставлены следующие задачи:
1) уточнить определение понятия «жилищный инвестиционно-
строительный цикл»;
2) разработать методический подход к оценке продолжительности жи
лищного инвестиционно-строительного цикла и длительности этапа строи
тельства;
оценить состояние исследуемой проблемы в крупном городе и возможности ее решения при существующем механизме управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла;
выделить факторы, влияющие на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла и этапа строительства, и определить их значимость;
оценить функционирование действующего механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла;
6) разработать методический подход к совершенствованию механизма
управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного
цикла;
разработать механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе на основе предложенного методического подхода;
определить экономический эффект, образующийся в результате использования разработанного механизма управления.
Область исследования. Содержание диссертации соответствует пункту 1.3.64. «Теоретические и методологические основы обеспечения заданных сроков, стоимости, качества, экологичности и конкурентоспособности строительной продукции» паспорта специальности ВАК 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».
Объектом исследования является продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла.
Предмет исследования - совокупность теоретических, методических и практических вопросов оценки и совершенствования механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла.
Теоретической базой диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования отечественных и зарубежных ученых в области теории экономики строительства, управления недвижимостью, теории девелопмента недвижимости, теории управления инвестиционно-строительными проектами.
Методологической основой исследования являются общенаучные методы анализа и синтеза явлений, методы абстрактно-логического и эмпирического исследования, статистики и экспертных оценок, сравнительного и структурного анализа и метода группировок.
Информационную базу исследования составили действующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Правительства Иркутской области и администрации г. Иркутска, официальные статистические материалы, отражающие состояние и динамику развития отрасли строительства, материалы периодической печати и научно-практических конференций, статистическая отчетность строительных предприятий, информационные ресурсы глобальной сети Интернет, экспертные данные, а также первичная информация о продолжительности строительства жилых объектов, собранная автором.
Наиболее существенные результаты диссертационного исследования, полученные автором.
1. Уточнено определение понятия «жилищный инвестиционно-
строительный цикл» с учетом требований Градостроительного кодекса РФ и
других законодательных актов, введенных в действие в процессе рыночных
преобразований в РФ, отличающееся от известных в научной литературе в
части состава его этапов, что необходимо для измерения продолжительности
жилищного ИСЦ. Определено, что жилищный инвестиционно-строительный
цикл - это период времени, в течение которого совершаются все этапы, свя
занные со строительством объекта, начиная от определения источников инве
стирования строительства объекта и до его ввода в эксплуатацию.
2. Обоснована необходимость разработки методического подхода к
оценке величины отклонения фактической длительности этапа строительства
от ее нормативного значения, отсутствие которого затрудняет достоверное
исчисление величины отклонения фактической продолжительности от норма
тивного значения для неоднородной (по строительным параметрам) совокуп
ности объектов строительства.
Проведена оценка состояния исследуемой проблемы и показано, что превышение фактической продолжительности над нормативными и регламентируемыми значениями касается основных этапов инвестиционно-строительного цикла, что приводит к выводу о признании действующего механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ неэффективным и не позволяющим решить проблему сокращения продолжительности жилищного ИСЦ.
Методом экспертных оценок определена относительная значимость факторов, влияющих на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла. Их анализ выявил решающую роль внешних факторов по отношению к деятельности строительных организаций, в числе которых: существующая схема финансирования жилищного строительства, кадровая ситуация в городе, уровень административных барьеров, что позволяет осуществить выбор основных направлений совершенствования механизма управления и конкретизировать их содержание.
5. Оценены причины неэффективности существующего механизма
управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного
цикла на основе анализа действующей документации и степени ее соблюде
ния на практике, а также изучения положительного опыта стран Запада, что
позволило определить круг задач по его совершенствованию.
На основе предложенного методического подхода разработан механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе, позволяющий эффективно решать задачи сокращения общей продолжительности ИСЦ и длительности каждого его этапа.
Показана высокая эффективность сокращения продолжительности жилищного ИСЦ, достигаемая в результате использования разработанного механизма управления.
Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций. Достоверность результатов исследования подтверждается репрезентативной выборкой: обследованием сорока четырех жилых объектов, экспертным опросом 34 высококвалифицированных руководителей строительных организаций г. Иркутска, сравнением полученных выводов с общероссийскими тенденциями.
Обоснованность научных положений и рекомендаций обеспечивается использованием отечественного и зарубежного опыта управления продолжительностью жилищного ИСЦ, теоретической и методологической базой исследования, корректностью применения методов статистики и экспертных оценок, опытом практического применения полученных результатов в совершенствовании деятельности администрации г. Иркутска, в работе предприятия строительства, а также в научно-исследовательской работе и учебном процессе университета.
Элементы научной новизны заключаются в следующем:
разработан методический подход к оценке величины отклонений фактической продолжительности этапа строительства от их нормативных значений, отличающийся от известных тем, что отклонение фактической продолжительности от нормативного значения по совокупности объектов вычисляется как средневзвешенная величина по нормативной длительности этапа строительства (традиционно взвешивание осуществляется по площади введенных объектов), что обеспечивает более достоверную базу сравнения в условиях неоднородной совокупности объектов;
разработан методический подход к совершенствованию механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе, отличающийся от существующих поэтапным строением его структуры, применением принципа стимулирования предпринимательской активности и рационализацией взаимодействия его участников;
дополнена теория управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе разработкой классификации строительных организаций на основе признака «уровень предпринимательского потенциала», мотивирующей строительные организации к сокращению сроков строительства.
Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к оценке продолжительности этапа строительства и построению механизма управления жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе. Практическая значимость исследования состоит в возможности осуществления работ по сокращению продолжительности жилищного инвестиционно-строительного цикла и в том, что содержащиеся в исследовании результаты могут быть достоверной информационной основой для принятия решений по управлению продолжительностью инвестиционно-строительного цикла как участниками жилищного строительства, так и органами власти на региональном и местном уровнях.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях: ежегодных Международных конференциях профессорско-преподавательского состава ФГБОУ ВПО Иркутского государственного университета совместно с Институтом социально-экономической географии и пространственного управления Университета им. Адама Мицкевича (Польша) «Социальные и экономические аспекты развития бизнеса» (Иркутск, 2010-2011), ежегодных Международных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов ФГБОУ ВПО Байкальского государственного университета экономики и права «Механизм деятельности хозяйствующих организаций в рыночных условиях» (Иркутск, 2007-2011), Международной научно-практической конференции «Азиатский Восток как единое туристское пространство», Иркутск, 25-26 апреля, 2007 г., Международной научной конференции «Актуальные вопросы экономики и управления», г. Москва, 15 апреля 2011 г.
Основные положения диссертации, относящиеся к учету длительности ИСЦ и разработанному механизму управления продолжительностью жилищного ИСЦ, приняты к практическому использованию Комитетом по градостроительной политике администрации г. Иркутска (справка о внедрении). Результаты диссертационного исследования внедрены в практику деятельности строительного предприятия ООО «РЕСУРС-Б» в части управления длительностью этапа строительства и методики расчета экономического эффекта от его сокращения (справка о внедрении).
Результаты диссертационного исследования внедрены в инициативную тему кафедры экономики предприятия и предпринимательской деятельности Байкальского государственного университета экономики и права «Адаптация систем управления предприятий к условиям внешней среды», этап 2 «Стратегии и механизмы адаптации предприятий региона к условиям внешней среды», выполняемую в 2000-2012 гг. в соответствии с Целевой комплексной программой научных исследований БГУЭП (справка о внедрении).
Основные положения и выводы диссертационного исследования использованы при разработке методического обеспечения курсов повышения квалификации муниципальных служащих г. Иркутска и Иркутской области, осуществляемых в 2010-2011 гг. Межотраслевым Центром повышения квалификации и профессиональной переподготовки государственных, муниципальных служащих и работников народного хозяйства РФ при Байкальском государственном университете экономики и права (справка о внедрении).
Публикации по теме исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования нашли отражение в 14 статьях общим объемом 4,55 п.л., в том числе в трех статьях общим объемом 0,85 п.л., опубликованных в рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Ми-нобрнауки РФ.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Основной текст диссертации изложен на 162 страницах и включает 51 таблицу и 7
Продолжительность процесса жилищного строительства — важный показатель его эффективности
Любой процесс протекает во времени. Если речь идет о производственном процессе, то его длительность во времени является важнейшей организационно-технической характеристикой. Одним из основных технико-экономических показателей производственно-хозяйственной деятельности любого предприятия является производственный цикл, т.е. «период времени от момента запуска сырья и материалов в производство до полного изготовления готовой продукции» [23].
Сокращение общей длительности, производственного цикла является предметом постоянной заботы экономистов. Это связано с тем; что «сокращение производственного цикла является одним из источников интенсификации и повышения эффективности производства на предприятии. Чем быстрее совершается производственный цикл, тем лучше используется производственный потенциал предприятия, выше производительность труда, меньше объем незавершенного производства, ниже себестоимость продукции» [23]. Чем короче производственный цикл, тем быстрее оборачиваемость оборотных средств, тем больше прибыль и выше рентабельность предприятия при прочих равных условиях.
Одной из базовых отраслей материального производства экономики является строительство. Специфика строительной отрасли повышает актуальность вопроса сокращения длительности строительного процесса, т.к. отрасль строительства отличается более длительным, по сравнению с промышленностью, циклом производства. Она характеризуется высокой сложностью, выражающейся в участии значительного количества экономических субъектов со свойственными им интересами, большим количеством строительных материалов, техники, требующейся для изготовления строительной продукции. Процесс строительства отличается высокой капиталоемкостью, а также высокой степенью неопределенности конечного результата по его срокам, стоимости и качеству [170]. Это связано с тем, что на процесс строительства воздей-ствует множество факторов внешнего и внутреннего окружения, которые отличаются слабой предсказуемостью, стохастичностью поведения и высокой подвижностью [28]. Процесс строительства многоэтапен, продолжительность отдельных этапов изменяется в широком диапазоне от 0,5 до 10 лет, что говорит о наличии значительных резервов в их сокращении [41].
Независимо от типа хозяйства страны, для строительства неизменно актуален вопрос сокращения продолжительности строительного производства. В условиях командно-административной экономики сокращение продолжительности строительства являлось проблемой общегосударственного значения, поскольку строительство относилось к долгострою, и по срокам возведения объектов значительно уступало уровню стран Запада. Так, в комплексной программе НТП и его социально-экономических последствий на 1976-1990 гг. планировалось резкое (в 2,2-2,5 раза) сокращение продолжительности периода строительства. Это было связано с тем, что сложившаяся продолжительность создания единицы мощности по ряду важнейших видов продукции была в СССР примерно в 1,5-3 раза выше, чем в США, Японии, ФРГ [18]. Опыт США того периода свидетельствует, что сроки строительства были сжатыми и их динамика в течение значительного промежутка времени постоянно улучшалась (табл. 1.1) [38].
За период 1967-1980 гг. средняя продолжительность строительства всех объектов для частного сектора в США сократилась на 26,7-33,8%, в том числе по промышленным объектам - на 20,7-28;4%. Сокращение сроков строительства приводит к сокращению объемов незавершенного строительства. Объем незавершенного строительства в США в 1979-1982 гг. составлял от 32 до 47% от стоимости всех объектов, находящихся в стадии строительства. Постоянное сокращение сроков строительства всех видов объектов, наблюдаемое с 1967 года, позволяет фирмам получать дополнительную прибыль, компенсируя потери в кризисных периодах.
С переходом к рыночной экономике.чрезвычайно важным показателем конкурентоспособности фирмы становится; время. Время - как важный конкурентный фактор- проявляется в следующих основных областях: сокращение длительности процессов (экономия времени); соблюдение сроков (пунктуальность); реорганизация существующих процессов (временная гибкость); разработка новой продукции и технологии (инновации). С фактором времени связаны все основные рыночные силы: потребители, поставщики, существующие и потенциальные конкуренты. Использование времени в качестве основного конкурентного фактора должно приносить дополнительную выгоду и фирме, и потребителю.
В условиях рыночной экономики важность фактора продолжительности строительства резко возрастает. Несоблюдение намеченных сроков при динамично развивающейся экономике приводит не только к росту затрат для устранения последствий, сбоев, но и определяет упущенные возможности [172]. Так, в отчете McKinsey & Со подсчитано, что некоторые проекты, завершенные в срок, но вышедшие за рамки сметы, на 140% прибыльнее, чем, если бы они уложились в смету, но опоздали бы на шесть месяцев [156]. Многочисленные исследования свидетельствуют, что в условиях рыночной экономики кардинально меняется отношение к продолжительности строительства всех его участников: они становятся заинтересованными в сокращении сроков строительного производства. Для инвестора в условиях нестабильности и изменения конъюнктуры рынка вывод из оборота на длительный период значительных средств сопряжен с высоким риском. Излишняя продолжительность инвестиционного процесса, как правило, вызывает его удорожание, т.к. часть инвестиционных расходов прямо связана со временем его реализации. Превышение фактической длительности инвестиционного процесса над технически необходимой наносит ущерб интересам инвестора. Данный ущерб образуется в результате иммобилизации средств, вложенных в незавершенное строительство сверх нормативных размеров и запаздывания отдачи эффекта, снижающего эффективность, которая могла быть получена за период, превышающий плановые сроки ввода объекта в-эксплуатацию. Таким образом, сокращение сроков реализации инвестиционно-строительных проектов и, следовательно, времени отвлечения капитальных вложений - важнейший фактор повышения эффективности и привлекательности инвестиций. Для строительной фирмы сокращение сроков приносит тройную выгоду: во-первых, снижение себестоимости строительства за счет сокращения повременной оплаты труда рабочих и экономии накладных расходов; во-вторых, уменьшение суммы выплат банкам процентов за кредит, за счет которого строятся до 75% объектов всех строительных фирм в развитых странах. Это основной источник дополнительной прибыли сверх той, которая заложена в цене строительной продукции. В-третьих, способность фирмы организовать ускоренное строительство объекта является одним из главных показателей ее конкурентоспособности. «Строительство и сдача объектов в сжатые сроки служат фирме отличной характеристикой и повышают ее репутацию у заказчиков» [38]. «Для заказчика увеличение временного интервала не только отодвигает компенсацию инвестиций, и получение прибыли, но и повышает риск ее снижения. Поэтому он заинтересован в возможно более быстром вводе объекта в эксплуатацию, освоении мощностей, выпуске продукции и получении прибыли» [41].
Проведенный экспертный опрос российских участников инвестиционно-строительной деятельности, включая работников муниципалитетов, показал, что прямым следствием роста длительности сроков строительства является рост незавершенного строительного производства, негативное влияние избыточного объема которого на экономику страны трудно переоценить. Рост незавершенного строительного производства приводит «к значительным потерям ВВП, фиктивному росту национального богатства, инфляции, дальнейшему техническому и технологическому отставанию, а, значит, и к снижению конкурентоспособности отечественного производства, росту социальной напряженности и негативным ожиданиям» [171].
Результаты проведенных исследований в странах Запада позволяют оценить эффективность строительного производства по фактору средней продолжительности строительного процесса. В целом, данные о»средней продолжительности строительства объектов в практике стран Запада достаточно разнятся. Так, по одним данным 70% крупнейших объектов частного сектора возводятся меньше, чем за 2 года, и более 90% - не превышает 3-х лет строительства. В условиях же отсутствия в странах Запада утвержденных государственными органами норм продолжительности строительства «Сборник строительных цен» рекомендует придерживаться следующих средних норм относительно двух признаков объекта: вид строительства и стоимость строительства (таб. 1.2) [38].
Проблемы жилищного строительства в Иркутской области и г. Иркутске
Жилищный строительный комплекс представляет собой совокупность предприятий промышленности строительных материалов, строительных, монтажных и специальных подрядных, изыскательских и проектных организаций, научно-исследовательских учреждений, действующих в сфере жилищного строительства и производства строительных материалов, учреждений инфраструктуры жилищного подрядного рынка, а также органов управления ими.
Это важный сектор экономики Иркутской области и г. Иркутска, один из крупных налогоплательщиков, от него в, значительной степени зависит дальнейшее развитие экономики, состояние экономического потенциала и социальной сферы областного центра и области в целом. Вклад строительного комплекса в городской объем производства продукции (работ, услуг) в 2008 г. составил 4,3%, здесь трудится,5,9% всех занятых вэкономике города [136].
Динамика жилищного строительства иллюстрируется данными табл. 2.1
Из данных табл. 2.2 видно, что в г. Иркутске наблюдается тенденция смены периодов нарастания темпов ввода жилья на периоды спада. Периодичность чередования этих этапов обусловлена макроэкономическими факторами.
Важным показателем жилищного строительства является ввод общей площади в сутки. Среднегодовые значения этого показателя приведены в табл. 2.3.
Данные табл. 2.3 подтверждают, что жилищное строительство в г. Иркутске развивается в положительном направлении. Активизация жилищного строительства связана с инвестированием. Объем вложений в сферу жилищного хозяйства в 2005-2008 гг. ежегодно возрастал в среднем на 9-10% (табл. 2.4). Если прежде на жилищное строительство направлялось 7-8% общего объема инвестиций, то в 2008 г. - 13,8%.
В расчете на 1000 жителей в областном центре традиционно строилось жилых домов больше, чем во многих муниципальных образованиях. В последнее время, благодаря ускоренным темпам 2007 г., этот разрыв заметно увеличился. Относительный показатель по вводу жилья в Иркутске в 2008 г. более чем в 2 раза превосходит итог области и городской местности (соответственно 581, 233 и 248 кв. м. на 1000 человек). Ввод жилья в Иркутске (с учетом числа жителей) за 8 лет увеличился в 5,1 раза, тогда как по области и в городской местности - в 3,3-3,4 раза (табл. 2.5).
Увеличение объемов жилищного строительства в регионе сопровожда ется опережающим ростом цен на строительную продукцию, по сравнению с ростом потребительских цен и цен на промышленные товары. За 8 лет, по отношению к 2000 г., они выросли в 3,6 раза, тогда как товары и услуги для населения подорожали в 2,5 раза, а промышленная продукция - в 2,3 раза (табл. 2.8).
Средняя стоимость строительства жилья в 2009 году в Иркутской области и г. Иркутске составила соответственно 31406 и 34611рублей за кв. м. общей площади, что значительно ниже средних цен на квартиры на первичном и вторичном рынках жилья в г. Иркутске за два предыдущих года [37, 137] (табл. 2.9 и 2.10).
В целом же по показателю средней цены 1 кв. м. на первичном рынке жилья Иркутская область находится на 6 месте в России. В то же время по показателю ввода жилья на душу постоянного населения в Сибирском федеральном округе Иркутская область занимает одно из последних мест (ниже только Забайкальский край и Тыва) [36]. Однако, рост цен на строительную продукцию не обеспечивает повышения рентабельности строительных организаций, которая за последние два года, с ростом затрат, заметно снижается и в 2008 году составила 7,1% (табл. 2.11).
Рентабельность на уровне 7% является недопустимо низкой. В связи с этим интересно обратить внимание на соотношение стоимости и себестоимости жилья. Так, по официальным данным цена жилья на первичном рынке в 2,1 раза превышает фактическую, стоимость строительства (без учета индивидуальных застройщиков) [36]. Такая противоречивость официальных данных не способствует прояснению ситуации.
За период 2005-2007 гг. наблюдалось нарастание положительного финансового сальдо строительных организаций: в 2007 г. положительный сальдированный результат вдвое больше по сравнению с 2005 г. До 2007 г. снижалась сумма просроченных долгов.
Последние годы сопровождаются ростом числа строительных предприятий и среднесписочной численности их работников (табл. 2.12).
Количество строительных предприятий и численность работников в сравнении с 2005 г. увеличилась на 27% и 44% соответственно. Однако, в строительстве наблюдается дефицит квалифицированных кадров: проектировщиков, конструкторов, специалистов рабочих специальностей, менеджеров проектов и т.д.
Отрицательное влияние на деятельность строительных организаций оказывает нестабильность трудовых коллективов. Ежегодно сменяется более половины рабочих кадров. За 2008 г. по разным причинам выбыло от 10276 работников. (166% к 2007 г.), принято 10253 человека (143%): По отношению среднесписочной численности выбытие и прием наработу составили соответственно 89,8% и 89,6%. Выбывшие замещались новыми работниками (без учета принятых на вновь введенные рабочие места) на,91,8% (в целом по экономике города - на 96,Ъ%, по строительным, организациям области - на 80,7%) [136].
Начисленная номинальная заработная плата в 2008 г. составила 18,8 тыс. руб. в месяц и выросла за три года в 1,7 раза (в реальном выражении — на 20%). Оплата труда строителей отстает от заработной платы в целом по экономике г. Иркутска на 14,3% [136].
К началу 2008 г. была полностью погашена задолженность по заработной плате, однако в течение года скопился долг перед работниками (89 человек) в сумме 1,8 млн. руб. Задержка выплат - 1 месяц, что в 5 раз меньше конца 2005 года [136].
На конец 2008 г. основные фонды крупных и средних строительных организаций составили 2,9 млрд. рублей или 1,3% от их наличия в целом по экономике г. Иркутска (в 2005 году - 1,2 млрд. рублей и 0,8%). Объем инвестиций в основной капитал строительных организаций с 2005 по 2007 гг. увеличился в 1,5 раза. Преобладающая часть (95,7%) основных фондов приходится на фонды основного вида деятельности. В их видовой структуре значительную часть составляют машины и оборудование (44,6%), транспорт (25,4%), а также здания (24,0%). В последние годы вырос удельный вес вложений в машины, оборудование и инструменты. В 2008 г. он составил 46 % объема инвестиций строительных организаций (в 2005 г. - 35%). Начиная с 2005 г., в строительстве наблюдается повышение удельного веса активной части основных фондов (машин и оборудования, транспорта) как в результате переоценки, так и за счет обновления-, замены изношенного оборудования новым, более дорогостоящим. Обновление и выбытие основных фондов в строительстве заметно активизировалось в 2008 г. и было более интенсивным по сравнению с ситуацией в экономике г. Иркутска в целом [136].
Оценка значимости факторов, влияющих на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла
На продолжительность ИСЦ и отдельных его этапов оказывает влияние значительное количество факторов. В общем случае они по.своему характеру могут быть отнесены к внешним и внутренним. В-настоящее время в литературе отсутствуют сведения о роли той или иной группы факторов. Статистические данные о роли каждого фактора тоже отсутствуют.
Поскольку знание роли каждого фактора важно для выработки решений по вопросам сокращения продолжительности строительства, нами принято решение использовать для целей нашего исследования метод опроса экспертов, чьи знания и опыт достаточны для освещения недостающих данных, по специально разработанной анкете.
Произведенный экспертный опрос носил выборочный характер. Генеральная совокупность исследования включала представителей средних и крупных генподрядных строительных организаций и предприятий-заказчиков, осуществляющих жилищное строительство в г. Иркутске. Количество средних и крупных предприятий, выполняющих общестроительные работы по возведению жилья за 2009 г. в г. Иркутске, составило 20 [43]. По данным Иркутск-стата в 2009 году в г. Иркутске функции заказчика-застройщика выполняли 39 предприятий. Из них 28 предприятий-заказчиков ввели в. эксплуатацию 80% от общего количества квадратных метров жилья, построенного в г. Иркутске. Таким образом, размер генеральной совокупности экспертного опроса составил 48 предприятий. С использованием программного продукта «Калькулятор выборки» [39], при доверительной. вероятности (точности результата) 0,9 и доверительном интервале (погрешности) 0;1 репрезентативной является1 выборка в количестве 32 предприятий. В качестве экспертов привлечены собственники, руководители и-специалисты средних и крупных генподрядных организаций и предприятий-заказчиков г. Иркутска. Анкета раздавалась экспертам-специалистам в данной области.
Разработанная анкета представлена в Приложении 1. Анкета разработана не только для ИСЦ, но и для этапа строительства, имеющего свои организационные особенности. Она содержит перечень из 13 факторов, которые, на наш взгляд, оказывают влияние на продолжительность всего ИСЦ, и перечень из 10 факторов,, влияющих на этап строительства. Расшифровка факторов приведена в анкете. Проставление оценок проводилось индивидуально. Эксперты знакомились с предложенным перечнем- факторов;, затем проставляли оценки, отражающие степень важности факторов, оказывающих влияние на продолжительность ИСЦ в целом и этап строительства жилья-в г. Иркутске по пятибалльной шкале (принимаемой в пределах от 1 до 5). Эксперты также имели возможность расширить приведенный перечень факторов по своему усмотрению.
Обработка данных экспертного опроса подчинена конечной цели - выявить относительную важность и роль факторов, их силу, и за счет этого получить данные для обоснованной ориентировки в вопросах принятия мер по сокращению продолжительности строительства. Методика обработки анкетных данных предусматривает решение двух относительно самостоятельных задач:
1) определение согласованности мнений экспертов;
2) составление рейтинга факторов по силе их влияния на продолжительность этапов строительства.
Для решения первой задачи нами разработан и реализован метод оценки согласованности мнений экспертов, основанный на использовании колеблемости оценки по Кв. По каждому фактору из предложенного в анкете перечня был рассчитан коэффициент вариации, определяемый по формуле (2.7): где Кв — коэффициент вариации; а — среднее квадратическое отклонение; X - средняя арифметическая величина.
Факторы, значение расчетных коэффициентов вариации которых получились больше 33%, не принимались к дальнейшему анализу. При анализе ИСЦ исключены из рассмотрения два фактора: интенсивность конкуренции в отрасли (Кв = 33,47%) и уровень открытости строительного бизнеса, наличие четких статистических данных (Кв = 37,14%). По значениям коэффициента вариации построены рейтинги факторов, оказывающих влияние на продолжительность всего ИСЦ и этапа строительства (табл. 2.27 и 2.28).
Данные табл. 2.27 и 2.28 показывают высокую согласованность мнений экспертов при оценке значимости факторов всего ИСЦ и этапа строительства.
Наибольшую согласованность мнений эксперты продемонстрировали при оценке влияния на продолжительность ИСЦ в г. Иркутске фактора финансовой обеспеченности инвестиционно-строительного проекта. При оценке влияния на продолжительность этапа строительства жилья в г. Иркутске самая высокая согласованность мнений экспертов наблюдалась по фактору уровня обеспеченности строительства кадрами по численности и квалификации.
Для составления рейтинга значимости факторов была проведена следующая обработка данных. Сумма проставленных экспертами баллов по каждому фактору составляла общую оценку. Ее деление на количество опрошенных экспертов (в нашем случае - 34) давало среднюю оценку значимости каждого фактора. В порядке убывания средней оценки, отражающей степень важности данного фактора, и был выстроен рейтинг. В табл. 2.29 и 2.30 представлены рейтинги значимости факторов, оказывающих влияние на продолжительность всего жилищного ИСЦ и этапа строительства.
Из данных табл. 2.29 и 2.30 можно сделать следующие выводы:
1) наиболее существенное влияние на продолжительность жилищного ИСЦ в г. Иркутске с точки зрения важности оказывают следующие факторы (указаны факторы, средняя оценка по каждому из которых больше средней оценки по всей совокупности факторов):
- уровень финансовой обеспеченности инвестиционно-строительного проекта;
- административные барьеры;
- обеспеченность строительства кадрами по численности и квалификации;
- качество строительных работ;
- качество проектных работ;
- уровень управления и организации инвестиционно-строительного цикла;
2) основное влияние на продолжительность этапа строительства жилья в г. Иркутске оказывают следующие факторы:
- обеспеченность строительства кадрами по численности и квалификации;
- уровень финансовой обеспеченности строительного производства;
- качество проектных работ;
- уровень управления и организации строительного производства;
- качество строительных работ;
- технический и технологический уровень строительства;
3) полученные результаты оценки показывают, что общими для цикла и этапа строительства факторами, оказывающими влияние на их продолжительность, являются: уровень-финансовой.и? кадровой обеспеченности; качество строительных и проектных работ; уровень управления и организации. Это связано с тем, что этап строительстваявляется главной составной частью всего цикла. Так, этап строительства, оказывает на продолжительность цикла влияние в части кадрового обеспечения (рабочими специальностями), качества строительных работ и уровня управления. В свою очередь весь цикл влияет на продолжительность этапа строительства за счет уровня финансового обеспечения, качества проектных работ и уровня управления;
4) специфичным фактором для всего цикла является фактор административных барьеров, занимающий второе место в рейтинге по значимости. На продолжительность же этапа строительства оказывает влияние технический и технологический уровень строительства.
Проведенная во второй главе оценка состояния жилищного строительства, структуры и длительности ИСЦ позволяет сформулировать следующие выводы.
1. Анализ жилищного строительства в Иркутской области и г. Иркутске показал, что жилищная проблема является острой и неразрешимой при сохранении существующей ситуации в отрасли. По показателю ввода жилья на душу населения в Сибирском федеральном округе Иркутская область занимает одно из последних мест (после нее только Забайкальский край и Тыва). По обеспеченности жильем — 63-е место в РФ и 5-е в Сибирском федеральном округе. В среднем на одного жителя приходится 20 кв.м., что на 1 кв. м. ниже среднероссийского уровня и на 10 кв.м. - минимальных международных нормативов. По данным выборочного обследования домашних хозяйств Иркутской области только 38% семей считают свои жилищные условия отличными или хорошими. Среди семей, не удовлетворенных жилищными условиями, 86% не имеют возможности для их улучшения и оснований для постановки на учет в органах местного самоуправления.
Эффективность разработанного механизма управления продол жительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла
Эффективность внедрения механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла проявляется в различных формах и направлениях.
Сокращение сроков строительства объекта обеспечивает следующие виды эффекта: эффект в строительном производстве у подрядчика и эффект у заказчика в результате ввода объекта в/ эксплуатацию в более ранние сроки [18, 34, 52, 60,104,155, 166, 167].
Предлагаемый в диссертации усовершенствованный механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла включает в качестве субъектов управления всех участников ИСЦ и направлен на сокращение продолжительности строительного цикла за счет сокращения длительности каждого из его этапов. Поэтому, по нашему мнению, традиционная оценка эффективности не отражает выгоду всех участников ИСЦ и, прежде всего, таких ключевых как региональные и местные органы исполнительной власти. В этой связи основными видами оценки эффективности, которые должны рассчитываться от внедрения усовершенствованного механизма управления продолжительностью строительного цикла, отражая комплексный эффект всех участников цикла, являются экономическая, бюджетная и социальная эффективность.
Бюджетная эффективность - «относительный показатель эффекта для бюджета, определяемый как отношение полученного бюджетом результата к затратам, расходам, обеспечившим его получение. При оценке бюджетной эффективности проекта учитываются также изменения доходов и расходов бюджетных средств, обусловленные влиянием проекта на сторонние предприятия и население, если проект оказывает на них влияние. Основным показателем бюджетной эффективности является чистый дисконтированный доход бюджета (ЧДДб). При наличии бюджетных оттоков возможно определение внутренней нормы доходности бюджета (ВНДб)» [101, 107, 123, 155, 167].
Социальная эффективность - «выражает степень удовлетворения личных потребностей общества. Показывает, насколько хозяйственная деятельность направлена на самого человека, отвечает его потребностям. Интегральным показателем общественного производства считается часть производства товаров народного потребления в общем объеме производства за определенный период (за год)» [101, 107, 123, 155, 167].
Развитие жилищного строительства в любом- регионе имеет целью улучшение жилищных условий и повышение качества жизни населения. Основным показателем, отражающим данную цель, является уровень жилищной обеспеченности - количество квадратных метров жилья, приходящихся на одного жителя региона. Применительно к жилищному строительству значимым социальным эффектом является уровень обеспеченности населения жильем [167].
Что касается экономической эффективности, то у заказчика и подрядной строительной организации она образуется за счет ряда основных компонентов. Величина эффекта у заказчика образуется за счет:
- сокращения сроков между инвестированием капитала и началом получения дохода с него;
- изменения размера незавершенных инвестиционных вложений;
- ускорения оборачиваемости инвестиционных вложений;
- ускорении сроков достижения градостроительных нормативов обеспеченности населения жильем. [18, 34, 52, 60, 166, 155]
Представляется, что основополагающим экономическим эффектов от сокращения продолжительности этапа строительства является эффект в строительном производстве у подрядной организации, который образуется за счет:
- досрочного высвобождения участвующих в строительстве основных фондов строительных и монтажных организаций;
- за счет ускорения оборачиваемостиюборотных фондов, что является важным резервом в увеличении доли прибыли, остающейся в распоряжении строительной организации;
- за счет снижения себестоимости строительства вследствие экономии накладных расходов.
В связи с тем, что для проведения расчетов социальной и бюджетной эффективности отсутствуют необходимые статистические данные, рассчитаем эффект от внедрения усовершенствованного механизма управления за счет экономического эффекта, получаемого.генподрядной. строительной организацией и дополнительной прибыли, получаемой инвестором (заказчиком). Расчет экономического эффекта определяется, исходя из предположения, что использование разработанного механизма управления приведет к снижению фактической длительности этапа строительства до нормативных значений.
Одним из слагаемых эффекта, достигаемого строительной организацией от сокращения продолжительности строительства, является снижение условно-постоянных накладных расходов в период осуществления строительно-монтажных работ, эффект от которого может быть определен по формуле [155]: где Эн - эффект за счет снижения условно-постоянных накладных расходов, руб.; Си- доля условно-постоянных накладных расходов, размер которых за 137 висит от продолжительности строительства; н — нормативный размер накладных расходов по смете (0,25) руб.; ТНі, Тф — проектная (нормативная) и фактическая продолжительность этапа строительства, лет. При Ся = 0,2; средняя сметная стоимость строительства 44 построенных жилых объектов за период 2007-2008 гг. в г. Иркутске составила 6 823 201 440 руб.; Н= 0,25 6 823 201 440 руб. = 1 705 800 360 руб.; Тн— 13,7 мес; Тф = 23,5 мес; Эн = 0,2 1 705 800 360 руб. (1 - 13,7 мес / 23,5 мес) = 142,9 млн. руб.
По своей экономической природе полученная экономия приведет к снижению себестоимости одного кв. м. строительства; величина которой составит 142 946 070 руб. / (6 823 201 440 руб. - 6 823 201 440 руб. 0,1) = 2,3 %.
Кроме экономии, получаемой на условно-постоянных расходах, сокращение длительности ИСЦ обеспечивает инвестору (заказчику) дополнительную прибыль, расчет которой производится по формуле [166]: где Эдп - дополнительная прибыль, руб.; Ен — норма рентабельности жилищного строительства, руб./руб. в год; К - величина капитала, инвестируемого в жилищное строительство, руб.; Тн, Тф — проектная (нормативная) и фактическая продолжительность этапа строительства, лет.
При Ен =10 % — величины, применяемой в большинстве зарубежных и отечественных методиках [166]; К=6 823 201 440 руб.; Тф = 23,5 мес; Тн= 13,7 мес; Эдп = 0,10 6 823 201 440 руб. (23,5 мес- 13,7 мес) /12 мес. = 559, 5 млн. руб.
