Содержание к диссертации
Введение стр. 3
Глава 1. Теоретические основы управления инвестиционными ресурсами на рынке
недвижимости стр. 9
1.1. Планирование инвестиций на рынке недвижимости стр. 9
1.2. Особенности инвестирования в объекты российского рынка недвижимости стр. 27
1.3. Организация системы принятия инвестиционных решений и методика отбора
объектов недвижимости стр. 44
Глава 2. Анализ и управление портфелем инвестиций в объекты недвижимости стр. 61
2.1. Финансовый анализ инвестиций в объекты недвижимости стр. 61
2.2. Роль ипотечного кредитования при формировании портфеля инвестиций в
объекты недвижимости стр. 83
2.3. Ипотечно-инвестиционная оценка объектов недвижимости стр. 104
Глава 3. Конструирование высокодоходного инвестиционного портфеля объектов
недвижимости стр. 120
3.1. Качество управления проектно-сметным процессом на объекте недвижимости как
фактор принятия инвестиционного решения стр. 120
3.2. Инновационные механизмы ценообразования капиталовложений в объекты
недвижимости стр. 136
3.3. Методы защиты инвестиционного портфеля от экономических рисков - стр. 159
Заключение стр. 174
Список литературы стр.186
Введение к работе
Актуальность исследования. Одной из приоритетных задач развития российской экономики, является управление инвестициями — базового элемента национальной экономики России. К решению данной задачи предприятия подходят по разному -одни используют организационно-экономические инструменты и механизмы воздействия на финансово-инвестиционные потоки, другие ищут наиболее оптимальный объект размещения ресурсов. Безусловно, что оба подхода к управлению инвестиционной активностью предприятия важны, но автору ближе второй подход. Изучение объекта размещения ресурсов и поиск оптимального соотношения между риском размещения и возможностью получения прибыли позволяют говорить о выделении групп размещения инвестиционных ресурсов предприятия, отличающихся уровнем своей доходности и риском.
В современных рыночных условиях развития инвестиционной деятельности отечественных предприятий наиболее интересным объектом исследования является рынок недвижимости. Во-первых, это объясняется превышением спроса над предложением, созданным при командно-административной системе и до сих пор не получившем удовлетворения. Во-вторых, рынок недвижимости всегда имеет высокий уровень обеспечения, поскольку даже при падении прибыльности на данном рынке инвестор не теряет вложенные средства, получая взамен вложениям заранее оформленную на него (или его представителя) жилую или не жилую площадь. В-третьих, операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.
Инвестиции в недвижимость сегодня позволяют получить более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит или иные инструменты финансового рынка, поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. При этом, капитальные вложения в недвижимость — это всегда инвестирование в реальные активы, осуществляемые как в виде прямых, так и портфельных инвестиций.
В целом рынок недвижимости в современных условиях развития национальной экономики России «неотделим» от рынка инвестиций, поэтому весьма популярным для исследователей становится раскрытие специфики организации инвестиций в российский рынок недвижимости. Риэлторские агентства стараются привлечь покупателя «любой ценой», формируя конкурентный рынок продаж профильной недвижимости (земель, новостроек, жилого, не жилого фонда и проч.). Это способствует развитию большого количества моделей и методик отбора объектов недвижимости, расчету коэффициентов привлекательности и формированию инвестиционного портфеля объектов.
В данной связи, сильный интерес вызывает изучение специфики управления инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости, исследование теоретических и практических возможностей ипотечного кредитования, управление качеством проектно-сметного процесса, регламентирование механизмов ценообразования на объекты недвижимости и ряд других областей исследования, способствующих преумножению ресурсов предприятия.
Многоплановость и актуальность развития технологий инвестирования в рынок недвижимости и формирования методик управления портфелем инвестиций в недвижимость обусловили в последнее время большое внимание к ним со стороны ученых и практиков. В ряде работ зарубежных и отечественных исследователей получили освещение различные аспекты истории развития рынка недвижимости и особенностей привлечения инвестиций в недвижимое имущество в России. При написании диссертации использовались труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций.
В частности, вопросам организации и управления инвестициями на рынке недвижимости посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Заренкова В.А., Кошкина В.И., Липсица И.В., Нетревожко Т.А., Орлова СВ., Панибратова Ю.П. Рахмана И.А., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др. Отдельные аспекты выбранной темы достаточно широко освещены в академических учебниках и периодических изданиях.
Несмотря на достаточное количество работ, описываемых экономико-правовые аспекты и процедуру оформления инвестиций в недвижимость, в экономической литературе недостаточно внимания уделено исследованию вопросов управления портфелем инвестиций в объекты недвижимости и ряду других актуальных вопросов развития данного рынка. Между тем, формирование и развитие инвестиционных процессов при высокой динамике роста на рьшке недвижимости требует пристального внимания к исследованию процессов инвестирования в объекты недвижимости. Данная область исследования не достаточно широко представлена в отечественной литературе и обладает необходимой новизной.
Цель диссертационной работы заключается в разработке и обосновании концептуальных основ и методических подходов к управлению инвестициями в объекты недвижимости, основанных на формировании портфеля инвестиций и ипотечно - инвестиционной оценке объектов при получении высокой доходности на вложенные средства. Для достижения цели диссертационного исследования ставились следующие основные задачи:
-определить роль планов и бизнес - проектов при управлении инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости и дать характеристику организации отечественного рынка недвижимого имущества;
оценить возможности организации системы принятия инвестиционных решений и определить методику отбора объектов недвижимого имущества для осуществления максимально прибыльных финансовых вложений;
провести всесторонний анализ способов инвестирования на рынке недвижимого имущества, существующих на современном рынке, оценить их достоинства и недостатки, а также определить условия и параметры формирования портфеля инвестиций в объекты недвижимого имущества;
-дать характеристику инвестиционно - ипотечным методам определения целесообразности финансовых вложений в объекты недвижимости и раскрыть роль ипотечного кредитования при формировании портфеля инвестиций на рынке недвижимости;
-обосновать механизмы конструирования высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости на основе управления проектно-сметным процессом и соблюдения нормативов качества принятия инвестиционных решений при размещении финансовых ресурсов;
- предложить способы защиты инвестиционного портфеля объектов недвижимости от экономических рисков с помощью механизмов расчета стоимости инвестиций в недвижимое имущество.
Предметом исследования является совокупность инвестиционных операций с объектами недвижимого имущества, реализуемая риэлторскими компаниями с целью получения максимальной прибыли от финансовых вложений, а также совокупность организационно-экономических и социальных отношений в сфере предоставления риэлторских услуг.
Объектом исследования является инвестиционная область российского рынка недвижимости, включающая в себя процессы привлечения, организации, размещения и учета финансово-инвестиционных ресурсов, необходимых для осуществления сделок купли-продажи и эффективного перемещения объектов недвижимого имущества.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили законодательные акты РФ, научные труды отечественных и зарубежных исследователей, посвященных вопросам теории и практики управления инвестиционной сферой предприятий и российским рынком недвижимости в условиях формирования и функционирования экономики рыночного типа, раскрывающие основную сущность и содержание принципов и функций управления.
В качестве методологической базы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация, финансовый и проектно-сметный анализ, прогнозирования прибыли проекта, управления портфелем проектов системный подход, сравнения и прочие. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.
При проведении исследования использованы принципы: охвата максимально возможного круга вопросов, касающихся особенностей управления инвестициями в объекты недвижимости и предоставления услуг при организации инвестиционной деятельности; изучения наиболее важных проблем теории и методологии осуществления инвестиций в объекты недвижимости; комплексного анализа исследуемых вопросов.
В качестве информационной базы использованы аналитические материалы ведущих консалтинговых и риэлторских компаний, промышленно-строительных корпораций, материалы научных конференций, симпозиумов и семинаров, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические материалы Госкомстата РФ, Министерства экономики и развития РФ и Министерства финансов РФ. В ходе диссертационного исследования проделана работа по изучению общей и специализированной литературы.
Научная новизна диссертации заключается в разработке методов управления инвестициями на рынке недвижимости на основе использования методик отбора и оценки объектов размещения ресурсов при формировании высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости. К основным положениям, которые, по мнению автора, обладают научной новизной и выносятся на зашиту относятся следующие: обоснованы концептуальные основы и роль инвестиций в недвижимость, способствующая эффективному развитию экономических связей на отечественном рынке недвижимости и основанная на прогнозировании и бизнес - проектировании его финансово-инвестиционных потоков; предложены методические подходы к выбору эффективной системы принятия инвестиционных решений и разработана методика отбора объектов недвижимого имущества для осуществления максимально прибыльных финансовых вложений, основанная на классификации способов инвестирования в недвижимость и оценке достоинств и недостатков объектов размещения ресурсов; проведен комплексный анализ инвестиционно - ипотечных методов определения целесообразности финансовых вложений в объекты недвижимости, позволивший определить условия и параметры формирования портфеля инвестиций в объекты недвижимости, а также предложить способы защиты инвестиционного портфеля объектов недвижимости от экономических рисков с помощью механизмов расчета стоимости капиталовложений; разработаны механизмы конструирования высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости на основе управления проектно-сметным процессом и соблюдения нормативов качества принятия инвестиционных решений при размещении финансовых ресурсов.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью использования портфеля инвестиций в объекты недвижимости для локализации экономических рисков инвестирования на рынке недвижимого имущества. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с управлением инвестиционными ресурсами предприятия.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при организации инвестиционной деятельности на рынке недвижимого имущества.
Изложенные в диссертационной работе теоретические выводы и практические рекомендации по совершенствованию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости с применением методов ипотечно - инвестиционной оценки объектов размещения ресурсов могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в инвестиционной сфере.
Реализация и апробация результатов исследования. Основные теоретические и методологические положения диссертационной работы апробированы при чтении учебных лекций и семинаров в Государственной академии профессиональной подготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы и внедрены в деятельность строительного концерна «Кроет».
