Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 11
Сущность коммерческой недвижимости как класса экономических активов 11
Эффективность рынка коммерческой недвижимости 25
Управление коммерческой недвижимостью 37
ГЛАВА П. ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ РИСКОВ ВЛОЖЕНИЙ В
КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 52
Понятие и виды инвестиционных рисков 52
Особенности рисков на российском рынке коммерческой недвижимости 58
Консалтинг на рынке коммерческой недвижимости 69
Привлечение консалтинговых компаний для управления рисками инвесторов на рынке коммерческой недвижимости 82
ГЛАВА III. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ КОНСАЛТИНГА
ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ВЛОЖЕНИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ 96
Методика оценки экономической эффективности консалтинга для управления рисками вложений на рынке коммерческой недвижимости 96
Повышение эффективности финансового левериджа в ходе взаимодействия инвестора с консультантом 114
Взаимодействие инвесторов с консалтинговыми компаниями для получения требуемого уровня инвестиционного дохода 123
3.4 Оптимизация проекта 136
ВЫВОДЫ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ 146
БИБЛИОГРАФИЯ 150
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ОТ ПОВЫШЕНИЯ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРИДЖА ПРОЕКТА 161
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ
ИНВЕСТОРА С КОНСАЛТИНГОВОЙ ФИРМОЙ ДЛЯ ДОСТИЖЕНИЯ
ТРЕБУЕМОГО УРОВНЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОХОДА 167
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ
ИНВЕСТОРА С КОНСАЛТИНГОВОЙ ФИРМОЙ ДЛЯ ОПТИМИЗАЦИИ ПРОЕКТА 188
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ПРИМЕР ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПЛАНИРОВКИ ЭТАЖА
ОФИСНОГО ЗДАНИЯ 192
Введение к работе
Актуальность исследования. В настоящее время динамично расширяется торговля приносящей доход недвижимостью. Объем трансакций с коммерческой недвижимостью институционального качества в мире в 2004 г. составил порядка 460 млрд. долларов США и продолжает расти. В г. Москве в среднесрочной перспективе прогнозируется, как минимум, удвоение предложения по всем основным сегментам рынка коммерческой недвижимости, включая офисный, торговый, складской.1 Инвесторы для управления инвестиционными рисками используют аутсорсинг, передавая часть их специализированным консалтинговым организациям. Исследования западных специалистов говорят о том, что управление инвестиционными рисками приносит инвестору доход, который сопоставим с доходностью инвестиций в ценные бумаги. Сегодня создаются адекватные развивающемуся рынку информационные системы, с помощью которых инвестору содействуют в управлении рисками на этапах принятия решений и осуществления операций, а также в процессе управления коммерческой недвижимостью. На российском рынке коммерческой недвижимости все острее встает задача эффективного управления рисками. Сохраняющиеся уже более пяти лет двузначные показатели темпов роста рынка коммерческой недвижимости заставляют учитывать возможность увеличения рисков инвесторов в будущем. Недостаточная для профессиональных участников прозрачность рынка существенно затрудняет оценку ситуации и увеличивает инвестиционные риски. Решение указанной задачи включает адаптацию широко используемых за рубежом методов управления предпринимательскими рисками к особенностям бурно развивающегося
В соответствии с общепринятой мировой практикой, здесь и далее в диссертации под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, которая может использоваться исключительно в коммерческих целях (т.е. не для постоянного проживания), и которая способна приносить арендный доход своему владельцу. См. более подробно далее параграф «1.1 Сущность коммерческой недвижимости как класса экономических активов».
российского рынка коммерческой недвижимости. Это определило актуальность и выбор темы диссертационного исследования.
Состояние разработанности проблемы. Категория коммерческой недвижимости для современной российской экономической мысли является относительно новой. Существующие работы по данной проблеме преимущественно обращены к вопросам оценки рыночной стоимости недвижимости (А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, Е.И. Тарасевич, Г.М. Стерник и др.), что было обусловлено приватизацией государственной собственности и ростом операций с недвижимостью. Отдельные вопросы функционирования рынка коммерческой недвижимости и управления рисками инвестирования в недвижимость нашли отражение в трудах экономистов И. Г. Балабанова, Л.П.Белых, СВ. Валдайцева, П.Г. Грабового, СВ. Грибовского, В.Н. Зарубина, В.И. Кошкина, В.Н. Лившица, СА. Смоляка, С.Н. Максимова, Е.С Озерова, В.М. Рутгайзера, Г.В. Попова и др.
В мировой экономической науке значительный интерес к проблеме управления предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости существует уже на протяжении нескольких десятилетий. Он обусловлен имевшими место в ряде ведущих стран прорывами ценовых «пузырей», включая Японию, Великобританию, ряд азиатских стран и др., которые оказали существенное негативное влияние на состояние экономики этих стран. За рубежом можно выделить исследования рынка коммерческой недвижимости Р. Андерсона (R. Anderson), Р. Баркхема (R. Barkham), Дж. Бенжамина (J. Benjamin), Г.Брауна (G. Brown), Д. Гелтнера (D. Geltner), Дж. ДеЛисла (J. R. DeLisle), Е. Зитца (Е. Zietz), И. Лянга (Y. Lyang), Н. Ордуэея (N. Ordway), Дж. Паглиари (J.L.Pagliari), Г. Сирманса (G. Sirmans), Дж. Шлаеса (J. Shlaes), Дж. Фридмана (J. Freedman), и др.
Теоретическая проработка вопросов перераспределения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость в российской экономической литературе развита не достаточно. Вне поля зрения исследователей остаются
вопросы управления процессами создания коммерческой недвижимости и обеспечения устойчивости рынка, особенно актуализирующиеся в последние годы в результате образования ценовых пузырей на рынках недвижимости США, России и др. ведущих стран, что обуславливает актуальность темы диссертационного исследования, предопределяет его цель и задачи.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования
является разработка методического аппарата управления
предпринимательскими рисками на развивающемся российском рынке коммерческой недвижимости, адаптация к российским условиям современных методов принятия инвестиционных решений с привлечением консалтинговых фирм.
Для достижения поставленной в работе цели ставятся следующие задачи:
исследование теоретических основ управления предпринимательскими рисками;
определение особенностей коммерческой недвижимости как класса экономических активов в условиях развивающегося российского рынка;
оценка современного состояния и тенденций развития российского рынка коммерческой недвижимости;
выявление особенностей предпринимательских рисков инвестирования в коммерческую недвижимость;
определение основных направлений управления предпринимательскими рисками на современном рынке коммерческой недвижимости;
оценка роли консалтинга в управлении предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости;
разработка методики оценки эффективности взаимодействия инвестора с консалтинговой компанией для управления рисками инвестирования в коммерческую недвижимость;
- определение экономической эффективности аутсорсинга управления предпринимательскими рисками на российском рынке коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является формирование системы риск-менеджмента в сфере предпринимательства на рынке коммерческой недвижимости на примере делового сотрудничества инвесторов с консалтинговыми фирмами.
Объектом исследования является процесс формирования и развития предпринимательства на рынке коммерческой недвижимости.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической базой диссертационного исследования являются труды классиков экономической науки, современных зарубежных и отечественных ученых, а также специалистов и практиков в области инвестиционного консалтинга и управления предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости.
Методологической базой послужили системный подход, комплексный анализ процесса управления рынком коммерческой недвижимости, анализ рисков, дисконтирование, статистические исследования, расчет экономической эффективности, и т.д. Методологический инструментарий диссертации включает исторический и сравнительный анализ предмета исследования.
Диссертационное исследование выполнено в соответствии с паспортом специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (Предпринимательство)», пунктами 10.3 «Анализ закономерностей и тенденций развития современного предпринимательства», 10.6 «Становление и развитие форм предпринимательства» и 10.9 «Сущность, виды риск менеджмента в предпринимательской деятельности».
Информационная база исследования включает действующие в Российской Федерации регулирующие рынок недвижимости нормативно-
правовые акты, международно-признанные стандарты деятельности
профессиональных участников рынка недвижимости, данные
государственной статистики об инвестиционной деятельности, обзоры инвестиционной активности, подготавливаемые Росстатом, результаты исследований консалтинговых фирм, научные труды зарубежных и российских специалистов в области управления, инвестиций, недвижимости и оценки рисков, информационно-аналитическая система консалтинговой фирмы «Джонс Лэнг Ласаль».
Научная новизна диссертации заключается в развитии теоретических представлений о системе управления предпринимательскими рисками на развивающемся рынке коммерческой недвижимости.
Уточнено понятие коммерческой недвижимости, как особого класса экономических активов на российском рынке недвижимости, отличительными чертами которого является устойчивый продолжающийся рост цен на коммерческую недвижимость, повышение интереса инвесторов к коммерческой недвижимости как источнику доходов, расширение торговли коммерческой недвижимостью.
Обосновано положение об относительно низком уровне эффективности российского рынка коммерческой недвижимости по сравнению с финансовым рынком, проявляющемся в сложности прогнозирования будущих тенденций развития рынка на основании имеющихся исторических данных и публично раскрываемой участниками рынка информации об осуществленных трансакциях, а также наличии информационной асимметрии, затрудняющей справедливую оценку объектов недвижимости инвесторам.
Доказано теоретическое положение о целесообразности использования аутсорсинга управления предпринимательскими рисками в условиях информационной асимметрии на российском рынке коммерческой недвижимости, путем привлечения специализированных консалтинговых компаний, берущих на себя часть управления рисками и располагающих для
этого высокой деловой репутацией, информационными ресурсами и современными методами ведения бизнеса для осуществления эффективных трансакций на рынке коммерческой недвижимости.
Обосновано положение о возрастающем вкладе консалтинга в повышение эффективности проектов на рынке коммерческой недвижимости в условиях существенного увеличения масштабов деятельности инвесторов, высоких темпов роста доходности вложений в коммерческую недвижимость, усиления рисков ценовых шоков.
Раскрыт механизм взаимодействия инвестора с консалтинговой компанией, результатом которого является получение инвестором более выгодных условий финансирования и страхования проекта, форвардной продажи, повышение арендного дохода, снижение объема вложений собственных средств для осуществления трансакции.
Разработана методика оценки экономической эффективности аутсорсинга управления рисками инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, включающая дифференцированные критерии количественного определения результата сотрудничества инвестора и консалтинговой компании в зависимости от степени вовлеченности последней в проект, в т.ч. показатели общей инвестиционной привлекательности проектов, показатели текущей доходности инвестиций, количественно выраженные контрактные обязательства консалтинговых компании по выполнению отдельных этапов реализации проекта (например, гарантированное достижение минимального арендного бюджета проекта).
Практическая значимость исследования определяется ориентацией основных результатов диссертации на использование профессиональными участниками рынка коммерческой недвижимости для создания эффективной системы риск-менеджмента, нацеленной на проведение операций в условиях низкой эффективности российского рынка коммерческой недвижимости, информационной асимметрии и возрастающих рисков инвестирования.
Самостоятельное практическое значение имеют следующие результаты исследования:
выявлены условия повышения эффективности инвестиционных проектов на развивающемся российском рынке коммерческой недвижимости;
разработан алгоритм оценки экономической эффективности аутсорсинга управления рисками инвесторов при реализации инвестиционных проектов, выборе консалтинговых и иных посреднических компаний.
Апробация результатов исследования. Основные результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, прошли практическую апробацию в компании ООО «Строй-Капитал». В систему риск-менеджмента компании внедрена предложенная методика оценки экономической эффективности аутсорсинга управления рисками инвесторов при реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости, выборе консалтинговых и иных посреднических компаний.
Основные теоретические положения и результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях «Современные корпоративные стратегии и технологии» (Финансовая академия при Правительстве РФ, май 2005 г., май 2006 г.), круглом столе «Системы государственного управления в XXI веке: проблемы и перспективы» (Финансовая академия при Правительстве РФ, июнь 2005 г.).
Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе Финансовой академии при Правительстве РФ для подготовки кадров государственного и корпоративного управления по дисциплине «Менеджмент», при изучении темы «Управление рисками», дисциплине «Стратегический менеджмент», при изучении темы «Трансакционные издержки и стратегия их снижения», дисциплине «Управление проектами», при изучении таких тем, как «Предмет дисциплины «Управление проектами», «Организация финансирования проектов», «Управление рисками проектов», «Экономическая оценка проектов».
Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 4 публикациях автора, объемом 1,77 п.л., из которых одна публикация в журнале по перечню ВАК.
Структура диссертационной работы. Диссертационное исследование состоит из 3 глав, объемом 160 страниц, включает 11 таблиц, 10 графиков, и приложения, объемом 32 страницы.
Научные положения, выносимые на защиту:
объективная потребность в специализированных информационных системах для управления предпринимательскими рисками обусловлена информационной асимметрией и более низкой эффективностью рынка коммерческой недвижимости по сравнению с рынком финансовых активов;
расширение масштабов инвестирования на рынке коммерческой недвижимости позволяет увеличивать трансакционные издержки инвесторов, направляемые на управление инвестиционными рисками;
повышение эффективности трансакционных издержек инвестора обеспечивается аутсорсингом управления предпринимательскими рисками, увеличивающим инвестиционные доходы.
