Содержание к диссертации
Введение 3
1 Теоретические аспекты инвестирования жилищно-строительного комплекса в современных условиях 13
1.1 Характеристика и специфика рынка жилья в России 13
1.2 Инвестиции в жилищное строительство и их источники 31
1.3 Роль жилищно-строительных предприятий в управлении инвестициями...37
2 Методические вопросы привлечения инвестиций и повышения эффективности их использования в жилищном строительстве 48
2.1 Состав, структура и инвестиционная привлекательность жилья в регионе 48
2.2 Анализ привлечения инвестиций в жилищное строительство 65
2.3 Пути повышения эффективности использования инвестиций в жилищном строительстве 90
3 Совершенствование организационных форм и методов управления инвестициями на предприятиях жилищного строительства 100
3.1 Преобразование жилищно-строительных предприятий в инвестиционно-строительные компании 100
3.2 Обоснование инвестиционно привлекательных проектов жилых домов с целью повышения спроса 135
3.3 Создание систем взаиморасчетов за жилье, дифференцированных в зависимости от инвестиционных возможностей граждан 145
Заключение 158
Библиографический список 161
Приложения 174
Введение к работе
Жилищное строительство является важной социально значимой сферой народного хозяйства. Оно предназначено удовлетворять текущие потребности населения в новых домах и квартирах и одновременно решать стратегическую задачу обновления жилищного фонда страны, его расширенное воспроизводство.
За годы реформ и экономического кризиса объемы жилищного строительства в стране резко сократились. Так, с 1990 года по 2000 год объемы строительства сократились с 61,5 млн.м2 общей площади жилых домов до 29,9млн.м , т.е. более чем в два раза. И хотя в последние 2-3 года имеет место некоторый прирост объемов строительства, жилья строится крайне мало. В настоящее время на 1000 жителей в России вводится немногим более 200 м жилья в год. По оценкам же специалистов потребность в жилье составляет от 1000 до 1200 м2.
Изменить ситуацию и увеличить масштабы строительства можно лишь создавая условия, при которых возрастают инвестиции граждан и предприятий в жилищную сферу. Такие условия возникают по мере роста доходов населения, а также в результате разработки и реализации комплекса мер по управлению инвестициями. Управление инвестиционным процессом обеспечивает приток и рациональное использование инвестиций, способствует ускорению решения жилищной проблемы.
В экономической литературе не находят должного отражения вопросы управления привлечением инвестиций на уровне жилищно-строительных предприятий.
Исследования в этом плане важны, так как нацелены на увеличение потока инвестиций в жилищную сферу. Ведь жилищно-строительные предприятия способны формировать не только предложение жилья, но и спрос. Они важны и актуальны не только в связи с возможностью увеличения притока инвестиций, но и как необходимое условие формирования конкурентного рынка жилья с участием в этом процессе основной массы населения.
В условиях России при дефиците жилья предоставление дешевых кредитов не является панацеей для обеспечения жильем основной массы населения, поскольку цены на жилье могут вырасти настолько, что даже дешевые кредиты могут оказаться недоступными для населения. Только путем развития конкурентных отношений жилищно-строительных организаций за инвестиции можно создавать условия, привлекающие инвесторов и прежде всего граждан к участию в строительстве и избежать резкого роста цен.
Среди факторов, побуждающих граждан инвестировать средства в объекты конкретной строительной организации, основными являются: высокие потребительские свойства жилья, приемлемые цены на него, приемлемые способы оплаты, доверие инвесторов к обязательствам строительной организации. Удовлетворяя ожидания покупателей, строительная организация обеспечивает приток инвестиций со стороны и имеет возможность наращивать объемы строительства за счет этого ресурса. Реклама при этом носит информационный характер.
Завышая цены, строительная организация может лишиться возможного притока инвестиций со стороны. Она лишается возможности пополнять собственные оборотные средства и в том случае, когда прибыль оказывается недостаточной. Наилучший вариант аккумулирования инвестиций возникает, когда строительная организация проводит взвешенную инвестиционно-строительную политику с учетом, как собственных коммерческих интересов, так и интересов покупателей. В этом случае создаются условия для эффективного наращивания предложения жилья. Строительная организация получает конкурентные преимущества на рынке и возможность поступательного развития.
Однако проводить взвешенную инвестиционно-строительную политику могут далеко не все строительные организации. Неизученность ры ночной конъюнктуры не позволяет строительным организациям обосновывать должным образом рыночные цены при различных вариантах проектных решений, выбирать из возможных вариантов решений такой, который обеспечивает получение наилучшего коммерческого результата при конкурентоспособных ценах.
Изучение рынка жилья и финансового потенциала населения во многих населенных пунктах до настоящего времени не проводилось. Это приводит предприятия к затруднениям при разработке задания на проектирование жилого дома, обоснованию эффективности проекта. За годы реформ многие крупные предприятия, выступавшие прежде заказчиками строительства домов, оказались финансово несостоятельными, разукрупнились и в настоящее время имеют возможность заказать лишь несколько квартир в строящемся доме. При этом остается открытым вопрос, каким же должен быть проект многоквартирного дома.
На рынке строительные организации вступают в конкурентные отношения по цене и качеству возводимого жилья. При этом выигрывают те организации, которые определяют цены на жилье в результате тщательного технико-экономического обоснования проекта строительства уже на пред-проектной стадии. Именно на этой стадии определяются затраты на строительство и максимальный уровень рыночный цены. Под максимальным уровнем цены понимается конкурентоспособная цена, которая обеспечивает приемлемый размер прибыли строительной организации и воспринимается покупателями, как соответствующая качественным характеристикам проектного решения здания.
В методическом плане, можно констатировать, имеется механизм расчета эффективности коммерческих проектов. Это разработки авторского коллектива под руководством А.Т. Шахназарова [84], исследования СИ. Абрамова [7] и других авторов. Однако для оценки эффективности коммерческих проектов жилищного строительства этот механизм требует привязки к условиям конкретного региона в части рыночного ценообразования на продукцию.
Рыночные цены на продукцию жилищного строительства должны устанавливаться более дифференцировано, чем в настоящее время. При установлении цены на жилье необходимо учитывать не только затраты но и потребительские свойства района строительства, потребительские свойства дома, потребительские свойства квартир, то есть более обширный круг факторов. Это повысит обоснованность установления конкурентоспособной цены, точность расчетов эффективности проекта.
В настоящее время в силу того, что на Тверском региональном рынке влияние различных факторов на уровень рыночных цен на жилье достаточно не изучено, предприятия на стадии предпроектных разработок, при формировании здания на проектирование (или доработку базового проекта) не имеют возможность заложить в прогнозных расчетах высокую конкурентоспособную цену, теряют возможную прибыль.
В связи с изложенным, в работе рассматривается методика коммерческого обоснования проекта строительства на предпроектной стадии на основе конкурентоспособных рыночных цен. Ее использование повышает конкурентные возможности предприятия не только по ценам, но и за счет получения максимально возможной прибыли. Возрастают инвестиционные возможности предприятия, укрепляется его положение на рынке.
В жилищном строительстве важным условием привлечения инвестиций является разработка и применение различных способов приобретения жилья, предоставления различных вариантов оплаты, устраивающих граждан. На уровне предприятий в решении этих вопросов часто руководствуются стандартами, сложившимися в зарубежной и отечественной практике. Считается, например, что первоначальный взнос покупателя должен составлять 30% стоимости приобретаемого жилья, далее оплата равными долями до полной оплаты стоимости жилья. Применяются различные схемы оплаты жилья в рассрочку. Как правило, такая рассрочка составляет от двух до пяти лет. Это тоже в какой-то мере является стандартным решением.
Представляется целесообразным различные схемы стимулирования разрабатывать с учетом платежеспособности населения региона. Для различных групп покупателей могут быть свои схемы расчетов. Разработка конкретных механизмов стимулирования сбыта продукции, учитывающих платежеспособный спрос покупателей в регионе, повышает конкурентоспособность предприятий, их инвестиционную привлекательность и является задачей данной работы.
В условиях рынка возникают разнообразные организационные формы управления строительными организациями. Исследования организационных структур управления проводятся, но рекомендации носят, как правило, общий характер. В некоторых случаях не удается проследить, насколько предлагаемые организационные схемы соответствуют объемам и специфике выполняемых работ, отвечают задаче привлечения инвестиций, эффективному управлению этим процессом. В результате многие предприятия не имеют подразделений и отдельных должностных лиц, ответственных за получение и систематизацию информации о конъюнктуре рынка жилья, мониторинг рыночной ситуации, разработку ценовой стратегии, совершенствование и форм и методов работы с инвесторами. Это обстоятельство не позволяет предприятиям активно наращивать свой инвестиционный потенциал, расширять производство.
В экономической литературе вопросы управления инвестициями рассматривают многие ученые: Ансофф И., Делан Э.. Абрамов СИ., Бланк И.А., Васильев В.М., Дорожкин В.Р., Идрисов А.Б., Ириков В.А., Картышев СВ., Ковалев В., Панибратов Ю.П., Постников А.В., Поршнев А.Г., Разу М.Л., Холт Р., Шахназаров А.Т. и другие авторы.
Исследуются методы формирования рациональных стратегий управления, методы и формы управления отдельными программами и проектами, методы обоснования экономической эффективности инвестиций, что весьма важно для выбора направлений эффективного использования инвестиций. Приток инвестиций обуславливает коммерческая значимость проектов.
В жилищном строительстве весьма важно управлять притоком инвестиций, так как в эту сферу деятельности инвестируют как с коммерческими, так и с некоммерческими целями. Управление при этом базируется на использовании мер индикативного (направляющего) характера.
Такие меры косвенным образом влияют на приток инвестиций в жилищную сферу и получают свое научное обоснование. Разрабатываются различного рода накопительные системы в виде фондов жилищных займов, строительных ссудосберегательных касс, жилищных кредитных кооперативов и т.п. Для них разрабатываются методические подходы и условия функционирования. Наряду с этим в стране получают развитие ипотечная и другие системы кредитования. Однако достигнутые результаты по ряду причин весьма скромные, необходимо активизировать действия на всех уровнях хозяйствования по привлечению и эффективному использованию инвестиционных ресурсов.
Не находят в экономической литературе должного отражения вопросы управления привлечением инвестиций на уровне жилищностроительных предприятий. Исследования в этом плане важны, так как строительные предприятия способны формировать не только предложение жилья, но и спрос. Эти предприятия имеют не только собственные источники инвестиций (часть получаемой прибыли, амортизацию, доходы от выпуска ценных бумаг), но и могут активно привлекать инвестиции из внешних источников (кредиты коммерческих банков, заемные средства) инвестиционных и страховых компаний, лизинг оборудования, сбережения населения и др. Активная инвестиционная деятельность жилищно - строительных организаций не только увеличивает приток инвестиций, но и является необходимым условием формирования конкурентного рынка жилья с участием в этом процессе основной массы населения.
Вышесказанное обусловило актуальность темы данного исследования.
Цель її задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методических и организационно-экономических рекомендаций по повышению инвестиционной обеспеченности жилищностроительных предприятий на основе применения ими методов и форм управления притоком инвестиций косвенного действия.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
1) выявить роль жилищно-строительных предприятий в управлении инвестициями и становлении рынка жилья в стране, а также изучить предложение и спрос на региональном рынке жилищного строительства, в качестве информационной базы инвестиционно-строительной деятельности предприятий региона;
2) выполнить анализ соответствия организационных форм управления жилищно-строительными предприятиями задаче эффективного привлечения инвестиций и разработать рекомендации по формированию организационных структур управления;
3) разработать методику технико-экономического обоснования проекта строительства жилого дома на предпроектной стадии с учетом региональных условий и конкретной рыночной ситуации;
4) разработать рекомендации по системам взаиморасчетов за жилье, увеличивающих инвестиционные возможности граждан.
Теоретической и методологической основой исследования являются материалы, содержащиеся в научных трудах отечественных и зарубежных ученых, положения экономической теории, региональной и отраслевой экономик, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.
При выполнении работы применялись общенаучные методы ис следования: логический, экономико-статистический анализ, аналогии, экстраполяции, классификации, экономико-математические и др. методы.
Информационной базой исследования послужили данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации, Тверского областного комитета государственной статистики, риэлторских служб, отчетные данные ряда жилищно-строительных предприятий, а также данные, полученные в результате анкетного опроса жителей Тверского региона.
Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка Тверского региона, осуществляющие вложения средств в строительство жилья.
Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе инвестиционной деятельности строительных предприятий.
Научная новизна исследования состоит в обосновании концепции управления притоком инвестиций в жилищное строительство на основе достижения баланса интересов жилищно-строительных предприятий и других инвесторов.
Научная новизна подтверждается следующими научными результатами, выносимыми на защиту:
1) определена роль жилищно-строительных предприятий в общей системе мер по управлению инвестициями в жилищном строительстве, выявлены тенденции развития жилищного строительства в регионе, объем, структура и инвестиционная привлекательность предложения и определены на основе анкетного опроса потребность, планы, предпочтения, а также инвестиционные возможности населения в приобретении жилья, предложен метод определения среднегодового объема и структуры спроса на жилье разного качества (п. 4.16 Паспорта специальности 08.00.05);
2) выявлены недостатки в организационных формах и методах управления притоком инвестиций жилищно-строительных предприятий региона и рекомендованы принципиальные организационные схемы управления малыми инвестиционно-строительными предприятиями, адаптированные к условиям рынка (п. 4.17 Паспорта специальности 08.00.05);
3) предложена методика выбора и экономического обоснования инвестиционно привлекательных проектов жилых домов, учитывающая условия ценообразования на продукцию на региональном рынке (п. 4.22 Паспорта специальности 08.00.05);
4) предложены системы взаиморасчетов за жилье, увеличивающие инвестиционные возможности граждан и уменьшающие риски жилищностроительных предприятий (п. 4.17 Паспорта специальности 08.00.05).
Практическая значимость результатов исследования. Основные выводы, рекомендации и предложения предназначены для использования в практике управления жилищно-строительными предприятиями региона.
Использование результатов диссертационной работы увеличивает инвестиционную обеспеченность жилищного строительства и возможности граждан в приобретении жилья.
Апробация результатов исследования. Основные положения, теоретические и практические выводы опубликованы автором в тематических научных сборниках «Управление экономическими процессами и системами», «Производственный потенциал предприятия (проблемы реструктуризации и обновления)». Они докладывались в 2003-2004 годах на кафедре «Экономика и управление производством» Тверского Государственного Технического университета, на международных научно-практических конференциях: «Развитие конкуренции на рынках товаров и услуг: экономические, организационные и правовые аспекты», «Совершенствование механизма хозяйствования в современных условиях».
Результаты исследования рассматривались на ряде жилищностроительных предприятий г.Твери: АОЗТ СК «Тверьгражданстрой», МП «Тверьстройзаказчик», ОАО «Тверское КПД» и некоторых других, где были одобрены предложения в части устранения недостатков в организационных структурах управления, методах взаиморасчетов с гражданами за жилье.
Публикации. По теме диссертации опубликовано восемь работ общим объемом 2,1 авторских печатных листа, отражающих основное содержание исследования.
Структура її объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и 12 приложений. Работа изложена на 172 страницах, содержит 13 таблиц, 15 рисунков. Библиографический список насчитывает 155 источников.
