Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы воспроизводства жилищного фонда
1.1. Особенности жилищного фонда как объекта воспроизводства 19
1.2. Экономическое содержание процесса воспроизводства жилищного фонда
1.3. Формы воспроизводства объектов жилой недвижимости 50
Глава 2. Методологические подходы к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда
2.1. Методология исследования проблем воспроизводства жилищного фонда и пути их решения
2.2. Методика анализа факторов процесса воспроизводства жилищного фонда в муниципальных образованиях
2.3. Кластерный подход к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда на региональном и муниципальном уровнях
Глава 3. Анализ и оценка тенденций воспроизводства жилищного фонда на региональном и муниципальном уровнях
3.1. Анализ структурных изменений рынка жилищного фонда на региональном и муниципальном уровнях
3.2. Основные тенденции развития процесса воспроизводства жилищного фонда
3.3. Исследование системы управления рисками при воспроизводстве жилищного фонда
Глава 4. Повышение эффективности развития воспроизводства жилищного фонда с использованием риск-менеджмента
4.1. Системный подход к классификации рисков в жилищной сфере
4.2. Механизм оценки рискованности контрарных инвестиционных проектов в жилищной сфере
4.3. Модели страховой защиты как форма эффективного управления воспроизводством жилищного фонда
Глава 5. Сценарный подход к воспроизводству жилищного фонда
5.1. Механизм участия государственно-частного партнерства в воспроизводстве жилищного фонда
5.2. Индикативное планирование и регулирование воспроизводства жилищного фонда
5.3. Методика оценки рисков территории при воспроизводстве жилищного фонда
Заключение
Список литературы
- Экономическое содержание процесса воспроизводства жилищного фонда
- Методика анализа факторов процесса воспроизводства жилищного фонда в муниципальных образованиях
- Основные тенденции развития процесса воспроизводства жилищного фонда
- Механизм оценки рискованности контрарных инвестиционных проектов в жилищной сфере
Экономическое содержание процесса воспроизводства жилищного фонда
Обеспечение жильем населения России является важной и сложной социально-экономической проблемой, стоящей перед всем обществом. Несмотря на использование опыта стран с развитой рыночной экономикой (США, Германия, Великобритания, Франция и др.), система понятий и терминология на всем протяжении проведения рыночных реформ складывались стихийно, что вызывает сложности в понимании и оценке формирующихся рыночных жилищных отношений. В то же время трансформационные процессы в системе жилищного и коммунального хозяйства и повышения ответственности собственников жилья требуют необходимости скорейшего решения данной проблемы. Одним из направлений ее решения является выявление экономической сущности жилищного фонда как объекта воспроизводства, т.е. рассмотрения жилищного фонда как экономической категории.
В соответствии с ст. 19 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) в настоящее время существуют следующие виды жилищного фонда:
1. Частный жилищный фонд – фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством; фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.
2. Государственный жилищный фонд - жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Российской Федерации.
3. Муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге, а также фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Согласно ст. 29 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд. С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований находится лишь жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда [187].
Согласно ст. 19 Жилищного кодекса РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в соответствии с разд. IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, переданы гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Наибольшей экономической активностью обладает частный жилищный фонд, что, несомненно, свидетельствует о его возрастающей роли в развитии жилищной сферы. Данное положение подтверждается анализом структуры жилищного фонда МО «Город Екатеринбург» (таблица 1.1) [269]. для индивидуального и частного строительства: одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные, отдельно стоящие либо блокированные; для кооперативного и коллективного строительства: малоэтажные жилые дома высотой до четырех этажей, сблокированные, секционные; для коммерческого строительства: малоэтажные (до четырех этажей) и многоэтажные (от пяти этажей и выше) дома различных конструктивных систем и архитектурно-планировочных решений; для социального жилья: малоэтажные дома до пяти этажей в основном из местных строительных материалов [245].
Исследуя сложившуюся в настоящее время систему терминов и понятий, отмечается, что в соответствии с существующим Жилищным кодексом РФ жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [105, ст.19]. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [Там же, ст.15].
В ст. 16 ЖК РФ уточняется, что к жилым помещениям относятся непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры, жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком; квартира, часть квартиры; жилой дом, часть дома [Там же].
Методика анализа факторов процесса воспроизводства жилищного фонда в муниципальных образованиях
В настоящее время жилищный фонд Российской Федерации составляет более 23 % всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает более 3,177 млрд. м2 общей площади, из них муниципальный фонд составляет 9,9 %, государственный фонд – 4,3 %, частный – 85,8 %. В городах расположено примерно 72,2 % жилищного фонда, а в сельской местности – 27,8 %. Объем государственного жилищного фонда сократился с 1990 г. более чем в 8 раз и составил к 2013 г. 125 млн. м2 [235, с. 207]. В собственность граждан в процессе приватизации перешло к 2013 г. более 27,657 млн. м2 жилья и в итоге общая сумма приватизированной жилой площади составила 75 % от общей площади жилых помещений подлежащих приватизации. В среднем на одного жителя страны на начало 2013 г. приходится 23,4 м2 общей площади [Там же, с. 206], что на 36% больше по сравнению с 1990 г.
Переход России к рыночным отношениям сопровождается значительным падением темпов воспроизводства и увеличением темпов выбытия жилищного фонда. Возрастает доля ветхого и аварийного жилищного фонда. По сравнению с 1990 г. площадь ветхого и аварийного жилищного фонда к 2013 г. увеличилась с 28,9 млн.м2 до 77,7 млн.м2 и удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда вырос с 1,3% до 3,0% [Там же, с. 207].
По данным специалистов, в ближайшее время прогнозируемый объем ввода нового жилья не в состоянии будет покрыть объем преждевременного выбытия существующего жилищного фонда. С учетом того, что потребность в жилье является первостепенной потребностью любого человека, необходимость воспроизводства жилищного фонда становится одной из актуальных проблем жилищной политики государства.
Важность этого обусловливается меняющимся содержанием роли государства, которое практически ушло от поддержки граждан при приобретении жилья в собственность. Коммерческие предприятия также практически отказались от предоставления жилья своим работникам либо улучшения их жилищных условий, предоставив работникам решать данную проблему самостоятельно. В то же время уровень заработной платы работников на большинстве российских предприятий не соответствует быстро растущим ценам на новое жилье. Необходимо заметить, что новое строительство в основном ведется, перегружая изношенные коммунальные сети, в центральных частях городов, где высока стоимость земельных участков и значительны затраты, связанные со строительством.
Однако проблема улучшения жилищных условий граждан не может эффективно решаться только посредством строительства новых жилых домов. Опыт стран дальнего и ближнего зарубежья свидетельствует о том, что достаточно успешно можно решать жилищную проблему посредством повышения качества существующего жилищного фонда, его реконструкции и модернизации. Эффективность этих форм воспроизводства жилья значительно возрастает, если они включают мероприятия по утеплению зданий и сокращению потребления топливно-энергетических ресурсов и воды, обеспечивающие снижение эксплуатационных затрат. Для многих граждан небольшое по площади, но комфортное, экономичное в эксплуатации жилье становится более привлекательным, чем значительное по площади жилье, требующее больших затрат.
Состояние жилищного фонда, а также сложившаяся ситуация в экономике в целом предопределяют, что в ближайшие годы основным направлением улучшения жилищных условий граждан может и должно стать не столько строительство нового жилья, сколько рациональное и эффективное использование существующего жилищного фонда. Оно должно осуществляться посредством проведения реконструкции, модернизации и капитального ремонта эксплуатируемых зданий, использования пустующих и незаселенных жилых помещений, жилых домов и квартир, по тем или иным причинам выведенных из эксплуатации, перераспределения жилья между собственниками, нанимателями. Для этого потребуется глубокая реструктуризация строительного комплекса, переориентация его на выполнение значительных объемов ремонтно-восстановительных работ и производство соответствующих конструкций, изделий и материалов.
В Российской Федерации инвестиции в жилищный сектор составляют примерно 23 % от общего объема инвестиций в основной капитал [235, с. 33]. При этом большинство российских семей проживает в неблагоприятных условиях с ненадежными системами коммунального обслуживания. Показатель обеспеченности жильем населения в Российской Федерации в соответствии с действующими нормативами составляет 30 %, при этом величина самого норматива ниже аналогичного показателя уровня обеспеченности жильем практически во всех странах не только Западной, но и Восточной Европы [146, с. 16–24].
Так, например, к 2014 г. в Свердловской области показатель общей площади жилых помещений, приходящихся на одного жителя, составил 22,2 м2 по сравнению с 40 м2 на человека в Европе и 70 м2 на человека в США.
Для обеспечения бесперебойной эксплуатации основных фондов жилищной сферы необходимо их непрерывное возобновление, то есть воспроизводство. Воспроизводство жилищного фонда является одной из важнейших задач жилищной политики, имеющей долгосрочные социальные и экономические последствия.
Существительное «воспроизводство» произошло от глагола «воспроизводить», который означает действие по созданию чего-либо, повторению чего-либо, восстановлению [251, с.216]. Исследование работ Ф. Кенэ (1758), К. Маркса (1867), Й. Шумпетера (1908) демонстрирует экономическую сущность воспроизводства, включающого производство, распределение, обмен и потребление. Необходимым условием расширенного воспроизводства является наличие и перераспределение инвестируемой прибавочной стоимости, а одним из участников воспроизводственного процесса является предприниматель, получающий и перераспределяющий предпринимательский доход, а также несущий предпринимательский риск [151, 308]. Й.Шумпетер выделяя основные черты предпринимательства, включил в них: рисковую деятельность и получение предпринимательского дохода.
Рассматривая понимание процесса воспроизводства в жилищном фонде современными учеными [60, 65, 64, 70, 233, 256], мы видим, что этот процесс в основном оценивается с позиции восстановления технических характеристик жилища. Частичное воспроизводство позволяет восстановить или улучшить состояние некоторых (не всех) элементов и конструкций здания, а полное воспроизводство представляет собой практически полное обновление всего жилого здания. Соответственно простое воспроизводство дает возможность устранить физический износ зданий, а расширенное воспроизводство включает устранение функционального износа или прирост жилищного фонда за счет реконструкции и нового строительства.
В работе Э.Я. Бубеса рассматривается полное и частичное воспроизводство жилищного фонда. При этом указывается, что «…основное содержание частичного воспроизводства жилых зданий – замена элементов, имеющих срок службы меньший, чем срок службы здания в целом» [70, с.15]. Несмотря на это, Е.М. Блех указывает на необходимость раскрытия не только технико-технологического, но и экономического содержания процессов воспроизводства жилищного фонда [65, с.18]. При этом реконструкция трактуется им как форма расширенного воспроизводства, модернизация – простого, капитальный ремонт – как частичного простого.
Основные тенденции развития процесса воспроизводства жилищного фонда
По совокупности в этих субъектах Российской Федерации построено более половины введенной общей площади жилья в России. В то же время, по сравнению с 2000 г. увеличение объема построенного жилья по Свердловской области составило более чем в 3 раза.
Для более глубокого исследования динамики ввода жилой площади с 1990 г. по 2012 г. в субъектах Российской Федерации используем методы кластерного анализа, дифференцирующие изучаемую совокупность на качественно однородные группы, что позволит исследователю более точно оценить существующие тенденции ввода жилых помещений в сравнении с другими аналогичными регионами. Распределение регионов Российской Федерации на кластеры осуществлено методом Уорда. Графическое изображение результатов этого метода позволяет сделать вывод о том, что всю совокупность наблюдений по вводу жилых помещений можно разбить на четыре кластера (рисунок 2.2).
Метод Уорда, наиболее часто применяемый в кластерном анализе, базируется на средних величинах. Для каждого кластера рассчитывается квадратичная Евклидова дистанция от средних величин переменных внутри кластера и средних величин переменных, присоединяемых к нему.
Кластеризация переменных – это процедура, позволяющая выявить их группировки. Таким образом, исследование, произведенное методом кластерного анализа, позволило классифицировать типы регионов и оценить однородность исследуемой совокупности. Представленная группировка позволяет оценить итоги ввода жилищного фонда с учетом предыдущих лет в конкретном регионе и принять соответствующие управленческие решения.
Оценивая существующие тенденции на рынке строительства жилья, можно выделить Московскую область и г. Москва, которые формируют отдельную группу. Для данных регионов характерны большие объемы строительства и хорошая Астраханская область
Саратовская область Новосибирская область Нижегородская область Красноярский край Свердловская область Челябинская область Ростовская область Республика Татарстан Тюменская область Башкортостан г. Санкт-Петербург Краснодарский край г. Москва Московская область
Рисунок 2.2 Кластерные группы субъектов Российской Федерации по вводу площади жилых помещений динамика ввода жилищного фонда, несмотря на снижение объемов ввода в г. Москве в 2008 и в 2009 г.г.
Следующая группа состоит из регионов: Краснодарский край, г. Санкт-Петербург, Башкортостан, Тюменская область, республика Татарстан, Ростовская область, Челябинская область, Свердловская область и Красноярский край.
Регионы, входящие в данный кластер, характеризуются хорошей динамикой строительства и высокими показателями ввода жилищного фонда. Соответственно, в данных регионах существует хороший спрос на жилье, и население обладает хорошей покупательской способностью, даже несмотря на постоянный рост цен на недвижимость. Данные регионы можно назвать привлекательными для инвесторов, вкладывающих свои финансовые средства в жилищное строительство.
На основании представленного анализа можно сделать вывод, что проблемы с вводом жилой площади в РФ существуют в Самарской, Челябинской, Кировской, Тверской и др. областях.
По итогам 2013 г. в Свердловской области введено нового жилья 1862,1 тыс.м2, что на 2,6 % больше чем в 2011 году [265]. Высокие темпы строительства достигнуты в городах: Артемовске (1,5 раза), Ачит (1,3), Белоярский (1,1), Ирбит (1,85), Красноуфимск (2,1), Ревда (1,45), Шаля (2,2), Камышлов (2,8), Среднеуральск (2,1), Сухой Лог (1,5) и районах: Байкаловский (2,3 раза), Слободо-Туринский (1,4 раза). Значительное снижение ввода нового жилья (менее 50% к уровню 2009 г.) наблюдалось в городах: Волчанск, Качканар, Рефтинский.
Поскольку ресурсы руководства территорий ограничены, необходимо тщательно отбирать проблемы и работать с теми проблемами, которые могут иметь значительную потенциальную выгоду в развитии воспроизводства жилищного фонда территории. Именно этим и должно заниматься подразделение по выявлению проблем, которое выбирает наиболее значимые проблемы и определяет ее области. Выявив территории, на которых существует данная проблема, необходимо перейти к следующему этапу, направленному на выявление причин появления проблем.
В процессе анализа причин проблем важно исследовать факторы, влияющие на их динамику, что связано с дальнейшей возможностью описания вероятного ущерба от их проявления. Особенностью анализа причин в сфере воспроизводства жилой недвижимости является то, что данный вид анализа может осуществляться не только на стадии реализации инвестиционного проекта, но и в процессе эксплуатации жилищного фонда. Чтобы попытаться понять, в чем, собственно, проблема, исследователю необходимо понимание того, в каком положении разрабатываемый проект находится сейчас и что хочется в нем изменить.
В настоящее время в сфере воспроизводства жилищного фонда сложились определенные требования к исследованию основных причин, способных стать источником возможных проблем. Они должны включать в себя: исходные данные и их источники, в том числе данные по аварийности и надежности имеющегося оборудования; описание анализируемой технологической или организационной системы; методологию анализа, исходные предположения и ограничения, определяющие его границы; описание используемых методов анализа, моделей аварийных процессов и обоснование их применения; результаты идентификации возможных опасностей и их оценка; рекомендации по уменьшению источников возможных проблем; заключение и список используемой литературы.
Существует множество методов, помогающих получить информацию о характеристиках возможных причин проблемных ситуаций. Поэтому, решать поставленные задачи целесообразно с использованием комплекса различных методов. Необходимо постоянно следить за эффективностью их использования с целью своевременного их усовершенствования.
Работа по сбору информации и идентификации возможных причин проблем помогает обнаружить большинство опасностей, но, как правило, через некоторое время появляются новые. Получая информацию, исследователь регулярно наталкивается на скрытые взаимосвязи, которые необходимо выявить и проанализировать, поскольку они не всегда очевидны. Это может быть связано с накоплением опыта и статистических данных, а также с внедрением новых технологий и использованием различных материалов. Поэтому важной частью организации деятельности является разработка муниципальной программы по контролю и идентификации возможных проблем.
При выборе методов по выявлению возможных причин проблемной ситуации необходимо учитывать этап разработки системы, цели анализа, тип анализируемой системы и характер опасностей, наличие ресурсов для проведения анализа, опыт и квалификацию исполнителей, наличие необходимой информации и другие факторы.
Механизм оценки рискованности контрарных инвестиционных проектов в жилищной сфере
Несмотря на то, что многие исследователи в своих работах отмечают синергетический эффект от создания кластера, в его определениях этого не указывают.
Проанализировав представленные определения кластеров, можно сделать вывод о том, что сложно дать его универсальную формулировку. В связи с этим в диссертации под кластером воспроизводства жилищного фонда предлагаем понимать систему географически локализованных и взаимосвязанных предприятий с общим направлением деятельности, определенным на основе согласования интересов всех сторон, обладающую синергетическим эффектом и направленную на получение доступного и качественного жилья.
В данном определении подчеркивается, что для группировки организаций сферы воспроизводства жилищного фонда характерна их географическая локализация, что может отсутствовать в других отраслях. Важность географической локализации подтверждается и в определениях кластера, связанного с жилищным фондом у С.И. Баженова и О.Ю. Ульяновой. В то же время в этих определениях отсутствует важный по нашему мнению, признак – это наличие синергетического эффекта, являющегося источником для получения преимущества товаром (услугой) или организацией, входящей в кластер. Следующей важной отличительной характеристикой кластера воспроизводства жилищного фонда, в отличие от жилищно-социального или инвестиционно-строительного кластера, является его направленность. Ядро кластера воспроизводства жилищного фонда – не только предприятия осуществляющие новое строительство, реконструкцию или занимающиеся управлением жилищным фондом, но и организации дорожного строительства, а также различные ремонтные организации, осуществляющие текущий, капитальный ремонт и модернизацию.
В настоящее время кластерный подход все чаще используется при разработке региональных стратегий развития (например, в Екатеринбурге при разработке стратегического плана развития города до 2020 года) [269]. Исходя из этого, можно сказать, что участие государства является наиважнейшим фактором создания объединений организаций кластерного типа. Роль государства сводится к координаций усилий участников кластера. Основным двигателем создания кластера является исключительно инициатива предприятий и организаций.
В мировой практике представлены семь основных систем построения кластеров, на комбинации которых базируется выбор той или иной кластерной стратегии: 1) территориальная: построение пространственных кластеров экономической активности, начиная от сугубо местных (например, цветоводство в Нидерландах) до подлинно глобальных (аэрокосмический кластер); 2) горизонтальная: несколько отраслей / секторов могут входить в более крупный кластер (например, система мегакластеров в экономике Германии); 3) вертикальная: в кластерах могут присутствовать смежные этапы производственного процесса. При этом важно, кто именно из участников экономической деятельности, формирующих устойчивые связи вокруг головной компании, является инициатором и конечным исполнителем инноваций в рамках кластера; 4) латеральная: в кластер объединяются разные секторы, которые могут обеспечить экономию за счет эффекта масштаба, что приводит к новым комбинациям (например, мультимедийный кластер); 5) технологическая: совокупность отраслей, пользующихся одной и той же технологией (например, нанотехнологический кластер); 104 6) фокусная: кластер фирм, сосредоточенных вокруг одного центра – предприятия (например, машиностроительного); 7) качественная. Здесь существенен вопрос не только о том, действительно ли фирмы сотрудничают, но и о том, каким образом они это делают.
Сформированная сеть устойчивых связей далеко не всегда автоматически стимулирует развитие инноваций. Бывает, что в сетях, напротив, подавляются инновационные процессы и поощряется защитное поведение. Взаимосвязи с поставщиками могут стимулировать инновационные процессы, но они же могут использоваться для перекладывания расходов на партнеров и ущемления их в финансовом отношении. В последнем случае сети не оказываются ни стабильными, ни стимулирующими. Среди работ, посвященных формированию кластерных групп в строительной отрасли, необходимо особо выделить труды Асаула А.Н., Воронина В.А. [48, 81, 82]. На основании данных исследований нами разработана кластерная модель взаимодействия участников воспроизводства жилищного фонда, направленная на его развитие (рисунок 2.4).
Кластер воспроизводства жилищного фонда является дискретным, поскольку и строительство, и жилищно-коммунальное хозяйство – это виды деятельности, ориентированные, прежде всего, на внутренний рынок и состоящие в основном из малых и средних предприятий. Основным результатом их деятельности является обеспечение населения территории доступным и качественным жильем. Для данного кластера характерен органический тип его организации, для него свойственно умеренное использование формальных правил и процедур, децентрализация принимаемых решений, развитие функций контроля и самоконтроля участниками кластера, использование в процессе управления метода научной интуиции и накопленного опыта.
