Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Становление системы управления государственной собственностью в Российской Федерации
1.1. Организационно-экономические преобразования в структуре государственной собственности
1.2. Становление системы управления государственной собственностью в Санкт-Петербурге
Глава II. Государственная собственность как фактор экономического развития общества
2.1. Экономическая целесообразность существования государственной собственности в условиях РФ
2.2. Классификация объектов государственной собственности
Глава III. Механизмы повышения эффективности управления объектами государственной собственности в Санкт-Петербурге
3.1. Совершенствование существующей системы управления государственными унитарными предприятиями
3.2. Механизмы оптимизации системы управления акционерными обществами и акциями, являющимися государственной собственностью. 71
3.3. Механизмы повышения эффективности системы управления государственной недвижимостью в Санкт-Петербурге стр. 84
Заключение стр.117
Список литературы
- Организационно-экономические преобразования в структуре государственной собственности
- Становление системы управления государственной собственностью в Санкт-Петербурге
- Классификация объектов государственной собственности
- Механизмы повышения эффективности системы управления государственной недвижимостью в Санкт-Петербурге
Введение к работе
Актуальность темы исследования
В настоящее время в России, по прошествии десяти лет реформ, большинство проблем, связанных с управлением государственной собственностью, стали более актуальными, чем несколько лет назад. Неэффективность существующей системы управления государственной собственностью признают не только на федеральном1, но и на региональном уровне. Примером может служить ситуация, связанная с управлением государственным имуществом в Санкт-Петербурге: «уполномоченные государственные органы не решают надлежащим образом управленческие задачи, связанные с развитием государственного сектора экономики, а всего лишь пьпаются устранять негативные экономические и социальные последствия бесконтрольного и некомпетентного, в ряде случаев недобросовестного, распоряжения государственным имуществом»2. От неэффективного управления государственным имуществом страдает не только государство, но и частный сектор, арендующий государственные помещения, вступающий во взаимодействие с государственными унитарными предприятиями, имеющий государственную долю в уставном капитале и т. д.
Проблема неэффективного управления государственным имуществом носит всеобъемлющий характер в рамках всей страны, что, безусловно, требует разработки и принятия скорейших решений для выхода из сложившейся ситуации. Фактически, от правильного использования государственного имущества зависит не только рост бюджета страны, но и экономический рост в целом.
Степень разработанности проблемы
На данный момент можно утверждать о том, что проблема неэффективного использования государственного имущества практически не разработана. Безусловно, существует ряд научных работ, посвященных данной проблеме, но их количество крайне незначительно. Система управления государственной собственностью была рассмотрена в работах таких авторов, как С. В. Антюганов, С. А. Батчиков, В. Бирюков, С. Ю. Глазьев, А. Я. Запорожан, В. И. Кошкин, Е. Кузнецова, П. Д. Половинкин, А. В. Савченко, Э. В. Талапина, В. М. Шупыро и др. Государство, в свою очередь, разработало ряд нормативных документов, направленных на улучшение работы системы управления, одним из
Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (одобрена постановлением Правтельсгва РФ от 09 сентября 1999 года № 1024).
! Постановление Правительства Санкт-Пеїїрбурга от 12.11 98 № 34 «О Концепции управления государственными предприятиями, учреждениями и реализации прав Санкт-Петербурга как участника в коммерческих и. пекоммерч,ески\организациях».
і рос национальная!
} БИБЛИОТЕКА I
которых стала Концепция управления государственным имуществом, определившая цели, задачи, приоритеты и механизмы, направленные на повышение эффективности управления государственным имуществом.
Но никто из авторов не останавливал своего внимания на рассмотрении и анализе системы управления государственной собственностью на территории Санкт-Петербурга, второго города по величине в Российской Федерации. Безусловно, были разработаны концепции по управлению государственной собственностью в Санкт-Петербурге, но реальных изменений они не принесли. В связи с этим появилась необходимость в анализе реальной ситуации в сфере управления государственным имуществом, и в разработке практических предложений по повышению эффективности процесса управления в Санкт-Петербурге.
Этим обусловлен выбор темы диссертационной работы.
Объект и предмет исследования
Объектом исследования выступает система управления государственной собственностью в Российской Федерации, и в Санкт-Петербурге в частности, включающая в себя объекты государственного имущества.
Предметом исследования являются методы управления государственной собственностью, сформировавшиеся за годы реформ в Санкт-Петербурге.
Цель и задачи исследования
Цель настоящего исследования заключается в выработке предложений, направленных на повышение эффективности управления государственной собственностью на территории Санкт-Петербурга, которые бы выражались не только в пополнении бюджета города, но и повышении качественных характеристик управления такими объектами, которые изначально должны находиться в управлении государства.
Данная цель обусловила необходимость решения следующих задач:
- оценить существующую ситуацию с управлением государственной
собственностью на федеральном и региональном уровне;
-сформулировать понятие собственности, государственной собственности, раскрыть функции, которые выполняет государственная собственность, провести ее классификацию по разным признакам;
-дать характеристику организационно-экономическим
преобразованиям в структуре государственной собственности;
-исследовать и проанализировать структуру органов исполнительной власти, осуществляющих управление государственной собственностью;
- пообъектно исследовать ситуацию с управлением государственной
собственностью на федеральном и региональном уровне;
-выявить и обозначить пути повышения эффективности управления государственной собственностью на территории Санкт-Петербурга. Теоретико-методологические основы исследования
Теоретико-методологическую основу исследования- составляют: законодательство Российской Федерации, статистические данные государственных учреждений, эмпирические данные, научные исследования и работы других авторов, информация сайтов сети Интернет, посвященных управлению государственным имуществом.
Научная новизна исследования
Научная новизна исследования состоит в том, что:
-проведено исследование системы управления государственной собственностью на территории Санкт-Петербурга, и выявлены проблемы ее становления;
-предложены критерии анализа эффективности управления государственным имуществом, и на их основании проведена классификация объектов государственной собственности;
-разработаны пути усовершенствования существующей системы управления государственными унитарными предприятиями;
-определены и сформулированы механизмы повышения эффективности системы управления государственной недвижимостью в Санкт-Петербурге;
-разработаны предложения по оптимизации системы управления акционерными обществами и акциями, являющимися государственной собственностью;
-предложены структурные преобразования в системе управления государственной собственностью.
Положения, выносимые на защиту:
Структурные преобразования в системе управления государственной собственностью.
Алгоритм усовершенствования существующей системы управления государственными унитарными предприятиями.
Механизмы оптимизации системы управления акционерными обществами и акциями, находящимися в государственной собственности.
Механизмы повышения эффективности системы управления государственной недвижимостью в Санкт-Петербурге.
Научно-теоретическая и практическая значимость диссертации Научно-теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в анализе существующей системы управления государственной собственностью в Санкт-Петербурге, и определении путей повышения ее эффективности. Результаты данного исследования позволяют переосмыслить существующие взгляды и подходы к управлению государственной собственностью, и способствуют введению новых
механизмов, направленных на качественное улучшение работы всей системы управления по каждому объекту государственной собственности.
Разработка практических положений позволяет уже в настоящее время внедрить некоторые механизмы в существующую систему управления, что положительным образом отразится не только на увеличении доходной- статьи бюджета нашего города, но и будет способствовать развитию всей экономики региона.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы при разработке учебных курсов, посвященных управлению государственной собственностью, как в Российской Федерации, так и в Санкт- Петербурге.
Апробация диссертационного исследования
Основные положения диссертации были изложены на научно-практической конференции СЗАГС «Государственное и муниципальное управление в России: история и современность» (СПб, 27 февраля 2002 года), междисциплинарных аспирантских конференциях РАГС-СЗАГС «Государственность и государственная служба России: пути развития» (СПб, 14-16 июня 2002 года, 15-16 мая 2003 года), на ежегодном международном научном форуме «Система государственной власти и управления в России: история, традиции и современность» (СПб, 19-21 июня 2003 года). По теме диссертации опубликовано четыре работы общим объемом 1 п. л.
Структура диссертационной работы
Цели и задачи исследования определили структуру диссертации объемом в 143 страницы, состоящую из введения, трех глав (семи параграфов), заключения, списка используемой литературы и приложений.
Организационно-экономические преобразования в структуре государственной собственности
Результат: в России создана система органов Государственного комитета по управлению государственным имуществом и Российского фонда федерального имущества, Федерального агентства по банкротству, чековых инвестиционных фондов.
На основании приведенных данных можно прийти к следующему выводу: из семи целей приватизации полностью реализована седьмая, частично первая и практически не реализованы пять. Реализация всего двух целей приватизации была обусловлена несколькими причинами. Во-первых, управленцами приватизированных предприятий, как правило, становились директора, руководившие данными предприятиями еще до начала реформ. Большинство из них были не в состоянии эффективно управлять той собственностью, которую .они получили. Одно дело было управлять предприятием по директиве, спускаемой из центра, другое - в условиях, приближенным к рыночным, да еще с ростом цен в среднем на 20% ежемесячно. «В итоге к 1995 году спад производства составил 50% по отношению к показателям 1990 года» .
Во-вторых, темпы приватизации были форсированы, приватизация предприятий проходила количественно, а не качественно. Из-за спешки многие шаги делались необдуманно, что приводило к финансовым потерям государства. Прежде всего, это выразилось «в недополучении Россией значительной части доходов из-за просчетов в стратегии и тактике приватизации. Общая номинальная величина ваучерного фонда (около 1,5 трлн.руб.) примерно соответствовала балансовой стоимости основных фондов России на конец 1991 года (без жилых зданий — 1 650 млрд. руб. по ценам того времени). Но к октябрю 1992 года, когда началась выдача ваучеров населению, цены в процессе либерализации повысились в 20 раз. Соответствующая 20-кратная переоценка основных фондов была осуществлена лишь год спустя — в середине 1993 года. Таким образом, общая номинальная величина ваучерного фонда изначально была в 20 раз, меньше стоимости основных фондов. Рыночная стоимость ваучеров в период с октября 1992 года по октябрь 1994 года составила в среднем 12,5 тыс. рублей. Скупая и перепродавая крупные партии ваучеров, чековые инвестиционные фонды фактически обеспечили передачу государственной собственности новым реальным владельцам за бесценок. Доходы в бюджеты всех уровней за два года составили по России лишь 1 трлн. рублей. 500 крупнейших приватизированных предприятий России стоимостью не менее 200 млрд. долларов были фактически проданы за бесценок — около 7,2 млрд. долларов США. Так, одно из крупнейших предприятий страны — завод имени Лихачева (г. Москва) со стоимостью основных фондов не менее 1 млрд. долларов был продан за 4 млн. долларов. Здания и сооружения Московского института повышения квалификации руководящих работников и специалистов химической промышленности ориентировочной стоимостью в 100 млн. долларов проданы всего за 8 млн. рублей. Подобные факты многочисленны» .
Все причины негативных последствий приватизации делились на объективные и субъективные. К объективным относили такие проблемы, как «деформированная структура экономики с преобладанием монополий и гипертрофированным развитием военно-промышленного комплекса, разрыв хозяйственных связей вследствие распада СССР, борьба ветвей власти, неготовность населения к реформам» . К субъективным причинам - «форсированные темпы приватизации и ее излишняя политизированность. Экономическая эффективность приватизации по сути не планировалась в первом этапе. Доминировала политическая цель: форсированно создать широкий класс собственников для того, чтобы сделать реформы необратимыми. Приватизация шла без учета менталитета российских граждан, которые одной из основных ценностей считают сильное государство»29. Для того, чтобы не повторить ошибки, имевшие место во время первого этапа приватизации, необходимо было: 1. воздержаться от форсированного проведения второго этапа приватизации. Начинать его только после принятия Федеральным Собранием соответствующего закона. 2. срочно разработать и внедрить комплекс мер по управлению государственным имуществом и государственными пакетами акций. 3. «усилить темпы формирования вертикально интегрированных структур в промышленности и АПК на базе создания финансово-промышленных групп, холдингов»30. Все вышеуказанные предложения были реализованы во втором этапе приватизации - «денежном», который начался после 01 июля 1994 года. К целям приватизации, обозначенным в Программе на 1992 год, добавились следующие: вовлечение в процесс приватизации максимально широких слоев населения путем продажи приватизируемого государственного и муниципального имущества за приватизационные чеки на специализированных чековых аукционах до 01 июля 1994 года и за деньги на аукционах после 01 июля 1994 года; завершение приватизации большинства объектов «малой приватизации» и ускорение развития на этой основе сферы торговли и услуг; завершение в основном приватизации крупных и средних предприятий промышленности и строительства. Значительно расширился список объектов и предприятий, приватизация которых была запрещена: с 25 наименований до 44. Однако из данного списка в Программе 1993 года были исключены: учреждения стандартизации и метрологии, а также машиноиспытательные станции; телевизионные центры; объекты и предприятия газового хозяйства, имеющие общероссийское и межрегиональное значение. Вышеуказанные объекты и предприятия были включены в Программе 1993 года в перечень объектов и предприятий, находящихся в федеральной собственности, приватизация которых осуществлялась по решению Правительства Российской Федерации, который в свою очередь, расширился с 15 пунктов до 36.
Становление системы управления государственной собственностью в Санкт-Петербурге
Вопрос о том, может ли государство быть эффективным собственником, в каком качестве оно должно взаимодействовать с экономикой, дискутируется со времен зарождения классической экономической школы. Два взгляда на роль государства в экономике - «ночного сторожа» Смита или «сильной руки государства» Кейнса - проявляли себя по-разному в разные периоды развития рыночных отношений. Рассматривая этапы эволюции экономической теории в XX веке можно говорить о чередовнии двух экономических школ: неокейнсианской и неоклассической. В зависимости от экономических изменений, происходящих в капиталистических странах, менялся и взгляд на роль государства по отношению к рыночным отношениям. Период экономической депрессии в США способствовал появлению кейнсианской теории занятости и стабилизационной политики, в основу которой положен тезис о нестабильности рыночной экономики и необходимости ее регулирования через фискальную и кредитно-денежную политику государства. Появление в середине двадцатого века теории экономического роста Р. Харрода и теории цикла Э. Хансена способствовало усилению роли государства в регулировании рыночной экономики. Напротив, в 50 - 6 0-е гг. правительства центральные банки капиталистических стран, действуя на основе кейнсианских рекомендаций, создали чрезмерное предложение денег, что привело к наступлению в 70-х годах стагфляции. На основе негативных результатов государственного вмешательства в экономику в 70-е годы большое распространение получила монитарная доктрина М. Фридмена, основной идеей которой стал тезис о том, что рыночная экономика в своей основе является устойчивой системой, в которой наличие кризисных явлений объясняется непредсказуемым влиянием государственных учреждений (неграмотная политика центральных банков, увеличение эмиссии денег). В основу экономической политики государства по М. Фридмену должно ставиться обеспечение ценовой стабильности и устойчивости денежной единицы, в отличие от кеинсианскои, где целью государственного регулирования является достижение высокого уровня занятости и обеспечение максимальных темпов роста производства. Несмотря на вышеперечисленные изменения, происходящие в экономической теории, в целом «доминирующей тенденцией XX века было усиление роли государства в экономике, основанное на воззрениях кеинсианскои экономической школы»47. Рост государственного вмешательства в экономику объясняется следующими изменениями, происходящими в настоящее время в мире: 1. Демографическими (рост населения, урбанизация) — приводит к усилению социальной политики, предоставления государственных услуг, связанных с здравоохранением, охраной окружающей среды и т.д. 2. Технологическими - требует от государства рост инвестиций в сферу образования и науки. 3. Политическими - влияние различных политических организаций на принятие экономических решений.
Государство в условиях развития мировой экономики вынуждено выполнять функцию «локомотива экономических преобразований»48 для укрепления своих позиций на международном уровне, что также способствует усилению его роли в экономике.
В Россия, в процессе перехода к рыночной экономике, также менялись взгляды на роль государства в экономике страны. На первом этапе реформирования экономическая политика государства заключалась в
Государственная экономическая политика США: современные тенденции/ Институт США и Канады. - М.: Наука, 2002. С. 15. максимальном разгосударствлении экономики через приватизацию государственного имущества. Монитаризм, по замыслу российских реформаторов, должен был стать основной доктриной экономической политики государства в период перехода к рыночной экономике. Но на практике для стабилизации цен и обуздания инфляции реформаторами использовался только метод сжатия денежной массы без выполнения ряда других условий, предусмотренных монетарной теорией, что приводило к еще большему разрушению национального богатства и доходов большинства населения. В начале XXI века в России произошло переосмысление государственной экономической политики в сторону усиления роли государства по отношению к рынку. С одной стороны процесс приватизации государственного имущества продолжается, что свидетельствует о желании государства максимально сократить количество объектов государственной собственности, с другой усиление государственного контроля и регулирования экономических процессов, что вытекает из существующего правового поля и взятым обязательством Правительства Российской Федерации увеличить ВВП в два раза к 2010 году, что требует безусловного вмешательства государства в рыночный процесс.
Обеспечение такого прироста ВВП невозможно в сегодняшней ситуации без помощи государства. Государство, обладая в настоящее время такими экономическими рычагами, как налогообложение, таможенное регулирование, может создать оптимальные условия для экономического роста. Сокращение налога на добавленную стоимость до 18 % и отмена налога с продаж с 2004 года оказывает большое влияние на увеличение предпринимательской активность в частном секторе экономики. Наряду с вышеперечисленными механизмами государственной политики, обеспечивающими экономический рост, существует еще один механизм, также способствующий развитию экономики страны. Таким механизмом является грамотное управление государственной собственностью, который, в настоящее время больше используется для пополнения бюджета.
Для того, чтобы ответить на вопрос, каким образом государственная собственность может способствовать развитию экономики страны и в каких масштабах ее наличие целесообразно в Российской Федерации, необходимо дать характеристику таким понятиям как «собственность», «государственная собственность», раскрыть функции, которые выполняет государственная собственность.
Классификация объектов государственной собственности
Изначально, в нашей стране, на протяжении большей половины XX века, господствовала государственная собственность, в связи с чем сам термин «недвижимость» отсутствовал. «В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля -исключительная собственность государства»,- гласил Советский энциклопедический словарь 1979 года. Соответственно, разговоров о повышении эффективности от использования недвижимости не велось, это было не так актуально.
При переходе к рыночной системе хозяйствования, государство сначала очень быстро постаралось освободиться от большей части своей собственности, а после стало задумываться, как эффективно использовать то, что еще осталось у него в собственности.
Первым документом, в котором государство сформулировало цели и задачи управления объектами своей собственности, стала Концепция управления государственным имуществом и приватизации РФ, одобренная постановлением Правительства РФ от 09 сентября 1999 года № 1024.
В главе Концепции, посвященной управлению недвижимым имуществом, изложена политика государства по совершенствованию существующей системы управления.
В Концепции отмечены следующие проблемы, связанные с существующей на то время системой управления недвижимостью: 1. не сформирован полный реестр государственной собственности; 2. отсутствие системы рыночной оценки объектов; 3. слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости; 88 4. развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства. Для решения вышеперечисленных проблем ставились следующие задачи: 1. формирование полного реестра государственной недвижимости; 2. обеспечение безусловного применения механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выравнивание ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке; 3. изменение существующего механизма продажи недвижимости, т.к. он допускает приобретение объектов по низким ценам. 4. разработка механизмов предоставления земельных участков.
За три с половиной года с момента выхода данной Концепции государство выполнило полностью последние две задачи: 1. новый Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», который вступил в силу 27 апреля 2002 года, отменил продажу арендованного недвижимого имущества за двукратную годовую арендную плату для предприятий, осуществивших приватизацию своего имущества, — продажа недвижимости в настоящее время осуществляется через торги; 2. в ноябре 2001 года принят Земельный кодекс РФ, который полностью регламентировал приобретение земельных участков у государства. Существенными нововведениями стали: продажа земельных участков только через торги; отмена права бессрочного пользования землей: в срок до 01 января 2004 года каждый землепользователь должен либо купить, либо арендовать участок, где находится его производство.
Две первые задачи находятся в стадии реализации. К примеру, в Санкт-Петербурге в 2002 году проведена полная инвентаризация земельных участков, и проводится политика в сторону уменьшения количества помещений, сдаваемых по льготной арендной ставке. На основании положений вышеуказанной Концепции 04 июня 2001 года Правительством Санкт-Петербурга была утверждена Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга.
В настоящей Концепции определены основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты государственной политики Санкт-Петербурга в сфере управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности или пользовании нашего города.
Необходимо отметить, что в Санкт-Петербурге еще в 1994 году, до выхода общероссийской Концепции, была разработана и принята Концепция системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга, благодаря которой был достигнут целый ряд положительных результатов: создана система органов государственной власти и учреждений, решающих задачи учета, инвентаризации, оценки и государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Об этой системе мы уже говорили в главе, посвященной структуре органов управления государственным имуществом; упорядочено распределение функций по управлению недвижимостью между подразделениями исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга; упорядочены процедуры принятия решений по отношению к объектам недвижимости.
К наиболее существенным результатам реализации Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга разработчики относят: - повышение доли доходов от использования недвижимого имущества в структуре доходов бюджета Санкт-Петербурга; - существенное увеличение объемов инвестиций (в том числе иностранных) в экономику города. Реальная ситуация с доходами от использования недвижимости и объемом инвестиций обстоит следующим образом. Доля планируемых доходов от арендной платы за объекты недвижимости к общей сумме доходов бюджета Санкт-Петербурга за 10 лет возросла с 0,8% до 8% в 2001 году Доля планируемых доходов от сдачи в аренду объектов городской недвижимости в структуре всех доходов городского бюджета возросла с 2% в 1995 году до 6,3% существенно увеличившегося бюджета 2002 года (2003 год- 6,9%). Объем арендных платежей за объекты недвижимости в 2002 году, по сравнению с 1996 годом, увеличился в 6,8 раза, и на 34%-по сравнению с 2001 годом. Имущественная составляющая в общей структуре доходов бюджета Санкт-Петербурга в 2002 году составила около 18%84.
Проанализируем вышеприведенные данные из докладов Губернатора Санкт-Петербурга за 2001-2002 гг.
Во-первых, наблюдается существенное падение доли планируемых доходов от арендной платы за объекты недвижимости к общей сумме доходов бюджета с 8 % в 2001 году до 6,3 % в 2002 году.
Во-вторых, в докладах идет сравнение всех показателей с показателями 1996 года, хотя всем понятно, что ситуация в экономике страны была совсем другая, не говоря уже о случившемся кризисе в августе 1998 года. Например, сложно проводить сравнение доходов от аренды в 1996 году, т.к. только к концу 2002 года арендные ставки за торговые площади приблизились к ставкам августа 1998 года, а аренда офисных и складских помещений до сих пор не может достигнуть докризисных показателей. Это подтверждает график динамики цен аренды нежилых площадей, сделанный по данным специалистов ГУИОН (см. Диаграмму № 10)85.
Механизмы повышения эффективности системы управления государственной недвижимостью в Санкт-Петербурге
Из диаграммы видно, что основной рост иностранных инвестиций приходится на последние три года, когда были приняты нормативные документы, регламентирующие инвестиционный процесс в Санкт-Петербурге.
Принятие Земельного кодекса изменило процедуру предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях, сделав ее двухступенчатой в Санкт-Петербурге,. В начале инвестор получает в аренду на 11 месяцев на основании распоряжения губернатора земельный участок на проведение изыскательских работ, и, после их проведения, выходит на второю инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК), и получает разрешение на проектирование и строительство. Если же на земельный участок претендует несколько инвесторов, то ИТК принимает решение о вынесении данного участка на торги, которые организовывает Фонд имущества.
В настоящее время много дискуссий в Администрации Санкт-Петербурга идет по поводу упразднения ИТК и изменения существующей системы предоставления государственных рбъектов недвижимости: предполагается предоставлять их только через торги. Безусловно, торги позволят городу: увеличить доходную статью бюджета, т.к. в настоящее время рыночная оценка земельных участков проводится за счет инвесторов, что ведет к ее реальному занижению, из-за чего город теряет деньги; уменьшить существующую коррупцию в государственных структурах, т.к. на итоги торгов смогут влиять только сами инвесторы; увеличить конкуренцию между строительными компаниями, отсеяв тем самым большинство мелких компаний, из-за которых и разгораются скандалы с дольщиками. Но, как показывает практика, в сегодняшней ситуации такая система может иметь и отрицательные стороны.
Во-первых, государство не сможет быстро готовить документы по объектам недвижимости, предназначенным для выставления на торги. Это видно по сегодняшним торгам, которые проводит Фонд имущества, когда еженедельно на торги по неликвидным помещениям выставляются только пять-шесть объектов95, когда еженедельно на ИТК рассматриваются до 70 вопросов по земельным участкам. Если учесть, что по помещениям пакет документов значительно меньше, то по земельным участкам одна только проверка имущественно-правового статуса здания или земельного участка требует запроса пяти государственных структур, ответ которых приходит в течение месяца. В связи с этим можно говорить о том, что в сегодняшней ситуации город не сможет самостоятельно выносить на торги еженедельно по 20 объектов недвижимости, что приведет к замедлению строительного процесса в нашем городе и банкротству большинства небольших строительных компаний, которые, благодаря получению новых пятен под застройку, в настоящее время достраивают старые объекты.
Во-вторых, проведение торгов приведет к резкому подорожанию жилья, которое на сегодняшний момент не по карману большинству петербуржцев.
В-третьих, покупая право на девелопмент государственной недвижимости, инвестор еще не знает, что он может построить на данном земельном участке, пока не проведет изыскательские работы, которые включают проведение общественных обсуждений с населением. К примеру, по сегодняшней статистике, примерно в 30% случаев инвестиционные проекты после изысканий остаются нереализованными96. Это может привести к оттоку инвесторов от государственных объектов и строительству на земельных участках, находящихся в собственности у коммерческих структур.
В-четвертых, непонятно, каким образом государство собирается выставлять на торги право на реконструкцию здания, т.к. большинство их имеют обремененные помещения, с собственниками которых может договориться только инвестор.
На основании вышесказанного, прежде чем разрушать сложившуюся процедуру предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях в Санкт-Петербурге, необходимо еще раз взвесить все «за» и «против», что бы прийти к правильному решению.
На наш взгляд, в настоящее время нельзя радикальным образом менять существующую систему предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях. Безусловно, необходимо постепенно переходить к предоставлению большинства участков через торги, особенно если они не имеют никаких обременении. На данный момент Администрации Санкт-Петербурга нужно подумать в первую очередь об инженерной подготовке новых территорий, спрос на которые уже сегодня возникает у строителей. Практически через пять лет в городе не останется инженерно подготовленных свободных пятен под строительство, что приведет к сильному подорожанию недвижимости. В связи с этим Администрации нужно сосредоточиться на выработке механизма освоения новых территорий для строительства, для чего требуется: - разработать план развития новых территорий под строительство для различных целей: жилых, промышленных и коммерческих; - найти финансовый источник, за счет которого будет осуществляться инженерная подготовка новых территорий; - разработать программу ипотечного кредитования населения.
