Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 9
1.1 Проблемы функционирования и развития жилищной сферы 9
1.2 Специфика жилищного фонда как объекта управления 27
1.3 Организационные формы управления жилищным фондом 42
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ЭКОНОМИКО-ОРГАНИЗАЦИОННЫХ ОСНОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ Г. ХАБАРОВСКА) 66
2.1 Формирование и развитие системы управления жилищным фондом 66
2.2 Анализ системы финансирования обслуживания недвижимости в жилищной сфере 82
2.3 Обоснование выбора показателей оценки эффективности организационно-экономических преобразований в жилищной сфере 102
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ И РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 125
3.1 Методические основы развития конкуренции в сфере управления жилищным фондом 125
3.2 Совершенствование системы оплаты жилья как фактор повышения эффективности эксплуатации жилищного фонда 150
3.3 Оценка эффективности функционирования жилищной сферы города Хабаровска 159
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 166
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 171
ПРИЛОЖЕНИЯ 188
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Реформирование и развитие жилищной сферы относится к числу важнейших направлений социально-экономических преобразований в России, обеспечивающее необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека. Вместе с тем, следует отметить, что в нашей стране уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям, возложенные на нее задачи выполняются не в полной мере, что в свою очередь обуславливает рост социальной напряженности различных слоев населения.
Жилищная сфера всегда отличалась сложной многофункциональной спецификой работы предприятий, получая значительные дотационные вливания в годы советского периода. В условиях перехода к рыночной экономике жилищная проблема в России существенно обострилась. К 1992 году отрасль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, т. к. ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен.
Отказ государства от роли одновременно собственника, заказчика и подрядчика, общая финансовая нестабильность, рост инфляции, бюджетный дефицит, усугубленные снижением платежеспособности населения вызвали потребность в проведении реформы жилищной сферы.
В условиях дифференцированного подхода к использованию основных фондов жилищно-коммунального назначения, расширения сферы услуг, значительно возросли количество и качественный состав владельцев жилищного фонда, также увеличилось число организаций - партнеров, имеющих различные организационно-правовые формы.
Несмотря на то, что спрос на услуги ЖКХ в ряде случаев превышает предложение, эта отрасль продолжает из года в год оставаться убыточной, она терпит значительные убытки, прежде всего из-за неплатежей, ставших настоящей проблемой переходного периода. Поэтому реформа финансирования содержания объектов жилищной сферы направлена на повышение рентабельности отрасли, уменьшение и постепенный отказ от государственных дотаций за счет полного внесения собственниками, нанимателями и арендаторами жилых помещений оплаты за предоставленные им услуги.
Развитие рыночных и имманентных им форм собственности в жилищной сфере требует формирования новых подходов к управлению объектами недвижимости в жилищной сфере города с учетом их особенностей.
Обзор нормативных документов, научных источников, анализ методических разработок показывают, что процесс социально-экономических нововведений, развивающихся в жилищной сфере, характеризуется непоследовательностью и противоречивостью. Наблюдается резкая переориентация с политики всемерной дотационной поддержки к активному внедрению рыночных отношений в эту отрасль, без учета возникающих при этом социально-экономических последствий.
В настоящее время экономическим проблемам теории и практики совершенствования функционирования жилищной сферы посвящено множество исследований. Они нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых. В частности это работы Бузырева В. В., Григорьева В.В., Зотова В. Б., Косаревой Н. Б, Пузанова А. С, Прокофьева В. Ю., Страйка Р. Дж., Та-ги-Заде Ф. Г., Талонова А. В., Чекалина В. С, Чернышева Л. Н. и др.
Характеризуя ранее выполненный цикл исследований, необходимо отметить следующее:
- различие в методических подходах к определению жилищного фонда как объекта управления;
- отсутствие единых критериев и системы показателей для оценки эффективности функционирования жилищной сферы;
- отсутствие строгой классификации факторов, оказывающих влияние на формирование тарифов за жилищные услуги и платы за наем.
Следовательно, не умаляя ценности названных разработок, необходимо отметить, что они не могут составить ту базу, которая необходима для принятия решений в области реформирования системы управления жилищной сферой и оценки последствий их реализации.
Вышеизложенное определяет актуальность и значимость темы диссертационного исследования, направленного на повышение эффективности функционирования объектов недвижимости в жилищной сфере
Целью исследования является разработка теоретических и методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию системы управления объектами недвижимости жилищной сферы, обеспечивающих ее эффективное функционирование в условиях рыночной экономики.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
- исследование состояния жилищной сферы и проблем ее функционирования в современных условиях;
- изучение и обобщение опыта управления недвижимостью жилищной сферы в Российской Федерации и в зарубежных странах;
- анализ системы финансирования обслуживания жилищного фонда;
- исследование факторов, оказывающих влияние на величину платы за наем жилых помещений в условиях рынка;
- разработка методически рекомендаций по совершенствованию организационных форм управления объектами недвижимости в жилищной сфере;
- разработка методических и практических рекомендаций по совершенствованию управления недвижимостью в жилищной сфере;
- выбор и обоснование показателей оценки эффективности организационно-экономических преобразований в жилищной сфере.
Объектом исследования является жилищная сфера г. Хабаровска. Основанием в пользу выбора жилищной сферы г. Хабаровска в качестве объекта исследования является тот факт, что здесь сосредоточено все многообразие форм собственности на жилье: муниципальной, государственной, частной. Помимо этого, в г. Хабаровске имеются все предпосылки для создания и реализации новых форм управления жилищным фондом.
Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений в системе управления объектами недвижимости жилищной сферы.
Методологической и теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов; законодательные и нормативные акты РФ; статистические данные Комитета государственной статистики РФ, Краевого комитета государственной статистики; отчетные материалы работы жилищной сферы города Хабаровска; материалы периодической печати и информационные ресурсы сети Internet; результаты опросов специалистов организаций жилищной сферы г. Хабаровска, проведенных автором в ходе исследования.
Методы исследования. В ходе исследования применялись системный подход, общенаучные методы комплексного подхода, статистические методы обработки исходной информации, экономического описания и анализа, экспертных оценок, графический, логический, экономико-математические методы.
Научная новизна диссертационного исследования определяется следующими основными положениями, выносимыми на защиту:
- систематизирована и дополнена классификация жилищного фонда, выявлены его специфические особенности как объекта управления;
- предложены новые показатели для оценки эффективности организационно-экономических преобразований в жилищной сфере;
- выявлены факторы, оказывающие влияние на величину ставки платы за наем и разработаны методические рекомендации по ее определению;
- разработаны методические основы совершенствования и развития организационных форм управления объектами недвижимости жилищной сферы.
Научная и практическая значимость работы заключается в том, что теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы органами местного самоуправления в качестве базы для принятия решений по улучшению функционирования жилищной сферы. В частности, предложения по развитию конкурентной среды, методические положения по совершенствованию платы за наем, а также предложенная система индикаторов могут быть использованы органами местного самоуправления и управляющими организациями как при разработке стратегии развития жилищной сферы, так и при решении конкретных задач, связанных с управлением и обслуживанием жилищного фонда. Методические положения по совершенствованию управления недвижимостью в жилищной сфере могут быть использованы в качестве учебного материала по дисциплине «Финансы предприятий».
Апробация и внедрение результатов исследования. Обоснованность и достоверность положений и выводов, сформулированных в диссертации, подтверждается корректным применением методов решения поставленных задач, репрезентативностью использованной информации, логикой исследования, а также использованием результатов исследования при разработке проекта Закона Хабаровского края «О социальной защите домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондоминиумах» (2002 г. Хабаровск, Департамент ЖКХ Хабаровского края).
Основные положения диссертации обсуждались на международных научно-практических конференциях: - «Проблемы развития экономики Дальнего Востока на современном этапе» (Хабаровск, 1999); «Проблемы экономики Дальнего Востока: теория и практика» (Хабаровск, 2001).
Результаты исследования докладывались и обсуждались на научно-методических семинарах кафедры «Финансов, кредита и бухгалтерского учета», используются в учебном процессе в Хабаровском государственном техническом университете. Отдельные положения диссертации нашли применение в практической деятельности Управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда, предприятий и организаций, осуществляющих управление и обслуживание объектов недвижимости жилищной сферы г. Хабаровска.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,14 п. л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Основной текст диссертации изложен на 187 страницах, проиллюстрированных 13 таблицами, 12 рисунками и 3 приложениями. Список использованных источников включает 146 наименований.
