Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
ГОРОДА 10
1.1. Характеристика жилищного фонда и имущественно-земельного
комплекса как объектов управления 10
Эволюция системы управления жилищным фондом 24
Анализ действующей системы управления жилищно-коммунальным хозяйством 37
Глава 2. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ПЕР
СПЕКТИВНАЯ ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ 52
Отечественный и зарубежный опыт создания и функционирования объединений собственников жилья 52
Методы управления имущественно-земельными комплексами и опыт деятельности товариществ собственников жилья в современной России 69
Деятельность товариществ собственников жилья Белгородской области 107
Глава 3. РАЗРАБОТКА ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ
МЕТОДИКИ ФОРМИРОВАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННО-ЗЕМЕЛЬНОГО
КОМПЛЕКСА 124
Механизм формирования имущественно-земельных комплексов 124
Основные методы управления процессами создания и функционирования ТСЖ 147
Заключение 155
Библиографический список 159
Приложения 179
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одним из главных направлений социально-экономических преобразований в России является реформирование жилищно-коммунального хозяйства, создающего необходимые условия для жизнедеятельности человека. Объективная необходимость преобразований обусловлена комплексом взаимосвязанных причин: ведомственным монополизмом, низким качеством предоставляемых услуг, неэффективным управлением.
Ведущей отраслью в составе жилищно-коммунального хозяйства является жилищное хозяйство, которое обеспечивает содержание жилищного фонда и доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственного потребителя - населения.
Важнейшей стратегической целью развития эффективной системы управления жилищным фондом города является повышение качества жизни населения путем улучшения жилищных условий, обеспечение сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества.
Сохранившийся административно-ведомственный механизм управления и не проработанность нормативных аспектов в области взаимоотношений предприятий и организаций между собой, с органами власти и потребителями, ведут к росту дефицита финансовых ресурсов, направляемых на развитие отрасли, увеличивают ее дотационность и вызывают социальную напряженность в обществе.
Изменение отношений собственности на объекты жилищного фонда вызвало необходимость поиска оптимальной схемы управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев. Перспективную для России форму совершенствования управления жилищным фондом представляют товарищества собственников жилья, так как при этом
может быть значительно повышена эффективность использования имеющихся ресурсов. В то же время необходимы серьезные организационно-экономические меры по совершенствованию данной формы управления жилищным фондом.
Необходимостью практического решения задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства в условиях рыночной экономики определяется значимость разработки эффективного механизма управления жилищным фондом. Диссертационное исследование проведено в рамках основного научного направления Воронежского государственного университета «Научные основы социально-экономической политики и практики хозяйствования» и направления научных исследований кафедры экономики и управления организациями «Управление изменениями в социально-экономических системах».
Степень разработанности проблемы. Различные аспекты и проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства изучены и представлены в трудах В. Бузырева, Д. Жукова, Т. Лежиковой, Н. Сазонова Ф. Таги-Заде, В. Чекалина, Л. Чернышова, и др. Финансово-экономические аспекты реформы ЖКХ, механизмы привлечения финансовых ресурсов и инвестиционного проектирования рассматривались А.Талоновым, С. Хачатряном, М. Шапиро и др.
Проблемы образования товариществ собственников жилья и организации их деятельности рассматриваются в трудах Р. Бобович, А. Толмачева, О. Яницкого и др. Вопросы теории и практики управления недвижимостью в рыночных условиях представлены в трудах П. Грабового, В. Григорьева, С. Максимова, В. Стаханова.
Вместе с тем имеющиеся разработки не позволяют сформировать экономический механизм управления жилищным хозяйством. Объективная потребность в разработке данного направления и определила выбор темы исследования.
Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы - разработка механизма управления имущественно-земельными комплексами жилищно-
го фонда крупного города на примере товариществ собственников жилья, позволяющего повысить уровень удовлетворения потребностей населения в жилищно-коммунальных услугах.
Реализация этой цели потребовала решения комплекса взаимосвязанных задач:
раскрыть особенности жилищного фонда и его подсистем как объектов управления;
исследовать систему управления жилищным фондом города;
проанализировать отечественный и зарубежный опыт функционирования объединений собственников жилья;
- обобщить и систематизировать характеристики методов управления
имущественно-земельными комплексами;
раскрыть роль органов местного самоуправления в развитии различных организационных форм управления имущественно-земельными комплексами, в том числе товариществ собственников жилья;
разработать методику формирования имущественно-земельного комплекса как объекта управления в жилищной сфере;
разработать основные методы управления процессами создания и функционирования ТСЖ на региональном уровне.
Область исследования 5.18. Разработка проблем функционирования и развития предприятий, отраслей и комплексов в регионах.
Объект исследования - имущественно-земельные комплексы жилищного хозяйства крупного города.
Предмет исследования - организационно-экономический механизм управления имущественно-земельными комплекса жилищного хозяйства крупного города.
Методологическая база исследования. Методологическую базу исследования образуют общенаучные методы познания: диалектический и исто-
рико-логический, а также традиционные приемы экономического анализа -группировки, сравнения, обобщения.
В оценке роли государства и органов местного самоуправления в создании предпосылок для совершенствования системы управления жилищным фондом и для создания ТСЖ имело место критическое осмысление подходов, разработанных И. Балабановым, В. Боголюбовым, С. Максимовым.
При обобщении и систематизации регионального опыта реформирования жилищно-коммунального хозяйства, роли государства в создании условий для реализации экономического потенциала территорий использованы выводы, полученные С. Сиваевым, С. Филимоновым, С. Хачатрян, Л. Чернышевым.
Особую роль сыграл комплексный подход, проявившийся во взаимосвязанном изучении экономических и организационных аспектов взаимодействия муниципальных органов власти и собственников жилья.
Многоплановый анализ процессов регионального развития потребовал применения системного подхода, реализованного в анализе общего и особенного в региональном развитии и государственном регулировании традиционных и новых форм управления имущественно-земельными комплексами.
При разработке методики формирования имущественно-земельного комплекса использовался экспертный метод и моделирование.
Информационную базу исследования составили статистические данные о состоянии и динамике параметров развития жилищно-коммунального хозяйства России, опубликованные Госкомстатом России и территориальным органом федеральной службы государственной статистики по Белгородской области, а также полученные автором в органах государственной власти и управления Белгородской области.
В процессе изучения действующих механизмов регулирования создания и деятельности товариществ собственников жилья на региональном уровне использованы опубликованные материалы, отражающие опыт разработки и реализации региональных программ экономического развития субъектов фе-
дерации, прежде всего Новгородской, Ростовской, Саратовской, Рязанской, Тюменской областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга.
Важный компонент нормативной базы - законодательные акты РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства по проблемам развития экономики страны и ее регионов.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
уточнено понятие объекта управления в жилищной сфере в виде имущественно-земельного комплекса и разработана классификация характеристик имущественно-земельного комплекса;
выявлены противоречия в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством, которые определяют необходимость дальнейшего совершенствования системы управления жилищным фондом;
определен комплекс проблем, возникающих в ходе деятельности товариществ собственников жилья и отражающих конкретные характеристики жилищного фонда, развитие конкуренции, специфику реализуемой органами власти и управления социально-экономической политики;
обоснован подход к выбору метода управления товариществом собственников жилья с учетом особенностей имущественно-земельных комплексов;
определена роль муниципальных органов власти, оказывающих значительное влияние на деятельность ТСЖ путем создания условий для привлечения собственников жилья в процесс управления жилищным фондом;
разработана методика формирования имущественно-земельного комплекса, включающая расчет индексов экономической и социальной эффективности создания товарищества собственников жилья;
предложены методы регулирования процессов создания и функционирования ТСЖ на региональном уровне.
Теоретическая, методологическая и практическая значимость работы. В диссертации раскрыто значение муниципальных органов власти в ре-
формировании системы управления жилищным фондом, выявлены особенности формирования имущественно-земельных комплексов и современные методы регулирования процессов создания и функционирования ТСЖ, что позволяет углубить теоретические представления о перспективных направлениях развития регионов, их социально-экономических и административно-территориальных подсистем в общественной системе России, роли государства и органов местного самоуправления в этом процессе.
Содержащиеся в работе выводы и рекомендации, адресованные органам государственной власти и управления, предпринимательским структурам, могут быть использованы при создании товариществ собственников жилья, а также для дальнейшего реформирования системы управления жилищной сферой.
Отдельные положения работы применимы в преподавании и изучении курсов «Организация городского хозяйства», «Экономика жилищно-коммунального хозяйства», «Экономика недвижимости», спецкурсов по актуальным вопросам совершенствования системы государственного управления на федеральном и региональном уровнях, а также в учебном процессе подготовки специалистов по государственному и муниципальному управлению, в системе повышения квалификации и переподготовки управленческих кадров.
Внедрение результатов исследований. Практические выводы исследований, связанные с разработкой методики формирования имущественно-земельного комплекса и рекомендаций по регулированию процессов создания и функционирования ТСЖ использованы при разработке программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области на 2006-2007 годы Управлением жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области в части разработки комплекса мер по повышению эффективности функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства области.
Теоретические и практические разработки по диссертационному исследованию применяются в учебном процессе при изучении дисциплин «Экономика жилищно-коммунального хозяйства», «Организация городского хозяйства», «Экономика недвижимости». Научные положения и практические разработки диссертационной работы были использованы при подготовке учебно-методического комплекса по дисциплине «Экономика жилищно-коммунального хозяйства».
Реализация результатов подтверждена документами.
Апробация результатов работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международной научно-практической конференции «Управление изменениями в социально-экономических системах» (г. Воронеж, 2002 г.); Втором международном экономическом форуме «Собор славянских народов», (г. Белгород, 2004 г.); на межвузовской научно-практической конференции «Социально-экономические проблемы развития современных городов России» (г. Белгород, 2005 г.), на Пятой международной научно-практической конференции «Управление изменениями в социально-экономических системах» (г. Воронеж, 2006 г.).
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 научных публикаций, в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК России.
В работах, опубликованных в соавторстве, и отраженных в конце автореферата, лично соискателю принадлежит: изучение проблем, возникающих в ходе деятельности ТСЖ [3]; анализ деятельности ТСЖ как метода управления жилищным фондом [4]; систематизация проблем управления жилищным фондом в Российской Федерации [5].
Объем и структура диссертационной работы.
Основной текст диссертации изложен на 158 страницах, состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения, содержит 29 рисунков, 7 приложений. Библиографический список насчитывает 180 источников.
