Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Современные положения содержания и технического обслуживания жилья 14
1.1. Структура и характеристика жилищного фонда 14
1.2. Организационные и технологические схемы управления жилищным фондом 25
1.3. Система технического обслуживания объектов жилищного фонда 35
Выводы 42
ГЛАВА 2. Исследование технико-экономических показателей деятельности предприятий ЖКХ 44
2.1. Экономические основы организации деятельности предприятий ЖКХ в условиях реформирования отрасли 44
2.2. Направления совершенствования финансирования предприятий ЖКХ 60
2.3. Показатели оценки эффективности деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства 72
Выводы 88
ГЛАВА 3. Разработка показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда и исследование их влияния на технико-экономические показатели деятельности предприятий ЖКХ 90
3.1. Система показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда 90
3.1.1. Состав показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда 90
3.1.2. Определение коэффициентов весомости частных показателей оценки качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг 106
3.1.3. Контроль качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг 109
3.2. Классификация методов оценки влияния качества эксплуатации жилого здания на экономические показатели деятельности предприятий ЖКХ 115
3.3. Основные положения методики оценки влияния отклонений показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда от нормативных значений на экономические показатели деятельности предприятий ЖКХ 121
3.4. Апробация и оценка эффективности применения методики 147
Выводы... 150
Заключение 152
Список литературы 155
Приложения 161
- Организационные и технологические схемы управления жилищным фондом
- Система технического обслуживания объектов жилищного фонда
- Экономические основы организации деятельности предприятий ЖКХ в условиях реформирования отрасли
- Состав показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда
Введение к работе
Коренные преобразования последних лет, происшедшие в экономике страны (раздел собственности, передача функций управления субъектам Федерации, а также органам местного самоуправления) коренным образом изменили условия функционирования жилищно-коммунальной сферы, управления ею и ее финансовую базу. Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) в Российской Федерации - многоотраслевой комплекс, который включает в себя взаимосвязанные, но в то же время достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, обеспечивающие необходимые условия жизнедеятельности человека, влияющие на социальную обстановку в стране и являющийся одним из мощнейших потребителей топливно-энергетических ресурсов.
В 2000 году годовая потребность в финансировании работ и услуг, производимых предприятиями жилищно-коммунального хозяйства составила 297 млрд. руб. Фактически объем финансирования оказался значительно ниже нормативного. Таким образом, ЖКХ было недофинансировано на 61,2 млрд. руб., что составило 22 % от общей потребности.
Из-за продолжительного недофинансирования по состоянию на 1 января 2001 года дебиторская задолженность (задолженность потребителей предприятиям ЖКХ) составила 168,1 млрд. руб., а кредиторская задолженность предприятий ЖКХ поставщикам ресурсов и бюджетам - 245,1 млрд. руб. (из них около 67,6 млрд. руб. — долги коммунальных предприятий РАО "ЕЭС России" и РАО "Газпром") [13].
Катастрофически увеличивается износ основных фондов отрасли. Так, физический износ основных фондов по объектам теплоснабжения составляет 67.7 % (по сравнению с 1999 г. он вырос на 3,2 %); по электроснабжению % (рост 3,7 %); водопроводных и канализационных сетей 52 и 28 % (рост 8,4 %).
По. причине высоких затрат энергоресурсов в расчете на 1 кв. м. общей площади жилья стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) очень высокая. Так, на обслуживание 1 кв. м. общей площади тратится более 1 доллара США, что на 10 % больше, чем в странах Скандинавии, где климат аналогичен климату средней полосы России. И это при более низкой стоимости в России природных ресурсов и рабочей силы.
При значительных (до 40 %) теплопотерях за счет ветхих сетей, высокой теплопроводности ограждающих конструкций жилых зданий в России отсутствует учет и регулирование потребляемых ресурсов. Это относится и к водоснабжению. Уровень потребления воды для оплаты населением определяется по нормативам из расчета 300 л. в сутки на человека, в то время как в странах Западной Европы, где налажен учет, потребление воды составляет 120-130 л. в сутки на человека, т.е. более чем в 2 раза ниже.
Организация эксплуатации жилищного фонда характеризуется монополизмом государственных ремонтно-эксплуатационных предприятий, функции заказчика и подрядчика совмещаются во многих случаях в одном хозяйствующем субъекте, что приводит к отсутствию надлежащего контроля за качеством выполняемых работ, снижению ответственности и заинтересованности предприятий ЖКХ в результатах деятельности.
Острота накопившихся проблем в жилищно-коммунальной сфере сделала неизбежным реформирование этого сектора экономики.
Основные направления преобразований в жилищно-коммунальной сфере были определены в 1992 году в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Для поэтапного решения задач, предусмотренных этим Законом, в 1993 г. Правительство РФ приняло государственную целевую программу "Жилище". В развитие данной программы Указом Президента Российской Федерации "О реформе жилищно-коммунального хозяйства" № 425 от 28.04.97 г. была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, в которой определены следующие основные направления реформирования:
1..Совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг. По данному направлению предполагается повышение уровня оплаты услуг населением с постепенным переходом к 2003 году на 100 %-е финансирование отрасли за счет платежей потребителей услуг, дифференциации ставок оплаты жилья в зависимости от качества и местоположения, перехода от бюджетного дотирования на содержание жилищного фонда к выплате субсидий наименее обеспеченным гражданам. Необходимо отметить при этом важность государственного контроля за процессом ценообразования в ЖКХ. Речь идет об установлении государством показателей финансовых взаимоотношений центра и субъектов Российской Федерации. К таким показателям относятся федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, величина которых ежегодно утверждается Правительством РФ. Это:
- уровень платежей граждан за предоставляемые ЖКУ в целом по всем их видам;
- максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и услуг в совокупном доходе семьи в пределах федерального стандарта социальной нормы площади жилья и нормативов потребления этих услуг;
- предельная стоимость предоставляемых ЖКУ на 1 кв. м. общей площади жилья в месяц, дифференцированная по экономическим районам страны.
2. Демонополизация ЖКХ. Здесь уделяется внимание совершенствованию системы управления предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, развитию конкурентной среды по обслуживанию жилья среди хозяйствующих субъектов при обязательном соблюдении защиты прав и интересов потребителей, предоставлению потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, формированию системы договорных отношений между производителями и потребителями ЖКУ.
Предусматривается разделение функций управления и эксплуатации жилищного фонда. Причем и управленческие, и подрядные (обслуживающие) организации должны подбираться на конкурсной основе. Критерий при этом всегда один - кто предложит больший объем услуг за меньшую стоимость.
Исследования ученых Российской инженерной академии в области совершенствования организационно-правовых форм управления ЖКХ показывают, что наиболее рациональным вариантом в этой области является создание управляющих компаний. Объединяя в совей структуре в качестве цеховых организаций подразделения существующих муниципальных предприятий по обслуживанию объектов жилищного фонда, создание управляющей компании позволяет сократить налоговое бремя (НДС, налог на имущество и др.) при системе взаиморасчетов между цеховыми структурами по себестоимости; усовершенствовать систему учета внутрипроизводственных затрат и обеспечить для всех субъектов правоотношений прозрачность финансовых потоков; обеспечить инвестирование технических и экономических мероприятий в целях снижения себестоимости ЖКУ; сократить численность работников аппарата управления за счет более совершенной структуры управляющей компании.
3. Приватизация жилья. Планируется дальнейшая приватизация жилья и передача жилищного фонда в управление непосредственно собственникам жилья, в первую очередь, через создание товариществ собственников жилья (ТСЖ). Товарищество собственников жилья является одним из наиболее эффективных способов защиты прав владельцев квартир, используя, при этом, возможность влиять на стоимость и качество услуг, создавая условия для привлечения дополнительных источников финансирования на содержание и ремонт жилищного фонда.
4. Ресурсосбережение. Предусматривается, что весь объем производимой и потребляемой электро- и тепловой энергии, топлива и воды должен учитываться с использованием технических средств. С этой целью предполагается обеспечить установку индивидуальных приборов учета и регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов в жилых домах-новостройках, реконструированном или капитально отремонтированном жилье.
Поставлена задача экономически заинтересовать основных участников процесса ресурсосбережения - производителей, поставщиков и потребителей энергоресурсов в соответствии с рыночными отношениями. А пока в рассматриваемой сфере рынок не заработает, необходимо наладить систему государственного контроля за тарифами и ценами на энергоресурсы. Ведь в стоимости коммунальных услуг до 70 % приходится на тепло, горячую воду и вообще на энергетику. Вместе с тем, тарифное регулирование может стать одним из основных рычагов экономии ресурсов. Но при регулировании тарифов и цен необходимо учитывать экономически обоснованные затраты производителей и потребителей ресурсов на реализацию программ по ресурсосбережению.
Поскольку основная цель реформы - не рост оплаты жилья, а улучшение жилищных условий и повышение эффективности работы предприятий ЖКХ, одной из основных задач реформы является повышение качества оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг.
Проведение единой технической политики в области развития системы качества предоставления ЖКУ должно осуществляться, основываясь на государственном регулировании через стандартизацию этих услуг. В настоящее время разработан проект ГОСТа "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия", который устанавливает требования к качеству услуг при обязательном обеспечении их безопасности для жизни населения, имущества потребителей и окружающей природной среды. Действие стандарта предполагается распространить на организации и предпринимателей, оказывающих жилищно-коммунальные услуги.
Следующим этапом должна явиться разработка и принятие федеральных стандартов качества ЖКУ. Федеральные стандарты качества предоставляемых ЖКУ, являясь базой для разработки региональных стандартов качества содержания жилья, составят основу нормативов, используемых при за ключении договоров между подрядчиками и заказчиками, а также оценки производственно-экономической деятельности предприятий ЖКХ.
Цель исследования: разработка системы экономических и технических показателей деятельности предприятий ЖКХ в условиях реформирования данной отрасли.
Объект исследования: предприятия жилищно-коммунального хозяйства, оказывающие услуги населению и другим потребителям.
Предмет исследования: производственно-экономическая деятельность предприятий ЖКХ.
Задачи исследования:
анализ существующих организационных структур управления эксплуатацией жилья, системы технического обслуживания объектов жилищного фонда, а также существующей нормативной базы и методических разработок по исследуемой проблеме;
определение системы технико-экономических показателей оценки результатов производственно-хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ;
определение системы показателей, характеризующих уровень качества эксплуатации объектов жилищного фонда предприятиями ЖКХ;
установление общих закономерностей зависимости ТЭП деятельности исследуемых предприятий от показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда.
В работе использованы статистические и расчетные данные, характеризующие состояние жилищного фонда Краснодарского края, а также деятельность предприятий жилищно-коммунальной сферы данного региона.
Научная новизна работы:
предложена система показателей оценки эффективности деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства;
разработан состав оценочных показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда;
разработаны методические основы определения экономической эффективности повышения уровня качества эксплуатации объектов жилищного фонда.
Практическая значимость работы:
разработана практически приемлемая, апробированная система технико-экономических показателей деятельности предприятий ЖКХ, необходимая для обоснованного планирования, управления и анализа результатов их деятельности;
разработана система показателей, характеризующих уровень качества эксплуатации объектов жилищного фонда конкретного муниципального образования предприятиями ЖКХ;
определены способы прогнозирования технико-экономических показателей деятельности предприятий ЖКХ с целью повышения эффективности использования финансовых, материальных, трудовых и производственных ресурсов, улучшения качества технического обслуживания и эксплуатации объектов жилищного фонда.
Результаты диссертационных исследований опубликованы в 3 печатных работах общим объемом 1,5 печатных листа, в том числе 1,1 печатных листа подготовлены лично автором. Они также докладывались и прошли апробацию на:
научно-практической конференции работников ЖКХ Краснодарского края в ноябре 2000 г.;
коллегии департамента ЖКХ Краснодарского края и президиума краевого комитета профсоюза рабочих местной промышленности и коммунально-бытовых предприятий в мае 2001 г., г. Краснодар;
заседании Краснодарского отделения Российского общества инженеров строителей в августе 2001 г.;
заседании Союза строителей Кубани в сентябре 2000 г.
Результаты исследований внедрены в практику работы администраций городов Новороссийска и Армавира.
На защиту выносится:
система показателей оценки эффективности деятельности предприятий ЖКХ;
система показателей оценки качества технической эксплуатации и обслуживания объектов жилищного фонда;
основные положения методики оценки влияния отклонений показателей качества технической эксплуатации и обслуживания объектов жилищного фонда от их нормативных значений на технико-экономические показатели деятельности предприятий ЖКХ.
Состав работы:
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литература и приложений.
В первой главе изложены современные принципы и подходы к организации производственно-хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ и реформированию данной отрасли. Проведен анализ динамики изменения структуры и основных показателей, характеризующих жилищный фонд района. Рассмотрены государственная система использования, технического обслуживания и обеспечения сохранности жилищного фонда как комплекс организационных и технических мероприятий управления и эксплуатации жилья. Проанализирована существующая законодательная, нормативно-правовая база и методические документы по проблеме реформирования ЖКХ и оценки качества жилищно-коммунальных услуг.
Во второй главе рассмотрены экономические основы организации деятельности предприятий ЖКХ в новых формируемых условиях, предложена система технико-экономических показателей результатов их производственно-хозяйственной деятельности и разработаны методы и способы расчета данных показателей.
В третьей главе разработана система показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда и проанализированы используемые методы контроля предоставления жилищно-коммунальных услуг населению и другим потребителям. Предложена классификация методов оценки влияния отклонений показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда от их нормативных значений на рассмотренные в предыдущей главе технико-экономические показатели деятельности предприятий ЖКХ. Изложены основные положения оценки влияния отклонений от нормативов качества эксплуатации объектов жилищного фонда на технико-экономические показатели деятельности предприятий ЖКХ.
В заключении обобщены результаты проведенных исследований и показаны направления дальнейших исследований.
Приложения к диссертации содержат использованный статистический материал и отчеты по обработке статистических данных.
Диссертационная работа включает 183 страницы печатного текста, в том числе 28 рисунков и 15 таблиц, а также список литературы из 83 наименований и 9 приложений на 21 странице.
Основные термины, используемые в диссертации:
жилищно-коммунальное хозяйство - многоотраслевой комплекс, включающий в себя взаимосвязанные, но в то же время и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, деятельность которых связана с удовлетворением потребностей населения в жилье и коммунальных услугах;
жилищно-коммунальные услуги - сфера деятельности предприятий и служб ЖКХ по удовлетворению материально-бытовых потребностей населения через создание условий пользования жилым домом, помещением или прочим местом проживания, прилегающей территорией, системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции, электро- и газоснабжения, мусороудаления посредством своевременного технического обслуживания и ремонта строительных конструкций и элементов, инженерного оборудования и коммуникаций;
жилищный фонд - совокупность жилых единиц заселенных и незаселенных;
жилой дом - здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений здания;
придомовая территория - земельный участок, примыкающий к дому, включающий тротуары, дворовые и внутриквартальные проезды, зеленые насаждения, хозяйственные, детские и спортивные площадки, площадки, оборудованные для сбора твердых бытовых отходов;
эксплуатация жилищного фонда - комплекс мероприятий по техническому обслуживанию, ремонту конструкций, инженерных систем в период нормативного срока службы, а также санитарному содержанию зданий и территорий;
техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров работы его инженерных систем и оборудования;
текущий ремонт - комплекс работ по обеспечению или восстановлению исправности (работоспособности) конструкций, инженерных систем и оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей;
капитальный ремонт - ремонт для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, а также улучшения эксплуатационных показателей;
физический износ - потеря в процессе функционирования конструкциями и зданием в целом эксплуатационных качеств;
моральный износ - явление, выражающееся в снижении стоимости здания в результате удешевления строительства подобных зданий в аналогичных условиях или вследствие появления новых, более совершенных типов и серий жилых домов;
надежность - свойство элементов здания, инженерных систем и оборудования обеспечивать нормальное выполнение заданных функций, сохраняя свои эксплуатационные показатели в течение требуемого промежутка времени или наработки;
безотказность - свойство конструктивных элементов, инженерных систем, устройств, приборов непрерывно сохранять работоспособность в течение определенного промежутка времени без вынужденных перерывов в заданных условиях эксплуатации;
долговечность - свойство элементов здания сохранять работоспособность до наступления предельного состояния при установленной системе технического обслуживания и ремонтов, т.е. с возможными перерывами в работе.
Организационные и технологические схемы управления жилищным фондом
Государственная политика в сфере жилищно-коммунального хозяйства, изложенная в федеральных целевых программах "Жилище", "Свой дом" и в программных документах по реформе ЖКХ, предусматривает комплекс мероприятий законодательного, финансового, экономического и организационно-технического характера, обеспечивающего преобразование системы управления в жилищно-коммунальной сфере и организации эксплуатации жилищного фонда.
Существовавшая до настоящего времени схема организации управления эксплуатацией жилищного фонда характеризовалась монополизмом государственных ремонтно-эксплуатационных предприятий, когда функции как заказчика, так и подрядчика совмещались в одном хозяйствующем субъекте, что приводило к отсутствию действенного контроля за качеством выполняемых работ, низкой ответственностью и заинтересованностью данных предприятий в качественных результатах своей деятельности.
Такое положение дел вызвало необходимость проведения преобразований в сфере управления и обслуживания жилищного фонда. В связи с этим, федеральной целевой программой "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" предусматривается не только проведение технических мероприятий по восстановлению основных фондов и по реализации новых инженерно-технических решений, но и создание организационно-управленческих и финансовых механизмов, обеспечивающих стабильную и эффективную работу жилищно-коммунальных предприятий.
В этом направлении предполагается проведение таких мероприятий, как: ? разделение функций по управлению жилищным фондом и его эксплуатацией; ? привлечение частных компаний к управлению жилищным фондом; ? создание для всех организаций, участвующих в процессе управления, единых условий экономической и технической политики.
Мировая, а также российская практика последних лет достаточно убедительно показывает, что создание эффективных методов управления жилищным фондом и его инфраструктурным обеспечением достигается путем четкого выделения функций собственника жилищного фонда и делегирование им на конкурсной основе функций управления и обслуживания объектами недвижимости специализированным организациям [62].
При этом, схема взаимодействия представленных выше организаций должна выглядеть следующим образом: собственник заключает с выбранной на конкурсной основе организацией - службой заказчика - договор на управление объектами жилищного фонда с передачей прав хозяйственного ведения или оперативного управления или без передачи этих прав, оставляя за собой право контролировать ее деятельность. В свою очередь служба заказчика заключает договор на обслуживание жилищного фонда с выбранными также на конкурсной основе ремонтно-эксплуатационными организациями, коммунальными предприятиями, а вместе с тем с нанимателями и арендаторами жилищного фонда.
Примерная структура договорных отношений по содержанию жилищного фонда на основе использования инструмента муниципального заказа представлена на рис. 9.
В части выбора организационных структур управления и вида собственности предприятий жилищно-коммунального хозяйства муниципалитетов можно отметить, что они могут быть различными в зависимости от: - размера муниципального образования; - номенклатуры и качества оказываемых населению услуг; - затрат на предоставление услуг ЖКХ в данном муниципальном образовании; - наличия районных и иных структур управления и предприятий ЖКХ, способных выполнять функции по управлению и предоставлению услуг ЖКХ.
Таким образом, можно сделать вывод, что оргструктура упранления должна определяться исходя из следующих положений: - площади муниципального жилья; - численности населения, пользующегося услугами ЖКХ; - наличия муниципальной инженерной инфрастуктуры предоставления всех или части услуг; - стоимости содержания 1 кв. м. жилья и каждой отдельной услуги ЖКХ; - наличия на территории предприятий министерств и ведомств, способных осуществлять поставку услуг; - объема финансовых средств в виде оплаты ЖКУ населением данного муниципального образования.
Система технического обслуживания объектов жилищного фонда
Основной задачей жилищно-эксплуатационных организаций является обеспечение исправного состояния конструкций и частей жилых зданий, санитарно-технических устройств и инженерного оборудования домов, а также бесперебойной их работы в течение нормативного срока службы.
В данной работе под основным объектом жилищного фонда рассматривается жилой дом. Жилой дом - здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины общей площади здания. Жилые дома подразделяются, как известно, на многоквартирные и одноквартирные. Жилое здание в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных конструкций. Соответствие жилого здания нормативно-техническим требованиям на этапе эксплуатации обеспечивается проведением технических и организационных мероприятий. Техническое обслуживание здания включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т. д. Таким образом, техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств [46].
Объем работ при осуществлении технического обслуживания жилого здания не всегда поддается точному планированию, поскольку возникновение мелких отказов носит случайный характер. Сложность технического обслуживания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностике причин и определении рациональных методов их устранения.
Контроль за техническим состоянием здания и правильностью эксплуатации конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, территории домовладения осуществляется в процессе осмотров. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. Различают два вида осмотров: плановые и внеочередные.
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах контролируют техническое состояние жилого здания в целом, его инженерного оборудования и внешнего благоустройства. При частичных осмотрах обследуют техническое состояние отдельных частей здания или помещение и элементы внешнего благоустройства.
Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Периодичность проведения плановых осмотров устанавливается из расчета устранения максимального числа дефектов элементов здания и его инженерных систем с целью предупреждения перерастания дефектов в отказы.
Внеочередные (внеплановые) осмотры должны проводиться после ливней, ураганных ветров, наводнений, сильных снегопадов и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов здания, а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации жилого здания.
Общие плановые, а также внеочередные осмотры проводятся собственником или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправления, жилтоварищества, организацией по обслуживанию жилищного фонда. Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся рабочими-специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих техническое обслуживание и ремонт по договорам.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60% [5].
Среди основных этапов работ по техническому обслуживанию жилого дома, подлежащих выполнению организацией по обслуживанию жилищного фонда, можно выделить следующие:
A. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров от дельных элементов и помещений жилого дома;
Б. Работы, выполняемые при подготовке жилого здания к эксплуатации в весенне-летний период;
B. Работы, выполняемые при подготовке жилого здания к эксплуатации в осенне-зимний период;
Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров;
Д. Прочие работы. Расширенный перечень работ по техническому обслуживанию жилого дома приведен в [46, 55].
Здесь следует отметить, что для централизованного устранения неисправностей и аварий, возникающих в жилищном фонде, могут создаваться городские аварийно-технические службы. Необходимо обеспечить взаимодействие аварийной и диспетчерской служб, а также служб, выполняющих текущий ремонт.
Для эффективного использования денежных средств, материально-технических ресурсов планирование технического обслуживания жилых зданий должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию.
Что касается характеристики системы планово-предупредительного ремонта, то она состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых главным образом зависят от сроков службы и видов материалов и конструкций жилых зданий.
Ремонт здания представляет собой комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа [4]. Ремонт здания подразделяется на текущий ремонт (ТР) и капитальный ремонт (КР).
При текущем ремонте выполняются работы, направленные на восстановление исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также на поддержание эксплуатационных качеств элементов здания, сохранения их от воздействия окружающей среды на продолжительный промежуток времени. Задача ТР состоит в предупреждении преждевременного износа конструкций и инженерных систем жилого здания.
Экономические основы организации деятельности предприятий ЖКХ в условиях реформирования отрасли
Одна из главных задач преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве, как это отмечено в программе "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства России", являющейся составной частью федеральной целевой программы "Жилище", является превращение ЖКХ в качественно новую рентабельную отрасль. Суть решения данной задачи заключается в выполнении целого комплекса мероприятий, обеспечивающих финансовое оздоровление жилищно-коммунального хозяйства, формирование инвестиционной привлекательности городской инфраструктуры, предотвращение снижения надежности коммунальных систем жизнеобеспечения и создание комфортной и безопасной среды проживания.
Вместе с тем, как отмечалось на заседании Координационного совета руководителей жилищно-коммунальных комплексов субъектов Российской Федерации при Госстрое России, происходящем 13 марта 2001 г. в Москве, организации отрасли ежегодно несут убытки из-за неплатежей всех групп потребителей. Основной причиной финансовой несостоятельности предприятий ЖКХ являются долги бюджетных организаций муниципальных образований. Только в 2000 году убытки составили около 83 млрд. руб., что в 1,6 раза больше чем в 1999 г. [32].
Нарушено платежное сальдо: кредиторская задолженность превышает дебиторскую в 1,4 раза, на расчетных счетах предприятий отсутствуют денежные средства. В структуре дебиторской задолженности предприятий и организаций ЖКХ свыше 30 % составляет задолженность бюджетов всех уровней.
В этих условиях предприятия ЖКХ вынуждены искать пути снижения расходов на содержание и ремонт жилищного фонда, а тажже другие направления хозяйственно-финансовой деятельности, которые могут частично уменьшить финансовый голод.
Основной составляющей экономической деятельности предприятий ЖКХ является их финансовая деятельность. Совершенствование финансовой деятельности предприятий ЖКХ находит отражение в хозяйственно-финансовом плане жилищно-эксплуатационной организации, который представляет собой текущий (годовой) план, увязывающий все вопросы эксплуатационной и финансовой.
Основу финансовой деятельности предприятий ЖКХ составляют доходы и расходы жилищно-эксплуатационных организаций и мероприятия, направленные на снижение издержек при оказании населению жилищно-коммунальных услуг.
В структуре доходов жилищных организаций наиболее значительную долю составляет оплата жилья и услуг по его техническому обслуживанию. Плата за техническое обслуживание присутствует в составе платежей при всех формах собственности на жилье, поэтому обеспечение методического однообразия расчетов является обязательным, а документ, регламентирующий методику расчета, должен быть утвержден территориальными органами исполнительной власти. Размер платы за техническое обслуживание дома зависит от перечня и объема услуг, оказываемых собственникам помещений, и работ, выполняемых по техническому обслуживанию дома в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
При этом следует иметь ввиду, что размер платы за техническое обслуживание жилого дома должен обеспечивать покрытие всех расходов по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, санитарному содержанию строений и придомовой территории.
Другим фактором, влияющим на уровень доходов жилищных организаций, являются поступления от предприятий и организаций за обслуживание внутридомовых сетей и оборудования. В соответствии с существующей системой все инженерные сети и устройства (водопроводные, канализационные, теплофикационные, электрические и газовые), расположенные вне зданий, находятся на балансе соответствующих коммунальных предприятий. Эксплуатация этих сетей и устройств также возложена на данные предприятия. Содержание и ремонт внутридомовых сетей и устройств осуществляют жилищные организации. В связи с тем, что внутридомовые инженерные сети и устройства служат для доведения коммунальной продукции до потребителей и доходы от ее реализации получают коммунальные предприятия, они в полном объеме должны возмещать жилищной организации расходы по технече-ской эксплуатации внутридомовых сетей и устройств. Для удобств планирования и анализа расходов по обслуживанию внутридомовых сетей и устройств, подлежащих возмещению, устанавливаются нормы затрат на 1 кв. м. общей площади.
Оплата услуг по вывозу бытовых отходов начисляется и взимается с проживающих граждан по утвержденным органами исполнительной власти ставкам с учетом льгот вне зависимости от вида занимаемого жилья (вида собственности).
К прочим доходам жилищных организаций относятся: услуги по управлению, комиссионные вознаграждения за прием абонентной платы за коммунальные услуги, радио, всевозможные пени и штрафы.
Состав показателей качества эксплуатации объектов жилищного фонда
Проводимые в соответствии с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации преобразования в области управления жилищным хозяйством, организации обслуживания населения и содержания объектов жилищного фонда предполагают обеспечить эффективное сочетание предпринимательской активности предприятий ЖКХ с улучшением качества жилищно-коммунального обслуживания потребителей, повышением надежности работы инженерной инфраструктуры, обеспечивающие комфортность и безопасность проживания граждан.
В настоящее время разработан проект ГОСТа "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия", который устанавливает общие технические требования к качеству услуг и обязательные требования по безопасности оказываемых ЖКУ для жизни населения, имущества потребителей и окружающей среды.
Общие технические требования, заложенные в проекте ГОСТа, подчеркивают, что жилищно-коммунальные услуги должны соответствовать нормативным и техническим документам на конкретные виды работ (услуг), определяют предельные сроки устранения неисправностей в работе инженерных систем, продолжительность эксплуатации инженерного оборудования и т.д.
Требования безопасности при оказании ЖКУ включают в себя требования пожарной безопасности, электробезопасности, взрывобезопасности и пр.
Экологическая безопасность ЖКУ должна обеспечиваться соблюдением установленных требований к техническому состоянию и технической эксплуатации жилых зданий, систем вентиляции, водоснабжения, водоотведе-ния, теплоснабжения и др. согласно санитарным нормам и правилам охраны окружающей среды.
Правительственной комиссией по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, заседание которой состоялось 1 марта 2000 года, определена следующая ступень в совершенствовании договорных отношений в сфере управления жилищным хозяйством, пользования жилищным фондом и предоставления жилищно-коммунальных услуг, заключающаяся в разработке на основе проекта ГОСТа и принятии стандартов качества ЖКУ.
Под жилищно-коммунальными услугами следует понимать выполнение работ (услуг) предприятиями ЖКХ по удовлетворению бытовых потребностей населения через создание условий для пользования жилым домом, прилегающей территорией, системами холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, отопления, электро- и газоснабжения посредством своевременного технического обслуживания и ремонта строительных конструкций, инженерного оборудования и коммуникаций.
Поскольку основную долю жилья в городе Горячий Ключ, обслуживаемую муниципальным предприятием по содержанию и обслуживанию жилищного фонда, составляют пятиэтажные дома с материалами ограждающих стен из кирпича, под объектом жилищного фонда в настоящей работе принимается пятиэтажное кирпичное жилое здание с основными элементами благоустройства, а именно: водопровод, канализация, центральное отопление, газ и горячее водоснабжение. На основе этого предложен минимальный перечень показателей качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих комфортное и безопасное проживание граждан, и достаточных для сравнения экономической эффективности деятельности предприятия ЖКХ при оказании услуг населению.
Оценка эффективности деятельности предприятия ЖКХ, выражаемая через показатели качества эксплуатации жилого здания, базируется на объективных характеристиках продукта труда эксплуатирующей организации, направляемого на поддержание, восполнение и совершенствование постепенно утрачиваемых свойств потребительной стоимости жилья.
В связи с этим, предлагается выделить две основные группы показателей качества технической эксплуатации и содержания жилого здания, характеризующие эффективность деятельности предприятия ЖКХ .
Группы показателей А и В предлагается рассматривать как комплексные обобщенные характеристики, определяемые параметрами более низкого уровня, составляющими в своей совокупности единую иерархическую систему. Построенное таким образом «дерево свойств» представляет упорядоченную структуру сложных и простых свойств, характеризующих эффективность деятельности предприятия ЖКХ по содержанию и эксплуатации жилого здания.
Предлагаемая классификация показателей низших уровней по группам А и В, используемая для количественной оценки эффективности деятельности предприятия ЖКХ, приведена на рис. 19, 20.
