Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы создания в России национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования населения 13
Ипотечное жилищное кредитование и его роль в создании рынка жилья 13
Системы ипотечного жилищного кредитования
и их эффективность 32
1.3. Развитие ипотечного жилищного кредитования в механизме
функционирования корпоративных образований 54
Глава П. Реализация региональных программ ипотечного жилищного
кредитования и экономический рост 75
Особенности формирования региональных ипотечных программ 75
Ипотека в механизме региональной инвестиционной жилищной политики 98
Ипотечное жилищное кредитование как экономическая основа устойчивого развития корпорации
(на примере ЗАО «Флагман») 119
Заключение 137
Литература 143
Приложение 154
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Формирование социального рыночного хозяйства в РФ предполагает решение проблемы обеспечения каждого гражданина достойными условиями проживания. Вместе с тем на смену государственному решению жилищной проблемы пришло время использования рыночного инструментария, в частности механизма ипотечного жилищного кредитования. Однако попытка его использования без создания минимальной институциональной базы привела к перекосам в работе экономических механизмов на рынке жилья, развитию теневой экономики и монополизма в жилищной сфере. Имеются на пути решения жилищной проблемы с помощью рыночных методов и проблемы психологического характера. Ведь доля населения в инвестировании жилищного сектора в СССР была многие десятилетия менее 10 %, а сейчас предстоит изменить эти пропорции кардинально.
Актуальность проблемы формирования системы ипотечного жилищного кредитования обусловлена не только собственно жилищной проблематикой. Дело в том, что в 1990-е годы инвестиции в российскую экономику сократились в 5 раз, а сама экономика приняла депрессивный характер. Ипотека же является мощнейшим фактором развития инвестиционного процесса в жилищной сфере. Достаточно сказать, что в США ежегодно на рынке находится около 20 % жилой недвижимости и более 90 % жилья приобретается с привлечением ипотечного кредита, в Великобритании, Германии, Франции расходы на приобретение и содержание жилья составляют около 20 % от величины валового национального продукта.
Таким образом, ипотека — это не только разновидность имущественного залога, предметом которого выступает недвижимое имущество, но и финансовый механизм создания и привлечения
финансовых средств для реального сектора экономики, инструмент оборота и перераспределения имущества, а также средство создания фиктивного капитала. В связи с этим формирование национальной системы ипотечного жилищного кредитования выступает фактором устойчивого экономического развития как на федеральном, так и на региональном и корпоративном уровнях.
Особый интерес представляет исследование процесса создания и реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования, поскольку механические заимствования чужих институциональных форм, как показывает опыт российских реформ, не позволяют продвигаться вперед ни обществу, ни экономике. Теоретическое осмысление проблемы тем более необходимо, что в последние годы в этой сфере накоплен значительный практический опыт, в регионах существуют различные подходы к решению проблемы, а жилищная ипотека все более становится фактором, обеспечивающим долгосрочный рост экономики.
Степень разработанности проблемы. Различные аспекты проблемы формирования рынка ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах как зарубежных, так и отечественных ученых. Институциональные основы организации в России рынка, и рынка жилья в частности, исследуются в работах О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Леппке, С. Максимова, И. Нестерова, Д. Норта, Г. Офер, Р. Страйк, В. Яхимович, К. Яшенкова и др.
Исторический опыт формирования различных систем ипотечного жилищного кредитования и особенности создания такой системы в России рассматриваются в работах 3. Гариповой, С. Гришаева, А. Копейкина, М. Логинова, И. Лузина, Г. Матюхина, Д. Сергеева, Г.Циплиной. Актуальные вопросы выбора модели ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах А. Зельднера, В. Кудрявцева, Н. Новицкого, П. Павлова, В. Полтеровича, О. Старкова, Р. Южелевского.
Для отражения связи исследуемой проблемы с достижением устойчивого экономического развития в стране и регионе привлечены работы Л. Абалкина, А. Бузгалина, М. Гузева, О.Иншакова, Д. Львова, Н. Моисеева, Р. Нуреева, А. Урсул, И. Шабуниной и др. Использованы работы, раскрывающие особенности создания регионального рынка жилья и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования таких авторов, как Л. Андреева, Г. Буряков, А. Ларионов, Р. Нугалиев, В. Поляков, Н. Симакова, и др.
Вместе с тем при изучении регионального аспекта проблемы ипотечного жилищного кредитования основной упор во многих работах делается на рассмотрение ипотеки как специального кредитного института, его места на финансовом рынке, моделей и схем жилищной ипотеки. В ряде работ дается анализ отдельных нормативных документов, вводящих в правовое поле формирования данного института.
При этом остается недостаточно исследованной проблема места, роли и функций ипотечного жилищного кредитования в механизме устойчивого развития экономики региона. Рост объемов ипотечного кредитования в регионах предполагает также обобщение опыта разработки региональных ипотечных программ и раскрытие места ипотеки в механизме региональной инвестиционной жилищной политики. Остается недостаточно изученной и роль ипотеки в механизме развития корпоративных образований.
Актуальность рассматриваемой проблемы и одновременно недостаточная ее разработанность, а также высокая востребованность на практике формирования эффективных региональных систем ипотечного жилищного кредитования предопределили выбор темы диссертационной работы, постановку цели и задач исследования.
Целью исследования является разработка научно обоснованных подходов к созданию эффективной системы ипотечного жилищного кредитования как фактора устойчивого развития экономики региона.
В соответствии с указанной целью в диссертации решаются следующие основные задачи:
- раскрыть место и роль ипотечного жилищного кредитования в
создании рынка жилья в России;
выявить особенности создания национальной и региональных систем ипотечного жилищного кредитования как фактора эффективного инвестирования в экономике;
проанализировать развитие ипотечного жилищного кредитования в механизме функционирования корпоративных образований;
- провести сравнительный анализ формирующихся региональных
ипотечных программ, оценить их экономическую и социальную
эффективность и определить оптимальный алгоритм взаимодействия
участников финансирования строительства жилья;
- на примере конкретного региона выявить значение и особенности
схем ипотеки в механизме региональной инвестиционной жилищной
политики;
- показать роль ипотечного жилищного кредитования как экономической основы развития современных корпораций с использованием данных по конкретной региональной корпорации.
Объектом диссертационного исследования выступает система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики и особенности ее создания и функционирования в регионах.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе формирования, функционирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту.
Существующий механизм строительства и инвестирования жилья не решает проблемы его приобретения большинством населения. Разрыв между ценой недвижимости и доходом ее потенциального пользователя — основное препятствие на рынке жилья, которое в современных условиях может быть преодолено только с помощью ипотечного жилищного кредитования. Для формирования такого института в России создана необходимая, но недостаточная нормативная база, поэтому целесообразно дальнейшее наполнение этого института адекватным содержанием, его превращение из формального в реальный, эффективный, действующий.
Важнейшим критерием эффективности ипотечной системы является экономический рост в национальном или региональном масштабе. Ипотеку необходимо рассматривать системно, поскольку никакие отдельные не связанные органично институты, сегменты, модели и механизмы не в состоянии обеспечить эффективность ипотеки, если нет единой общенациональной системы. Особенностью российской системы ипотечного жилищного кредитования является крайне низкая доля такого общепризнанного инвестиционного источника, как сбережения населения. Это определяет и специфику отечественных ипотечных схем, в частности активное участие в них Правительства РФ и региональных властей.
Основными принципами формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования в современной России являются: учет международного опыта; макроэкономическая и мезоэкономическая адаптация создаваемой системы ипотечного жилищного кредитования к экономическим, социальным и психологическим условиям; обеспечение массовой доступности
ипотечных кредитов; прозрачность механизма ипотечного кредитования; многовариантность применяемых ипотечных моделей и схем кредитования; рыночный характер системы для заемщиков с высокими и средними доходами; участие государства бюджетными и внебюджетными средствами в поддержке граждан с низкими доходами; повышение реальных доходов населения; устойчивость финансово-кредитной системы, низкая инфляция; создание адекватной институциональной среды, общенациональной и региональных инфраструктур ипотечного рынка; активная региональная политика расширения сферы действия систем ипотечного жилищного кредитования.
Все формы привлечения посредством ипотеки финансовых ресурсов в жилищное строительство обладают как достоинствами, так и недостатками (и для застройщиков, и для заемщиков), в то же время использование ипотечного жилищного кредитования открывает в регионах новые возможности для развития корпоративного инвестирования, поскольку образуется корпоративный и региональный экономический мультипликационный эффект.
Целесообразно поддержать опыт создания региональных программ ипотечного жилищного кредитования, в которых активную роль играет Сбербанк России, используются средства региональных и местных бюджетов, постепенно все более важным источником инвестиционно-финансового потенциала выступают сбережения населения. Ипотека и развитие жилищного строительства в регионах становятся значимым фактором формирования условий для долгосрочного экономического роста.
В становлении ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области выделяются три этапа: 1) использование временных схем кредитования жилья; 2) обобщение опыта и
правовое закрепление основ региональной ипотечной системы; 3)
развитие нормативной базы в соответствии с вновь принятыми
федеральными правовыми актами и оптимизация ипотечных схем.
Способствуя оживлению экономики жилищного строительства в
регионе, ипотека не стала еще эффективным элементом в механизме
региональной инвестиционной политики, для чего требуется
создание соответствующих правовых, организационных и
социальных условий.
7. Использование схем ипотечного жилищного кредитования и их
доходность способствовали переориентации ряда корпораций
холдингового типа на сферу жилищного строительства. Динамика
возрастания средств ипотечного кредита непосредственно
проецируется на рост строительства жилья, что позволяет
рассматривать ипотечное жилищное кредитование как
экономическую основу устойчивого развития
неспециализированных корпораций, диверсификации их деятельности.
Научная новизна результатов диссертации заключается в следующем:
- уточнена роль ипотечного жилищного кредитования как фактора устойчивого развития экономики: с помощью инструмента залога недвижимости (жилья) ипотека выступает в качестве финансового механизма создания и привлечения средств в реальный сектор экономики; реализация различных систем ипотечного жилищного кредитования способствует росту занятости и доходов, отчислению в бюджеты всех уровней; ипотека решает важнейшую народнохозяйственную проблему -превращение сбережений домохозяйств в инвестиции;
представлена новая классификация принципов развития
национальной и региональных систем ипотечного жилищного
кредитования: использование международного и отечественного опыта, учет специфики переходного состояния российского общества и экономики, многовариантность в применении моделей и схем ипотечного кредитования, активная роль государства, создание в регионах условий для развития ипотеки;
- проведена классификация форм корпоративных образований в
зависимости от их места и роли на рынке ипотечного жилищного
кредитования и выявлены особенности функционирования
инвестиционно-строительного холдинга, использующего ипотечные
схемы: стремление охватить в полном объеме весь цикл создания и ввода
в эксплуатацию жилья, а также тесная интеграция инвестиционно-
строительных структур с региональными структурами, участвующими в
финансировании и материально-техническом обеспечении строительства,
выполнении проектирования и реализации жилья;
обобщено содержание различных региональных программ ипотечного жилищного кредитования и сформулированы основные направления превращения ипотеки в эффективный элемент в механизме региональной инвестиционной жилищной политики: использование средств региональных и местных бюджетов, ориентация на развитие упрощенных моделей ипотеки и жилищно-строительных кооперативов, обеспечение роста доходов в регионе, привлечение сбережений населения;
- выявлен мультипликационный эффект использования корпорациями
различных схем ипотечного жилищного кредитования, состоящий для
экономики региона в последовательном включении в инвестиционный
процесс смежных со строительством жилья отраслей, для корпораций — в
оптимизации их структуры и повышении устойчивости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и практиков в
области анализа рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, региональной экономики и современных корпораций.
В процессе исследования использовались принципы системного подхода, применялись исторический, логический, монографический, экономико-статистический методы.
Эмпирическая и нормативно-правовая база диссертационного исследования сформирована из законодательных и нормативных актов Президента РФ, Правительства РФ, Государственной думы РФ, официальных данных Госкомстата РФ и Волгоградской области, областной думы Волгоградской области, данных законодательных и исполнительных органов власти ряда субъектов РФ, корпоративной годовой и финансовой отчетности, а также фактов, опубликованных в научной литературе и периодической печати.
Теоретическая и практическая значимость полученных результатов, выводов и предложений состоит в том, что они могут быть использованы при исследовании проблем формирования и совершенствования в регионах систем ипотечного жилищного кредитования и инвестиционного механизма, а также в практической деятельности региональных и местных органов власти, советов директоров российских специализированных ипотечных и промышленных корпораций, банков, других финансовых институтов, связанных с ипотечным кредитованием.
Отдельные положения и выводы, связанные с анализом региональных ипотечных схем, могут найти применение в преподавании учебных курсов «Экономика региона», «Денежное обращение и кредит», в спецкурсах по проблемам экономики жилья.
Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях, проводившихся в Волгоградском государственном
университете, обсуждались на кафедре экономической теории и управления Волжского гуманитарного института (филиала) ВолГУ. Некоторые результаты используются в практике управления ЗАО «Флагман» (и его структурных подразделений), являющегося активным участником региональных схем ипотечного жилищного кредитования.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,75 п. л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
