Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ МЕСТА И РОЛИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКЕ ^ 11
1.1. Сущность, принципы, структура и модели системы ипотечного кредитования 11
1.2. Концептуальная модель взаимодействия системы ипотечного кредитования и государственной социально-экономической политики 36
ГЛАВА П. ОПЫТ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРИ РЕШЕНИИ ЗАДАЧ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ 54
11.1. Анализ мирового опыта реализации социально-экономических приоритетов в системе ипотечного кредитования 54
11.2. Система ипотечного кредитования в контексте социально-экономических преобразований в дореволюционной России 76
11.3. Основные этапы и направления развития современной системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в переходный период 85
П.4. Потенциал системы ипотечного кредитования при решении актуальных задач социально-экономической политики Российской Федерации 107
ГЛАВА III. МЕХАНИЗМЫ ИНТЕГРАЦИИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКУЮ ПОЛИТИКУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 125
ПІЛ. Формы организации и финансирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 125
Ш.2. Комплекс мероприятий по формированию и развитию системы ипотечного кредитования 138
Ш.З. Координация деятельности федеральных и региональных властей в области ипотечного кредитования 158
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 177
БИБЛИОГРАФИЯ 187
ПРИЛОЖЕНИЯ 196
Введение к работе
Ипотечное кредитование - широко распространенный в странах с развитой рыночной экономикой эффективный механизм, позволяющий мобилизовать свободные ресурсы на рынке долгосрочных заимствований и направить их в потребительский сектор. Система ипотечного кредитования, интегрирующая рынок недвижимости, финансовых услуг, фондовый рынок и ряд смежных рынков, служит трансформации частных сбережений в инвестиционные ресурсы и активизации конечного потребительского спроса, сглаживанию конъюнктурных колебаний и стабилизации рынков, обеспечению надежности и ликвидности инвестиционных вложений в реальный сектор и устойчивому экономическому развитию.
Система ипотечного кредитования представляет собой комплекс институтов, механизмов, инструментов и технологий (основанных как на рыночном механизме координации, так и на административном), которые гармонично функционируют в рамках стабильной социально-экономической системы (и в какой-то мере обусловливают ее стабильность).
В странах с развитой рыночной экономикой недвижимость составляет около половины стоимости материальных активов. Основное свойство недвижимости как актива - это высокая стоимость и длительный срок амортизации, т.е. затраты на ее приобретение несопоставимо выше рентных затрат за пользование данным имуществом. По этой причине ипотечный рынок - т.е. рынок заемных средств для финансирования сделок с недвижимостью - является одним из крупнейших сегментов рынка капитала и сопоставим по объемам с рынками государственного долга и рынком акций.
Если на Западе система ипотечного кредитования успешно развивалась на базисе сложившихся рыночных отношений и многовековых правовых традиций ипотеки, то в России ипотечные институты формируются заново, во многом «не благодаря, а вопреки» правовым и экономическим условиям. Потенциал ипотечного кредитования практически не используется: на выданные за несколько лет 40 тысяч ипотечных кредитов приходится мизерная часть товарооборота потребительского рынка, а процесс ипотечного кредитования не приобрел массовый характер. Поэтому особого внимания заслуживает мировой (а также дореволюционный российский) опыт привлечения инструментов системы ипотечного кредитования к решению актуальных проблем социально-экономического развития.
Рыночные преобразования социально-экономической системы требуют пересмотра роли государства, в частности, в финансово-кредитной системе, инвестиционных процессах и жилищно-социальной сфере. Встает проблема поиска неинфляционных экономических
механизмов, способных обеспечить воспроизводство основных фондов и решение жилищного вопроса.
Развитие системы ипотечного кредитования в переходной экономике связано с формированием определенной модели хозяйственных отношений на рынках недвижимости, финансовых услуг, капитала и ряде смежных рынков. В то же время, существует опасность, что политика государства, опирающаяся на рыночный механизм координации и конкурентный отбор моделей ипотечного кредитования, приведет к длительному процессу формирования системообразующих связей, которые бы позволили уже в ближайшей перспективе решать задачи социально-экономической политики.
Возникает проблема: какое место должно занять ипотечное кредитование в системе задач социально-экономического развития, в каком отношении в связи с появлением нового сегмента рынка и области инвестиций будут перераспределяться ресурсы экономической системы, в том числе находящиеся в непосредственном распоряжении государства.
До недавнего времени ипотечное кредитование в Российской Федерации рассматривалось скорее как форма социальной поддержки граждан, нежели как рыночный механизм: разрыв между кредитными возможностями населения и требованиями спекулятивного фондового рынка казался неустранимым. Кроме того, изъяны в правовом регулировании и недостаток рыночной инфраструктуры делали риски предпринимательской деятельности в данной сфере избыточными. Вместе с тем ряд системных преобразований на государственном уровне - налоговая, пенсионная, банковская, жилищная реформы, а также совершенствование собственно ипотечных институтов - порождают факторы, привлекающие внимание к ипотечному кредитованию: инвесторов - как к устойчивому финансовому механизму, а государства - как к рыночному инструменту, способствующему решению задач государственной важности.
В российской экономике институты ипотечного кредитования начинают развиваться на основе реформируемого фундамента правовых и экономических отношений. «Становление ипотечного кредитования в России сильно осложнено ... тем, что сложившаяся ситуация не дает много времени «на раскачку» - все вопросы необходимо решать в крайне сжатые сроки и в очень сложных экономических условиях» .
Необходимо обоснование целенаправленной деятельности государства, на различных уровнях государственного управления, по формированию наиболее оправданной, с точки зрения приоритетов социально-экономического развития Российской Федерации, модели
ипотечного кредитования. Государство должно занимать активную позицию как инициатор процесса, содействовать комплексному развитию институтов и инструментов ипотечного кредитования.
Принятые основополагающие законодательные акты в области ипотечного кредитования необходимо дополнить системой мер государственного регулирования, на федеральном и региональном уровнях, направленных в первую очередь на формирование эффективного рынка ипотечных ценных бумаг, обеспечивающего долгосрочное финансирование ипотечного кредитования из внебюджетных источников, а также на внедрение и совершенствование других важных институтов: страхование кредитных рисков, государственные гарантии, налогообложение ипотечных сделок и операций с ипотечными активами. Формирование и устойчивое развитие системы ипотечного кредитования должно быть включено в систему стратегических задач социально-экономического развития Российской Федерации.
В обсуждении проблем развития системы ипотечного кредитования в российской практике чаще всего встречаются формулировки «ипотечное жилищное кредитование», «система ипотечного жилищного кредитования», поскольку развитие долгосрочного финансирования связывается с проблемами жилищного комплекса.
Данная конкретизация, хотя и привносит в системный анализ ипотечного кредитования специфику указанной сферы реального сектора экономики, по нашему мнению, не нарушает закономерности общих выводов. Более того, рассмотрение межотраслевых связей между финансовым и жилищным секторами позволяет охватить наибольший спектр социально-экономических отношений (необходимо подчеркнуть, что проблема не сужается до рассмотрения сугубо вопросов жилищного финансирования).
Целесообразность выделения ипотечного жилищного кредитования (т.е. кредитования под залог жилой недвижимости на цели ее приобретения) ипотечного кредитования обосновывается следующими факторами.
1) Экономический аспект Наибольший макроэкономический и социально-экономический эффект на данном этапе может быть реализован при условии концентрации кредитных ресурсов в жилищной сфере:
рынок жилой недвижимости является одним из наиболее значительных по масштабу и в то же время наименее насыщенных потребительских рынков;
жилье имеет высокую стоимость и требует значительных затрат при его приобретении, гораздо более высоких, чем реальные кредитные возможности населения;
с учетом высокой степени износа жилищного фонда и его невысокого качества, потребность в жилье может быть удовлетворена только за счет качественного роста объемов инвестиций в строительство и активизации кредитно-финансовых механизмов.
2) Технологический аспект:
разрабатываемые заинтересованными организациями, в том числе участниками рынка и государственными структурами, на данном этапе процедуры и правила ориентированы, прежде всего, на ипотечное кредитование на цели приобретения жилья;
процедура ипотечного жилищного кредитования представляется более сложной, по сравнению с другими видами кредитования, поскольку связана с совершением одновременно двух юридических действий по отношению к одному объекту: передача прав собственности на приобретаемое жилье и ипотека (залог) данного жилья;
на основе разработанной и отлаженной схемы ипотечного жилищного кредитования возможно развитие других направлений ипотечного кредитования (в частности, кредитование под залог земельных участков, в случае развития рынка земли) без существенных дополнительных издержек на нормативно-методическое и организационно-экономическое обеспечение.
Несмотря на то, что последнее десятилетие ознаменовалось активным интересом к ипотечному кредитованию и попытками внедрения механизмов и схем ипотечного кредитования в инвестиционный процесс (прежде всего, в жилищной сфере), практически нет фундаментальных работ, посвященных комплексному исследованию системы ипотечного кредитования, охватывающему ее институционально-правовые, организационно-финансовые, социально-экономические и иные аспекты.
Такое исследование позволило бы дать адекватное понимание и определение системы ипотечного кредитования. Рамки диссертационного исследования не позволяют решать такую широкомасштабную задачу; мы будем рассматривать понятие системы ипотечного кредитования на том уровне и с той глубиной, которые бы позволили исследовать ее взаимосвязь с системой социально-экономической политики.
Данное исследование охватывает общее понимание структурно-функциональных и целевых аспектов системы ипотечного кредитования, системообразующие связи и основополагающие принципы; при этом из детального рассмотрения сознательно
исключаются многие подсистемы, не относящиеся непосредственно к проблематике исследования. Также рассматриваются некоторые элементы технологии, представляющиеся инновационными на данном этапе развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Особого внимания заслуживает системное рассмотрение социально-экономических функций ипотечного кредитования и роли и места государства в становлении ипотечного кредитования. Такой подход позволит обосновать, с точки зрения системного анализа, комплекс мероприятий и организационные формы, необходимые для развития функционирования системы ипотечного кредитования в современных условиях.
Цель данного исследования состоит в обосновании механизмов становления и реализации модели ипотечного кредитования, способствующей решению стратегических задач социально-экономического развития Российской Федерации, и выработке соответствующих практических рекомендаций.
Для достижения указанной цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:
определить место и роль системы ипотечного кредитования в государственной социально-экономической политике;
обобщить основные структурные элементы и принципы построения системы ипотечного кредитования;
провести анализ моделей ипотечного кредитования и практику их реализации в различных социально-экономических системах;
обосновать необходимость проведения активной политики государства по формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования в современных российских условиях;
определить наиболее эффективные механизмы формирования и развития системы ипотечного кредитования в российских условиях во взаимодействии с различными уровнями государственной власти;
выработать рекомендации и предложить оперативные меры по становлению и развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.
В соответствии с целью и задачами диссертационной работы, объектом исследования является система ипотечного кредитования как инструмент реализации задач государственной социально-экономической политики.
Предметом исследования являются основные направления государственной политики, связанные с формированием и функционированием механизмов ипотечного кредитования,
направленных на решение задач стабилизации, экономического роста и повышения уровня жизни населения в Российской Федерации.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и местных органов власти Российской Федерации, а также ряда зарубежных стран; данные Банка России и Госкомстата России, Фонда «Институт экономики города»; данные, предоставленные отделом ипотечного кредитования Госстроя России, ООО «Территориальный Центр Развития»; материалы Fannie Мае, Ginnie Мае, European Mortgage Federation, The Bond Market Association; материалы научно-практических конференций (1-ой, 2-ой и 3-ей Международной Практической Конференции «Ипотека в России» /Москва, 30.11-2.12.99, 28-30.11.00, 26-28.03.02/, 2-ой, 3-ей и 4-ой Межрегиональной Конференции «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в России» /Москва, 7-9.06.01, 13-16.03.01, 06-08.12.01/, Ежемесячных научных семинаров «Российский рынок недвижимости» /ЦЭМИ РАН, 21.11.01, 17.10.01/, Международной практической конференции «Ипотека в России» /Москва, 27-29.11.01/, Ш-ей Всероссийской конференции «Привлечение банковского капитала в отечественное производство: практические вопросы инвестиций в России» /Москва, 27-28.03.01/, Межрегионального совещания по вопросам ипотечного жилищного кредитования /Иркутск, 25-26.04.02/); работы, опубликованные в периодической печати (журналы Российский Экономический Журнал, Финансы и кредит, Рынок ценных бумаг, Хозяйство и право, Аналитический Банковский Журнал, Эксперт).
Теоретической и методологической основой исследования являются методы . диалектического, исторического, логического, статистического и экономического анализа, теория управления социально-экономическими процессами, системный подход.
В процессе подготовки диссертации изучены работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные различным аспектам развития и функционирования системы ипотечного кредитования, вопросам государственной социально-экономической политики, в частности, работы Л.И. Абалкина, СЮ. Глазьева, B.C. Ема, А. Коулза, В.Н. Лексина, М. Дж. Ли и Д.Б. Даймонда, В.Н. Пономарева, В.В. Смирнова, Дж. Стиглица, Ф. Дж. Фабоцци, Г.А. Цылиной и др.
Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:
1) Сформулированы основные принципы, определяющие организационную структуру системы ипотечного кредитования и ее роль в реализации социально-экономической политики. На основе данных принципов определены критерии, позволившие уточнить классификацию моделей ипотечного кредитования и выявить общие тенденции в их развитии.
Обоснована целесообразность развития институционально-правовой основы и концентрации финансовых ресурсов государства на формировании в Российской Федерации современной двухуровневой модели ипотечного кредитования с эффективным рынком ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами.
Предложена организационно-финансовая модель системы ипотечного жилищного кредитования, включающая специфические для российских условий механизмы интеграции процессов ипотечного кредитования с системой финансирования строительства жилья, рынком жилья, а также другими рынками, формирующими инфраструктуру системы.
Разработаны конкретные предложения по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации:
определен комплекс конкретных организационных мероприятий по разработке и внедрению институтов и инструментов ипотечного рынка и его государственного регулирования;
обоснован набор критериев оценки эффективности и социально-экономических последствий мероприятий по развитию системы ипотечного жилищного кредитования на федеральном и региональном уровнях.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в разработке возможных путей для повышения эффективности государственной политики федерального и регионального уровней в решении задач социально-экономического развития с привлечением механизмов ипотечного кредитования.
Предложенные в диссертации классификация моделей ипотечного кредитования и рекомендация о принятии современной двухуровневой модели могут служить основой для формирования стратегических ориентиров государственной политики в области финансовых рынков, жилищно-социальной сферы, конкурентных отношений, включенных в систему ипотечного кредитования.
Разработанная организационно-финансовая модель системы ипотечного кредитования может применяться при внедрении механизмов реализации программ развития системы ипотечного жилищного кредитования и жилищного финансирования.
Разработанные организационные мероприятия по внедрению и оценке эффективности институтов и инструментов ипотечного рынка могут применяться при совершенствовании нормативно-правового и организационно-методического обеспечения системы ипотечного кредитования, а также при оценке перспектив развития входящих в нее рынков и проектировании бизнес-процессов, в том числе основанных на взаимодействии государства и рыночных субъектов.
Материалы диссертационного исследования могут оказать помощь в подготовке специалистов в области организации и регулирования системы ипотечного кредитования.
Апробация работы
Основные теоретические выводы и практические рекомендации диссертации опубликованы автором в статьях и работах общим объемом 2,4 печатных листов, обсуждены на научной конференции «Ломоносовские чтения - 2001», а так же использованы при разработке проектов региональных целевых программ по развитию системы ипотечного жилищного кредитования на основе подпрограммы «Свой дом» в составе федеральной целевой программы «Жилище»:
Проект региональной целевой программы по развитию системы ипотечного жилищного кредитования Республики Мордовия на 2002-2006 гг. (разработка 2001);
Проект региональной целевой программы по развитию системы ипотечного жилищного кредитования Белгородской области на 2002-2006 гг. (разработка 2001);
Структура и содержание работы обусловлены поставленными целями, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений.
На первом этапе исследования были рассмотрены основные подходы к анализу системы ипотечного кредитования, принципы построения и системообразующие связи в ипотечном кредитовании, модели ипотечного кредитования, получившие распространение в мировой практике.
На втором этапе было проведено обоснование выбора российской модели ипотечного кредитования на основе анализа мирового опыта организации ипотечного кредитования и привлечения его механизмов к решению социально-экономических задач, а также с учетом приоритетных направлений социально-экономической политики Российской Федерации.
На третьем этапе работы были раскрыты механизмы реализации принципов данной модели применительно к становлению ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: предложены организационно-финансовые механизмы, посредством которых система ипотечного жилищного кредитования формируется и функционирует в условиях Российской Федерации; обозначен комплекс первоочередных мер по становлению системы ипотечного жилищного кредитования, интегрируемых в систему задач социально-экономического развития РФ на краткосрочную и среднесрочную перспективы; определен ряд мероприятий по координации деятельности федеральных и региональных властей при реализации целевых программ развития системы ипотечного жилищного кредитования.
