Содержание к диссертации
Введение
ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В РЕГИОНЕ 8
1.1. Ипотечная система - подсистема регионального социально-экономического комплекса 8
1.2. Функционально-экономическая роль региональной ипотечной системы 27
1.3. Рыночный механизм взаимодействия элементов региональной ипотечной системы.. 40
2. ОЦЕНКА УСЛОВИЙ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ ИПОТЕЧНЫХ СИСТЕМ В РОССИИ 65
2.1. Особенности развития региональных ипотечных систем в жилищном секторе в российской экономике 68
2.2. Развитие ипотечной системы в Томской области 82
2.3. Анализ социально-экономических условий Томской области для развития ипотечной системы в жилищном секторе , 93
3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В РЕГИОНЕ 111
3.1. Участие банков в региональной ипотечной системе 111
3.2. Организационно-экономический механизм развития ипотечной системы в жилищном секторе Томской области 119
3.3. Оценка социально-экономических последствий работы ссудосберегательной схемы 129
ЗАКЛЮЧЕНИЕ : 149
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 159
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 170
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 173
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 178
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
- Ипотечная система - подсистема регионального социально-экономического комплекса
- Особенности развития региональных ипотечных систем в жилищном секторе в российской экономике
- Участие банков в региональной ипотечной системе
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Переход к рыночной экономике и отказ от централизованного государственного управления в инвестиционной сфере вызвали необходимость оживления инвестиционной активности в регионе. Региональные ипотечные системы способны предоставить инструменты активизации инвестиционного спроса и концентрации внутренних финансовых ресурсов региона, с помощью которых можно решить задачу создания экономических условий для повышения доступности жилья для населения и формирования основных фондов производственных предприятий.
Острота проблем обеспечения населения жильем и предоставления предприятиям реального сектора механизмов создания, приобретения и обновления средств производства не позволяет ждать завершения экспериментальных процессов, и российские экономические субъекты вынуждены самостоятельно создавать новые ипотечные схемы или модернизировать существующие. Для обеспечения эффективного государственного регулирования процесса развития рассматриваемых систем посредством воздействия на определенные экономические факторы следует определить их место и функциональную роль в системе региональной экономики, а также исследовать рыночные механизмы взаимодействия элементов региональной ипотечной системы (РИС).
Для создания методики построения схем, наиболее эффективных в условиях конкретного региона, необходима систематизация и научная проработка известного опыта. Результатом приложения научных исследований должно стать построение типовой схемы организации ипотечной системы как составной части регионального социально-экономического комплекса (РСЭК). Дифференциация социально-экономического состояния российских регионов позволяет использовать только общие основы построения ипотечных схем, а структура, свойства, механизмы взаимодействия и используемые инструменты адаптируются к параметрам сложившегося регионального социально-экономического комплекса. В данной ситуации практическое использование типовой схемы организации данной системы выражается в построении ипотечного механизма в социально-экономических условиях конкретного региона и оценке потенциальных результатов его реализации.
Таким образом, актуальность темы исследования обоснована необходимостью научно-методической проработки вопросов развития региональных ипотечных систем, объединяющих экономические интересы государства, кредитных учреждений, предприятий строительного комплекса и населения региона.
Степень изученности проблемы. В настоящее время основное внимание при изучении ипотечного рынка уделяется исследованию места и роли ипотечной системы в рыночной экономике, а также сути происходящих процессов развития ипотеки с позиции закономерностей развития макроэкономики. В изучение этой проблемы большой вклад внесли А.Т. Евтух, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, А.Н. Ларионов, В.И. Лимаренко. Имеется множество публикаций, описывающих ипотечные системы в России, что
свидетельствует о накоплении определенной практики создания региональных ипотечных схем. Несмотря на четко прослеживающуюся линию развития российских ипотечных систем как специфических региональных систем, отсутствует четкое научное обоснование закономерности данного явления.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является обоснование организационно-методических основ регулирования ипотечной системы в региональной экономике и создание финансовой ипотечной схемы, применимой в социально-экономическом комплексе региона.
В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи исследования:
исследование ипотечной системы как элемента регионального социально-экономического комплекса;
определение функционально-экономической роли региональной ипотечной системы;
всестороннее рассмотрение рыночного механизма взаимодействия элементов РИС;
раскрытие предпосылок и условий развития РИС в российских регионах, в том числе экономических и законодательных механизмов регулирования ипотечных систем жилищного строительства и применяемых финансовых схем;
разработка организационно-экономического механизма развития ипотечной системы в Томской области;
комплексная оценка социально-экономических последствий работы ссудосберегательной схемы, разработка финансовой ипотечной схемы жилищного строительства в регионе и оценка потенциальных результатов ее существования для различных социально-экономических субъектов региона.
Объектом исследования стали ипотечные системы в жилищном секторе как элементы регионального социально-экономического комплекса, формы, методы и механизмы регулирования их развития.
Предметом исследования явились социально-экономические проблемы разработки действенного ипотечного механизма в жилищном секторе региона.
Теоретической и методологической базой исследования послужил ряд положений экономической теории, теории управления социально-экономическими системами различного уровня, региональной экономики. В данном исследовании в наибольшей степени использовались работы отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления ипотекой на макро- и мезоэкономическом уровнях, к основным из которых можно отнести труды В.И. Бутова, А.Г. Гранберга, Г.В. Гутмана, А.Т. Евтуха, B.C. Ема, В.Г. Игнатова, Н.П. Кетовой, В.А. Кудрявцева, А.Н. Ларионова, З.П. Лукиной, М.Х. Мэскона, Н. Грегори Мэнкью, З.П. Румянцевой, В.В. Смирнова, Л.С. Тарасевича.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
1. Введено понятие региональной ипотечной системы, включающей различные элементы РСЭК, предложены новые признаки классификации форм воздействия регионального регулирования на развитие ипотечных систем в современных российских условиях.
Сформулированы критерии и функции, предложены инструменты регулирования ипотечных систем на региональном уровне и выявлены специфичные региональные проблемы данного процесса.
Сформирован типовой алгоритм организации региональной ипотечной системы.
Создана концептуальная модель ипотечной системы как элемента РСЭК, определена ее функционально-экономическая роль в развитии региона.
Разработана динамическая экономико-математическая модель ссудосберегательной ипотечной схемы.
Практическая значимость диссертационной работы состоит:
в обосновании типовой схемы организации региональной ипотечной системы и методических рекомендаций по развитию ипотечной системы в условиях Томской области на базе сформулированных теоретических положений и аналитических оценок;
в возможности повысить обоснованность и эффективность принимаемых решений на региональном уровне государственного регулирования;
в методических рекомендациях использования математической модели, применимой при оценке перспектив развития и прогнозировании социально-экономических последствий работы ссудосберегательной ипотечной схемы в регионе.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на международных научно-практических конференциях "Проблемы и перспективы формирования региональных экономических стратегий" (Пенза, 2002) и "Менеджер XXI века" (Новосибирск, 2000). Проведенный в работе экономико-математический анализ возможности построения ипотечных схем использован при создании концептуальных основ Томской ипотечной программы (Акт об использовании результатов). Рекомендации автора включены в замечания и предложения к проекту Закона Томской области "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного кредитования в Томской области" (Акт об использовании результатов).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 3 статьи и 3 тезисов.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы и четырех приложений (табл. 1).
Ипотечная система - подсистема регионального социально-экономического комплекса
Главными составляющими предмета региональной экономики являются [52. С. 13]:
- экономика отдельного региона;
- экономические связи между регионами;
- региональные системы (национальная экономика как система взаимодействующих регионов);
- размещение производительных сил;
- региональные аспекты экономической жизни, включая региональные аспекты экономики производства, инвестиционного процесса, трудовой деятельности, уровня жизни, финансов и т.п.
Понятие "регион" является ключевым в региональной экономике. Академик РАН А.Г. Гранберг приводит следующий смысловой анализ рассматриваемого понятия [52. С.16]:
Абстрактно оно представляет "определенную часть территории, отличающуюся от других территорий по ряду признаков и обладающую некоторой целостностью, взаимосвязанностью составляющих ее элементов".
"Регион" - типологическое понятие, так как конкретизация и содержательная интерпретация осуществляется при выделении определенных типов регионов. Деление территории на регионы (районирование) проводится в соответствии с поставленными целями, а значит, является целевым или проблемно ориентированным. В разных науках и областях практической деятельности используются свои принципы выделения регионов. Для экономики наибольшее значение имеет выделение регионов с позиций административного и экономического управления, места в территориальном разделении труда, функционировании рынков труда, товаров и услуг, типичности социально-экономических проблем.
"Регион" - иерархическое понятие, так как любой регион является элементом некоторой иерархической системы регионов (рис. 1.1).
Особенности развития региональных ипотечных систем в жилищном секторе в российской экономике
Механизм ипотечного кредитования по мере становления рыночных отношений в России начал привлекать частный капитал для участия в кредитовании жилищного строительства - появился спрос на ипотечные кредиты. Наличие платежеспособного спроса вызвало активизацию предложения данного вида кредитных операций. В начале 1992 г. начинают действовать первые банки, осуществляющие ипотечные операции (Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, "Опцион", "Асикомбанк", Кубанский земельный ипотечный банк) [33].
Основными проблемами долгосрочного ипотечного кредитования жилищного строительства в 90-х годах, многие из которых остаются актуальными до настоящего времени, являлись следующие:
несовершенство российского законодательства;
состояние российской экономики, определяющее высокие темпы инфляции, высокие ставки процента по ипотечным кредитам, которые ограничивали спрос;
следствием приведенных проблем являлись высокие риски кредиторов и заемщиков, заключающих ипотечные сделки;
условия ограниченного жилищного кредитования на первых этапах инвестиционного процесса;
отсутствие кредитования, при котором официальным залогом кредита выступают жилищные фонды;
состояние банковской системы;
плохо контролируемая система огромного числа коммерческих банков;
высокие и галопирующие темпы инфляции, определяющие потенциальный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании, поскольку банковские пассивы были сосредоточены главным образом на краткосрочных счетах;
серьезная опасность риска жилищного кредитования, связанная с отсутствием правовой основы для выселения жильцов из квартир.
Государство на этом этапе очень слабо воздействовало на ипотечный рынок. В конце 1993 г. Правительством РФ в Распоряжении № 96-рз от 22 декабря 1993 г. были одобрены Основные Положения "О залоге недвижимого имущества - ипотеке", которые должны были стать моделью законодательного акта об ипотеке. В Указе Президента РФ № 2281 от 24 декабря 1993 г. "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" содержалось распоряжение создать для организации ипотечной или иной системы кредитования населения при строительстве, реконструкции и приобретении жилья Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. И только в 1996 г. был принят первый законодательный акт, в некоторой степени регулирующий отношения в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства - Указ Президента Российской Федерации № 293 от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
Степень регулирования данными законодательными актами взаимоотношений участников рьшка ипотечных операций была очень слабой, отсутствовало необходимое методическое обеспечение, но даже в таком разряженном законодательном поле взаимодействие потенциального спроса и предложения вызывало развитие российского ипотечного рьшка. Основным поставщиком финансовых ресурсов на ипотечный рьшок в тот период был банковский сектор. Банки активно разрабатывали свои правила и методики ипотечного кредитования жилищного строительства [56. С.20-21].
Указанные в разд. 1.3 преимущества и недостатки классических моделей ипотечного кредитования позволяют сделать вывод о существенных ограничениях возможности их реализации в практике российских регионов. Почти с самого начала развития ипотеки в России - с середины 90-х годов - в регионах используются нетипичные, самостоятельно разработанные ипотечные схемы. При этом необходимый для масштабной ипотечной программы объем долгосрочных денежных ресурсов чаще всего обеспечивается путем взаимного дополнения бюджетных и банковских средств. На краткосрочной и среднесрочной основе привлекаются средства населения и строительных организаций.
Результаты проведенного исследования российского ипотечного рьшка и обобщение опыта применения в регионах России различных ипотечных схем за период до начала 2000 г. представлены в прил. 2. Региональные схемы упорядочены следующим образом: сначала описаны схемы, используемые в регионах-лидерах: Москве, Санкт-Петербурге, Нижегородской области, далее регионы упорядочены в алфавитном порядке.
Специфической особенностью периода зарождения ипотечной системы в России является определяющее влияние на российскую государственную политику субъектов из США. Так, по контракту с Агентством международного развития США американский Институт экономики города с 1992 г. реализует в России программу по сотрудничеству в жилищном секторе [97]. Эта программа осуществлялась по соглашению с правительствами Российской Федерации и Москвы, администрации Нижегородской области и финансируется властями США. Эксперты Института экономики города выступали консультантами при разработке Закона "Об основах федеральной жилищной политики", соответствующих нормативных документов на федеральном и местном уровнях; участвовали в подготовке законопроекта "Об ипотеке". Образовательную деятельность осуществлял российско-американский "Центр ипотечного бизнеса", созданный Ипотечным акционерным банком и финансово-домостроительной компанией "Райленд трейдинг", а также Институт экономического развития Всемирного банка и др.
Итак, образовательные и консультационные услуги заинтересованных американских субъектов оказали определяющее воздействие на формирование организационных и правовых аспектов государственной политики на ипотечном рынке в России по направлению к двухуровневой системе. Иностранные инвесторы были заинтересованы во вложении средств и получении доходов от ипотечных ценных бумаг (в двухуровневой модели доходность ипотечных облигаций всегда выше, чем доходность банковских депозитов). Впоследствии риск оказался слишком большим и иностранные инвесторы отказались от вложения средств, но российская политика во многом до сих пор остается под воздействием идеи создания двухуровневой ипотечной системы жилищного строительства.
Одним из первых шагов в формировании в России двухуровневого ипотечного рынка было создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИК) во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996г. Формально агентство зарегистрировано в форме открытого акционерного общества в 1997г. с единственным учредителем - государством [64]. Цель агентства - обеспечить кредитные организации ресурсами на выдачу долгосрочных ипотечных кредитов за счет средств как иностранных, так и внутренних инвесторов. Для этого необходимо обеспечить ликвидность инструментов вторичного рынка и их обращение на рынке. В настоящий момент агентство концентрирует свои усилия на развитии именно банковского ипотечного кредитования населения, на цели улучшения жилищных условий. В сфере привлечения кредитных ресурсов внимание ФАИК сосредоточено на вторичных рынках ипотечных кредитов, на организации рефинансирования банков через операторов вторичного рынка. На первом этапе облигации планировалось размещать в основном среди западных инвесторов, потому что внутренний рынок не был способен предоставить такие ресурсы, которые будут востребованы гражданами.
Участие банков в региональной ипотечной системе
Вовлечение банковских средств в разд. 2.2. признано одним из направлений развития РИС в рассматриваемом регионе - в Томской области. В то же время анализ социально-экономических условий развития ипотечной системы в данном регионе (разд. 2.3) показал, что возможные параметры схемы долгосрочного кредитования невыгодны для банков. Проанализируем основные проблемы участия банков в ипотечной системе и пути их решения. Основными препятствиями для осуществления банками операций ипотечного кредитования в мировой практике являются [164]:
специфические риски операций данного вида;
банковские нормативы;
пробелы законодательства и недостатки судебно-исполнительной системы (см. разд. 2.1).
Несмотря на несопоставимые масштабы российского и зарубежных ипотечных рынков (в Западной Европе до 70% всех кредитов выдается под залог недвижимости [164. С.99]), для банков России характерны те же проблемы, усугубленные особенностями социально-экономического положения и неразвитостью РИС. Количественная оценка рисков закладывается в цену кредитов, а высокий уровень рисков накладывает дополнительное ограничение на возможность получения кредитов, поэтому содействие снижению этих рисков - перспективная задача государственного управления. Риски участия российских банков в ипотечном кредитовании, вызывающие их проблемы, а также возможные способы решения, представлены в табл. 3.1 [33, 34, 55, 70, 136, 162]. Ключевой процедурой при выдаче ипотечного кредита является андеррайтинг заемщика. Методики оценки платежеспособности достаточно хорошо проработаны. Особенности процедуры андеррайтинга в США, Западной Европе и России описаны в [34,114, 162].
Одним из наиболее значительных видов банковского риска является риск ликвидности. Проведение операций ипотечного кредитования на первый взгляд налагает на банковские пассивы следующее требование: часть пассивов должна состоять из долгосрочных источников, по срокам и размерам соответствующих структуре ипотечных кредитов. Но специфика состояния российских банков такова, что источников ипотечных операций банки либо совсем не имеют, либо имеют в ограниченных количествах, не достаточных для подобных операций. В то же время особенностью банковских пассивов является то, что все средства вкладчиков не бывают востребованы одновременно и в распоряжении банка всегда есть некоторый постоянный остаток средств клиентов. Кроме того, операции расчетно-кассового обслуживания также обеспечивают постоянный остаток средств, которые могут считаться долгосрочными. Для того чтобы банк мог использовать эти средства в долгосрочных целях, он должен достаточно точно уметь прогнозировать их объем и с помощью количественных и качественных моделей учитывать состояние множества факторов как внешних, касающихся экономической ситуации в стране, так и внутренних, характеризующих эффективность работы банка.
