Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТ
ВЕННОГО КОМПЛЕКСА 13
-
Земельно-имущественный комплекс как объект реформирования 13
-
Содержание и принципы реформирования земельно-имущественного комплекса 32
-
Основные направления преобразований земельно-имущественного комплекса 54
ГЛАВА 2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕН
НОГО КОМПЛЕКСА 83
-
Улучшение учета объектов земельно-имущественного комплекса83
-
Развитие платного землепользования в условиях инноваций 105
-
Новые подходы к оценке объектов земельно-имущественного комплекса 122
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 139
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ ... 147
ПРИЛОЖЕНИЯ 155
Введение к работе
формирования земельно-имущественного комплекса в городах и других поселениях страны и его дальнейшего совершенствования в системе рыночных инноваций. Она еще более возрастает в связи с потребностью разработки методики оценки земли и объектов недвижимости, расположенных на ней и принадлежащих различным собственникам. В теоретическом и практическом аспекте целесообразность реформирования земельно-имущественного комплекса вызвана рядом причин социального, экономического, экологического и политического характера. От ее успешного решения зависит не только результативность развития самого комплекса, но и эффективность экономики в целом.
В связи с этим необходимы теоретические осмысления и анализ рациональности складывающегося землевладения в рыночной экономике, выявление позитивных и негативных сторон земельной реформы, направлений стимулирования эффективного землепользования на различных уровнях хозяйствования, включая крупные мегаполисы, города и другие населенные пункты.
Более того, конкретизация с теоретико-методологических позиций содержания, разработка принципов, основных направлений реформирования земельно-имущественного комплекса представляется исключительно важной и злободневной общественной задачей, предопределяющей в значительной мере динамизм преобразовательного процесса в России в целом и его социально-экономическую результативность.
Вопросы общественного реформирования земельных отношений издавна привлекают внимание мировой экономической науки. Начиная с древности, времен У.Петти и физиократов вплоть до новейших отечественных и зарубежных исследований, прослеживается научная эволюция представлений о земле как основном факторе производства и источнике богатства. В рыночной экономике земля воплощает инвестиционные притязания и приобретает способность генерировать доход не только при производственном потреблении ее свойств, но и в сфере товарного обращения, то есть она становится объектом имущественных отношений.
В данной связи требуется разработка оценки земли и объектов, расположенных на ней, которая в нашей стране легитимирована только в 1998 г. после принятия Федерального закона об оценочной деятельности.1 Внедренные в России, при содействии Мирового банка, методы определения стоимости заимствованы из зарубежной, главным образом, американской практики, где они формировались десятилетиями в условиях непрерывно развивающегося рыночного хозяйства. В нашей стране, при отсутствии соответствующих им информационной базы, законодательных предпосылок и менталитета общества, эффективность их повсеместного использования вызывает обоснованные сомнения.
При таких обстоятельствах формирование национальной, стратегически значимой модели реформирования земельно-имущественного комплекса требует выработки индивидуализированных концептуальных подходов, учитывающих специфику исторической динамики России.
Определенные теоретико-методологические результаты в обозначенном направлении содержатся в работах ряда современных российских исследователей, среди которых выделяются труды Д.Б. Аратского, Г.Е. Быстрова, В.Р. Беленького, С.Н. Волкова, В.И. Гладкого, В.А. Горемыки-на, В.В. Жабина, Н.В. Комова, В.Е. Коптева-Дворникова СИ. Сая, И.Ф. Суслова, Ю.А. Цыпкина, В.Н. Хлыстуна и ряда др.2 1 См.: Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от . № 135-ФЗ. 2 См.: Суслов И.Ф., Суслов А.И.. Земля, недвижимость: оценка при инвестировании и налогообложении. - М., 1997; Оценка объектов недвижимости. Теоретические и прак тические объекты. Под ред. В.В.Григорьева. - М., 1997; Варламов А.А. и др. Государ ственное регулирование земельных отношений. - М, 1998; Горемыкин В.А. Россий ский земельный рынок. - М., 1996; Комов Н.В, Взаимодействие государственных и
В числе зарубежных специалистов, исследования которых оказали наибольшее воздействие на развитие методологии оценки стоимости недвижимости (включая земельную) в России, следует выделить имена Генри С. Харрисона, Джозефа К. Эккерта, Джека Фридмана и Николаса Ордуэйя, Гленна М. Десмонда и Ричарда Э. Келли.'
Среди отечественных научных исследований, содержащих попытки адаптации зарубежных оценочных технологий к условиям российского рынка выделяются работы таких ученых как СВ. Валдайцев, П.Г. Грабовый, СВ. Грибовский, В.Е. Есипов, В.В. Григорьев, В.А. Прорвич, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова.2
Вместе с тем, несмотря на огромный вклад названных и других ученых, научная разработанность проблемы эффективного реформирования земельно-имущественного комплекса России пока еще не соответствует уровню и масштабам решаемых в этой области практических задач.
Этим обусловлен выбор настоящего исследования. Автор полагает при этом, что проблема реформирования земельно-имущественного ком- рыночных механизмов управления земельными ресурсами. - М., 1996; Цыпкин Ю.А. и др. Оценка земли и недвижимости. - М., 1997. 1 Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Уч. пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994; Эккерт Д. Оценка земельной собственности. - М., 1993; Организация оценки и налогообложения недвижимости. Тома 1 и 2. Под общ. ред. Джозефа К. Эккерта. Пер. с англ. - М.: Академия оценки, 1997; Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М: Дело, 1995; Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса. Пер. с англ. - М.: Академия оценки, 1996. 2 Валдайцев СВ. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Уч. посо бие. - М.: ЮНИТИ, 2001; Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ву зов /Под общ ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд. «Смолин Плюс», М.: Изд. «АСВ», 1999; Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001; Григорь ев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Уч.-практ. пособие. - М: Дело, 1998; Есипов В., Маховикова Г., Терехова В, Оценка бизнеса. - СПб.: Питер, 2001; Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М., 1996; Его же: Основы экономической оценки городских земель. Уч.-практ. пособие. - М.: Дело, 1998; Тара севич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб., ТОО «Технобалт», 1995; Оценка не движимости: Учебник /Под ред. А.Г. Гряз новой, М.А. Федотовой/ - М.: Финансы и статистика, 2002; Оценка бизнеса: Учебник /Под ред, А.Г. Грязновой, М.А. Федото вой. - М.: Финансы и статистика, 1998. плекса сложна и многогранна. Не претендуя на ее всесторонний охват, он концентрирует усилия на раскрытии основ формирования и развития данного комплекса в рыночной системе инноваций1.
Целью диссертационной работы является уточнение важных направлений реформирования земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций и разработка на этой основе предложений по совершенствованию его функционирования в условиях России.
В рамках поставленной цели решаются следующие задачи: рассмотреть земельно-имущественный комплекс как объект реформирования; уточнить содержание и сформулировать принципы реформирования земельно-имущественного комплекса; - определить основные направления преобразований земельно- имущественного комплекса; раскрыть новые тенденции в землеустройстве, внедрении государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости; конкретизировать нормативное обеспечение земельной реформы, платное землепользование и оценку земель в рыночных условиях; разработать предложения по оценке стоимости объектов земельно-имущественного комплекса.
Объектом исследования является земельно-имущественный комплекс России, рассматриваемый как совокупность земельных ресурсов и связанных с ними объектов недвижимости в многообразии форм собст- 1 Понятие «рыночная система инноваций» («инновационная экономика», «новая экономика») освещается в отечественной литературе. Однако четкого его определения пока нет. Автор исходит из общего понимания перемен, распространяющихся в экономике, в связи с ее переводом на рыночные условия. См. об этом: Инновационная экономика / Под общ. ред. Дынкина А.А. и Ивановой Н.И. - М.: Наука, 2001; Мате-ров И. Факторы развития «новой экономики» в России // Экономист. 2003. № 2. С. 3-11; Гохберг Л. Национальная инновационная система России в условиях «новой экономики» // Вопросы экономики, 2003. № 3. С. 26-44 и др. вешюсти и типов землепользования, административных и хозяйственных структур, юридических и физических лиц, взаимоотношения которых развиваются по поводу распределения и использования данных недвижимых ресурсов.
Предметом исследования выступают земельно-имущественные отношения, складывающиеся между людьми, их социальными группами и обществом в связи с приобретением и утратой разного вида прав землепользования и использования объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, оценкой и оплатой стоимости этих прав и извлечением дохода от их получения.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам реформирования земельно-имущественного комплекса, регулирования землепользования, земельного права и кадастрового учета земель, оценки недвижимости, расположенной на них, анализа эффективности их использования. В процессе работы применен системный подход к рассмотрению исследуемых явлений, методы эконом и ко-статистического и логического анализа.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, ее министерств и ведомств, статистические данные Госкомстата России, Минимущества России, Росземкадастра, а также собственная база данных автора, сформированная по результатам его трудовой деятельности в аппаратах различных органов власти г. Москвы.
Научная новизна, полученная лично автором в ходе исследования, заключается в области специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью) в следующих результатах:
1. Земельно-имущественный комплекс страны представлен как важный объект реформирования общества и его экономики. Будучи объектом всеобщих интересов и "сквозным" фактором воспроизводственного процесса, он становится ядром общественных отношений. Земельные связи перемещаются в структуре общественных отношений в ее основание, выступают базисом и одновременно регулятором совокупности зависимостей, включая не только экономическую, но и демографическую, социально-политическую и другие сферы общественного воспроизводства.
Конкретизирована совокупность условий и принципов реформирования земельно-имущественного комплекса, в составе которой различают: принцип централизма; принцип стабильности и последовательности; принцип гибкости; принцип постепенности; принцип добровольности; принцип прагматизма; принцип многообразия и равноправия различных форм собственности на землю и объекты, расположенные на ней; принцип устойчивости землепользования; принцип платности; принцип приоритетности; принцип взаимной ответственности; принцип информационной доступности; принцип оптимальности; принцип комплексности; принцип научной обоснованности.
Определены концептуальные направления инновационного преобразования земельно-имущественного комплекса в современных условиях рыночной экономики, а именно: а) разграничение государственной собственности на землю; б) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности и право аренды; в) приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения; г) упорядочение прав на земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам.
Обобщен опыт реформирования земельно-имущественного комплекса Москвы, построения и модернизации городского земельного када- стра, стратегии оптимизации его функционирования на основе создания городского кадастра недвижимости и соответствующего преобразования функций органов его ведения, а также оценки стоимости объектов данного комплекса.
В области специальностей 08.00,05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство):
Уточнено содержание «земельно-имущественно го комплекса» как сложной социально-экономической категории, выражающей связи между собственниками земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения. Он выступает в рыночной экономике связующим звеном воспроизводственного процесса и кругооборота капитала как в городах, так и других населенных пунктах, составляет главный природно-хозяйственный ресурс любого из них, включая крупные мегаполисы. Вместе с тем, он олицетворяет огромный капитал, созданный трудом многих поколений, и не только вещественный, но исторический и духовный.
Предложены теоретико-методологические подходы поэтапной реструктуризации государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости на основе раздельного учёта земельных участков и зданий, строений и сооружений; их государственного мониторинга; осуществления единства и сопоставимости кадастровой информации; обязательности применения учета; правопреемственности; открытости; готовности; актуальности сведений; развития от простого к сложному; приоритета низовых органов; опережающей пилотной обработки.
В области специальности 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство):
Раскрыты нормативное обеспечение земельной реформы, платное землепользование и оценка земель. В частности, предстоит завершить процесс практического перехода к реализации положений Конституции Российской Федерации о многообразии форм собственности, о равной защите всех форм собственности и хозяйствования на земле; правового обеспечения развития рынка земли и другой недвижимости; совершенствования системы земельных платежей - арендной платы и земельного налога; обеспечения оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Обоснована потребность более тесной увязки ставок земельного налога и арендной платы за земельные участки городских и поселковых территорий и льготирования арендной платы для социально значимого землепользования (спортивно-оздоровительного, торговли товарами народного потребления, культурно-развлекательного, информационно-просветительского и др.). Аргументирована также целесообразность ужесточения административного контроля над незаконным использованием земельных платежей и необходимостью возрастания затрат на государственный мониторинг земельных участков и обустройства территории в целях повышения их доходности.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
Обоснование того, что в современном земельно-имущественном комплексе продолжают функционировать механизмы, сформированные для нужд административно-командной системы управления, которые не всегда вписываются в новую рыночную систему. Так, применяя балансо вую стоимость оценки эффективности инвестиций в недвижимость, ин вестор вынужден завышать величину реверсии и занижать норму отдачи, что стимулирует его к спекулятивному использованию собственности. «Земельно-имущественный комплекс» выделяется в особую соци ально-экономическую категорию не только из-за специфики земли как уникального объекта всеобщих многоцелевых интересовД\о и в силу двойственности состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве природного фактора и товара. Соответственно этому множество общественных интересов относительно земли условно делятся на две группы: по поводу эффективного освоения природных свойств земельного ресурса (технологический аспект); и товарно-денежных параметров земельной собственности (социально-экономический аспект).
Земельная реформа - целенаправленные преобразования в земельно-имущественном комплексе, которые ведут не к разрушению уже созданного потенциала, а его развитию, не к спаду, а росту производства качественных продуктов питания и сырья, создают продовольственную безопасность и во многом определяют успех экономической безопасности страны в виду эффективного использования как земельных участков, так и объектов недвижимости, расположенных на них.
Понятие «земельной собственности» рассматривается как комплекс земельно-имущественных прав, регламентирующих конкретные условия землепользования. Собственнику передается не земля как физический объект, обитаемая часть планеты, а комплекс имущественных прав по общественно полезному использованию данного участка.
Реформирование земельно-имущественного комплекса предполагает, что каждый объект недвижимости представлен четырьмя группами: физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других на любой момент времени; характеристики правового статуса, включающие описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости; характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте для объективности взимания налогов и справедливости принудительного приобретения объектов для государственных целей; специальные характеристики объекта в присущих данному типу объектов выражениях.
Практическая значимость диссертации заключается, прежде всего, в том, что разработанные в ней предложения доведены до стадии функционально-структурных моделей и рекомендаций, пригодных для непосредственного применения в хозяйственной практике.
Теоретико-методологические положения, обоснованные в работе, помимо прикладного значения, являются вкладом в тезаурус систематизированных знаний о земельно-имущественном комплексе и его реформировании, а также могут быть использованы в учебной, методической и научной работе как определенная ступень гносеологического процесса.
Апробация результатов исследования. Часть практических предложений, обоснованных в диссертационной работе, реализована в системе регулирования земельно-имущественного комплекса г. Москвы. Результаты исследования получили отражение в ряде документов мэрии и правительства города. Они излагались на научных конференциях, получили освещение в 3-х публикациях автора общим объемом около 2,5 п.л., проблемной группе кафедры конкретной экономики и финансов РАГС и рабочих совещаниях в исполнительных органах столицы, в которых многие годы трудится автор.
Структура диссертационного исследования отражает общий замысел и логику исследования. Она включает введение, две главы, состоящих из шести параграфов, заключение, список использованных источников и литературы, а также приложения.
