Содержание к диссертации
Введение
I. Теоретические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства 8
1.1. Рынок коммерческой недвижимости: определение, структура, классификация 8
1.2. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства 20
1.3. Научно-практический опыт развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства (на примере г. Волгограда) 32
II. Анализ развития рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства 41
2.1. Анализ структуры и динамики рынка коммерческой недвижимости (на примере г. Волгограда) 41
2.2. Анализ активности малого предпринимательства 58 і
2.3. Оценка взаимосвязи предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости с развитием малого предпринимательства (на примере г.Волгограда) 74
III. Моделирование развитии рынка коммерческой недвижимости 86
3.1. Региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости: регулирование спроса, предложения с учетом целей и задач активизации малого предпринимательства 86
3.2. Экономико-математическое описание региональной модели развития рынка коммерческой недвижимости 116
3.3. Практическая реализация применения разработанной модели 124
Заключение 138
Литература 144
- Этапы становления рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства
- Научно-практический опыт развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства (на примере г. Волгограда)
- Оценка взаимосвязи предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости с развитием малого предпринимательства (на примере г.Волгограда)
- Экономико-математическое описание региональной модели развития рынка коммерческой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В последние годы строительный комплекс проявляет интерес к развитию рынка коммерческой недвижимости. Большинство новых объектов представляют собой целевые отдельно стоящие здания торгово-развлекательных комплексов и офисных центров. Подобные проекты рассчитаны на быстрый оборот денежных средств и его существенный размер. Если продолжить строительство в этом направлении, то будет сохраняться ситуация острой нехватки коммерческой недвижимости для целей малого и среднего предпринимательства.
Большинству субъектов малого предпринимательства не по карману недвижимость в торгово-развлекательных комплексах и офисных центрах, им выгоднее всего размещаться на первых этажах жилых домов. Механизм передачи такой недвижимости в аренду или собственность малым предпринимателям на приемлемых для них условиях отсутствует. В связи с этим, развитие рынка коммерческой недвижимости как одного из базовых факторов развития малого предпринимательства в современных условиях является актуальным.
Степень разработанности проблемы. Вопросы, связанные с проблемами управления коммерческой недвижимостью, оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда, инвестирования в коммерческую недвижимость, отражены в трудах следующих авторов и ученых: Авеков В.В., Беляев М.К., Ватолин В.В., Разу М.Л., Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. Существенный вклад в изучение строительного комплекса внесли ученые-экономисты: Баро-нин С.А., Вахмистров А.И., Загидуллина Г.М., Кузовлева И.А., Хрусталев Б.Б. и др.
Вклад в изучение малого предпринимательства и основ предпринимательской деятельности на рынке недвижимости внесли: Лапуста М.Г., Максимов С.Н., Старостин Ю.Л. и др.
В последние годы выполнены диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук такими учеными, как Кощеев В.А., Мамонтов В.Д., Рахман И.А., Чернышева Ю.Г., Шульженко Н.А. и д.р. и кандидата экономических наук: Король СВ., Петров И.С. и др., которые внесли существенный вклад в изучение строительного комплекса и в решение вопросов развития малого предпринимательства.
Однако, несмотря на значительный вклад этих ученых, влияние рынка коммерческой недвижимости на активизацию малого предпринимательства является недостаточно изученным и разработанным.
Целью исследования является разработка теоретико-методических положений по развитию рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства. Для достижения цели исследования поставлены и решены следующие научные задачи:
Изучены и обобщены теоретические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства.
Рынок коммерческой недвижимости определен как экономическая категория на основе обобщения трудов ученых и практиков.
Проведен анализ развития рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
Исследованы этапы его развития, уточнена видовая структура коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
Разработан методический подход к установлению взаимозависимости коммерческой недвижимости с малым и средним предпринимательством, дана соответствующая оценка.
Разработана модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства.
Представлена прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели.
Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения в процессе динамического развития рынка коммерческой недвижимости в целях активизации малого предпринимательства.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в идее насыщения рынка коммерческой недвижимости недорогими помещениями на первых этажах жилых домов для развития малого предпринимательства и ее распределение между их субъектами, вследствие чего можно достигнуть улучшения инфраструктуры микрорайонов, повышения уровня занятости населения и формирования среднего класса.
Теоретической, методологической и информационной основой диссертационного исследования являются научные публикации ученых и практиков, посвященные изучению проблем развития малого предпринимательства и строительного комплекса, а также управления объектами недвижимости. Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы методы системного, сравнительного и статистического анализа, метод экспертных оценок, метод математического моделирования с использованием линейного программирования, метод прогнозирования, метод математической обработки данных.
Обоснованность и достоверность исследования. Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативные правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, нормативные правовые акты Волгоградской области и г. Волгограда, материалы Федеральной службы государственной статистики. Достоверность результатов диссертационной работы обусловлена применением современных теорий экономического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутых гипотез и подтверждается апробацией результатов исследования, что подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических положений по обоснованию и проведению ориентирования строительного комплекса на малое и среднее предпринимательство с целью развития экономики региона и решению ряда социальных задач.
К основным результатам, составляющим новизну исследования и полученным лично автором, относятся следующие:
Уточнено определение рынка коммерческой недвижимости как сферы организационно-экономических отношений по поводу поиска, аренды, покупки-продажи, обмена, эксплуатации объектов коммерческой недвижимости для целей предпринимательства.
Исследованы этапы развития рынка коммерческой недвижимости, уточнена видовая структура коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
Установлена корреляционная зависимость роста числа субъектов малого предпринимательства от роста общей площади коммерческой недвижимости г.Волгограда на основе данных статистических измерений за последние 10 лет.
Разработана региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства, в рамках которой детализированы процедуры, алгоритм, метод расчета и распределения потребности в коммерческой недвижимости и обоснованы схемы организационно-экономических отношений в рамках исследуемого рынка.
Представлена прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели и установлены рациональные границы ее применения.
Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области развития рынка коммерческой недвижимости и управления его объектами во взаимосвязи с малым предпринимательством. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, могут послужить базой для дальнейших научных разработок, направленных на повышение эффективности в развитии рынка коммерческой недвижимости в целях активизации малого предпринимательства и общества.
Практическая значимость работы состоит в непосредственном использовании рекомендаций и предложений в нормотворческой и программной деятельности региональных и муниципальных органов власти при решении вопросов эффективного использования объектов коммерческой недвижимости.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности - проблемы, решенные в диссертации, соответствуют проблематике специальности: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство):
п. 1.3.66. Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения;
п. 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.
Апробация основных положений диссертационной работы. Результаты исследования реализованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика отрасли», «Экономика недвижимости», а также в работе комитета по предпринимательству администрации Волгограда.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 14 работ общим объемом 5,73 п.л., в т.ч. лично автором 3,56 п.л.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений по теме исследования. Диссертация изложена на 143 страницах основного текста, содержит 20 таблиц, 24 рисунка и 5 приложений. Библиография включает 147 наименований.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, оценена степень научной разработанности проблемы в трудах отечественных и зарубежных авторов. Определены объект и предмет, приведены теоретические методологические основы диссертационного исследования. Сформулированы основные цели и задачи, раскрыта научная новизна результатов работы, обозначена их практическая значимость.
В первой главе уточнены теоретические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства. Дано определение рынка коммерческой недвижимости, показана его структура и приведена классификация. Определены этапы становления рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства. Изучен научно-практический опыт развития рынка коммерческой недвижимости как фактор активизации малого предпринимательства.
Во второй главе раскрыты методические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства. Проведен анализ структуры и динамики рынка коммерческой недвижимости, а также анализ активности малого предпринимательства. Разработан методический подход к установлению взаимосвязи коммерческой недвижимости с малым предпринимательством.
В третьей главе предложена региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости: регулирование предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости с учетом целей и задач активизации малого предпринимательства. Представлено экономико-математическое описание модели, а также приведена прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости с использованием разработанной модели.
В заключении диссертационного исследования сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выполнения диссертационной работы.
На защиту выносятся следующие научные положения:
Определение рынка коммерческой недвижимости как сферы организационно-экономических отношений по поводу поиска, аренды, покупки-продажи, обмена, эксплуатации объектов коммерческой недвижимости для целей бизнеса и предпринимательства. Этапы развития рынка коммерческой недвижимости, видовая структура рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
Методический подход к установлению взаимосвязи коммерческой недвижимости с малым предпринимательством на основе данных корреляционно-регрессионного анализа и данных статистических измерений за последние 10 лет.
Региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства, в рамках которой детализированы процедуры, алгоритм и методы расчета потребности в коммерческой недвижимости и обоснованы схемы организационно-экономических отношений в рамках исследуемого рынка.
Прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели.
Этапы становления рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства
Развитие рынка коммерческой недвижимости России и Волгограда в частности за последнее десятилетие преодолело две стадии. Первый этап — с 1998 по 2002 гг., в течение которого наблюдалось увеличение спроса соотносительно росту экономки России после кризиса. Уровень цен активно приближался к докризисному.
Второй этап - с 2002 г. по настоящее время. На этом этапе наблюдалось повышение спроса на качественные помещения, что говорит о предпочтении хорошей инфраструктуры. Активизация спроса и отсутствие достаточного предложения привели к постоянному росту цен, а почти отсутствие качественного предложения вынуждает предпринимателей покупать помещения, а не арендовать их. Возник дисбаланс выкупной стоимости объекта недвижимости и его арендной ценой. Стремление к покупке помещения вызвано желанием улучшения его качества отделки, что экономически не выгодно при аренде.
В последние годы у строительного комплекса и инвесторов появился интерес к строительству бизнес центров, что говорит о понимании проблемы нехватки коммерческой недвижимости для малого предпринимательства. Однако отсутствие грамотного управления построенными объектами привело к тому, что почти половина офисных центров пустует. Кроме того, большинству предпринимателей такой вид недвижимости не подходит для осуществления своей деятельности.
При этом анализ спроса и предложения офисных помещений говорит о растущей потребности в офисах. Это вызвано ростом количества предприятий, а также ростом самих предприятий. В большинстве офисных зданий города смена арендаторов минимальна и даже и даже очереди желающих пристроить дополнительные помещения в коридорах или холлах, при этом случаи же недобора арендной платы практически исключены. Это относится к фирмам, давно осуществляющим свою деятельность и имеющим высокую прибыльность, а так же к офисным центрам, управляющие которых ведут лояльную ценовую политику по поводу аренды (что гораздо реже и потому многие центры пустуют). Под действием финансово—экономического кризиса возникли изменения на мировых рынках. Конъюнктура российского рынка также подверглась переменам. Под воздействием кризисных явлений замораживались проекты, направленные на развитие и расширение деятельности, сокращались инвестиционные и налоговые расходы, пересматривались формы работы с контрагентами (так, многие организации отказывались от предоплаты за поставленный товар и не предъявляли серьезных требований к покупателям, во избежание возможных неплатежей за поставленную продукцию), практиковалось привлечение заемных средств нелегальных кредитных организаций, т.к. доступ к легальным кредитным ресурсам был весьма ограничен.
Однако, кризис оказал негативное воздействие не па все малые и средние предприятия. Так, например не понесли большого урона предприятия, которые производят относительно недорогую продукцию массового потребления и оказывают дешевые услуги населению; предприятия, которые производят товары (работы, услуги), имеющие неэластичный спрос; предприятия, которые не используют заемные средства; предприятия, которые имеют постоянные и налаженные отношения с банками, которые могут предоставить кредиты в сложный период времени; предприятия, которые имеют административную поддержку и работают по государственному или муниципальному заказу.18 Рынок же коммерческой недвижимости оказался в наиболее сложной ситуации- В первом полугодии 2009 года коммерческая недвижимость находилась в стадии падения и стагнации. В этот период сократилось и даже прекратилось финансирование многих проектов. Собственникам объектов недвижимости пришлось понижать арендные ставки, чтобы сохранить арендаторов. На Волгоградском рынке коммерческой недвижимости произошли следующие изменения: і — заморозка крупных проектов, замедление темпов строительства объектов коммерческой недвижимости; — изменение спроса в сторону объектов меньшей площади и более низкого качества; — снижение арендных ставок на 20-35%; — увеличение числа объектов долевой собственности; — разделение арендных ставок внутри одного здания. Спрос на торговые и офисные помещения. В Волгограде спросом пользуются торговые помещения площадью от 50 до 250 кв.м. Малые и средние предприниматели, имеющие возможность, выкупают такие помещения. Как правило, они вносят 40-60% от стоимости объекта собственными средствами, а остальные за счет привлечения кредитных ресурсов. Спрос на офисные помещения начал снижаться. Собственники организаций готовы выкупать небольшие площади, более низких классов, или арендовать по меньшим ставкам. Обстановка на рынке коммерческой недвижимости Волгограда значительно изменилась. Все объекты коммерческой недвижимости подешевели, кроме земельных участков под застройку коммерческих объектов. Собственники заложенных в банках объектов недвижимости стали не способны их выкупить. Поэтому банки стали распродавать их по демпинговым ценам. Самыми доступными, с точки зрения цены, объектами коммерческой недвижимости Волгограда являются: - торговые помещения от 50 до 250 м .; - офисные помещения от 50 до 100 м .; ; - производственные площади; - земельные участки под застройку коммерческой недвижимости. Уровень арендных ставок зависит от ряда факторов: - класса и качества объекта; Ґ - территориального расположения объекта; - гибкого подхода к управлению объектом; - приемлемые условия аренды; - более лояльные условия договоров. Таким образом, развитие рынка коммерческой недвижимости неразрывно связано с активностью предпринимательства, началом развития которого в России является 1985 г. — в этом году вышел Закон об индивидуальной трудовой деятельности.
Научно-практический опыт развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства (на примере г. Волгограда)
Для поддержки представителей малого бизнеса, администрация Волгоградской области утвердила положение о предоставлении субсидий субъектов малого предпринимательства. Положение отражает общие условия предоставления субсидий за счет средств бюджета области. Так, согласно положения, право на получение субсидий имеют: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы, кредитные потребительские кооперативы граждан и потребительские общества, а также некоммерческие организации, т.е. организации, которые образуют инфраструктуру поддержки субъектов малого предпринимательства. Положение предусматривает возмещение части затрат, связанных с землеустроительными работами организациям малого бизнеса, которые реализуют инвестиционные проекты. Поддержка из областного бюджета будет оказываться организациям и индивидуальным предпринимателям, занимающимся развитием туризма, сельским хозяйством, строительством и оказанием бытовых услуг в городских и сельских поселениях. Выплата субсидий производится из расчет 80-и% затрат на I землеустроительные работы (затраты связанные с межеванием, инвентаризацией земель, геодезическими и картографическими работами), но не более 70 тыс. руб. на один объект инвестирования.
Положение также предусматривает компенсацию заірат, связанных с организацией собственного дела для начинающих предпринимателей. Предоставление субсидии осуществляется по одному бизнес-плану. Важным условием является оплата субъектом малого предпринимательства не менее 50-и% расходов. Размер субсидии определяется исходя из 90% затрат, которые понес начинающий предприниматель при организации собственного дела, но не более 100 тыс. руб.
В связи с переходом в России всех уровней власти к реальной поддержке малого и среднего бизнеса создается определенная надежда на успешное решение одной из важнейших проблем экономики России - расхождение спроса и предложения на местных рынках инвестиций. Суть проблемы состоит в превышении объема импортных товаров над объемом товаров местных производителей. Такая тенденция может привести к превышению импорта над экспортом. Преодолению этой ситуации помогут поспособствовать малые и средние предприятия, чья сильная сторона — способность оперативного реагирования на меняющиеся условия рыночной конъюнктуры.
Что бы малый бизнес развивался эффективно, необходимо устранение административных барьеров. Именно этому вопросу посвящен первый указ президента РФ Дмитрия Медведева, который был принят и мае 2008 г. Эта же проблема была освещена главой государства на Всероссийском форуме «Малый и средний бизнес - основа социально-экономического развития России в XXI веке».
Еще одним свидетельством перемен является Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Указанный нормативный правовой акт предоставляет предпринимателям возможность выкупа помещений, арендуемых ими не менее 3 лет на льготных условиях, по рыночной цейс, которая определяется независимым оценщиком. В Волгоградской области, па региональном уровне, подготовлен законодательный акт, в соответствии с которым предельные размеры площади помещений, выкупаемых на льготных условиях, планируются до 1000 кв. м, а рассрочка будет предоставляться до 6 лет,
Органами местного самоуправления, в частности Волгоградской городской Думой также внесен вклад в поддержку малого и среднего предпринимательства. Так, 24 сентября 2008 г, приняты дополнения в Устав города-героя Волгограда, предусматривающие отнесение к муниципальному имуществу также имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории Волгограда. Данная мера позволит социально-значимым предприятиям, не имеющим возможность выкупить арендуемые ими площади, добиться попадания этих помещений в перечень объектов, нс подлежащих приватизации.22
Таким образом, в п. 1.2 настоящего диссертационного исследования рассмотрено развитие рынка коммерческой недвижимости России и Волгоірада в частности, которое за последнее десятилетие преодолело две стадии. Первый этап - 1998-2002 гг., в течение которого наблюдалось увеличение спроса соотносительно росту экономики России после кризиса. Уровень цен активно приближался к докризисному. Второй этап - 2002 г. и по настоящее время. На этом этапе наблюдалось повышение спроса на качественные помещения, что говорит о предпочтении хорошей инфраструктуры.
Кроме того, исследовано становление и развитие предпринимательства началом развития которого в нашей стране является 1985 г., когда вышел Закон об индивидуальной трудовой деятельности. Период с 1985 г. по 1987 г, можно условно считать первым этапом в истории развития предпринимательства России. Для этого периода свойственны: деятельность центров научно-технического творчества, применение бригадных подрядов, низкая численность участников предпринимательской деятельности и экспериментальный характер этой деятельности. В течение второго этапа с 1987 по 1988 г. предпринимательство, в основном, развивалось в виде кооперативов. Третьим этапом можно обозначить 1989 - 1990 годы, когда были приняты законодательные акты, направленные на активизацию малых предприятий. Четвертый этап (1991 - 1992 г.г.) охарактеризован коммерциализацией и появлением среднего и крупного бизнеса.
Оценка взаимосвязи предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости с развитием малого предпринимательства (на примере г.Волгограда)
Оказание информационной поддержки также является немаловажной формой оказания содействия.
Оказание информационной поддержки малым и средним предприятиям, индивидуальным предпринимателям, а также организациям, которые образуют инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства Калининградской области, осуществляется в виде создания региональных информационных систем и информационно-телекоммуникационных сетей и обеспечения их функционирования для поддержки малых и средних предприятий и индивидуальных предпринимателей. Данные системы и сети создаются для обеспечения малых и средних предприятий, индивидуальных предпринимателей, а также организаций, которые образуют инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, информацией, предусмотренной Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»,5
В Москве для целей информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, органы власти предпринимают следующие меры: - создается инфраструктура для получения и обмена информации, в т.ч. информационных систем, информационно-телекоммуникационных сетей, банков данных, и обеспечивается ее функционирование; обеспечивается возможность использования указанной инфраструктуры; - создан и ведется Реестр; организуется выпуск периодических изданий, которые специализируются на освещении проблем малых и средних предприятий, индивидуальных предпринимателей, публикации нормативных правовых актов органов местного самоуправления и иной инструктивной и справочной информации; - организуется информационное обеспечение деятельности малых и средних предприятий, индивидуальных предпринимателей, а также организаций, которые образуют инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в области межрегионального и международного сотрудничества; - проводятся иные мероприятия Субъекты малого и среднего предпринимательства и организации, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства обеспечиваются информацией, связанной с: - реализацией федеральных и муниципальных целевых программ в области поддержки и развития субъектов малого и среднего предпринимательства; - количеством субъектов малого и среднего предпринимательства, их классификацией по видам экономической деятельности и местом расположения; - численностью занятых на малых и средних предприятиях; - оборотом товаров (работ, услуг), которые производят и выполняют субъекты малого и среднего предпринимательства; организациями, которые образуют инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства; иными вопросами (экономическая, правовая, статистическая, производственно-технологическая информация, информация о маркетинге, межрегиональном и международном сотрудничестве, которая необходима для развития субъектов малого и среднего предпринимательства). Самой острой проблемой для малого бизнеса столицы по-прежнему остается нехватка коммерческих помещений. В конце февраля 2009 г. правительство Москвы подвело итоги реализации Городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2008 годы. Основной целью указанной программы являлось решение проблемы обеспечения субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями. В итоге за период реализации программы в столице для малого бизнеса было создано 2 769110 кв. м нежилых помещений, в том числе нежилых помещений городского уровня на общественных и производственных территориях - 438 810 кв. м. А в процессе строительства еще находятся объекты городского значения общей площадью 261 300 кв.м. Среди приоритетных задач и направлений по имущественной поддержке малого предпринимательства в Москве выделены: создание технологических парков и бизнес-инкубаторов инновационной направленности; передача государственного имущества во владение или пользование малому бизнесу; строительство и реконструкция объектов недвижимости городского или районного значения для размещения субъектов малого бизнеса.01 В Санкт-Петербурге, кроме вышеперечисленных форм поддержки, субъектам малого и среднего предпринимательства предусмотрена также правовая поддержка.62 Приоритетами в осуществлении частно-государственного партнерства в сфере развития предпринимательства в Мурманской области являются: 1. содействие созданию и развитию региональных кластеров: рыбного, нефтяного, транспортно-логистического, строительного и других; 2. содействие кооперации малого, среднего и крупного бизнеса» развитию субкоитрактинга и аутсорсинга; 3. содействие внедрению инноваций и информационно-коммуникационных технологий; 4. реализация проектов частно-государственного партнерства в муниципальных образованиях, имеющих низкий уровень социально-экономического развития, перечень которых утверждается уполномоченным органом. В Свердловской области оказывается поддержка в инновационной сфере и сфере промышленного производства; в сфере ремесленничества; поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства, которые осуществляют внешнеэкономическую и сельскохозяйственную деятельность. Малое и среднее предпринимательство в Волгограде имеет большой потенциал при создании рабочих мест, способствует сокращению безработицы и снятию социальной напряженности в обществе. Малое и среднее предпринимательство в Волгограде является динамично развивающимся важнейшим элементом рыночной экономики Волгограда; субъекты малого и среднего предпринимательства присутствуют практически во всех отраслях производственной и непроизводственной сфер деятельности. Малым и средним предпринимательством в Волгограде занимаются десятки тысяч трудоспособных жителей Волгограда.
Экономико-математическое описание региональной модели развития рынка коммерческой недвижимости
Развитие рынка коммерческой недвижимости, рост предложения в жилых кварталах специализированных помещений для деятельности малого и среднего предпринимательства является общей и фундаментальной задачей. Однако необходимо и рациональное использование такой недвижимости. Особенно это важно в случае, если собственником коммерческих помещений будет муниципальное образование, регион или государство. С одной стороны необходимо соблюсти поддержку матого предпринимательства, с другой — определить, какие виды деятельности наиболее предпочтительны, как с точки зрения прибыльности (качественное развитие предпринимательства, а также улучшение благосостояния населения), так и с точки зрения величины налоговых поступлений и бюджеты разных уровней.
Управление недвижимостью требует профессионального комплексного подхода для поддержания и улучшения состояния объекта недвижимости, организации и прогнозирования его развития. Управление такого типа включает в себя все мероприятия, связанные с эксплуатацией здания и созданием максимально комфортных условий его использования.
При решении задачи оптимизации рационального использования коммерческой недвижимости прежде всего необходимо выбрать математический метод, который приводил бы к конечным результатам с наименьшими затратами на вычисления или же давал возможность получить наибольший объем информации об искомом решении. Выбор того или ииого а также используемой математической моделью объекта оптимизации. Задачам оптимизации посвящены работы авторов Фурунжиева Р.И., Бабушкина Ф.М., Варавко В.В.84, Трифонова AT.85, Аоки М.86
Некоторые методы специально разработаны или наилучшим образом подходят для решения оптимальных задач с математическими моделями определенного вида. Так, математический аппарат линейного программирования, специально создан для решения задач с линейными критериями оптимальности и линейными ограничениями на переменные и позволяет решать большинство задач, сформулированных в такой постановке.
В данном случае, для построения оптимальной модели рационального использования коммерческой недвижимости наиболее подходящим методом является симплексный метод линейного программирования. Линейное программирование — математическая дисциплина, посвященная теории и методам решения экстремальных задач на множествах и-мерного векторного пространства, задаваемых системами линейных уравнений и неравенств. Линейное ироіраммирование представляет собой математический аппарат, разработанный для решения оптимальных задач с линейными выражениями для критерия оптимальности и линейными ограничениями на область изменения переменных. Такие задачи обычно встречаются при решении вопросов оптимальної О планирования производства с ограниченным количеством ресурсов, при определении оптимального плана перевозок (транспортные задачи) и т. д. Для решения большого круга задач линейного программирования имеется практически универсальный алгоритм - симплексный метод, позволяющий за конечное число итераций находить оптимальное решение подавляющего большинства задач. Тип используемых ограничений (равенства или неравенства) не сказывается на возможности применения указанного алгоритма. Дополнительной проверки на оптимальность для получаемых решений не требуется. Как правило, практические задачи линейного программирования отличаются весьма значительным числом независимых переменных. Поэтому для их решения обычно используют вычислительные машины, необходимая мощность которых определяется размерностью решаемой задачи . В данном случае расчет производился в компьютерной программе Microsoft lixcel, исходные данные включены в таблицу 18, а результаты расчета представлены в таблице 19: Для некоторых видов деятельности может понадобиться выделенная линия интернета, для других подводка воды и канализации непосредственно на территории арендуемого помещения, для третьих отдельная электрическая линия повышенной мощности и т.д. Более того, чем дальше будет расположена коммерческая недвижимость от центра города, а также от оживленных магистралей тем ниже может стать ставка. В случае если коммерческая недвижимость является муниципальной, то по существующему законодательству к ее фиксированной арендной стоимости должны применяться соответствующие понижающие или повышающие коэффициенты (0,09 — 4,8) , что создаст еще больший разброс цен. Таким образом, приведенную ниже математическую модель желательно использовать по отдельности, учитывая: географическое расположение, если собственник негосударственный или соответствующие видам деятельности определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Волгограда коэффициенты, если недвижимость муниципальная. В данном случае, оптимизация распределения коммерческое недвижимости проводилась для усредненного микрорайона с целью щ ка3ать возможность применения симплексного метода линейного программирования, как наиболее простого и качественного способа для решения таюйй задачи. Поэтому за стоимость аренды помещения выбрана средняя арещц1ая ставка по Волгограду и пример расчета является обобщенным.
