Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы исследования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в агропромышленном комплексе
1.1. Содержание земельных отношений и необходимость их регулирования 11
1.2. Земельная рента как объективная основа для формирования и развития эффективного механизма экономического регулирования земельных отношений 37
1.3. Концептуальные основы формирования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне 57
Глава 2. Современное состояние и основные тенденции развития земельных отношений в Астраханской области
2.1. Нормативно-правовая база регионального земельного законодательства 97
2.2. Особенности формирования и развития земельного рынка 110
2.3. Анализ использования земель сельскохозяйственного назначения 146
Глава 3. Совершенствование организационно экономического механизма регулирования земельных отношений
3.1. Рационализация организационно-управленческой структуры механизма использования земель сельскохозяйственного назначения 164
3.2. Развитие организационно-экономического механизма залога земель сельскохозяйственного назначения 175
3.3 Эффективность вовлечения в хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения и расчет выкупной цены земельных участков из государственной и муниципальной собственности 190
Выводы и предложения 203
Список использованной литературы 209
Приложения 226
- Содержание земельных отношений и необходимость их регулирования
- Концептуальные основы формирования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне
- Особенности формирования и развития земельного рынка
- Эффективность вовлечения в хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения и расчет выкупной цены земельных участков из государственной и муниципальной собственности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Земельные ресурсы всегда были и будут важнейшим фактором, обеспечивающим существование человеческого общества. Необходимость развития механизма регулирования земельных отношений связана с возникшими в последние годы издержками и недостатками рыночного оборота земли, в т.ч. с выбытием сельскохозяйственных угодий из аграрной сферы (более 40 млн га сельскохозяйственных земель не обрабатывается); нерациональным перераспределением сельскохозяйственных угодий; нерешенностью многих вопросов, связанных с формированием земельных долей, залогом и арендой; ухудшением качественного состояния земель сельскохозяйственного назначения; снижением плодородия почв.
В настоящее время состояние земель аридных регионов России является критическим: более половины площадей сельскохозяйственных угодий подвержено эрозии и опустыниванию. Общая площадь засушливых территорий с коэффициентом аридности 0,11–1,00 составляет более 120 млн га. Перечисленные негативные изменения обусловлены естественными процессами и незрелостью рыночных институтов, неэффективностью государственного регулирования земельных отношений. Земельные отношения в России до сих пор связаны с проблемами переходного периода в землепользовании (в частности, с оформлением земельных долей), который продолжается более 16 лет с начала реформ, создавая условия нестабильности для функционирования сельскохозяйственных товаропроизводителей. В целом по РФ удельный вес земельных долей в площади земель сельскохозяйственного назначения составляет 27,9 %, а невостребованных земельных долей во всех земельных долях – 24,3 %. Эта проблема особенно остро проявляется в аридной зоне, где отсутствует заинтересованность в рациональном использовании малоплодородных сельхозугодий, снижена мотивация участников земельного рынка из-за невысокой степени привлекательности земли как экономического ресурса.
Особая актуальность данного исследования обусловлена необходимостью научно обоснованного решения комплекса задач в рамках реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008–2012 г. на государственном и муниципальном уровнях. Кроме того, встраивание российской аграрной экономики в мировую хозяйственную систему и перспективы вступления России в ВТО также определяют необходимость формирования и развития эффективного организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений.
Степень изученности проблемы. Исследованию проблемы совершенствования регулирования земельных ресурсов посвящены работы многих отечественных и зарубежных авторов. Наиболее глубоко проблемы сущности и содержания земельных отношений были рассмотрены в работах Г.В. Беспахотного, И.Н. Буздалова, С.Н. Волкова, З.А. Гранберга, Е.Ф. Заворотина, В.А. Клюкача, Н.В. Комова, В.А. Кондрашова, Н.В. Кресниковой, Э.Н. Крылатых, П.Ф. Лойко, А.Н. Макарова, В.В. Милосердова, О.А. Николайчука, В.Н. Хлыстуна, А.А. Черняева и др. Вопросы организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений нашли свое отражение в работах С.А. Липски, Г.Н. Никоновой, В.Х. Улюкаева, Е.В. Устюжаниной, И.Г. Ушачева, И.Ф. Хицкова, В.С. Шаманаева.
Вопросы, связанные с причинами и условиями образования как дифференциальной, так и абсолютной земельной ренты, а также с механизмом их изъятия и перераспределения, исследовались В.И. Беленьким, А.А. Варламовым, А.А. Лукьянчиковой, В.И. Назаренко, Г.И. Шмелевым, А.Э. Сагайдаком.
Вместе с тем научные и методологические основы совершенствования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в АПК с учетом рыночной конъюнктуры требуют дальнейшего углубленного исследования. Необходим дифференцированный подход к регулированию земельных отношений в аридной зоне.
Дискуссионный характер, высокая научная и практическая значимость исследуемой проблемы предопределили выбор темы, цели и задач исследования.
Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке научных положений, методических рекомендаций и практических предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений и адаптации форм и методов их регулирования применительно к аридной зоне ведения сельскохозяйственного производства.
Достижение поставленной цели предусматривало решение следующих задач:
уточнить сущность и содержание земельных отношений как экономической категории и обосновать необходимость их государственного экономического регулирования в рыночных условиях;
раскрыть теоретические и методологические аспекты ренты как объективной основы регулирования земельных отношений в условиях институциональной трансформации аграрной экономики;
обосновать структуру организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне и охарактеризовать его основные элементы;
разработать концептуальные основы развития организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне;
провести комплексный анализ современного состояния земельных отношений и выявить основные тенденции развития земельного рынка в АПК Астраханской области;
разработать приоритетные направления совершенствования механизма экономического регулирования земельных отношений применительно к аридной зоне.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являлись сельскохозяйственные предприятия, функционирующие в аридной зоне, а также органы и структуры управления земельными ресурсами. Более углубленные исследования проводились на примере органов управления земельными ресурсами Астраханской области, значительная часть территории которой располагается в аридной зоне.
Предмет исследования – организационно-экономические отношения, складывающиеся между государственными и региональными органами управления и сельскохозяйственными товаропроизводителями по поводу эффективного использования земельных ресурсов.
Теоретико-методологические основы исследования. Теоретической основой исследования являлись труды ведущих отечественных и зарубежных авторов в области земельной ренты, создания эффективного экономического механизма регулирования земельных отношений, а также в сфере исследования функционирования сельскохозяйственных предприятий в экстремальных природно-клима-тических условиях.
Методологической основой исследования послужил диалектический метод как всеобщий метод познания. В работе использовались следующие методы экономического анализа: абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический, метод сравнительного анализа, научной апробации и др.
Информационную базу исследования составили нормативно-методические и правовые документы РФ, статистические справочники Государственного комитета по статистике РФ и Астраханской области, аналитические обзоры и официальные документы министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области, материалы, полученные в ходе самостоятельного изучения проблем использования земельных ресурсов на сельскохозяйственных предприятиях регионального АПК.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических положений по развитию организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне, учитывающего как воздействие внешней институциональной среды, так и социально-экономические процессы на муниципальном и региональном уровнях, а именно:
уточнено определение и содержание земельных отношений как экономической категории, которая включает в себя взаимосвязанные типы, формы и виды отношений собственности на землю, особенности использования сельскохозяйственных угодий, форм управления земельными ресурсами и методов регулирования земельных отношений;
раскрыта сущность организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне как целенаправленного координирующего воздействия государственных структур на сохранение и восстановление плодородия почв, предотвращение их деградации с помощью комплекса административных, правовых, организационных, экологических и социальных норм;
выявлены условия и особенности функционирования сельскохозяйственных предприятий в аридной зоне: гораздо более высокая степень непредсказуемости результатов производства; отсутствие жесткой и прогнозируемой связи между издержками и результатами производства; невозможность получения дополнительного продукта и прибыли, что связано с естественным плодородием почвы; отсутствие рентных платежей;
обоснована авторская модель пополнения местных бюджетов за счет прямых платежей от продаж земельных участков и косвенных платежей от аренды и субаренды земель сельскохозяйственного назначения;
предложена трехуровневая организационно-управленческая структура механизма использования земель сельскохозяйственного назначения, включающая на федеральном уровне Межведомственный совет по координации и использованию земель, на уровне субъектов Российской Федерации - Управления по земельной политике в составе органов управления сельским хозяйством.
разработан организационно-экономический механизм залога земель сельскохозяйственного назначения применительно к аридной зоне, в структуру которого входят договорные взаимоотношения; классифицированные риски банков и риски сельхозтоваропроизводителей; страховые случаи, характерные для земельных участков аридной зоны в качестве объекта страхования (ветровая эрозия, дефляция, дегумификация); элементы государственной поддержки и условия при неисполнении залоговых обязательств залогодателем.
Практическая значимость работы заключается в том, что обоснованы предложения, рекомендации и мероприятия по совершенствованию механизма регулирования земельных отношений и повышению эффективности использования земли в аридной зоне. Полученные результаты позволяют оптимизировать, упростить и значительно ускорить процедуру переоформления земельных долей в земельные участки и, тем самым, вовлечь их в хозяйственный оборот. Реализация разработанных методических подходов позволяет привлечь дополнительные заемные средства в АПК региона по долгосрочным кредитам, существенно увеличить объем земельных платежей в бюджеты муниципальных образований.
Апробация результатов исследования. Основные результаты и положения диссертации докладывались и обсуждались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов ФГОУ ВПО «Саратовский ГАУ им. Н.И. Вавилова» (2006–2007 гг.), на международной научно-практической конференции «Вавиловские чтения – 2007».
Публикации. По материалам исследований автором опубликовано 5 печатных работ общим объемом 3 п.л., в том числе 1 статья объемом 0,5 п.л. в периодическом издании, включенном в перечень ВАК РФ.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 232 страницах машинописного текста и включает 28 таблиц, 31 рисунок. Список литературы состоит из 162 наименований.
Содержание земельных отношений и необходимость их регулирования
За годы рыночных преобразований в России произошли коренные изменения земельных отношений: ликвидирована монополия государственной собственности на землю, осуществлен переход к платному землепользованию, возникло многоукладное землевладение и землепользование, созданы условия для появления земельного рынка, сформировался слой крестьянских (фермерских) хозяйств, что фактически свидетельствует о формировании основ нового земельного строя. Его характеризуют: новая нормативно - законодательная база, многообразие форм собственности на землю, многоукладное и платное землепользование, обеспечение населения страны земельными участками, современная система кадастра и регистрации прав на землю. Необходимость совершенствования механизма регулирования земельных отношений связана с возникшими в последние годы издержками и недостатками рыночного оборота земель, в т.ч. выбытием сельскохозяйственных угодий из аграрной сферы (40 млн. га сельскохозяйственных земель не обрабатывается из-за отсутствия их реального хозяина), нерациональным перераспределением сельскохозяйственных угодий, дальнейшим сокращением обрабатываемых площадей, нерешенностью многих вопросов, связанных с формированием земельных долей, залогом и арендой земли и др.
Потребность в эффективном государственном регулировании земельных отношений обусловлена сложившимися противоречиями между огромным природно-ресурсным потенциалом аграрного сектора страны и неудовлетворительными результатами развития агроэкономики за годы рыночных реформ.
Проведение аграрных преобразований, влияющих на социально- экономические условия, процессы производства и реализации продукции без изменения земельных отношений, не дает положительных результатов. Исключительная роль земельных отношений свидетельствует о том, что аграрные реформы необходимо начинать с их преобразования, а не наоборот.
Земля как товар является центральным звеном, базовым объектом общественных интересов и отношений. Земельные отношения - регулятор всей совокупности общественных интересов, включая не только экономическую и социально-демографическую, политическую, экологическую и другие сферы человеческой жизни. В экономико-правовом аспекте земельные отношения в обобщенном виде понимается как совокупность общественных отношений сложившихся в связи с распределением, использованием и охраной земельных ресурсов. В экономической литературе выделяются следующие особые функции, которые выполняет земля, будучи вовлеченной, в процесс материального производства:
во-первых, роль земли как пространственного базиса не только производства, но и всей жизнедеятельности человеческого общества;
во-вторых, способность создавать новые ценности, появление которых без участия особых природных сил, скрытых в почве, невозможно;
в-третьих, естественная ограниченность земельных площадей и невозможность их увеличения искусственным путем в массовом масштабе;
в-четвертых, ее роль как основного компонента окружающей среды, включающей в себя совокупность водных, минеральных, лесных и других.
Многие исследователи обращают внимание на сложность и многоаспект-ность земли как предмета исследования.1 Земельные ресурсы сельскохозяйственного назначения имеют ряд особенностей, которые оказывают серьезное влияние на производственный процесс и на характер отношений, возникающих при их использовании, в том числе:
во-первых, поскольку каждый земельный участок пространственно непереносим, его производительные свойства определяются взаимодействием сложившихся экономических, климатических и других факторов. Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены, нежели владельцев иных форм собственности, в том числе и недвижимой;
во-вторых, земельные ресурсы сельскохозяйственного назначения по своей экономической сущности, по типологии и классификации имеют разноуровневый характер в части влияния на них в процессе управления, регулирования и координации;
в-третьих, земельные ресурсы по их качеству и целевому назначению имеют различный и достаточно контрастный статус и юрисдикцию как в отношении управления ими, так и распределения, что непосредственно связано с соответствующими субъектами управления в структуре управления на каждом из иерархических уровней;
в-четвертых, земельные ресурсы являются объектом с достаточно высокой динамикой качества, что меняет и категорию их использования по назначению, поэтому данные ресурсы в определенных временных интервалах могут переходить из одной категории в другую и менять свою юрисдикцию;
в-пятых, при управлении земельными ресурсами процесс дифференциации и трансформации по формам собственности не всегда поддается постоянному и текущему контролю и учету, а при наличии весьма «вязкой» и многоуровневой системы отчетности в данной сфере имеются возможности для серьезных злоупотреблений, коррупции, что негативно влияет на весь процесс.
Российская Федерация обладает огромным сельскохозяйственным потенциалом. Площадь земель сельскохозяйственного назначения в стране на 1 января 2006 года равнялась 401,6 млн.га , в том числе 194,4 млн. га сельскохозяйственных угодий (48,4 %) и 116,1 млн. га пашни (28,9 %)}
Динамика площадей сельскохозяйственных угодий в границах Российской Федерации за период с 1990 по 2005 гг. представлена в таблице 1.
По данным государственного земельного учета за 1990-2005 гг. площадь сельскохозяйственных угодий в РФ сократилась на 1,73 млн. га, площадь пашни на - 10,52 млн. га, многолетних насаждений - на 0,1 млн. га, посевные площади - на 40,2 млн. га При этом из оборота изъяты ценные и особо ценные сельскохозяйственные угодья. Перечисленные негативные изменения связаны с нарушением в ходе земельных преобразований системы управления земельными ресурсами и главной ее составляющей, касающейся комплексного планирования использования земель и их охраны на всех уровнях (федеральном, субъектов РФ, муниципальном и локальном). Существующие механизмы распоряжения землей забюрократизированы, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществить переход к эффективно хозяйствующим собственникам. Отсутствует система реальных гарантий на земельные участки, что приводит к снижению их инвестиционной привлекательности. Размеры и структура земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, имеют место деградация и уничтожение плодородия почв.
Россия — одна из немногих стран мира, которая до сих пор не нашла адекватного способа разрешения вопроса о земельной собственности, являющегося основным звеном земельных отношений. Земельные отношения до сих пор связаны с проблемами переходного института в землепользовании - института земельных долей, который после 16 лет с начала реформы продолжает существовать, формируя условия нестабильности для функционирования сельскохозяйственных организаций. В целом по РФ удельный вес земельных долях в площади земель сельскохозяйственного назначения составляет 27,9 %, удельный вес невостребованных земельных долей во всех земельных долях 24,3%
Концептуальные основы формирования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне
Раскрыв теоретические и методологические вопросы земельной ренты, как объективной основы формирования эффективного механизма регулирования земельных отношений, далее следует проанализировать проблему регулирования земельных отношений на территориях с экстремальными природно-климатическими условиями. Значительная часть сельскохозяйственных угодий России (примерно 1/3) находится в зоне рискованного земледелия, в т.ч. а аридной зоне.
Процессы опустынивания получили широкое распространение в аридных регионах России, которые, охватывая огромную территорию, имеют важное народнохозяйственное значение и располагают исключительным природно-ресурсным потенциалом. Общая площадь засушливых территорий с коэффициентом аридности 0,11-1,00 составляет более 120 млн. га. Здесь живут и трудятся около 30 млн. человек, производится более половины производимого в РФ зерна, мяса, молока, овощей, плодов и ягод.
В настоящее время состояние земельного фонда аридных регионов России является критическим: более половины площадей сельскохозяйственных угодий подвержено эрозии и опустыниванию. Площадь эродированной пашни ежегодно увеличивается на 400-500 тыс. га.1 Высокая концентрация населения, промышленного и сельскохозяйственного производства привела к резкому ухудшению экологической обстановки.
Аридизация - это процесс, приводящий к потере природной -экосистемой сплошного растительного покрова с дальнейшей невозможностью ее восстановления без участия человека в результате естественных и преимущественно антропогенных факторов (сведение лесов, нерациональное использование водных ресурсов при орошении земель и др.) Это сложный и разнообразный комплекс процессов уменьшения увлажненности обширных территорий и вызванных этим сокращения биологической продуктивности экологических систем «почва - растения», нарушения экологического развития. Проявления аридиза-ции (от частых засух до полного опустынивания) на обширных территориях РФ крайне обостряют проблемы продовольствия, кормов, воды, топлива, вызывают глубокие изменения экосистемы. Факторы и причины развития процесса ариди-зации представлены на рис. 5
По данным Национального доклада о состоянии земель РФ (1995), интенсивное опустынивание земель отмечается на территории 17 субъектов РФ: в республиках Калмыкия и Дагестан, в Астраханской, Волгоградской, Ростовской областях опустыниванием охвачено более 50%) территорий, в Алтайском крае (Кулундийские степи) - около 37%), в республике Тыва -15%, так же процессам аридизации подвержены территории Краснодарского и Ставропольского краев, юг Воронежской, Саратовской, Оренбургской, Омской, Челябинской областей, республик Хакассии и Бурятии. Общая площадь опустыненных территорий России составляет более 60 млн. га.
В Астраханской области наибольшую опасность представляет почвенное засоление. Засоленных почв и почв с солонцовыми комплексами на сельскохозяйственных угодьях области более 30,1 и 26,7% (1,0 и 0,9 млн. га), на пашне 45,6 и 30,4% (168 и 112 тыс. га). На пастбищах сильно засолено более 25,6 % почв. Климат Астраханской области самый засушливый и резко континентальный на европейской части России. Малое количество осадков в сочетании с высокими температурами определяют сухость воздуха и почвы, а также большую повторяемость суховеев. Относительная влажность воздуха летних месяцев составляет в среднем 45-53 %, гидротермический потенциал для области равен 0,3, что также указывает на трехкратный дефицит влаги. В этих условиях водообеспеченность определяет не только продуктивность, но и само существование посевов. Опустынивание является одновременно природным и социально-экономическим процессом. В последние два десятилетия сельскохозяйственное производство в Астраханской области испытывает глубокий кризис. Одной из причин, помимо экономических, являются сложные агроклиматические условия на фоне общего снижения плодородия почв.
Аридизация во многом связана с последствиями интенсивной почвообработки, которая усиливает минерализацию органических веществ и превращает растительные остатки в углекислый газ, который выделяется в атмосферу и приводит к усилению парникового эффекта и глобальному потеплению. Недавние исследования, проведенные в США Депарламентом сельского хозяйства при помощи сложного оборудования показали, что почвенный углерод теряется так же быстро, как и углекислый газ - в течении нескольких минут после интенсивной обработки почвы, и его объем напрямую связан с интенсивностью обработки. Обработка почвы - это основная причина эрозии и истощения запасов органических веществ на сельскохозяйственных землях, и они в то же время являются основными факторами, влияющими на деградацию почвы и аридизацию региона. Другие негативные воздействия обработки почвы на ее дефадацию, потерю продуктивности и дальнейшую аридизацию представлены нарис. 6. Одним из сложных и поисковых методологических вопросов, выдвигаемых потребностям современного развития АПК, является вопрос о закономерностях и особенностях функционирования сельскохозяйственного производства в сложных, а иногда и экстремальных природно-климатических условиях. Естественные условия, в частности плодородие почвы оказывают заметное влияние на эффективность сельскохозяйственного производства, определяют структуру предприятия, характер хозяйственных связей, направления специализации.
Для определения особенностей механизма регулирования земельных отношений в аридной зоне необходимо учитывать специфику функционирования сельскохозяйственных предприятий в данных условиях.
К особенностям функционирования сельскохозяйственных предприятий в аридной зоне можно отнести следующее:
Во-первых, в условиях аридной зоны производство и реализация продукции «априори» связаны с большей, чем в других регионах вероятностью возникновения ситуаций, ведущих к потере прибыли или даже ресурсов производства. Здесь гораздо выше степень непредсказуемости результатов производства. Для этих предприятий не «срабатывает» жесткая зависимость между издержками и результатами производства, характерная для тех отраслей, которые в меньшей мере зависят от слабо прогнозируемых явлений (например, погодных) и даже по сравнению с сельскохозяйственными предприятиями, работающими на лучших и средних по плодородию землях;
Во-вторых, в условиях, когда в масштабе государства не учитывается в полной мере такая объективная особенность ценообразования на сельскохозяйственную продукцию, что цена на нее должна определятся общественно необходимыми затратами труда на худших землях, объективно складывается длительная устойчивая неблагоприятная конъюнктура на сельскохозяйственную продукцию. В результате сельхозтоваропризводители, работающие в лучших и средних природно-климатических условиях получают оптимальное количество продукта с низкой себестоимостью, а также дополнительную прибыль, представляющую собой разность между их индивидуальными издержками и ценой производства на худших землях. Предприятиями, функционирующими в худших условиях аридной зоны, не создается дополнительный продукт и дополнительная прибыль, связанная с естественным плодородием почвы, производство здесь характеризуется высокой себестоимостью, отсутствие дополнительного продукта обусловливает отсутствие рентных отношений;
В-третьих, в аридной зоне отмечается следующая особенность функционирования рынка земли. Если в целом по России, активным является спрос на землю, а вот предложение консервативно из-за особенностей земли как товара, то в условиях аридной зоны и предложение, и спрос на землю сельскохозяйственного назначения отличаются крайней пассивностью. В настоящее время доходность производства сельскохозяйственной продукции в зоне аридного земледелия крайне низкая, поэтому спрос на землю с целью использовать ее для производства сельскохозяйственной продукции относительно невелик;
В-четвертых, еще одной важной особенностью земельных отношений в аридной зоне является то, что в связи с отсутствием спроса на землю здесь ограничено распространение залога на земли сельскохозяйственного назначения. А когда отсутствует спрос, как определить залоговую цену? При разработке концепции закона о залоге обсуждалась возможность применения кадастровой цены в качестве залоговой. Однако, этому препятствует чрезвычайно низкая продажная цена сельскохозяйственных (за исключением пригородных) земель в России, являющаяся главным инструментом экономического регулирования рыночного оборота земли. Так, в Саратовской области при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в среднем 8 тыс. руб. за гектар они продавались на торгах (конкурсах и аукционах) по 300-600 руб. за гектар, т.е. в 13 - 26 раз дешевле.1
В-пятых, вследствие низкого качества земель в аридной зоне и отсутствия заинтересованности у собственника основной массы земельных участков (долей) в их юридической регистрации, значительное количество объектов недвижимости не поставлено на налоговый учет или не охвачено арендными отношениями; фактически отсутствует цивилизованный рынок земельных ресурсов; земля не является здесь надлежащим аккумулятором капитала; инвестиции в недвижимость сведены к минимуму; земля практически не используется в качестве средства обеспечения кредита
Особенности формирования и развития земельного рынка
В настоящее время в России создана законодательная основа для развития рынка земли. В соответствии с Гражданским кодексом, Земельным кодексом, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Астраханской области собственники земли имеют право продавать земельные участки, дарить их, сдавать в аренду, отдавать в залог, наследовать и т.д. Развитие рынка земли должно способствовать и в отдельных случаях способствует повышению эффективности ее использования, определению реальной рыночной цены на землю, развитию ипотеки, повышению инвестиционной привлекательности региона.
В последние годы наблюдается постоянный рост числа сделок с земельными участками. Так, если в 2004 г. на территории области было осуществлено 16195 сделок с земельными участками на площади 663801,2 га, то в 2006 г. таких сделок было 25290 на площади 657263 га (рост 1,56 и 0,99 соответственно).
Как видно из приведенных данных, существует тенденция к совершению сделок в отношении небольших земельных участков (в 2005 г. средний размер земельного участка, участвующего в сделке, составляет 40 га, в 2006 г. — 26 га).
В том числе органами государственной власти и местного самоуправления продано гражданам и юридическим лицам 593 участка площадью 173,5 га (0,29 га). Также по данным статистической отчетности за 2006 г. в области зарегистрировано 1944 сделки по купле-продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами на площади 274,8 га. Большая часть сделок связана с куплей-продажей земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (1450 сделок), а также предназначенных для индивидуального жилищного строительства (169 сделок).
В 2006 г. по наследству гражданам передано 2188 участков на площади 1478 га, оформлено 412 договоров дарения земельных участков на площади 745,4 га. Сделок залога земельных участков зарегистрировано 293 единицы на площади 30,2 га.
Большая часть сделок с земельными участками приходится на сделки по предоставлению земельных участков в аренду. В 2006 г. на территории Астраханской области их было совершено 16827.
В то же время, несмотря на постоянное увеличение количества сделок с земельными участками, рынок земли в Астраханской области развит весьма слабо, особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения. Основными причинами этого являются:
- медленный процесс разграничения земель;
- высокая стоимость землеустроительных работ;
- юридические сложности в оформлении прав на земельные участки, находящиеся в общей собственности.
В ходе земельной реформы к началу января 1999 г. произошли значительные преобразования. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Проведена реорганизация 145 колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 823,4 тыс. га их земель. В итоге 87,7 тыс. работников бывших колхозов и совхозов стали обладателями земельных долей. Сформирован ряд крестьянских (фермерских) хозяйств (1779), в распоряжение которых передано 214,4 тыс. га земель. Создан фонд перераспределения земель на площади около 88 тыс. га. В собственность граждан передано 91,9 тыс. га, или 27% всех сельскохозяйственных угодий области, из них 11,9 тыс. га - для развития садоводства, огородничества, 11,1 тыс. га -для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, 67,3 тыс. га - крестьянским (фермерским) хозяйствам.
Информация о количестве земель, находящихся у собственников земельных долей, содержится в табл. 4.
Зарегистрированы права граждан и юридических лиц на большую часть земельных участков. Документы, удостоверяющие права на землю, выданы 291,8 тыс. гражданам (17,8%), 9,5 тыс. - юридическим лицам (2,2%) и крестьянским хозяйствам.
Во исполнение постановления Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель», начиная с 2000 г., в Астраханской области, как и на всей территории Российской Федерации, проводятся работы по государственной кадастровой оценке всех категорий земель для целей налогообложения.
В настоящее время в Астраханской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки по всем категориям земель, по которым необходимо проведение государственной кадастровой оценки, общей площадью 4674,2 тыс. га, что составляет 88,3% территории области. Земли запаса (11,7% в общем земельном фонде региона) государственной кадастровой оценке не подлежат (табл. 5).
Анализ структуры платежей показал, что в общей сумме земельных платежей наибольшую долю составляю платежи за земли промышленности, транспорта, обороны, телевидения, радиовещания и иного специального назначения.
Вместе с тем, следует отметить, что до 2006 г., то есть до введения в действие новой системы налогообложения, органы ФНС по Астраханской области учитывали поступления земельного налога по следующим видам:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли городов и поселков;
- земли иного несельскохозяйственного назначения (земли сельских населенных пунктов, промышленности и иного спецназначения). Такая система учета была обусловлена необходимостью направления земельного налога за отдельные виды земель в различные бюджеты.
Подобная система учета земельного налога позволяла не только отслеживать правильность его поступления в различные уровни бюджетов, но и давала сведения государственным и муниципальным органам власти для оценки эффективности использования различных категорий земель.
Однако с установлением в 2006 г. статуса земельного налога как «местного», необходимость ведения учета платежей по вышеуказанным видам отпала, в связи с чем органы ФНС отказались от «подвидового» учета средств земельного налога. Вместе с тем, представляется целесообразным возобновление ранее действующей системы учета земельного налога, для чего требуется подготовка обращения в Управление ФНС по Астраханской области с просьбой о возможности внедрения системы учета по категориям земель:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности и иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов.
Если говорить о сумме земельных платежей, собранных с одного гектара земли, то здесь лидирует город Астрахань: 12859,12 руб./га в 2005 г., 12332,63 -в 2006 г. Далее следует Красноярский район, в котором сумма земельных платежей составила 441,4 руб./га в 2005 г., 821,1 - в 2006 г. В среднем по области данный показатель составил 132,4 руб./га в 2005 г., 201,8 - в 2006 г. (рис. 12).
Эффективность вовлечения в хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения и расчет выкупной цены земельных участков из государственной и муниципальной собственности
Выделение земельных участков в счет земельных долей является одной из основных проблем в обороте земель сельскохозяйственного назначения. С начала проведения земельной реформы в России и до настоящего времени этот процесс носит вялотекущий характер, и удельный вес переоформленных земельных долей по России составляет не более 30%; в региональном аспекте, на уровне субъектов РФ и особенно в низовом районном звене по отдельным муниципальным образованиям, эта доля имеет колебания от 5 до 40%.
Рассматривая причинно-следственные связи медленного переоформления земельных долей в собственность, мы установили главные из них: высокие транзакционные издержки на процедуру оформления и регистрацию права собственности на земельный участок для сельскохозяйственных товаропроизводителей и физических лиц; сложность исполнения процедуры оформления и регистрации земли в собственность, требующей согласия дольщиков на проведение этой операции; отсутствие в бюджетах муниципальных образований и субъектов РФ средств на проведение землеустроительных работ и регистрации прав на муниципальную и областную собственность, проведение между ними разграничения, в том числе на федеральную собственность; значительное количество земельных долей, неучтенных и брошенных вследствие банкротства сельскохозяйственных предприятий, из-за отказа самих пайщиков и наследников, за неимением владельца (по причине смерти); переоформление собственниками земельных долей в коллективных сельскохозяйственных предприятиях в пользу руководителей или инвесторов; влияние теневого рынка в ненаблюдаемой экономике путем захвата земель из бывшего фонда их перераспределения и сдерживания процесса переоформления с целью неуплаты земельного налога или арендной платы.
Следствием перечисленных обстоятельств стало ограниченное осуществление сделок с земельными участками, не оказывающих какого-либо влияния на перераспределение земельных участков в пользу эффективно работающих собственников. Многие земли сельскохозяйственного назначения в связи с невозможностью переоформления и изъятия из-за неиспользуемых в течение долгого времени земельных участков оказались брошенными. Их инвентаризация и постановка на кадастровый учет проходят крайне медленными темпами. Сдерживается передача земель сельскохозяйственного назначения в краткосрочную и долгосрочную аренду, которая может состояться только при условии регистрации земельных участков в собственность. Инвесторы юридически не правомочны использовать сельскохозяйственные угодья на областных и муниципальных землях без разграничения их прав и оформления в собственность.
Правовое поле по выделению земельных участков в счет земельных долей включает следующие законодательные и нормативные акты: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (ст. 25), Федеральные законы «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О местном самоуправлении в Российской Федерации» (ст. 60), Указы Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 23 октября 1993 г. № 1767, «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07 марта 1996 г. № 337, Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Процедура предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность или выделения земельных участков в счет земельных долей заключается в следующем. На основании заявления производится вызов геодезиста, который за свои услуги получает плату по прейскуранту. Результат его работы - план земельного участка, который, в свою очередь, согласовывается с землеустроителем в части составления акта согласования границ. Затем акт приемки-передачи межевого дела сдается в бюро технической инвентаризации (БТИ), откуда заявитель за соответствующую плату получает справку плана земельного участка и опись к межевому делу. Дальнейшим шагом будет подача заявления в Земельную кадастровую палату, которой на основании Постановления земельному участку присваивается кадастровый номер (стоимость определяется по прейскуранту) и кадастровый план передается в налоговый орган, где налогоплательщику выдается идентификационный номер (ИНН). И на заключительном этапе физическое или юридическое лицо за установленную плату получает свидетельство о праве собственности на земельный участок.
На начальном этапе подачи заявки на постановку на государственный кадастровый учет необходимо учитывать направления использования земельных участков (рис. 30).
По итогам расчета размеров транзакционных издержек (табл. 24) выяснилось, что при выделении в счет земельной доли земельного участка площадью 10-20 га плата за оформление и проведение землеустроительных работ составит 11 600 руб., в том числе расходы на извещение в средствах массовой информации - 500 руб.; на заказ архивной выписки в МУ «Архив» - 80 руб., заказ выписки на межевание в ФГУ «Земельная кадастровая палата» - 120 руб.; на постановку земельного участка на кадастровый учет - 150 руб.; на подтверждение права собственности на земельный участок - 250 руб., регистрацию права собственности на земельный участок - 500 руб.
Сравнительная оценка уровня транзакционных издержек при коллективном и индивидуальном оформлении показала, что среди издержек выделения одного земельного участка наибольший удельный вес приходится на межевание - 86,2%, а при коллективном выделении - на регистрацию прав собственности - 38,7% (табл. 25).
Из приведенных данных следует, что коллективное выделение земельных участков в собственность по сравнению с индивидуальным оформлением позволяет сократить издержки в расчете на один земельный пай площадью 20 га в 4,2 раза.
Наряду с необходимостью сокращения издержек на выделение земельных участков в счет земельных долей целесообразно оказывать влияние на поэтапное и в целом время оформления земельных участков в организациях различной ведомственной принадлежности.
