Введение к работе
Возможность эффективного комплексного развития объектов нежилой недвижимости с применением форм государственно-частного партнерства в РФ обсуждается уже достаточно длительное время, но реальные методы решения данной проблемы начали формироваться сравнительно недавно. В свою очередь -в странах Европы и в США организационные механизмы комплексного развития объектов нежилой недвижимости появились несколько десятков лет назад и были успешно реализованы. Благодаря комплексному подходу при развитии городских территорий, основанному на взаимодействии государственного и частного секторов, во многих европейских городах были реализованы проекты по созданию комплексной реконструкции жилых и общественно-деловых районов: Дефанс (Париж), Докленд (Лондон), в отдельных случаях - целых городов - Темзмит Таун (Великобритания).
В противоположность зарубежным странам, в крупнейших российских городах до сих пор остаются не решенными многие вопросы, связанные с реконструкцией промышленных территорий в центральных районах городов (выводом промышленных предприятий), с реновацией старых жилых кварталов и развитием нежилых объектов недвижимости. Проводимые в России реформы привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования, однако они проявили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционно-строительной сфере.
Многолетнее недофинансирование ремонта зданий и коммунальной инфраструктуры привело к их повышенному износу, аварийности, ресурсной неэффективности. Отсутствие необходимых инвестиций не позволяет своевременно и в необходимом объеме проводить модернизацию нежилых зданий, что приводит к экономическим потерям и социальным издержкам. Тенденция точечной застройки, активно реализовавшаяся в последние годы, себя исчерпала. В крупных городах наблюдается дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Строительство объектов преимущественно связано со сносом старых зданий и освобождением территорий, занятых неэффективными производствами. Сложившиеся условия хозяйствования выдвигают требования смены экстенсивного пути развития «больше метров любой ценой», на интенсивный, в целях максимально рационального использования всех резервов и имеющихся территорий.
Актуальность темы исследования. Переустройству кварталов и комплексов, то есть проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилого и нежилого фонда, построенного 20—30 лет назад и более.
Сложность этих задач, их многокритериалыюсть и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, большая вычислительная размерность, временная отдаленность принятия решения предопределили потребность в анализе проектов перепрофилирования, реконструкции и модернизации нежилых зданий.
В тоже время проводимые экономические реформы сделали возможным создание условий, обеспечивающих развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, к числу которых относится редевелопмент.
Суть редевелопмента заключается в изменении функционального назначения зданий, с целью повышения эффективности их использования. В качестве единицы при этом может выступать отдельное здание, комплекс зданий, территория промышленного предприятия земельный участок, микрорайон, район и даже целые поселения, к примеру, малые города.
Характерными чертами редевелопмента являются решение задач по предоставлению его участникам приемлемой доходности и коренные изменения в системе управления по всему инвестиционно - строительному циклу развития объектов недвижимости. Речь идет об организации качественных новых рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости и повышении ответственности всех участников редевелоперских проектов.
Редевелопмент, как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связан с комплексным преобразованием объектов недвижимости, наиболее полно удовлетворяет требованиям развивающейся экономики России. Его основная цель увеличивать стоимость объектов за счет технических и организационных совершенствований, современных маркетинговых исследований, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг, и уровней проявления рисков.
Деятельность редевелоперов отличается от других участников инвестиционно-строительной сферы полнотою их ответственности за проектирование, реконструкцию, реализацию и даже организацию эксплуатации объектов недвижимости.
Объемы работ редевелоперских организаций постоянно растут, и в будущем, по мнению автора, будут занимать центральное место в структуре работ инвестиционно-строительной сферы по перепрофилированию и реконструкции объектов недвижимости.
Решение данного противоречия возможно путем оптимизации технологии принятия управленческих решений за счет разработки методического подхода к управлению процессами редевелопмента.
Следовательно, разработка и исследование эффективности методического подхода к управлению развитием объектов нежилой недвижимости на основании редевелопмента является актуальной научной задачей.
Степень разработанности проблемы.
Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы реализации редевелоперских проектов по развитию объектов нежилого фонда освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в подходах к использованию этого нового для России бизнеса.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования сферы редевелопмента послужили труды ведущих зарубежных ученых в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, экономического анализа вариантов использования объектов недвижимости, таких как Р. Гровера, Д. Коттса, Р. Пейзера, Д. Рипкема, А. Фрея, А. Шмитца.
В основе диссертации лежат принципы и методы управления недвижимостью, строительства и финансового анализа, основанные на трудах и публикациях отечественных ученых и крупных специалистов: СИ. Абрамова, А.Н. Асаула, Л.С. Васильевой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой С.Н. Максимова, И.И. Мазура, В.В. Кущенко, И.Г. Лукмановой, II.Г. Ольдерогге, М.Л. Разу, Ы.А. Фалькевича, А.В. Талонова, А.А. Чайкина, Х.М. Гумба, В.Д. Шапиро.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных методических положений и рекомендаций по редевелопменту объектов нежилой недвижимости для обеспечения принятия эффективных управленческих решений редевелопером на основе методического подхода к управлению развитием объектов нежилой недвижимости.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертации поставлены следующие задачи:
Сформулировать содержательные характеристики понятия «редевелопмент» и
определить его место в современном строительном комплексе;
Конкретизировать цели, задачи, функции и виды редевелопмента;
Проанализировать и обобщить зарубежный и отечественный опыт в области
редевелопмента объектов нежилой недвижимости;
Определить принципы развития объектов редевелопмента;
Определить функциональные границы деятельности участников процесса
редевелопмента на различных стадиях «жизненного цикла» развития объектов
недвижимости;
Исследовать возможности аутсорсинга в реализации проектов редевелопмента
недвижимости;
Рассмотреть этапы принятия решений по развитию объектов нежилой
недвижимости;
Разработать варианты финансирования проектов преобразования нежилого фонда в
зависимости от формы собственности и конечного варианта реализации объекта
пожилой недвижимости; Объектом исследования служат проекты редевелопмента нежилых зданий, направленные на повышение их эффективности и увеличение рыночной стоимости, а также теоретические и методические принципы, методы и способы управления развитием объектов нежилой недвижимости.
Предметом диссертационного исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе развития и финансирования объектов нежилой недвижимости.
Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, политический и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости. В процессе исследования были использованы следующие методы: отбор показателей по приоритетности, экономическое моделирование, логические заключения на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системный, ситуационный, структурный и финансовый анализ, а также методы управления проектами.
Научная новизна диссертации заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций по организации проектов развития объектов недвижимости на основе концепции редевелопмента:
-
Разработаны принципы эффективной организации процесса редевелопмента нежилой недвижимости;
-
Проведена классификация видов редевелопмента на основе принципа охвата территории и функционального назначения;
-
Выявлена и предложена необходимость применения аутсорсинга с целью эффективной реализации проектов редевелопмента;
-
Разработан методический подход к принятию решения по реализации проекта развития объекта нежилой недвижимости
-
Обоснованы и разработаны матрицы вариантов финансирования редевелоперских проектов в зависимости от форм собственности и вариантов реализации объектов недвижимости;
Научное значение диссертационной работы заключается в развитии теории управления в части разработки новых моделей и подходов к управлению развитием нежилой недвижимости.
Практическая значимость полученных результатов состоит в следующем:
1. Предложены алгоритмы управления процессами редевелопмента, которые
позволяет формировать эффективное управленческое решение на всех этапах реализации
проекта развития объектов нежилой недвижимости.
2. Предложен алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента, который
позволяет разработать наиболее эффективную концепцию развития объекта недвижимости.
3. Предложены матрицы выбора источников финансирования редевелоперского
проекта, которые позволяет формировать оптимальное сочетание источников
финансирования проекта.
Апробация результатов исследования. Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования докладывались автором и были одобрены на конференциях: 22-Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2007», (Москва, ГУУ, февраль, 2007г.) и 12-Международная научно - практическая конференция «Актуальные проблемы управления-2007» (Москва, ГУУ, ноябрь 2007г.).
Внедрение разработанных методических рекомендаций проводилось в рамках реализации проектов реконструкции нежилых зданий в компании «СТРОЙИНЖИНИРИЯ».
Публикации. По теме диссертации в открытой печати автором опубликовано 9 научных статей и тезисов выступлений, общим объемом 2,0 п.л.
Работы посвящены выбору механизмов финансирования, кредитованию, проблемам износа и реконструкции объектов недвижимости.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения.
Работа содержит 160 страниц печатного текста, 27 таблиц, 15 рисунков. Список использованной литературы включает 125 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
