Содержание к диссертации
Введение 3
Глава I. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ
МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 11
Эволюция экономического понятия недвижимости 11
Функциональные особенности управления недвижимостью 26
Проблемы эффективного управления муниципальной недвижимостью 38
Глава 2. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ 58
Модель формирования единого объекта недвижимости 58
Методика упорядочения регулирования землепользования и застройки городской территории .... 72
Рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью 87
Глава 3. РЕАЛИЗАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЙ И ИХ
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА 95
Направления реализации результатов исследования 95
Оценка экономического эффекта управления недвижимостью 103
Подготовка и переподготовка специалистов в области управления недвижимостью 115
Заключение 123
Литература
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Эволюция отечественных реформ в сфере отношений собственности объективно вывела на первый план проблему эффективного управления как государственным, так и муниципальным сегментами имущественного комплекса страны. В современных условиях государство и муниципальные образования продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости.
Формирование и управление собственностью в условиях конкуренции становятся еще более важной функцией государственных и муниципальных органов власти и связаны с реанимацией социальных и макроэкономических задач, а также с обеспечением существенных доходов в соответствующие бюджеты.
В настоящее время мировая и отечественная наука и практика накопили достаточно большой опыт в отдельных областях управления недвижимостью и земельными ресурсами.
После принятия Концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации произошли некоторые изменения концептуальных подходов к управлению имуществом на уровне субъектов Федерации и муниципальных образований, отмечены значительные подвижки в системных вопросах управления недвижимостью.
За период с 2001 г., после принятия Земельного кодекса Российской Федерации, наметились позитивные сдвиги в управлении недвижимым имуществом на концептуальном и законодательном уровнях.
Однако в теории и практике управления недвижимостью остается
много дискуссионных и нерешенных проблем как методологического, так и
прикладного характера. Поэтому исследования в области развития и
совершенствования управления недвижимостью в условиях муниципального
і образования являются насущной задачей. При принятии управленческих
решений необходимо постоянно соизмерять конкретную практику с заданными извне системными ограничениями процессов.
Наименее разработанной с точки зрения законодательства, нормативной базы и практического опыта продолжает оставаться проблема управления муниципальными объектами и земельными ресурсами, особенно в части развития и совершенствования процессов комплексного землеустройства и градорегулирования, в выработке принципиально новых форм и методов управления.
Все это дает основание утверждать, что исследование теоретических и практических подходов, методических основ развития управления недвижимостью на муниципальном уровне продолжает оставаться актуальной темой как для ученых, так и для специалистов-практиков, занимающихся проблемой эффективного менеджмента.
Степень разработанности проблемы. Анализ теории и практика
развития процессов в управлении имущественными отношениями занимает
, все более и более значительное место в зарубежной и отечественной науке. В
условиях Российской Федерации это обусловлено необходимостью осмысления происходящих институциональных изменений в экономике, в отношениях к структуре собственности, в функциях, формах и методах её управления.
Лидерами экономической науки в области теории и практики
управления недвижимостью являются британские специалисты. Так,
Королевское общество специалистов по недвижимости, на базе которого
расширяется деятельность европейского и международного институтов
оценки недвижимости, методология и организация работы с
недвижимостью, профессиональная подготовка специалистов, успешно
развивает свою деятельность в этой области со второй половины XIX века.
Одним из известных ученых в области управления недвижимостью стал
\ Р. Гровер, которым в 1997 году в соавторстве с российском профессором,
доктором технических наук М. Соловьевым была выпущена книга «Введение
в управление недвижимостью» (М.: Паритет, 350с), а в 2001 году - учебник «Управление недвижимостью» (М.: Издательство ВШПП, 368с). Эти книги стали базовыми в системе повышения квалификации специалистов в области имущественных отношений.
Из других зарубежных авторов следует отметить М. Мескона, М. Альберта, Ф. Хедоури, а также П. Друкера, исследовавших основы и задачи менеджмента в XXI веке, в том числе относительно недвижимого имущества.
С середины 90-х годов прошлого столетия исследование теоретических и практических аспектов управления недвижимостью стало занимать все более значительное место в отечественной экономической науке. В этот период основам управления недвижимостью уделяют внимание в своих работах такие российские ученые, как Н.Н. Агапов, B.C. Болдырев, И.Т. Балабанов, Э.С. Бугулов, В.Л. Горемыкин, В.В. Григорьев, А.П. Ковалев, П.Ф. Лойко, Е.И. Тарасевич, А.В. Черняк и др. Широко известна группа ученых из Санкт-Петербурга, специализирующаяся на исследовании проблем недвижимого имущества.
Одним из наиболее фундаментальных трудов стал учебник «Управление государственной собственностью», авторами которого являются В.И. Кошкин и В.М. Шупыро (М.: ИНФРА-М, 1997г. - 496с), охватывающий непростую область управленческой деятельности, включая практические методы решения сегодняшних проблем управления недвижимостью.
Появился и ряд работ, написанных нижегородскими учеными и практиками. В их числе монография «Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы», написанная в соавторстве СВ. Антюгановым, Д.Б. Аратским, А.А. Козерадским и В.А. Мальцевым (Нижний Новгород, ГИПП «Нижполиграф», 1987г.-256с).
Среди наиболее заметных работ последнего времени следует отметить монографию «Государственное управление собственностью», написанную авторским коллективом в составе СВ. Антюганова, В.А. Бородина и B.C. Кронского под редакцией профессора В.А. Мальцева (Москва - Нижний Новгород: Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 2001г. -420с. (Энциклопедия управленческих знаний).
За прошедшие годы была создана объемная законодательная и нормативная база; на ее основе изданы многочисленные пособия и комментарии для специалистов-практиков.
Наличие определенных результатов в теории и практике управления недвижимостью не исключает поиска адекватных форм, инструментов управления муниципальной недвижимостью в современных экономических условиях.
Наименее разработанной с точки зрения научных исследований законодательной, нормативной базы и практического опыта продолжают оставаться проблемы формирования муниципальной недвижимости как единого объекта управления и преобразования собственности.
При написании диссертации автором учитывались и использовались многие из научных концепций и взглядов.
Вышеизложенное обусловило выбор темы настоящего исследования.
Целью диссертации является развитие методологии управления едиными объектами недвижимости муниципальных образований.
Для достижения этой цели в диссертации были поставлены следующие задачи:
обобщить систему взглядов и выявить тенденции в управлении недвижимостью;
исследовать функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью;
- установить подходы к формированию единого объекта
муниципальной недвижимости;
- разработать организационно-экономический механизм управления
муниципальной недвижимостью на базе разработок по созданию единого
объекта недвижимости;
- дать рекомендации по обоснованию стратегии управления
недвижимостью в муниципальном образовании и определить оценку
экономического эффекта от реализации результатов исследования.
Предметом исследования являются процессы управления муниципальной недвижимостью.
Объектом исследования является недвижимость муниципального образования.
Методологической и теоретической основой исследования являются законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, Нижегородской области и г. Нижнего Новгорода, труды отечественных и зарубежных ученых.
При обосновании и разработке темы диссертации использовались системный и факторный анализ, а также сравнительно-аналитический, экономико-статистический и диалектический методы.
Эмпирическую базу работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, результаты социологических опросов, данные статистических сборников и публикаций в научных журналах и периодических изданиях.
Научная новизна работы состоит в следующем:
- установлены подходы к формированию единого объекта
недвижимости как фактора повышения эффективности управления земельно-
имущественными отношениями;
- определены функциональные особенности и методы управления
муниципальной недвижимостью, основанные на интеграции компонентов
земельно-имущественного комплекса и разграничении прав на него по видам
собственности;
определены структура и состав единого объекта недвижимости, включающего земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременении;
разработан организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории;
даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы в деятельности муниципальных и государственных органов управления имущественным комплексом при разработке муниципальных программ в области полномасштабной инвентаризации недвижимого имущества и земельных ресурсов, регулировании градостроительной деятельностью, создании системы инженерной инфраструктуры, формировании муниципальной казны и т.д.
Апробация исследований. Отдельные положения диссертации докладывались на первой Всероссийской практической конференции «Информационный менеджмент: наука, практика, обучение» (г. Самара, 2004 г.), Международной научно - практической конференции «Эффективное управление региональной экономикой» (г. Киров, 2004 г.) и на третьей Всероссийской научно-методической конференции «Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие» (г. Пенза, 2005 г.).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 статей общим объемом 1,9 печатных листа.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех
>' глав, заключения и списка использованной литературы. В работе
представлено 135 страниц текста, 39 рисунков и 3 таблицы.
На защиту выносятся исследования по развитию методологии управления муниципальной недвижимостью, включающие:
Обоснование подходов по формированию единого объекта недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса муниципального образования.
Разработки по определению состава и структуры единого объекта недвижимости, включающего земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременении.
Организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории.
Рекомендации по разработке, выбору стратегии управления недвижимостью и методам оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, излагается степень разработанности проблемы, цели и задачи работы, сформулирована характеристика ее новизны, практической значимости и приводятся основные результаты исследования.
В первой главе «Теория и практика управления муниципальной недвижимостью» обобщена система взглядов на развитие управления недвижимостью, уточнено определение «муниципальная недвижимость», исследованы функциональные особенности и проблемы эффективного управления муниципальной недвижимостью.
Во второй главе «Разработка организационно-экономического механизма управления муниципальной недвижимостью» рассматривается модель формирования муниципального единого объекта недвижимости, методика упорядочения землепользования и застройки муниципального образования и предлагается стратегия управления недвижимостью.
В третьей главе «Реализация результатов исследований и их экономическая оценка» предложены основные направления реализации результатов работы, даны прогнозная оценка экономического эффекта управления и предложения по подготовке и повышению квалификации специалистов в области земельно-имущественных отношений.
В заключении изложены основные выводы и предложения по результатам исследуемой проблемы и её практического применения.
