Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-методические основы управления рынком промышленной недвижимости 10
1.1 .Рынок промышленной недвижимости 10
1.2. Управление рынком промышленной недвижимости 23
1.3. Методическое обеспечение управления рынком промышленной недвижимости 35
2. Исследование этапов развития и проблем в области управления рынком промышленной недвижимости .47
2.1 .Этапы развития рынка промышленной недвижимости 47
2.2. Анализ и оценка результативности управления рынком промышленной недвижимости 57
2.3.Анализ и оценка методических инструментов управления рынком промышленной недвижимости 72
3. Модель методического обеспечения управления рынком промышленной недвижимости 85
3.1. Структурно-логическая схема управления рынком промышленной недвижимости 85
3.2. Состав методического инструментария управления рынком промышленной недвижимости 94
3.3.Прогнозная оценка результативности управления рынком промышленной недвижимости на основе методического обеспечения 106
Заключение 123
Библиографический список
- Управление рынком промышленной недвижимости
- Методическое обеспечение управления рынком промышленной недвижимости
- Анализ и оценка результативности управления рынком промышленной недвижимости
- Состав методического инструментария управления рынком промышленной недвижимости
Введение к работе
Актуальность исследования. Развитие и укрепление стратегического экономического потенциала является важнейшей задачей современной России. Основа этого потенциала формируется предприятиями тяжелой промышленности, сельского хозяйства, строительства, создающими в структуре валового национального продукта на 90 % его основу - средства производства. В эти средства входят здания и сооружения. Многие крупные отечественные промышленные предприятия в настоящее время имеют здания и сооружения производственного назначения, часть из которых используется нерационально или вообще фактически находится в заброшенном состоянии. Неудачной стала попытка их модернизации для целей производства продукции лёгкой промышленности.
Все они являются объектами коммерческих сделок на рынке недвижимости, отправной точкой становления которого можно считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности. В последующих годах право собственности было определено для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений в Земельном кодексе РСФСР (1991 г.), Гражданском кодексе РФ (1994 г.), Градостроительном кодексе РФ (1998 г.) соответственно. Новые собственники промышленной недвижимости используют её в чисто спекулятивных целях или меняют их функциональное назначение, модернизируя их под «доходные» офисные помещения, создавая на базе промышленных зданий и сооружений торгово-развлекательные комплексы, что губительно для стратегического экономического потенциала страны.
Во многом становится возможным такое положение дел ввиду отсутствия единых подходов в нормативно-правовом регулировании отношений в рынке недвижимости. Существенный задел уже сделан - отечественными и зарубежными учеными-экономистами разработаны методологические основы технической экспертизы, экономической оценки стоимости, инвестиционной привлекательности недвижимости, но это лишь отдельные функции в процессе управления рынком промышленной недвижимости. В целом методическое обеспечение управления рынком промышленной недвижимости остается неполно разработанным с учетом приоритетов развития и укрепления стратегического экономического потенциала страны. Этим обусловлена актуальность диссертационного исследования и выбор темы.
Степень разработанности проблемы. Зарубежные экономисты, изучавшие вопросы оценки недвижимости - Г. Харрисон, Дж. Фридман, Р. Кайл. Сущность и особенности оценочной деятельности в сфере недвижимости освещены и в трудах российских авторов, таких как А.В. Черняк, Е.И. Тарасевич, Л. А. Сивкова, М.А. Федотова. Проблемы устойчивого функционирования строительного комплекса исследуются В.В. Бузыревым, А.Н. Асаулом, М.К. Беляевым, Х.М. Гумба, Б.В. Прыкиным, В.М. Серовым, Ю.П. Панибратовым, С.Д. Резником и др., в частности, этими учеными исследуются вопросы формирования и укрепления экономического потенциала предприятий строительного комплекса.
Вопросы инвестиционно-строительной деятельности отражены в трудах СИ. Абрамова, А.Н. Асаула, Б.К. Болбата, В.В. Бузырева, А.А. Титова, Н.В. Васильевой, Е.М. Мазницы. Проблемам реконструкции, восстановления, модернизации объектов промышленной недвижимости, не используемых по функциональному назначению, посвящены диссертационные работы А.В. Борисова, Е.И. Семененко.
Анализ научных работ по обозначенной проблеме показал, что в аспекте методического обеспечения управления рынком промышленной недвижимости она не достаточно решена.
Целью диссертационного исследования является развитие методического обеспечения управления рынком промышленной недвижимости с учетом приоритетов укрепления стратегического экономического потенциала страны.
Достижение поставленной цели исследования обуславливается решением следующего комплекса задач:
уточнить сущность, цель, задачи, структуру управления рынком промышленной недвижимости;
раскрыть содержание методического обеспечения управления рынком промышленной недвижимости;
провести анализ становления, развития и современного состояния рынка промышленной недвижимости;
провести анализ и оценку результативности управления рынком промышленной недвижимости с позиций теоретико-методического обеспечения этого процесса и рационального использования объектов промышленной недвижимости;
разработать структурно-логическую схему и дать экономико-математическое описание системы показателей результативности управления рынком промышленной недвижимости;
уточнить состав методического инструментария управления рынком промышленной недвижимости в рамках предложенной структурно-логической схемы и системы показателей её результативности.
Объектом исследования является рынок промышленной недвижимости как сектор экономики промышленно-ориентированного региона.
Предметом исследования являются теоретический и методический инструментарий управления рынком промышленной недвижимости.
Область исследования. Паспорт специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятием, отраслями, комплексами: строительство): п. 15.68. Развитие теории и методологии управления недвижимостью; п. 15.73. Теоретические проблемы рационального использования объекта недвижимости с учетом его жизненного цикла.
Теоретические и методологические основы исследования составляют труды зарубежных и отечественных экономистов по широкому кругу вопросов, относящихся к данной проблеме, положения современной экономической теории.
При анализе состояния региональной промышленной недвижимости и разработке рекомендаций по институциональному обеспечению развития рынка промышленной недвижимости региона автор основывался на методологии системного анализа и системного проектирования, на методы территориального стратегического планирования, разработанные в трудах представителей, преимущественно, российских школ. Также использованы методы системного и структурного анализа, метод перехода от абстрактного к конкретному, методы математического и экономико-статистического анализа, труды классиков и современников экономической мысли.
Информационную и эмпирическую базу исследования составили: законы и нормативные акты государственных органов власти и местного самоуправления, данные Росстата РФ, государственной статистики по Волгоградской области, материалы периодической печати и специализированных научных изданий, данные авторских эмпирических наблюдений и расчетов.
Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в комплексном обосновании предложений и рекомендаций по развитию методического обеспечения управления рынка промышленной недвижимости, в дополнение к существующим и используемым в экономической науке и практике.
В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, содержащие элементы научной новизны:
- сформулирован тезис: «Рынок промышленной недвижимости - объективно
сформированный сегмент рынка недвижимости, в рамках которого происходит
обращение («продажа - покупка/ аренда - использование») зданий и
сооружений промышленных предприятий как объектов реальных инвестиций
или рыночных сделок. В рамках данного рынка сообразно интересам (целям)
складывается три типа организационно-экономических отношений:
конкурентные, партнерские, клиентские. Для устойчивости данного рынка как
основы стратегического потенциала экономики предпочтительны цели
реального инвестирования в обновление, реконструкцию, реновацию,
модернизацию, техническое перевооружение существующих объектов
промышленной недвижимости в формате всех трех типов отношений»;
дана трактовка управления рынком промышленной недвижимости как воздействия со стороны государственных органов власти, промышленных ассоциаций, направленного на поддержание процессов обращения («продажи -покупки/ аренды - использования») зданий и сооружений промышленных предприятий в соответствие с целями укрепления стратегического экономического потенциала национальной экономики, равновесия спроса и предложения на эти объекты посредством согласования интересов (целей), конкурентных, партнерских, клиентских отношений между экономическими субъектами (физическими, юридическими лицами);
предложено определять методическое обеспечение управления рынком промышленной недвижимости как совокупность единой системы приемов, способов, массивов информации и унифицированной документации по
классификации, паспортизации, экспертизе, учету, оценке промышленной недвижимости;
на основе анализа становления, развития и современного состояния рынка промышленной недвижимости предложено различать три типа организационно-экономических отношений (конкурентных, партнерских, клиентских) между экономическими субъектами (физическими, юридическими лицами) на этом рынке;
обосновано, что в дополнение к совокупности показателей технического состояния и экономической эффективности использования объектов промышленной недвижимости, опосредованно характеризующих результативность управления этими объектами на уровне отдельных промышленных предприятий, результативность управления рынком промышленной недвижимости может быть определена: уровнем соответствия промышленной недвижимости требованиям потребителей (юридических лиц), планирующих использовать её в соответствие с первоначальным функциональным назначением; «скоростью» оформления сделок по поводу покупки/ аренды промышленной недвижимости; «долей эффекта» в совокупном промышленном продукте от использования промышленной недвижимости по первоначальному функциональному назначению, произведенном в определенный период времени;
- разработана структурно-логическая схема, в целом иллюстрирующая
структуру управления рынком промышленной недвижимости, и дано
экономико-математическое описание системы показателей результативности
управления рынком промышленной недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость. Теоретические результаты диссертационного исследования использованы в преподавании курса «Экономика недвижимости», а также могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика предприятия», «Управление проектами» по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)».
Практическая значимость работы состоит в том, что её основные положения и выводы могут использоваться руководящими и исполнительными федеральными, региональными и отраслевыми органами в процессе совершенствования механизмов управления строительным комплексом и его отраслями; при оставлении стратегических, тактических и оперативных экономических планов и программ деятельности предприятий.
Апробация полученных результатов. Основные положения работы докладывались на Всероссийской научно-технической конференции «Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства региона» г. Волгоград - г. Михайловка 2006 г., на Ежегодной научно-технической конференции студентов и профессорско-преподавательского состава Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета -г. Волгоград, 24-27 апреля 2007, были представлены на семинарах аспирантов и студентов (2005-2009 гг.).
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, приложений. Результаты исследования изложены на 143 страницах машинописного текста, включающих 18 рисунков, 9 таблиц, 3 приложения. Библиографический список включает 137 наименований.
Управление рынком промышленной недвижимости
В настоящее время наиболее активно развивающимися предприятиями Волгоградской области являются «ЛУКОИЛ-Волгоград-нефтепереработка», «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефть», табачная фабрика «Реемтсма-Волга», Волжский трубный завод, СП «Волгодеминойл», ОАО «Себряковцемент», Волжская ГЭС, ОАО «Каустик», Волгоградский алюминиевый завод, ОАО «Волжский Орг-синтез», Волгоградский металлургический завод «Красный Октябрь», ОАО «Волгограднефтемаш», Волгоградский тракторный завод, Волгоградский судостроительный завод. Машиностросительные предприятия постепенно отвоевывают лидерские позиции.
Значительна роль промышленности в пополнении доходной части областного бюджета в 2008 году её доля превысила 60%. По данным управления науки, промышленности и ресурсов администрации Волгоградской области, в ближайшей перспективе основу промышленного потенциала Волгоградской области будет по-прежнему составлять металлургия, добыча полезных ископаемых, нефтепереработка, химия и нефтехимия, энергетика, переработка сельхозпродукции. Уже сегодня эти отрасли показывают наибольший рост. Вместе с тем складываются предпосылки для восстановления производства сельхозмашин и оборудования для переработки сельхозпродукции, развития горнодобывающей промышленности, транспортного машиностроения, стройинду стрии.
На сегодняшний день в Волгоградской области созданы необходимые экономические условия как для размещения нового производства на территории региона, так и успешной локализации производства комплектующих на региональных предприятиях.
Активом промышленных предприятий является недвижимость, состояние которой, в том числе инфраструктуры, в регионах России, и в частности, Волгоградской области, требует принятия неординарных мер для её массового обновления. Недвижимость в данной работе определяется как имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней. [39] Промышленные предприятия Волгоградской области имеют избыточные для сегодняшних потребностей здания и сооружения производственного назначения, часть из которых используется нерационально, либо не по назначению или вообще фактически находится в заброшенном состоянии. При этом назначение, способы дальнейшего использования объектов промышленной недвижимости в настоящее время определяется политикой частных лиц, являющихся её собственниками и действующих исключительно в собственных интересах. На сегодняшний день порядка 23% производственных площадей крупных и средних предприятий Волгоградского региона, причем с готовой инфраструктурой, не задействованы. На ряде производств цифра значительно выше — на Волгоградском моторном заводе пустуют порядка 80% производственных площадей. [18] При решении этих задач целесообразно уточнить определение рынка промышленной недвижимости, управления рынком промышленной недвижимости, методического обеспечение управления рынком промышленной недвижимости.
Рассмотрим подходы к определению рынка промышленной недвижимости. «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Рынок недвижимости - это сложная структура, цель которой - свести покупателей и продавцов. [125]. Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости — объекты первичной недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих - объекты вторичной недвижимости. В связи с этим можно дать более полное определение рынка недвижимости. «Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [119].
По мнению современных ученых, существует два сегмента рынка недвижимости: жилищный фонд и коммерческая недвижимость. Важное отличие между ними заключается в том, что эластичность спроса по цене на коммерческую недвижимость существенно ниже, чем на жилье. Это предположение еще недостаточно обосновано.
Под рынком промышленной недвижимости автор понимает объективно сформированный сегмент рынка недвижимости, в рамках которого происходит обращение («продажа — покупка/ аренда — использование») зданий и сооружений промышленных предприятий как объектов реальных инвестиций или рыночных сделок. В рамках данного рынка сообразно интересам (целям) складывается три типа организационно-экономических отношений: конкурентные, партнерские, клиентские. Для устойчивости данного рынка как основы стратегического потенциала экономики предпочтительны цели реального инвестирования в обновление, реконструкцию, реновацию, модернизацию, техническое перевооружение существующих объектов промышленной недвижимости в формате всех трех типов отношений. Таким образом, совокупность местных региональных объектов производственного назначения, которая регулируется посредством рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, а так же смену собственника объектов промышленной недвижимости является рынком промышленной недвижимости региона.
В настоящее время не существует четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости. К объектам промышленной недвижимости относятся: 1. Заводы; 2. Склады; 3. Имущественные комплексы промышленных предприятий; 4. Бывшие военно-промышленные комплексы; 5. Земельные участки промышленного назначения.
Под складами понимаются те объекты, которые были построены в советский период со складским назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственных целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению а также современные логистические парки, несомненно, относятся к объектам складсїсойїіедвижимости.
Методическое обеспечение управления рынком промышленной недвижимости
Основным активом промышленных предприятий является недвижимость, состояние которой, в том числе инфраструктуры, в регионах России требует принятия неординарных мер для её массового обновления. Волгоградская область, являясь типичным промышленноориентированным регионом, относится к группе регионов с наибольшей глубиной приватизации (в негосударственный сектор перешло не менее 80% предприятий) наряду с Орловской, Рязанской, Белгородской, Саратовской областью, Ставропольским краем, Оренбургской, Челябинской, Томской областью, Бурятией, Читинской, Сахалинской областью. Эта группировка базируется на данных по всему массиву предприятий на момент начала приватизации, включая не только федеральную, но и муниципальную собственность, собственность субъектов РФ, по всем отраслям экономики.
Анализ, проведенный по . данной группе показателей (доля негосударственных промышленных предприятий; доля продукции, выпущенной на негосударственных предприятиях в общем объёме промышленного производства региона; доля работающих на негосударственных предприятиях в общей численности работающих в промышленном производстве), показал, что реальная сторона реформирования отношений собственности подвержена серьезному воздействию макроэкономической и политической ситуации.
Причиной сложившегося положения стал финансовый кризис7 накопление предпосылок, начавшееся еще с сентября 1997 г., и его последствия. При падении цен на нефть и цветные металлы в первой половине 1998 года и сокращении выпуска на предприятиях, зависимых от
импортного сырья, полуфабрикатов, комплектующих, которые после девальвации рубля были вынуждены сократить или прекратить свое производство. Очевидно, что данные факторы коснулись, прежде всего, негосударственного сектора индустрии, костяк которого наряду с естественными монополиями составляют нефтяные компании, гиганты черной и цветной металлургии, а также предприятия обрабатывающих отраслей промышленности, связанные с иностранным капиталом. Напротив, многим предприятиям, в том числе государственным и муниципальным, пребывавшим до августа-сентября 1998 года в депрессивном состоянии, девальвация рубля дала определенные шансы на восстановление утраченных ранее позиций. В первую очередь, это относится к оборонной промышленности, машиностроению и металлообработке, где по сравнению с другими отраслями доля государственных предприятий наиболее весома. История развития промышленной недвижимости в России во многом повторяет историю развития операций со складскими помещениями в Европе. До 1990-х г. большинство европейских производителей предпочитали не арендовать складские помещения, а быть их владельцами. Только с 1996 года они начали отдавать предпочтение арендным отношениям, позволяющим не отвлекать оборотные средства и использовать для экспансии на соседние рынки или для инвестирования соответствующих видов бизнеса.
Формирование рынка коммерческой недвижимости в регионах России началось в 1991 года и в течение 7 лет, то есть до 1998 года осуществлялось развитие и подъем в ценовой политике недвижимости. Кризис 1998 года меньше всего коснулся коммерческой недвижимости, так как цены на объекты снизились примерно на 20% только до февраля 1999 года, после чего ситуация стабилизировалась и рост цен возобновился. После дефолта 1998 года методика расчета арендной платы за расположение под промышленными предприятиями носила льготный характер (чем больше занимаемая площадь, тем меньше арендная ставка). Эти меры позволили удержаться на рынке многим производствам. Приобретать землю в
собственность было не выгодно, так как земельный налог в разы превышал
стоимость аренды. Далее ежеквартальные ставки будут повышаться.
Очевидно, что рост удельного веса государственных и муниципальных предприятий в общем объеме промышленной продукции в ряде регионов, возможно, связан с усилением влияния органов власти субъектов РФ на отношения собственности во второй половине 90-х годов. Такое влияние оказывалось двумя основными путями.
Во-первых, через изменение соотношения между промышленными предприятиями определенных организационно-правовых форм, в основе чего лежат тесно связанные между собой процесс банкротства, имеющий своим следствием переход активов частных предприятий в субфедеральную и муниципальную собственность, и создание новых предприятий собственности субъектов Российской Федерации.
Во-вторых, без изменений в организационно-правовых формах хозяйствующих субъектов посредством оказания селективной поддержки избранным государственным и муниципальным предприятиям. Определенное значение могло иметь и распределение госзаказа, финансируемого из федерального бюджета.
Общим фоном развития этой тенденции является кризис многих приватизированных предприятий, где вследствие либо формального характера изменения собственности, либо затянувшейся борьбы за контроль производство продолжало стремительно деградировать, и практически полное отсутствие в индустрии новых предприятий, созданных изначально частным капиталом.
Достаточно очевидно, что потенциальные возможности вновь избранных руководителей субъектов РФ уменьшить удельный вес негосударственного сектора в экономике своих регионов были крайне невелики ввиду завершения к 1995-1996 гг. формальной приватизации основной массы предприятий, риска обострения противоречий с федеральным центром,
Анализ и оценка результативности управления рынком промышленной недвижимости
Формирование диверсифицированной региональной инвестиционной программы. Региональная инвестиционная программа — это совокупность действий органов регионального управления по выбору приоритетных для экономики региона направлений и соответствующих им инвестиционных проектов и взаимная увязка их в плане практической реализации с учетом достижения поставленных целей, а также мероприятий по законодательному, нормативно-правовому и научно-методическому обеспечению инвестиционной деятельности региона [11]. Для формирования гибкой инвестиционной программы важное значение имеет диверсификация, под которой имеется ввиду включение в набор программы под каждую из поставленных в ней целей нескольких инвестиционных проектов с различными характеристиками. Включая различные инвестиционные проекты, органы регионального управления могут, в конечном счете, добиться более высокой доходности вложений. Характерная особенность такой инвестиционной программы состоит в том, что параметры её рисков разительно отличаются от параметров рисков отдельных инвестиционных проектов, входящих в ее состав, что обусловлено диверсификацией рисков.[71].
Управление региональной инвестиционной программой осуществляется посредством определения и оценки динамики показателей программы в соответствии с ожидаемыми результатами. В зависимости от того, как меняются доходность, риск или стоимость инвестиций, сама социально-экономическая ситуация в регионе, насколько они соответствуют финансовым и социально-экономическим целям и ожиданиям инвесторов, программа может быть скорректирована.
Полноценное развитие рынка промышленной недвижимости регионов России в настоящее время требует создания условий и организационных рамок для массового притока негосударственных инвестиций в реконструкцию недвижимости промышленных предприятий и развития промышленной недвижимости. Автором сформирован следующий перечень наиболее общих и неотложных проблем, решение которых имеет стратегическое значение практически для всех регионов РФ: -создание организационных рамок для разработки стратегий развития промышленного производства и необходимой производителям недвижимости; -развитие нормативно-правовой базы для привлечения инвестиций в недвижимость (в частности, промышленную); -создание рыночных механизмов для воспроизводства промышленной (производственно-складской) недвижимости; -отбор и реализация проектов развития (городских территорий в частности) посредством развития рынка промышленной недвижимости с привлечением средств частных инвесторов.
Названные проблемы и особенности регулирования рынков недвижи мости требуют осуществления системы мер, обеспечивающих рост объемов инвестиций в развитие, в частности, промышленной недвижимости и повышения их эффективности. Для осуществления эффективного управление в сфере недвижимости промышленных предприятий необходимо разработать ряд программных документов, объединенных в инвестиционную стратегию. В общем виде инвестиционная стратегия, которая позволит, по-нашему мнению, привлечь в значительных объемах внебюджетные, в том числе частные, инвестиции, должна включать как меры, создающие общие привлекательные условия для развития промышленной недвижимости, так и меры специального характера для решения особенно сложных проблем, индивидуальных для каждого региона. Данные меры группируются в нескольких направлениях. Это, во-первых, формирование благоприятного хозяйственного и особенно инвестиционного климата, существенное снижение административных барьеров для бизнеса, что позволит повысить деловую активность и создать спрос на промышленную недвижимость, создавать новые рабочие места, повышать доходы населения. Во вторых, это обеспечение потенциальных инвесторов надежной информацией, включая реестр имеющейся промышленной недвижимости, составляющей спрос и предложение на рынке.
В-третьих, это формирование среднесрочной региональной инвестиционной программы развития и упорядочения промышленной недвижимости, в которой инвестиции сфокусированы на решении основных проблем инфраструктуры промышленного производства региона, с учетом общего благоустройства городских территорий.
Стратегическое планирование рассматривается нами как инструмент определения целей и приоритетов развития регионов, на основании которых и формируется инвестиционная программа, определяются приоритетные территории и проекты, разрабатываются программы и нормативно-правовое обеспечение. Поэтому инструментарий стратегического планирования рассматривается нами в качестве составной части методологии разработки инвестиционной стратегии развития рынка промышленной недвижимости региона.
В качестве целей разработки стратегии обычно называют следующие: -выработка общего понимания происходящих в экономике изменений и единой позиции по отношению к ним; - определение направления развития региона и его промышленного сектора; -выяснение в результате обмена информацией интересов государственных, общественных и частных организаций, действующих в сфере экономической политики; -взаимодействие субъектов рынка промышленной недвижимости в процессе принятия ими конкретных решений, позволяющих повысить целенаправленность и скоординированность их действий.
Состав методического инструментария управления рынком промышленной недвижимости
Отказ государства от монопольной собственности на средства производства и введение различных форм собственности привел к резкому сокращению доли государственного бюджета как источника финансирования промышленного предприятия. При этом сохранилось важное значение организующей и направляющей функции местных властей, руководящих структурной перестройкой экономики региона и способствующих лучшей ориентации предпринимателей. Органы управления, осуществляющие политику на территории региона, в пределах которого размещены объекты, составляющие рынок промышленной недвижимости заинтересованы в максимально эффективном использовании промышленного потенциала региона. Критическое состояние недвижимости промышленных предприятий, неразвитость региональных рынков промышленной недвижимости и необходимость дальнейшего развития промышленного производства Волгоградской области поставили также вопрос о поиске экономических механизмов, обеспечивающих их практическую реализацию в современных условиях.
Очевидно, что проблемы развития рынка промышленной недвижимости и обновления недвижимости промышленных предприятий посредством его функционирования не могут быть решены исключительно за счет бюджетных средств. Даже с учетом возможного государственного финансирования отдельных программ и объектов потребность в притоке инвестиций многократно превышает средства, имеющиеся в распоряжении бюджетов всех уровней. В то же время создание основ рыночной экономики, выразившееся в либерализации цен, формировании рынков недвижимости и приватизации, пока не привело к появлению механизмов, позволяющих решить эту задачу. По-прежнему сохраняется высокий уровень административных барьеров в управления рынком промышленной недвижимости, остаются неурегулированными организационные и правовые вопросы землепользования и развития городской недвижимости, сохраняются высокие риски в деятельности застройщиков и инвесторов. Для преодоления существующих проблем необходимо развивать методическое обеспечение для руководства региона в сфере промышленной недвижимости. По нашему мнению, в ближайшей перспективе привлечению заемных ресурсов в обрабатывающий сектор промышленности будут препятствовать сохраняющаяся низкая (в сравнении с топливно-сырьевыми отраслями) инвестиционная привлекательность его предприятий, высокие риски вложения средств в их модернизацию. В этой связи в заключение хотелось бы подчеркнуть следующее: разорвать замкнутый круг «низкая эффективность производства — плохое финансовое положение предприятий — отсутствие инвестиций — дальнейшее снижение конкурентоспособности» невозможно без расширения государственной поддержки обрабатывающей промышленности с использованием различных бюджетно-финансовых инструментов, а также прямого государственного участия в реализации инвестиционных проектов, предусматривающих развитие высокотехнологичных и наукоемких конкурентоспособных производств. Усиление роли государства в регулировании инвестиционных процессов по этим линиям — императив радикального обновления мощностного потенциала экономики как непременного условия ее вывода на траекторию динамичного и устойчивого развития.
Среди таковых: а) возмещение из федерального бюджета части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным у российских кредитных организаций на закупку сырья и материалов или по экспортным контрактам, субсидирование процентных ставок за целевые кредиты, взятые на модернизацию и техническое перевооружение производства;
б) предоставление госгарантий российским экспортерам промышленной продукции (товаров, работ, услуг), а также отечественным и иностранным банкам-кредиторам российских экспортеров (только пр и условии кредитования на восемь и более лет), упрощение процедуры оформления гарантий, облегчение для промышленных предприятий возможности их получения. [16]
По объемам промышленного производства Волгоградская область вошла в первую тройку регионов Южного федерального округа. В текущем году предприятия Волгоградского региона выпустили продукции на более чем 90 миллиардов рублей, что составило 106,% к аналогичному периоду прошлого года. Волгоградскую область опережают только Ростовская область (произведено продукции на 113,3 миллиардов рублей) и Краснодарский край (на более чем 95 миллиардов рублей). Промышленность Волгоградской области сегодня является многоотраслевым комплексом, насчитывающем более 4 тыс. предприятий, из них 3294 относятся к обрабатывающим производствам, 644 — к добыче, производству и распределению нефти, газа, электроэнергии и воды, 67 — к добыче других полезных ископаемых.
В настоящее время в промышленности среднегодовая численность занятых составляет 22,2% в общей численности занятых, основные фонды -24,7% основных фондов области, создается около 30% валового регионального продукта. На долю доходов в бюджеты всех уровней, поступающих от промышленных предприятий, приходится 60% доходов Волгоградской области, более 90% экспорта. В промышленность направляется до 45% общего объема инвестиций в основной капитал.
В видовой структуре инвестиций в основной капитал предприятий и организаций в первом полугодии 2007 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился удельный вес инвестиций в строительство и реконструкцию зданий и сооружений производственного назначения с 46,0 до 40,0%, объем инвестиций по этой позиции в анализируемом периоде составил 2381,1 млн. рублей. При этом увеличилась доля всех остальных составляющих видовой структуры инвестиций в основной капитал. Таким образом, в рассматриваемом периоде по сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошел структурный сдвиг в общей видовой структуре инвестиций в основной капитал в сторону
