Содержание к диссертации
Введение 4
Глава I. ПРОБЛЕМЫ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 10
Анализ структуры и динамики основных показателей ИСД по объектам коммерческого назначения 10
Исследование основных этапов ИСД в условиях современной России 25
Анализ структуры экономических интересов основных участников ИСД 40
Выводы по I главе 59
Глава И. РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТ
НИКОВ ИСД В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 60
Основные тенденции развития экономических интересов города и инвестора в рамках ИСД 60
Обоснование критериального показателя согласования экономических интересов города и инвестора 73
Определение стоимости инвестиционных ресурсов города
(ИРГ) 81
2.4. Выводы по II главе 94
Глава III. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОГЛАСОВАНИЯ ЭКО-
НОМИЧЕСИХ ИНТЕРЕСОВ ГОРОДА И ИНВЕСТОРА В РАМ
КАХ ИСД 96
3.1. Определение нормативного значения индекса прибыльности
для города и инвестора 96
3.2. Разработка методики расчета экономически эффективной вели
чины доли города в инвестиционных проектах 111
Экономическая эффективность и практические проблемы использования модели согласования интересов на примере объектов г.Москвы 122
Выводы по III главе 132
Заключение 133
Список используемой литературы 136
Приложение №1
Определение нормативного значения индекса прибыльности для
городам инвестора 149
Приложение №2
Результаты апробации разработанной методики 153
Приложение №3
Справки о внедрении результатов исследования 156
Введение к работе
Практическая реализация курса устойчивого развития страны потребовала адекватного развития строительной отрасли, что в свою очередь не могло не затронуть инвестиционной сферы. Как следствие, за последние годы принципиально изменилась ситуация на рынке инвестиций. Доля инвестиционных потоков, обращающихся в легитимном режиме, значительно увеличилась, возросла роль иностранных инвестиций, усилилась отраслевая конкуренция, изменилось содержание взаимоотношений и структура участников инвестиционных процессов. В связи с этим, актуализируется вопрос необходимости обеспечения прибыли на вложенный капитал в строительной отрасли не ниже, чем в других сферах его приложения. Разумеется в условиях сопоставимых рисков.
В современных условиях повышение эффективности строительного производства достигается путём оптимального использования всех имеющихся ресурсов, как материальных, так и нематериальных. Однако, использование нематериальных активов в настоящее время по существу остаётся за пределами практической реализации, и лишь фрагментарно отражено в проведённых научных исследованиях. В частности, слабая разработка технологий инвестиционно-строительной деятельности (ИСД), адекватных требованиям рыночной среды, позволяет говорить о необходимости создания современной модели, отражающей сложившуюся практику участников ИСД, намечающиеся тенденции и направления эволюции форм и методов их взаимодействия.
Современные инвестиционно-строительные технологии, как нематериальный актив, являются одним из резервов повышения эффективности строительного производства. Они предопределяют формирование новых типов и методов взаимоотношений между всеми участниками ИСД.
Анализ самого инвестиционно привлекательного и активно развивающегося сектора рынка недвижимости — коммерческой недвижимости на примере г.Москвы показал, что существующие в нем процедуры взаимодействия
5 всех участников инвестиционно-строительного процесса в большинстве своем не эффективны и не систематизированы, а механизм регулирования ИСД отсутствует. При этом, недвижимость в Москве, в частности сектор коммерческой недвижимости, по мнению специалистов вот уже более 5 лет является самой привлекательной областью для вложения свободных средств, находящихся в распоряжении коммерческих организаций и физических лиц.
Опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о значительной доле поступлений от недвижимости в бюджеты разных уровней (от 15-25% в Германии и Франции, до 50% в США). В Российской федерации эта доля очень мала. По Москве она несколько выше среднероссийских показателей в абсолютном выражении, в относительных величинах бюджетные поступления от недвижимости практически не оказывают влияния на динамику бюджета города и составляют не более 5% от поступлений. Следовательно, проблемы увеличения доходов бюджетов за счет недвижимости на всех этапах её жизненного цикла, как источника городского дохода, должна являться не только направлением научных исследований, но и практической мерой пополнения последнего.
Исследование практики ИСД в Москве позволяет в рамках поставленной проблемы выявить основной узел напряженности - противоречия во взаимодействии таких участников деятельности, как вкладывающие в строительство хозяйствующие субъекты (далее инвестор) и муниципальные органы, представляющие интересы города (далее город), выражающиеся в отсутствии четких процедур определения эффективности их участия в реализации проектов строительства. Это не позволяет однозначно определить инвестиционную привлекательность объекта для каждого участника, в конечном счете, снижая инвестиционную активность. Особенно актуальным является вопрос предоставления городскими властями прав аренды земельного участка под строительство объектов коммерческого назначения.
Принципиальным недостатком существующего порядка взаимодействия города и инвестора является отсутствие критериального показателя оп-
ределения степени согласования их интересов, своего рода регулятора, определяющего условия сбалансированности их экономических интересов. Ситуация усугубляется отсутствием комплексной методики оценки стоимости инвестиционных ресурсов города, предоставляемых для реализации проекта. Такая важная составляющая механизма регулирования ИСД, как административный ресурс, в настоящий момент вообще не учитывается. Например, льготы, предоставляемые городом для реализации проекта, выступающие средством повышения экономической заинтересованности инвестора, выполняют функции регулятора инвестиционных потоков в интересах города, соответственно являются его инвестиционным ресурсом.
Таким образом, действующий экономический механизм не удовлетворяет ни интересам города, так как власти фактически не оценивают собственные вложения, а следовательно не могут определить, какой результат будет получен, ни интересам инвестора, который также на стадии начала строительства не в состоянии определить какую чистую прибыль получит после его окончания. Поэтому наряду с разработкой правил и процедур юридического характера, регулирующих процесс ИСД с помощью законодательных актов, необходимо создать новые механизмы обеспечения эффективного управления городскими ресурсами, в т.ч. оборотом городских земельных участков.
Необходимо отметить, что механизм функционирования ИСД в период становления рыночных отношений рассматривался многими учеными, как зарубежными: Кнехтель Эрхард, X. Шелле, X. Решке и пр., так и отечественными: Абрамовым СИ., Гальпериной З.М., Грабовым П.Г., Гумба Х.М., Дикманом В.И., Лукмановой И.Г., Фалькевичем Н.А., Шапиро В.Д., Жолко-вым А.С., Штульберг Б.М. и другими авторами. Однако, исследование данного вопроса с точки зрения процессов взаимодействия субъектов ИСД является слаборазработанным. Основные работы в этом направлении опубликованы в трудах следующих ученых: Ардентова Д.Н., Донцовой Л.В., Коновалова В.Ю., Яськовой Н.Ю. и др. В них внимание акцентировалось на методо-
7 логических аспектах и фундаментальных принципах взаимодействия участников ИСД в рыночных условиях. Проблема вовлечения инвестиционных ресурсов города, их оценка, механизм согласования экономических интересов в условиях городского строительства объектов коммерческого назначения практически не рассматривалась.
Таким образом, настоящее исследование, направленное на повышение доходов от эффективного использования городских ресурсов, в том числе имущественно-земельного комплекса, расширение инструментов привлечения инвестиций в строительную отрасль и регулирование инвестиционных потоков в целях активизации ИСД и обеспечения устойчивого развития городской среды, имеет важное народнохозяйственное значение.
Целью исследования является развитие теоретических и методических принципов формирования экономического механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности направленного на увеличение степени согласованности экономических интересов города и инвестора.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
проанализирована инвестиционно-строительная деятельность в условиях градостроительной среды, в том числе в секторе рынка коммерческой недвижимости;
исследованы основные этапы инвестиционно-строительной деятельности;
выявлены основные участники инвестиционно-строительных процессов, определены состав, структура их экономических интересов и привлекаемых ими инвестиционных ресурсов;
определен критерий, отражающий степень согласованности и уровень удовлетворения экономических интересов города и инвестора;
проанализированы существующие методы оценки земельных участков;
сформирован подход к определению стоимости инвестиционных ресурсов города, как суммы стоимостных эквивалентов потенциала городских территорий и административных ресурсов;
разработана методика определения экономически обоснованной величины доли города, как основы проведения инвестиционных конкурсов по реализации прав аренды земельного участка для целей строительства объектов коммерческого назначения.
Постановка перечисленных задач, взаимосвязь приемов и методов их решения определили логику проведения диссертационного исследования, в котором предметом исследования является совокупность экономических отношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности в пределах соблюдения их экономических интересов по осуществлению строительства объектов коммерческого назначения в условиях рыночных отношений.
Объектами исследования являются процессы инвестиционно-строительной деятельности, направленные на создание нежилых объектов коммерческого назначения.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей, нормативно-правовые основы и методические рекомендации в области организации процессов ИСД, землепользования, оценки городских земель, расчета эффективности деятельности организаций, нормативные акты РФ, методические разработки Госстроя РФ.
В процессе исследования использовались положения теории управления недвижимостью, системно-структурного и финансового анализа, теорий игр и рисков, а также методы экспертных оценок и др..
Статистическую базу исследования составили материалы независимых информационных служб и экспертов, материалы официальных государственных статистических органов, информация, полученная в ходе системных опросов участников рынка недвижимости.
Для создания расчетной модели были использованы программные пакеты, реализованные с помощью современных компьютерных технологий.
Научная новизна диссертации заключается в обосновании и разработке методического подхода согласования экономических интересов основных участников ИСД с использованием разработанного инструментария определения экономически обоснованной доли города в совокупном объеме инвестиционных ресурсов, направляемых на строительство нежилых объектов коммерческого назначения в городских условиях.
Теоретическая и практическая значимость диссертации заключается в том, что сформированный в работе методический подход к согласованию экономических интересов города и инвестора в рамках ИСД, устраняет недостатки существующих научных и практических подходов, позволяет использовать предложенный механизм согласования экономических интересов участников ИСД для регулирования процессов ИСД, направленных на обеспечение устойчивого развития городской среды в условиях повышения эффективности использования всех видов ресурсов.
Практическая значимость диссертации состоит, прежде всего, в том, что разработанная автором методика позволяет определить экономически обоснованную величину доли города и на этой основе задать стартовые условия инвестиционного конкурса, что в свою очередь позволит снизить срок экспозиции конкурсных объектов и увеличить поступления в городской бюджет за счёт рационализации оборота городских земель.
Достоверность результатов диссертационного исследования определяется проведенными расчётами на основе информационного массива данных системы государственного статистического наблюдения за период 2001-2005г., с использованием результатов исследований авторитетных научных организаций, применением общепринятых теорий и методов исследования.
