Введение к работе
Актуальность темы исследования Практическая реализация курса устойчивого развития страны потребовала адекватного развития строительной отрасли, в том числе инвестиционной сферы. Как следствие, за последние годы принципиально изменилась ситуация на рынке инвестиций. С формированием рыночной среды претерпевают изменения экономические взаимоотношения между хозяйствующими субъектами, создавая новые рынки товаров и услуг, изменяется сама структура этих рынков, в том числе объектов коммерческой недвижимости. Возросла роль внутренних инвестиций, усилилась отраслевая конкуренция, изменилось содержание взаимоотношений и структура участников инвестиционных процессов в строительной отрасли. В связи с этим, актуализировался вопрос необходимости обеспечения прибыли на вложенный капитал на уровне не ниже, чем в других отраслях народного хозяйства с учетом сопоставимых рисков. В современных условиях, повышение эффективности строительного производства достигается путём рационального использования всех имеющихся ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
Углубленное исследование современного состояния рыночной экономики и использование статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ за период 1991-2004 г. позволили автору выявить появившиеся в последние годы положительные тенденции всего инвестиционно-строительного комплекса, в том числе основных участников инвестиционно-строительной деятельности. Формирующиеся стабилизационные тенденции пока не носят комплексного, системного характера, их необратимость во многом зависит от общей экономической ситуации, складывающейся в народном хозяйстве.
В частности, слабая разработка технологий инвестиционно-строительной деятельности (ИСД), адекватных требованиям рыночной среды, позволяет говорить о необходимости создания современной модели, отражающей сложившуюся практику участников ИСД, намечающиеся тенденции и направления эволюции форм и методов их взаимодействия.
Анализ активно развивающегося сектора рынка недвижимости - коммерческой недвижимости на примере г.Москвы показал, что в нем практически отсутствует система эффективного взаимодействия всех участников инвестиционно-строительного процесса. При этом, недвижимость в Москве, в частности сектор коммерческой недвижимости, по мнению специалистов вот уже более 5 лет является самой привлекательной областью для вложения свободных средств, находящихся в распоряжении коммерческих организаций и физических лиц.
Опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о значительной доле поступлений от недвижимости в бюджеты разных уровней (от 15 до 25% в Германии и Франции соответственно, до 50% в США). В России эта доля очень мата В Москве она несколько выше среднероссийских показателей в абсолютном выражении, в относительных величинах бюджетные поступления от недвижимости практически не оказывают влияния на динамику бюджета города и составляют не более 10%. Следовательно, проблема увеличения доходов городского бюджета за счет поступлений из сферы недвижимости на различных этапах её жизненного цикла, должна являться не только предметом научных исследований, но и практической мерой пополнения ресурсов городского развития.
Исследование практики ИСД в г.Москве позволяет в рамках поставленной проблемы выявить основной узел напряженности - противоречия во взаимодействии основных участников деятельности, как вкладывающие в строительство хозяйствующие субъекты (далее инвестор) и муниципальные органы, представляющие интересы города (далее город). Основной смысл указанного противоречия заключается в отсутствии четких процедур определения эффективности их участия в реализации проектов строительства. Это не позволяет однозначно оценить инвестиционную привлекательность объекта для каждого участника, в конечном счете, снижая инвестиционную активность. Особенно актуальным является вопрос предоставления городскими властями прав аренды земельного участка под строительство объектов коммерческого назначения.
Принципиальным недостатком существующего порядка взаимодействия города и инвестора является отсутствие критериального показателя определения степени согласования их интересов, своего рода регулятора, определяющего условия сбалансированности их экономических интересов. Ситуация усугубляется отсутствием комплексной методики оценки стоимости инвестиционных ресурсов города, предоставляемых для реализации проекта. Такая важная составляющая механизма регулирования ИСД, как административный ресурс, в настоящий момент учитывается в недостаточной мере.
Таким образом, действующий экономический механизм не удовлетворяет ни интересам города, так как власти фактически не оценивают собственные вложения, а следовательно не могут определить, какой результат будет получен, ни интересам инвестора, который также на стадии начала строительства не в состоянии определить какую чистую прибыль получит после его окончания. Наряду с разработкой правил и процедур юридического характера, регулирующих процесс ИСД с помощью законодательных актов, необходимо создать экономические механизмы обеспечения эффективного управления городскими ресурсами, в том числе за счёт эффективного оборота городских земельных участков.
Необходимо отметить, что механизм функционирования ИСД в период становления рыночных отношений рассматривался многими учеными, как зарубежными: Кнехтель Эрхард, X, Шелле, X. Решке и пр., так и отечественными: Абрамовым СИ., Гальпериной З.М., Грабовым П.Г., Гумбой Х.М., Дикма-ном В.И., Лухмановой И.Г., Фалькевичем Н.А., Шапиро В.Д., Жолковым А.С., Штульбергом Б.М., Ардентовым Д.Н., Донцовой Л.В., Коноваловым В.Ю., Яськовой Н.Ю. и другими авторами. Не снижая значимости имеющихся работ, отметим недостаточное число исследований по таким важным проблемам функционирования инвестиционно-строительного комплекса, как обоснование и оценка процессов взаимодействия субъектов ИСД, поиск направления формирования развития инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости и фундаментальных принципов взаимодействия участников ИСД в рыночных условиях, Проблема вовлечения инвестиционных ресурсов города, их оценка, механизм согласования экономических интересов в условиях городского строительства объектов коммерческого назначения имеет актуальное значение в нынешних рыночных условиях.
Таким образом, настоящее исследование имеет важное народнохозяйственное значение и направленно на повышение доходов от эффективного использования городских ресурсов, в том числе имущественно-земельного комплекса, расширение инструментов привлечения инвестиций в строительную отрасль и регулирование инвестиционных потоков в целях активизации ИСД и обеспечения устойчивого развития городской среды.
Целью исследования является развитие теоретических и методических принципов формирования экономического механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности направленного на увеличение степени согласованности экономических интересов города и инвестора
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
- проанализирована инвестиционно-строительная деятельность в условиях градостроительной среды» в том числе в секторе рынка коммерческой недвижимости;
- исследованы основные этапы инвестиционно-строительной деятельности;
- выявлены основные участники инвестиционно-строительных процессов, определены состав, структура их экономических интересов и привлекаемых ими инвестиционных ресурсов;
- определен критерий, отражающий степень согласованности и уровень удовлетворения экономических интересов города и инвестора;
- проанализированы существующие методы оценки земельных участков;
- сформирован подход к определению стоимости инвестиционных ресурсов города, как суммы стоимостных эквивалентов потенциала городских территорий и административных ресурсов;
- разработана методика определения экономически обоснованной величины доли города, как основы проведения инвестиционных конкурсов по реализации прав аренды земельного участка для целей строительства объектов коммерческого назначения.
Постановка перечисленных задач, взаимосвязь приемов и методов их решения определили логику проведения диссертационного исследования, в котором предметом исследования является совокупность экономических отношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности в пределах соблюдения их экономических интересов по осуществлению строительства объектов коммерческого назначения в условиях рыночных отношений.
Объектом исследования является - процессы инвестиционно-строительной деятельности, направленные на создание нежилых объектов коммерческого назначения.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей, нормативно-правовые основы и методические рекомендации в области организации процессов ИСД, землепользования, оценки городских земель, расчета эффективности деятельности организаций, нормативные акты РФ, методические разработки Госстроя РФ.
В процессе исследования использовались положения теории управления недвижимостью, системно-структурного и финансового анализа, теорий игр и рисков, а также методы экспертных оценок и др..
Статистическую базу исследования составили материалы официальных государственных статистических органов, материалы независимых информационных служб и экспертов, информация, полученная в ходе системных опросов участников рынка недвижимости.
Для создания расчетной модели были использованы программные пакеты, реализованные с помощью компьютерных технологий.
Научная новизна диссертации заключается в обосновании и разработке методического подхода согласования экономических интересов основных участников ИСД с использованием разработанного инструментария определения экономически обоснованной доли города в совокупном объеме инвестицион 8 ных ресурсов, направляемых на строительство нежилых объектов коммерческого назначения в городских условиях.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1. Проанализирован и структурирован состав этапов ИСД, отвечающих сложившейся практике. Выделен этап оформления земельных отношений, как основополагающий для согласования интересов основных участников инвестиционно-строительных процессов.
2. Исследована роль территориальных органов управления, как полноценных и равноправных соинвесторов, участвующих в ИСД и имеющих собственные экономические интересы вложения инвестиционных ресурсов.
3. Выявлен состав и сформулировано определение инвестиционных ресурсов города, как единства материальных и нематериальных активов, выступающих в хозяйственной практике как стоимостной эквивалент потенциала городских территорий и административных ресурсов.
4. Определен критерий согласования экономических интересов инвестора и города, выступающий в форме относительного показателя - индекса прибыльности (PI).
5. Сформирован методический подход количественного определения инвестиционных ресурсов города, в основе которого расчет инвестиционной стоимости земельного участка, предоставляемого под строительство, по остаточному методу.
6. Разработана методика определения экономически обоснованной вели-чины доли города, предусматривающая обеспечение уровня удовлетворения и степени согласованности экономических интересов города и инвестора.
7. Предложен механизм использования методики определения экономически обоснованной величины доли города с учетом прав аренды на земельные участки.
Практическая значимость диссертации. Сформированный в работе методический подход к согласованию экономических интересов города и инвестора в рамках ИСД создания нежилых объектов коммерческого назначения, устраняет недостатки существующих научных и практических подходов, позволяет использовать предложенный механизм согласования экономических интересов участников ИСД для регулирования инвестиционно-строительных процессов, направленных на обеспечение устойчивого развития городской середы в условиях "повышения эффективности использования всех видов ресурсов.
Практическая значимость диссертации состоит, прежде всего, в том, что разработанная автором методика позволяет определить экономически обоснованную величину доли города и на этой основе задать стартовые условия инвестиционного конкурса, что в свою очередь позволяет снизить срок экспозиции конкурсных объектов и увеличить поступления в городской бюджет за счёт рационализации оборота городских земель.
Достоверность результатов диссертационного исследования определяется проведёнными расчётами на основе информационного массива данных системы государственного статистического наблюдения за период 2001-2004 г., с использованием результатов исследований авторитетных научных организаций, применением общепринятых теорий и методов исследования.
На защиту выносится:
1. Методические основы стоимостной оценки инвестиционных ресурсов города, как совокупности материальных и нематериальных активов, используемых в качестве вложений в проекты недвижимости коммерческого назначения.
2. Структура и содержание экономических интересов участников рынка недвижимости на основных этапах ИСД.
3. Основные тенденции развития инвестиционных отношений в контексте объективной необходимости и возможности рассмотрения города, как полноценного и равноправного инвестора в рамках ИСД.
4. Количественно измеримый критерий, отражающий уровень удовлетворения и степень согласованности экономических интересов города и инвестора в условиях развития рыночных отношений.
5. Практические рекомендации и расчётная модель определения экономически обоснованной доли города в совокупных инвестиционных ресурсах в целях использования её при формировании стартовых условий инвестиционных конкурсов по реализации прав аренды земельного участка.
Апробация и внедрение результатов исследования. Предложенный автором методический подход был использован в бизнес-планах Государственного унитарного предприятия «Ликом-центр» для определения величины доли города Москвы и инвестора при определении стартовых условий инвестиционных конкурсов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда города Москвы на территории Центрального административного округа.
Общие результаты и отдельные выводы диссертационного исследования внедрены и используются в ОАО «Агентство развития территории», включая разработанную автором расчетную модель, позволяющую на основании адекватной оценки инвестиционных ресурсов определить основные показатели инвестиционной привлекательности рассматриваемых проектов строительства, реконструкции и управления недвижимостью для всех его участников.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы 5 научных статей общим объемом 2,5 печатных листа.
Объём и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Диссертация изложена на 158 страницах текста, включающих 22 таблицы, 44 рисунка, 16 формул, 3 приложения. Библиографический список содержит 145 наименований.
