Содержание к диссертации
Введение З
Глава 1. Теоретические положения прогнозирования стоимости земельных
участков 10
Теоретические основы прогнозирования стоимости земельных участков 10
Современное состояние теории и практики прогнозирования стоимости земельных участков 23
Развитие рынка земельных участков для индивидуального жилищного строительства в Московской области 28
Глава 2. Методология прогнозирования стоимости земельных участков 51
2.1 Прогнозирование стоимости земельных участков с помощью методов
математической статистики 51
Метод прогнозирования стоимости земельных участков на основе нейронных сетей 60
Методика применения результатов прогнозирования стоимости земельных участков 64
Глава 3. Эффективность прогнозирования стоимости земельных участков для
индивидуального жилищного строительства 78
Прогнозирование рыночной стоимости земельных участков 78
Оценка результатов прогнозирования стоимости земельных участков 114
Эффективность прогнозирования стоимости земельных участков 123
Выводы и предложения 140
Список используемых источников 144
Приложение А 157
Приложение Б 172
Приложение В 173
Приложение Г 175
Приложение Д 180
Приложение Е 185
Введение к работе
Актуальность исследования и современное состояние проблемы.
Политические, социальные и экономические изменения, произошедшие в России в начале девяностых годов XX века, неизбежно повлекли за собой преобразования во всех сферах жизни общества, в том числе и в экономической. Начавшиеся и продолжающиеся до сих пор экономические реформы привели к структурной перестройке всей отечественной экономики, появлению новых явлений, профессий и новых видов товаров. Происходящие преобразования не могли не затронуть сферу земельных ресурсов и иных видов недвижимости. Происходило постепенное вовлечение в рыночный оборот объектов недвижимого имущества, формирование рыночных отношений, состава участников и становление самого рынка недвижимости.
Политика приватизации привела к появлению частных собственников на помещения, здания и сооружения сначала жилищного, а общественного и промышленного назначения. Постепенно отношения проникали и продолжают проникать и в сферу земельных ресурсов. Таким образом, постепенно Россия становится в один ряд с развитыми капиталистическими странами, где недвижимость составляет основу национального богатства и лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, и они постоянно работают над увеличением стоимости своей собственности [120].
Вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации внесло серьезные коррективы в становление и развитие земельного рынка страны. Земельные ресурсы с одной стороны являются пространственным базисом, основой жизни и деятельности населения, а с другой составляют основу национального богатства, представляют собой особый вид инвестиционного актива [3].
На рубеже XX - XXI веков Россия является одним из самых динамично развивающихся и привлекательных для различных групп инвесторов рынков недвижимости в мире. При этом по оценкам самых различных экспертов потенциал, заложенный в отечественном рынке недвижимости, очень велик. Такое мнение основано на том факте, что пока развиваются рынки недвижимости только в
крупных городах. Рынок земли и участие ее в инвестиционных процессах, несмотря
на существенный отрезок времени, прошедший с момента принятия Земельного кодекса РФ, легализировавшего куплю-продажу земли, во многих регионах не развит или развит крайне слабо.
Рынок недвижимости России в настоящее время активно развивается: все большее количество инвесторов приходит к инвестированию в этот вид активов и с каждым годом увеличивается потребность в проведении квалифицированных оценочных и консультационных работ в области недвижимого имущества, способных помочь в решении задачи минимизации вероятности ошибки управленческого решения.
Все эти обстоятельства делают особенно актуальными разработку и совершенствование теоретических и методических положений управления объектами недвижимости, в т. ч, и земельными ресурсами, на различных уровнях от государственного до внутрихозяйственного.
Одним из ключевых моментов при выработке и принятии управленческих решений, определении стоимости объекта недвижимости, оценке эффективности инвестиционных проектов, определении рыночной стратегии организации — участника рынка, бизнес-планировании и иных целях, является прогнозирование различных сегментов рынка земли и иной недвижимости. Как будет показано ниже, прогнозирование есть закономерный итог, своеобразная вершина анализа рынка недвижимости независимо от того, для каких целей он проводится.
С точки зрения государственного управления земельными ресурсами прогнозирование является одним из этапов выработки управленческого решения. Точный и обоснованный прогноз развития рынка необходим для органов власти для того, чтобы иметь представление о процессах, происходящих на рынке, обоснованно прогнозировать налоговые поступления, по возможности предупреждать и смягчать негативные последствия падения рынков.
Для целей оценки недвижимости и инвестирования в недвижимое имущество моделирование ожидаемых денежных потоков, т.е. прогноз того или иного показателя рынка, есть один из основных способов достичь лучших результатов. Предсказание финансовых временных рядов — необходимый элемент любой инвестиционной деятельности. Сама суть инвестиций — вложение денег в
настоящем, чтобы получить доход в будущем — заключается в идее прогнозирования изменения ценности актива в будущем.
Поэтому если раньше прогнозирование существовало как побочный продукт других дисциплин (в первую очередь математической статистики), то с развитием капиталистических отношений и росте потребности в обоснованных прогнозах прогнозирование выделилось в отдельную дисциплину и стало рассматриваться как отдельный вид коммерческой деятельности.
Эти обстоятельства делают наиболее актуальными в настоящее время научные разработки, посвященные вопросам инвестирования в недвижимое имущество и анализа различных сегментов рынка. До сих пор все отечественные научные работы и литературные источники по вопросам инвестирования в основном посвящены инвестициям в ценные бумаги, а вопросы инвестирования в недвижимость исследованы значительно меньше. Дело в том, что в последние реформенные годы в современной российской экономической практике происходит отождествление инвестиционных ресурсов с финансовыми средствами (ценными бумагами), обеспечивающими инвестиции. С одной стороны, инвестирование в фондовый рынок более прозрачно и имеет ряд преимуществ по сравнению с рынком недвижимости.
С другой стороны, анализируя исторический опыт развития многих стран с развитой рыночной экономикой, можно констатировать, что формирование эффективных портфелей таких объектов концентрации капитала, как банковские структуры, пенсионные фонды, страховые компании и т.п., очень часто бывает невозможным без участия недвижимого имущества. Отказ от данного вида активов может приводить к серьезным ошибкам в инвестиционной политике.
В связи с бурным развитием рыночных отношений, в т.ч. и инвестиционных процессов, в сфере земли и иной недвижимости статистический анализ и синтез и выявление свойственных им закономерностей стали предметом научных исследований, довольно широко проводимых в нашей стране в последнее время.
Теоретические и методические положения управления земельными ресурсами, в т.ч. необходимость обладания информацией о будущем состоянии рынка недвижимости, были достаточно подробно рассмотрены в работах таких ученых и специалистов, как А.А. Варламова, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, И.В. Дегтярева,
Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, А.Э. Сагайдака, С.Н. Хлыстуна, Р.Т. Нагаева и других. Проблемам оценки земли и иной недвижимости посвящены труды А.П. Огаркова, А.В. Севостьянова, Ю.А. Цыпкина, Е.И. Тарасевича и других, вопросам прогнозирования экономических временных рядов — Г.М. Стерника, Ю.П. Лукашина, Дубровой Т.А. и друних.
Но, несмотря на широкий круг вопросов, рассмотренных в опубликованных работах, единого изложения всего многообразия существующего материала по экономическому прогнозированию применительно к рынку земельных участков в частности, имеющих практический смысл в современный период, автору не известно. Эти обстоятельства явились обоснованием актуальности выбранной темы, а также обусловили цель, задачи, структуру и содержание настоящего диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью настоящей работы является совершенствование теоретических и методических положений прогнозирования стоимости земельных участков и применение его результатов в землеустройстве и земельном кадастре. Для достижения поставленной цели в исследовании решались следующие задачи:
усовершенствовать теоретические и методические положения прогнозирования рыночной и кадастровой стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
провести комплексный анализ динамики основных показателей, характеризующих рынок земельных участков для ИЖС Московской области и определить их взаимосвязь с социально-экономическим факторами;
построить модель для прогнозирования рыночной стоимости земельных участков для ИЖС на основе социально-экономических факторов;
разработать прогноз величины рыночной и кадастровой стоимости земельных участков для ИЖС Московской области различными методами;
разработать предложения по применению прогнозных величин рыночной стоимости для принятия решения об использовании земельных участков на перспективу;
разработать рекомендации по определению эффективности применения результатов прогноза величины рыночной стоимости земельных участков для целей Государственной кадастровой оценки земель
Предмет и объект диссертационного исследования. Предметом данного исследования является процесс прогнозирования рыночной и кадастровой стоимости на основе применения формализованных методов.
Объектом исследования являются земельные участки для индивидуального жилищного строительство (ИЖС) Московской области.
Теоретико-методологические основы диссертации. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют теория землеустройства и земельного кадастра, теория управления земельными ресурсами, теория экономической эффективности инвестиций, теория статистического анализа временных рядов, теория нейронных сетей, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, инвестиционной деятельности, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, прогнозирования, Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, а также другие официальные документы и материалы периодической печати в их научном осмыслении. Работа выполнена с помощью аналитического, экономико-статистического, монографического, абстрактно-логического, корреляционно-регрессионного анализа, метода нейронных сетей, метод экспертной оценки, и экспериментальный методы исследования.
В работе использованы аналитический, экономико-статистический, монографический, абстрактно-логический, корреляционно-регрессионный анализ, метод нейронных сетей, метод экспертной оценки, и экспериментальный методы исследования.
Научная новизна. Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:
1. уточнены теоретические положения прогнозирования рыночной стоимости земельных участков;
обосновано применение методов прогнозирования и даны рекомендации по использованию его результатов при разработке схем территориального планировании и проектов территориального землеустройства;
выявлены макроэкономические и региональные социально-экономические факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков;
научно обоснованы и адаптированы методы регрессионного анализа и нейронных сетей на основе макроэкономических показателей к применению для прогнозирования рыночной стоимости земельных участков;
разработана и научно обоснована методика актуализации величины кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе прогнозирования стоимости земельных участков;
проведены расчеты экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости для актуализации налоговой базы и размещения земельных участков при принятии решения об их перспективном использовании.
На защиту выносятся полученные автором в ходе исследования научные результаты:
уточненные и дополнительно сформулированные теоретические и методические положения применения методов прогнозирования стоимости земельных участков;
методика актуализации величины кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе прогнозирования рыночной стоимости земельных участков с использованием нейронных сетей;
методические основы применения прогноза величины рыночной стоимости земельных участков при принятии решения об их использовании на перспективу;
расчет экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости земельных участков для ИЖС в целях актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов;
расчет экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости земельных участков для оценки инвестиций в земельные участки.
Значимость результатов исследования для практики. Практическая значимость и реализация результатов диссертационной работы состоит в том, что предложенные методы и рекомендации направлены на применение и учет результатов прогнозирования для принятия управленческих решений на рынке недвижимости, что позволит улучшить информационное обеспечение процесса
управления и повысить его эффективность. Разработанные практические рекомендации были использованы при разработке учебных программ в Государственном университете по землеустройству, при практической работе в муниципальных органах власти.
Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается анализом значительного числа отечественных и зарубежных публикаций по исследуемой и смежной проблематикам, проведенного в процессе исследования, использованием методов и подходов, получивших практическую апробацюо, внедрением результатов исследования в практику внутрихозяйственного управления земельными ресурсами.
Публикации. Основные положения диссертационной работы были изложены в ходе выступлений на 6 конференциях и опубликованы в статьях По теме диссертационного исследования опубликовано 10 работ (в том числе 1 публикация в издании, рекомендуемом ВАК) общим объёмом 6,50 печатных листа, из них 4,48 печатных листа подготовлено автором.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений и включает в себя 43 рисунка, 21 таблицу и 6 приложений. Объем основного текста работы составляет 156 страниц машинописного текста, в том числе список литературы из 141 наименования.
