Введение к работе
Актуальность темы исследования. Управление земельными ресурсами в общем контексте их рационального использования - одна из основных задач, стоящих перед государственными и муниципальными органами власти. В принятой Генеральной Ассамблеей ООН в 2001 году «Декларации по городам и другом населенным пунктам в новом тысячелетии», впервые была сформулирована концепция устойчивого развития городов в странах с переходной экономикой и создания для человека безопасной среды обитания. Для России это означало, прежде всего, выработку под эгидой ООН-ХАБИТАТ и Международного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГ социально-экономических и организационных механизмов по регулированию градостроительного развития территорий, обеспечивающих необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов в сфере обеспечения населения страны жильем современного уровня.
Россия является одной из немногих стран мира, обладающих значительными земельными ресурсами, однако на протяжении всей ее истории вопрос регулирования земельных отношений не теряет своей актуальности. В настоящее время в сформировавшихся рыночных условиях, в отличие от периода планово-административных методов управления экономикой и строительством, когда большинство процессов регулировалось директивными методами, совокупность проблем, связанных с земельными отношениями только, обострилась.
В последние годы в крупнейших городах России, обладающих значительным инвестиционным потенциалом, на фоне реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России», вновь произошел поворот к строительству больших объемов жилья и, соответственно, к освоению крупных земельных участков. Это требует сегодня от участников национальной программы разработки принципиально новых организационно-экономических и социально-ориентированных подходов к обеспечению населения (домашних хозяйств) жильем, их тесного взаимодействия и координации на всех этапах строительства.
В связи с этим, на первый план выходит вопрос о кардинальном изменении существующих методов и процедур реализации основополагающего этапа жилищного строительства - этапа предоставления земельных участков. При сохранении существующей аукционной процедуры предоставления земельных участков для строительства жилья, в основном элитного и бизнес класса как следствие такой процедуры, реализация национальной программы в заданных параметрах с большой долей вероятности может быть поставлена под угрозу невыполнения. Для разрешения этой коллизии объективно необходима разработка и внедрение новых механизмов предоставления земельных участков для строительства различных по видам и стоимости жилых домов, предназначенных для различных типов домашних хозяйств, имеющих в основной своей массе средний и низкий уровень доходов.
Возникающая в этой связи задача формирования эффективного механизма предоставления земельных участков под строительство массового «социального»
жилья обуславливает актуальность выбранной темы диссертационной работы, а результаты исследования различных ее аспектов будут, несомненно, иметь практическую значимость.
Цель и задачи исследования. Исходя из вышеизложенного целью диссертационного исследования является разработка эффективного организационно-экономического и социально-ориентированного механизма адресного предоставления субъектам инвестиционно-строительной сферы земельных участков различного уровня под строительство жилья для домашних хозяйств различных типов.
Для достижения поставленной цели потребовалось поставить и решить следующие задачи:
выявить ключевые проблемы, препятствующие успешной реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России»;
установить уровень соответствия различных типов жилья структуре домашних хозяйств по численности их членов и доходам;
выявить и систематизировать факторы, определяющие типы земельных участков, предоставляемых для строительства жилья;
-определить критерии соответствия различных по комфортности и стоимости типов жилья, предназначенных для определенных домашних хозяйств типам, предоставляемых земельных участков;
определить основные особенности оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жилья;
разработать методику оценки земельных участков для жилищного строительства с учетом имеющегося опыта предоставления земельных участков на основе торгов по продаже права на заключение договора аренды;
-разработать организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков в процессе их адресного предоставления под строительство жилья различного типа;
- разработать модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-
строительной сферы в процессе землепользования;
- разработать организационно-экономический и социально
ориентированный механизм адресного предоставления земельных участков различного типа для строительства жилья различного уровня.
Объектом исследования диссертационной работы выступает сфера земельных отношений в процессе предоставления земельных участков под строительство жилья.
Предметом исследования является организационно-экономический и социальноориентированный механизм предоставления земельных участков для строительства массового социального жилья.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной сферы по жилищному строительству и земельным отношениям.
В современной экономической литературе проблеме разработки эффективного
механизма предоставления земельных участков под жилищное строительство уделяется значительное внимание.
Однако, рядом исследователей (Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Бузарев В.В., Чекалин B.C., Гурьев В.В., Шинкоренко Е., Макаров А.Н., Мазаев Г.В., Платонов A.M., Борисова К., Розанов Н.П, Маклакова Г.Г, Смирнова С.Н) были освещены лишь отдельные вопросы земельных отношений, возникающих между органами власти, девелоперами, заказчиками-застройщиками, подрядчиками и инвесторами.
Вопросы муниципального управления земельными ресурсами и предоставления земельных участков для строительства освещены в работах Колесова В., Ергашева В., Старовойтова А., Шинкоренко Е., Макарова А.Н., Кувшиновой О., Письменной Е.
Однако до последнего времени ни в экономической литературе, ни в практике землепользования не нашли должного отражения наиболее важные аспекты земельных отношений, учитывающие успешный зарубежный опыт, существующие подходы к разрешению проблемы предоставления необходимого количества и заданного качества земельных участков для заданных объемов строительства массового жилья, определенных национальными жилищными программами.
В частности, в данном контексте практически не освещаются и не поднимаются вопросы активного участия общественных организаций потребителей и производителей жилья на всех этапах его возведения, в том числе на этапе выделения земельных участков под жилую застройку.
Таким образом, формирование нового комплексного подхода к проблеме обеспечения необходимых объемов массового «социального» жилья подготовленными земельными участками соответствующего уровня требует дальнейших исследований.
В качестве нормативно-правовой, статистической и информационной базы были использованы Гражданский, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановление Правительства Свердловской области от 08 июля 2005 г. «Об организации работы исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность или аренду земельных участков путем проведения публичных торгов по продаже земельного участка или права на заключения договора аренды земельного участка», законы и нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность и деятельность по формированию земельных участков, отчетные данные Администрации города Екатеринбурга.
В качестве инструментария в работе использовались такие методы и приемы как системный анализ и синтез, экономико-математическое моделирование, методы экономико-организационного анализа и оценки эффективности.
Благодаря всестороннему анализу российского и зарубежного опыта земельных отношений, рассмотрению действующей законодательной базы регулирования земельных отношений и исследованию сложившихся механизмов выделения земельных участков под жилищное строительство были получены следующие основные научные результаты:
Сформулированы связанные с предоставлением земельных участков под строительство жилья различного типа, предназначенного для различных типов домашних хозяйств, первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» на государственном и муниципальном уровнях, учитывающие потребности в социальном жилье наиболее значительной группы домашних хозяйств со средним и низким уровнем доходов.
Установлена необходимость соблюдения соответствия различных типов жилья структуре домашних хозяйств города (региона) по численности их членов, доходам и потребности в жилье, обеспечивающего переход к системе адресного выделения земельных участков для жилищного строительства, а также предложена соответствующая структуре домашних хозяйств типология жилья.
Выявлены и систематизированы факторы, определяющие типы земельных участков, предоставляемых для строительства жилья, и предложена система количественной оценки этих факторов.
Выявлены основные особенности оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жилья, и на основе комплексного анализа статистических данных разработана методика оценки земельных участков для строительства жилья.
Разработан организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков в процессе их адресного предоставления под строительство жилья различного типа.
Предложена модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования, основанная на взаимодействии общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья.
Разработан организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня, предназначенного для различных по численности и доходам типов домашних хозяйств.
Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:
-сформулированные первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам Россию), включающие в себя финансовые (недостаточность средств у инвесторов и администраций городов), экономические (направленность на строительство коммерческого жилья), организационные (отсутствие необходимого взаимодействия между участниками реализации жилищной программы в процессе создания жилья), технические и другие аспекты, позволяют определить ключевые
на современном этапе направления ее реализации (15.56);
-разработанная методика оценки земельных участков, учитывающая особенности оценки земельных участков для строительства жилья, позволяет обосновать систему адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня (15.59);
разработанная модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительного комплекса в процессе землепользования, включающая участие в этом процессе общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья, а также организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков позволяют повысить эффективность внесения необходимых изменений в систему предоставления земельных участков для строительства жилья различного типа и уровень прозрачности процедур адресного предоставления земельных участков (15.63, 15.75);
разработанный организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления различных типов земельных участков для строительства соответствующих типов жилья для различных типов домашних хозяйств, опирающийся на основополагающий принцип трех уровеней соответствия, позволяет регулировать в рамках национальной жилищной программы стоимостные и качественные показатели земельных участков различного типа с помощью аукционов на понижение или конкурсов с определенными условиями для застройщиков и инвесторов и обеспечить тем самым выполнение заданных показателей обеспеченности населения страны жильем (15.55,15.65,15.62,15.74).
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в универсальности использования методического подхода к решению проблемы обеспечения населения (домашних хозяйств) жильем на основе адресного предоставления различного типа земельных участков для жилищного строительства в соответствии с потребностями различных типов домашних хозяйств.
Практическое значение диссертационной работы состоит в том, что предложенный механизм адресного предоставления земельных участков для строительства жилья способствует соблюдению принципа соответствия «тип домашнего хозяйства - тип жилья - тип земельного участка», а также разработке и принятию рациональных управленческих решений по выделению земельных участков и может быть использован при формировании городских жилищных программ, заключении девелоперских и подрядных договоров и в процессе отбора инвестиционно-строительных проектов для жилой застройки.
Основные результаты работы приняты к внедрению при разработке концептуального подхода к определению приемлемости земельных участков для строительства различных типов жилья и определению потребности в земельных участках различного типа в городе Екатеринбурге и Верхней Пышме, применены при совершенствовании организационного механизма взаимодействия
структурных подразделений Администрации города Екатеринбурга, использованы при формировании модели взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе адресного предоставления земельных участков под строительство жилья. Внедрение практических результатов исследования подтверждено соответствующими справками об использовании результатов диссертационного исследования.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались на XIV отчетной конференции молодых ученых УГТУ - УПИ: (Екатеринбург, 2008), на Международном научно-практическом симпозиуме «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их разрешения в период выхода из кризиса» (Саратов, 2009).
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 99 наименований и 5 приложений, содержит 18 рисунков, 32 таблицы.
