Содержание к диссертации
Введение 4
Глава I. Исследование тенденций развития форм собственности и
условий, влияющих на рынок объектов недвижимости. 16
1.1. Анализ современного состояния недвижимости и классификация определении собственности. 16
1.2. Историческое развитие и современное состояние законодательной базы оценочной деятельности. 29
1.3. Основные условия, влияющие на оценку и состояние рынка
недвижимости. 40
Глава II. Классификация объектов недвижимости по технико-
экономическим признакам, обеспечивающим их
конкурентоспособность на рынке. 49
2.1. Особенности и классификация типологии и проектных решений
зданий различного назначения, осуществленных в разные периоды. 49
2.2. Конструктивные особенности зданий, построенных в разные
периоды. 64
2.3. Классификация стратегических задач по оценке, приносящей и не
приносящей доход недвижимости. 84
2.4. Проблемы оценки физического износа и морального старения
недвижимости. 101
Глава III. Основные принципы анализа и оценки объектов
недвижимости в системе управления. 105
3.1. Методика оценки недвижимости в разные периоды. 105
3.2. Принципы и особенности массовой и индивидуальной оценки
недвижимости. 112
3.3. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости. 122
3.4. Маркетинговые исследования на рынке типовых объектов: методы
и анализ. 135
3.5. Маркетинговые исследования на рынке элитных объектов: методы
и анализ. 153
3.6. Методы маркетинговых исследований на рынке объектов
инфраструктуры. 165
Глава IV. Методология социально-экономической оценки объектов
недвижимости. 180
4.1. Методы экономической оценки территориальных ресурсов. 180
4.2. Методы оценки объектов недвижимости по укрупненным и
дифференцированным показателям. 196
4.3. Модель экономической эффективности объектов недвижимости. 210
4.4. Методы оценки строительных параметров объектов недвижимости
по функциональным и экономическим критериям. 225
4.5. Методы экономической оценки реконструкции и модернизации
зданий с сохранением функций и перепрофилированием. 234
Глава V. Методология организационно-экономической оценки недвижимости и ее использование в реальной системе управления. 253
5.1. Бизнес-планирование как объективная и комплексная оценка
объектов строительства. 253
5.2. Многовариантность построения оценки развития коммерческих и
некоммерческих объектов недвижимости. 259
5.3. Методология оценки, структура и принципы организации
управления в рыночных условиях. 265
Глава VI. Перспективы оценки объектов строительства на рынке
недвижимости 277
6.1. Перспективы оценки недвижимости как важнейшей функции
управления. 277
6.2. Перспективы отбора вариантов оценки в соответствии с потребностями рынка, целями оценки и сложившейся ситуацией. 282
6.3. Дальнейшее формирование дифференцированного подхода к оценке недвижимости. 294
Заключение и общие выводы 303
Литература 310
Приложения 326
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Формирование рынка
недвижимости стало одним из наиболее реальных результатов реформ,
проводимых в России. Позитивное воздействие на становление рынка оказало
формирование законодательной базы и цивилизованных отношений между
субъектами рынка недвижимости. В то же время практически не преодолены
противоречия между неудовлетворенным спросом и невостребованным
предложением на рынке недвижимости, особенно в жилищной и социальной
сферах. Наиболее эффективным и социально привлекательным путем выхода к
рыночной экономике в цивилизованном понимании и последующего
долговременного развития является внедрение в производство новейших
технологий, которое повлечет за собой инвестиционный всплеск, решение
жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения
учреждениями социальной инфраструктуры. При этом сегодняшний невысокий
уровень среднедушевого дохода обеспечивает удовлетворение потребностей
россиян в жилье примерно в той же степени, что и прочих потребностей. Из
этого можно было бы признать, что форсированное строительство только
жилья приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в
пользу жилья. Однако в странах с развитой рыночной экономикой при полной
свободе потребительского выбора затраты на жилье, прямые и косвенные,
составляют примерно третью часть расходов населения. Жилье является
объектом наиболее активного спроса также и в нашей стране, причем
тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в
ближайшей, но и в более отдаленной перспективе. Действенным направлением
решения этой проблемы является совершенствование методов управления и
оценки недвижимости максимально отвечающих условиям рыночной
экономики и учитывающей потребительские качества объектов.
Объективная оценка недвижимости - важнейшая функция системы управления, предшествующая принятию практически любого решения в отношении недвижимости.
Прежде всего, автор исследования пришел к вывод} , что объективно
свойства недвижимости, в основной ее массе, предопределяют общие
методические подходы к ее оценке. С методологической точки зрения,
отраслевые особенности влияют на конкретные подходы к оценке
недвижимости примерно в той же степени, что и другие ее особенности.
Поэтому исследование, проведенное в рамках диссертации основывается на
недвижимости как на объекте строительства, т.е. - обладающем совокупностью
технических и экономических параметров, выраженных системой
соответствующих показателей и проходящем в процессе своего жизненного
цикла, помимо прочих (эксплуатации и других), основные стадии, присущие
строительному объекту: стадия подготовки и стадия реализации, то есть все
формы воспроизводства основных фондов. В процессе исследования автором
установлено, что недвижимость выходит за рамки чисто строительного объекта
и рассматривается как объект собственности, коммерческой и некоммерческой
(финансово-хозяйственной и управленческой) деятельности, т.е. его правой
статус, единовременные и текущие расходы, результаты деятельности (прибыль
и окупаемость) и другие факторы, подлежащие оценке. При этом возрастает
значимость оценки, которая влияет на возможность проведения операций с
недвижимостью, как объектом экономической деятельности и, в конечном
итоге, формирует как конкретные, локальные рынки недвижимости различной
отраслевой направленности, входящей сегментами в рынок недвижимости
(офисная недвижимость, жилая, промышленная, специфического назначения
(например, гостиницы, медицинские центры, автозаправочные комплексы),
рынок земельных участков и т.д., так и понятие рынка недвижимости как
составной части народного хозяйства, на котором обращаются значительные
капиталы и обладающего большой социальной значимостью.
Процесс существования недвижимости связан с различными отраслями народного хозяйства. Основные формы воспроизводства недвижимости требуют использования проектных, строительных (подрядных, субподрядных) и других организаций; строительных конструкций и материалов; инвестиций, информационных технологий и других факторов производства. Строительство
объектов недвижимости создает основные фонды для экономики страны. Недвижимость, являясь объектом для привлечения внешних и внутренних инвесторов и, принося прибыль государству, выступает как товар, экономическое благо и источник получения дохода.
При всей схожести подходов к оценке объектов недвижимости различной отраслевой принадлежности следует отметить, что применяемые для ее оценки способы и методы требуют учета внеотраслевой специфики: функциональной, социальной, ландшафтно-композиционной, экономической, конструктивной, управленческой и т.п. Этим диктуется необходимость вводимого автором понятия дифференцированной оценки различных объектов недвижимости.
В целях решения важных народнохозяйственных задач, в частности налогообложения (федерального и местного), подлежат оценке все виды недвижимости - от старинных уникальных зданий и сооружений с сохраняющимися функциями или с предполагаемым перепрофилированием до зданий, построенных в течение последних 30-50 лет, подлежащих реконструкции, модернизации, перепланировке, а также различные здания и объекты социальной инфраструктуры, появившиеся на рынке недавно или находящиеся в процессе строительства.
В современной практике оценки недвижимости произошел разрыв между традиционными методами определения технико-экономической эффективности объектов в системе инженерно-экономических критериев и целей и современными рыночными показателями и ориентирами. До настоящего времени оценка экономической эффективности строительных объектов производится, как правило, по критерию минимизации ресурсов при сохранении или повышении достигнутого уровня качества объекта в системе статичных показателей или по критериям чистого дисконтированного дохода, срока окупаемости затрат и т. п., то есть в системе динамичных показателей и рыночных ориентиров. Однако инвестор должен знать не только конечные результаты от вложенных инвестиций, но и учитывать факторы, влияющие на рыночные показатели оцениваемого объекта, его архитектурно-строительных и функциональных вариантах, различающихся по технико-экономическим
показателям и составляющих базу формирования дохода. Автор обосновывает необходимость дифференцированного подхода к оцениваемым объектам, различающимся как по времени создания (и стало быть - строительным нормам, традициям, правилам), так и по функционально-архитектурной структуре помещений, в каждом случае предполагая оценку качества построенного или строящегося объекта.
Для всех случаев оценки в системе управления недвижимостью требуется дифференцированный подход, учитывающий особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного и другие особенности объекта оценки.
В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировался, началось формирование вторичного рынка. Отличительной чертой этого этапа развития рынка является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов для получения единовременной прибыли, сколько на получение постоянных денежных поступлений от эффективного управления портфелем недвижимости.
В экономической науке и хозяйственной практике пока еще не выработаны единые методологические подходы к оценке недвижимости как важнейшей функции системы управления. Отсутствие методологии оценки недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры) не позволяет принимать необходимые решения в отношении управления недвижимостью. Кроме того, недостаточно исследованы особенности формирования отношений между участниками рынка недвижимости. Несмотря на их важность в теории принятия решений практически не разработаны методы экономической оценки качества объектов недвижимости, а также обоснование методов оценки недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям, характеризующим типологию и проектные решения объектов недвижимости.
Отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей различных видов и типов жилых и общественных зданий, не позволяет
использовать опенку недвижимости, например, в качестве базы налогообложения. Теоретическое исследование проблемы оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, направленных на выработку предложений по ее совершенствованию, имеет одновременно и поисковый и прикладной характер.
Существенный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности внесли отечественные ученые: А. Барышев, Л. Белых, Э. Бугулов, В. Бушуев, Б. Волков, Н. Волочков, А. Воронков, В. Воропаев, А. Горбунов, П. Грабовый, В. Григорьев, В. Горемыкин, М. Дидковский, Д. Дубровский, И. Егерев, В. Епифанов, А. Ефимов, В. Идрисов, О. Ильина, А. Карасев, М. Каменецкий, А. Кириллова, В. Климов, А. Ковалев, И. Комаров, В. Кошкин, М. Крейнин, Ю. Кулаков, И. Лукманова, Б. Луняков, С. Максимов, В. Мещеряков, Н. Нестерович, И. Острина, А. Павлов, Е. Панкратов, Я. Рекитар, А. Ракитский, В. Ресин, Р. Самусева, А. Севостьянов, В. Серов, Ю. Соколов, М. Соловьев, И. Степанов, В. Стороженко, Е. Тарасевич, М. Федотова и др. Вопросам оценки недвижимости посвящены работы многих зарубежных исследователей.
Экономические исследования в России, в той или иной степени относящиеся к данной теме, можно объединить в две группы: проблемные, касающиеся общих вопросов оценки недвижимости, маркетинговых исследований, правовых и других вопросов, и прикладные, затрагивающие отраслевые проблемы и отдельные стороны развития задач в пределах оценки городских территорий, а также отдельных видов и типов зданий.
Зарубежные исследования проблем оценки объектов недвижимости, сыгравшие значительную роль в развитии российской науки о недвижимости в рыночных условиях, не отражают в полной мере специфики российских условий вхождения в рынок - развития, становления, стабилизации, а вопросы оценки общественных зданий в рыночных условиях практически не исследованы.
Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных рекомендаций по ее оценке, необходимой для инвестиционной, риэлторской, девелоперской, аудиторской
деятельности, формирования фондового рынка, налогово-бюджетной сферы и других, многие проблемы стратегического направления развития в этой сфере остаются недостаточно изученными. Практически отсутствует концепция управления недвижимостью как целостной системой, достаточно слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений развития рынка недвижимости в целом, а также по типам зданий, проектным решениям, и формирования эффективного портфеля для различных групп потребителей. Почти не исследованьі методические подходы к оценке жилых и общественных зданий, построенных в разные периоды застроек.
Автором предложена концепция формирования вариантов оценки и управления недвижимостью и проанализированы факторы для объектов социальной и иной инфраструктуры с учетом теории принятия решений и разработаны теоретические и методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, ориентированных на коммерческое и некоммерческое их использование.
Цель исследования состоит в разработке теоретических и методологических принципов и положений, а также решении важной научной проблемы оценки и управления объектами недвижимости в рыночных условиях как целостной системы, позволяющей раскрыть и обосновать с точки зрения социальных, экономических, функциональных, организационных и других факторов эффективные подходы и методы оценки недвижимости и принятия решений.
Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие основные задачи:
- определение особенностей оценки зданий и объектов различного назначения, включая объекты- социальной инфраструктуры с учетом отечественного и зарубежного опыта;
- выявление основных факторов, влияющих на оценку состояния рынка недвижимости с учетом конкурентоспособности объектов разных периодов застройки;
- теоретическое обоснование основополагающих принципов и положений анализа, моделей массовой и индивидуальной оценки недвижимости;
- классификация стратегических задач по оценке и управлению доходной и другой недвижимостью;
- исследование проблем физического и экономического износов, морального старения и разработка предложений по реконструкции зданий и сооружений с возможным сохранением функций или их перепрофилированием;
определение основных направлений развития коммерческой и некоммерческой недвижимости на основании оценки и системы принятия решений.
Объектом исследования является недвижимость во взаимосвязи с общественными задачами и потребностями всех участников рынка.
Предметом исследования явились особенности формирования системы оценок и управления объектами недвижимости и их влияние на инвестиционно-строительную деятельность субъектов предпринимательства и формирование рынка недвижимости.
Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития рыночной экономики, оценке недвижимости, управления, совершенствованию организационно-экономического механизма в сфере воспроизводства фонда зданий, проблемам градостроительства, типологии и проектирования в гражданском строительстве, маркетинга и экономической социологии, соответствующие законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам управления экономикой. При проведении конкретных исследований были использованы методы экономико-математического моделирования, экспертных оценок, иерархии и др.
В процессе выполнения работы использовались: статистические материалы Госстатагентства России за 1991-1999 гг., аналитические материалы Госстроя России, обобщенные и конкретные данные риэлторских организаций, результаты научно-исследовательских работ московских институтов, выполненных при участии автора в Институте реконструкции (ИНР!ЕКОН).
ОАО ЦНИИЭП им. Б. С. Мезенцева, практические работы по оценке недвижимости, выполненные автором или по его методике, литературные источники, обзорные, нормативные и справочные данные.
Научная новизна работы заключается в том, что на основе системного подхода разработана методология комплексного исследования экономических проблем оценки и управления недвижимостью различного функционального назначения с учетом особенностей и тенденций их развития в соответствии с потребностями рынка объектов недвижимости и требованиями рыночной экономики, позволяющая формировать эффективный рынок недвижимости. Существо такого системного подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов оценки объектов недвижимости на уровне целостной системы (массовая оценка) и отдельных объектов (индивидуальная оценка). На основе этого подхода автором получены новые теоретические и методологические научные результаты, состоящие в следующем.
1. Проанализированы ситуации на территориальном уровне на рынке жилья, а также на рынке нежилых помещений с учетом сбалансированности спроса и предложения, услуг и ресурсов.
2. Выявлены сущность, роль и место жилого фонда и фонда объектов социальной инфраструктуры в экономике страны, основные функции и структура процессов на рынке недвижимости.
3. Разработан классификатор объектов недвижимости с учетом их назначения по типологическим, конструктивным, функциональным признакам, формирующим конкурентоспособную среду рынка недвижимости, а также исследованы внешние и внутренние факторы формирования рынка недвижимости.
4. Выполнены анализ и обобщение практики развития типологии и проектирования в различные исторические периоды строительства, что позволяет учитывать характер и конкурентоспособные особенности их влияния на формирование вариантов оценки и управления недвижимостью.
Разработаны предложения по определению и использованию коэффициентов приведения к сопоставимым условиям при индивидуальной и массовой оценке различных объектов недвижимости.
5. Теоретически обоснованы целевая и функциональная структуры жилищно-гражданского сектора как саморазвивающейся, ориентированной на прибыль, области народного хозяйства. Рассмотрены возможности и варианты формирования доходов и расходов между разлігчньїми видами объектов с целью их сбалансированности.
6. Сформированы предложения по развитию рынка недвижимости с учетом стоимостных, потребительских и социальных целей для принятия решений по выбору вариантов форм воспроизводства, номенклатуры, сбалансированности услуг и т. п.
7. Разработана методология оценки объектов с учетом особенностей развития рынка недвижимости, включающая: систему единиц измерения и систему объемно-планировочных коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных зданий; систему интегральных коэффициентов, позволяющих определять и сравнивать структуру стоимости, а также текущие затраты для различных типов и видов зданий и стоимость отдельных конструктивных элементов; разработана методика и система расчетов, позволяющая проводить детальную и оперативную оценку отдельно стоящих зданий, комплексов и помещений в их составе по затратам, сравнению продаж, доходу с сопоставлением аналогов по основным показателям.
8. Предложены методы выбора экономически целесообразных вариантов развития недвижимости, соответствующие конкретным градостроительным ситуациям и потребительским свойствам.
9. На основе анализа различных моделей прогнозирования для различных этапов жизненного цикла недвижимости обосновывается научный подход к оценке, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских свойств недвижимости. с;і: !:;аб т:і!!ь; мероприятия по совершенствованию
инструментария регулирования процессов распределения жилищно-гражданских объектов для развития государственных программ в зависимости от типов и видов объектов недвижимости.
Практическая значимость работы. На основе разработанных теоретических и методологических положений создана система научно-практических рекомендаций, обеспечивающих объективность оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, предшествующей принятию обоснованного решения. Предложенные в диссертации методы оценки объектов недвижимости должны способствовать решению строительных задач по созданию основных фондов и их интенсивному использованию. Практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты могут быть использованы в дальнейшем при прогнозировании органами управления народным хозяйством, инвестиционно-строительным сектором экономики при разработке программ по развитию и совершенствованию рынка недвижимости.
Достоверность полученных результатов обусловлена применением в процессе работы над диссертацией современных экономических теорий, методов и научных положений, разработанных лично автором, использованных приемов верификации полученных результатов; основывается на применении репрезетативной статистической отчетности, представляющей собой обширный массив информации по исследуемым аспектам оценочной деятельности как в Российской Федерации, так и за рубежом; подтверждается использованием полученных результатов в практической деятельности научно исследовательских и проектных институтов, коммерческих банков, риэлторских компаний, а также включением авторских исследований в учебные программы Международного университета и РЭА им. Г.В.Плеханова.
Апробация и реализация результатов работы. Методы и результаты диссертационного исследования были доложены, обсуждены и получили одобрение на заседаниях Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной Программы ГД ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей се\:ьи . на
совещаниях в Международном Институте строительства, семішарах Института экономики города - США (в Москве) и Фонда «Институт экономики города», конференциях Ассоциации ипотечных банков (АСИБА), Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, Международном университете (Институт общественных отношений, делового администрирования и менеджмента), ОАО ЦНИИЭП им. Б.С. Мезенцева, Институте реконструкции городов (ИНРЕКОН), Московском институте коммунального хозяйства и строительства.
Основные результаты работы были использованы при подготовке Российско-Американской программы кредитования и финансирования строительства жилья коммерческими банками (1998 г.), разработке Концепции ипотечного кредитования в России в рамках работы в составе Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной Программы ГД ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи»(1998-99 гг.), подготовке поправок к законопроектам в сфере недвижимости к Парламентским слушаниям, формировании Российской Ипотечной Ассоциации (РИА) и концепции ее деятельности, Ассоциации ипотечных банков (АСИБА), преподавании курсов «Оценка недвижимости», «Ипотечное кредитование» и других, подготовке магистров экономических наук в Международном университете, разработке учебных программ и пособий, консультировании и обучении на курсах подготовки конкурсных управляющих, а также практической оценке более 200 объектов недвижимости в Москве и других городах России, оценке и управлении недвижимости (активами) группы РОСПРОМ, оценке и переоценке объектов собственности НК «ЮКОС», подготовке предложений по переоценке и управлению имуществом РАО «ЕЭС России», подготовке специалистов на курсах по оценке недвижимости Института финансов и банковских технологий и Российского Общества Оценщиков.
На защиту выносятся следующие положения диссертации:
- методология оценки недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры) как важнейший фактор, предшествующий принятию решений в отношении управления недвижимостью;
- результаты теоретического обобщения особенностей формирования отношений между всеми участниками рынка недвижимости как базы оценки;
- методы экономической оценки качества объектов недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры), с учетом их физического и экономического износа, морального старения, в целях эффективного управления недвижимостью в процессе их воспроизводства;
- теоретические обоснования методов оценки недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям, характеризующим типологию и проектные решения с целью определения конкурентоспособности объектов недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры);
- основные научно-методологические положения и рекомендации по развитию коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости на основе их оценки в соответствии с требованиями рынка.
Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, 6 глав, заключения и общих выводов, библиографии и приложений, содержит 325 страниц машинописного текста (включая таблицы и рисунки). Список использованных источников содержит 209 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 31 работа, в том числе 11 книг, общим объемом 88 п.л.
