Содержание к диссертации
Введение 3
1 Теоретические и методологические аспекты управления
инвестициями в жилищной сфере ^
1.1 Методические положения формирования и
реализации инвестиционной политики . _
Механизмы финансирования жилищного строительства 28
Характеристика нормативно-правового обеспечения по привлечению инвестиционных ресурсов в жилищно-строительный комплекс 48
2 Основные характеристики результативности вложения средств
в сферу жилищного строительства 62
Ретроспективный анализ развития жилищно-строительного комплекса 62
Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса в контексте реализации в регионе государственных программ по поддержке ЖСК 81
Анализ состояния инвестиционных процессов на рынке недвижимости в городах КМВ 93
3 Совершенствование инвестиционной деятельности в жилищно
строительной сфере территории 109
3.1'Система управления жилищно-строительным комплексом в
ряду приоритетных национальных программ 109
Современные аспекты моделирования инвестиционных потоков в жилищном строительстве 121
Модель формирования инвестиционного «портфеля» ипотечных проектов в условиях диверсификации жилищного строительства 133
Результаты модельных расчетов формирования и объемов финансирования ипотечных проектов 143
Выводы и предложения 155
Список использованной литературы 158
Приложения 171
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Активизация инвестиционной политики регионов в условиях формирования рыночных отношений в России была вызвана реализацией курса на децентрализацию инвестиционного процесса, попытками преодолеть несовершенство федеральной инвестиционной политики и соответствующего законодательства, создать благоприятный климат, обеспечивающий приток финансовых средств в территориально-отраслевые комплексы.
Универсального механизма мобилизации финансовых ресурсов в строительство и решение жилищной проблемы в настоящее время в России не существует. Применяемые технологии привлечения средств населения, кредитных, строительных организаций, бюджета в систему жилищного строительства носят переходный характер, являются производными современного этапа развития российской экономики. В этой связи проблема поиска инвестиционных ресурсов должна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном и отраслевом уровнях. Должен быть разработан инструментарий привлечения в жилищное строительство как внебюджетных так и бюджетных финансовых средств, включающий механизмы регулирования инвестиционного процесса и повышения ~его эффективности на основе создания единого информационного пространства, совершенствования организационной структуры, разработки методик расчета целесообразности реализации социально-ориентированных проектов на мезо- и микроуровне.
В связи с этим выбранная тема исследования является актуальной, а недостаточная изученность отдельных теоретических и прикладных аспектов применительно к современным условиям определили круг рассматриваемых в ней вопросов.
Степень изученности проблемы. Экономический механизм финансирования жилищно-строительного комплекса нуждается в особом общенауч-
4 ном рассмотрении и реальном освоении в региональной практике.
Вопросы финансирования инвестиций в строительную сферу рассматривали в своих работах известные зарубежные экономисты-исследователи: Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Р. Страйк, Дж. Дэниелл, Ф. Уитт и др. Отдельные стороны указанной проблемы достаточно подробно изучены в трудах отечественных экономистов, таких как Л.П. Белых, В.А. Кудрявцев, Л.Н. Макаре-вич, В.В. Остапенко и др. В последние годы в экономической науке стали появляться работы посвященные формированию и развитию механизмов финансирования отдельных сегментов жилищного рынка. Среди них необходимо выделить исследования Л.В. Долговой, Е.И. Тарасевича, СВ. Смолянино-ва, Г.М. Стерника и др.
Однако вопросы, посвященные проблемам структурно-инвестиционной политики государства недостаточно проработаны с точки зрения научной обоснованности приоритетности финансирования отдельных проектов именно в жилищном строительстве. Требуют дальнейшей детализации формы и методы долгосрочного привлечения инвестиционных средств, в том числе при помощи механизмов ипотечного кредитования. Актуальность проблемы, а также недостаточность ее разработанности на региональном уровне определили цель и задачи диссертационного исследования.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью, в соответствии с паспортом специальностей п. 4.12 - «Развитие теоретических основ и методического инструментария приоритетного инвестирования прогрессивных сдвигов в экономических системах».
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка предложений по формированию рационального механизма стимулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства региона.
5 В соответствии с поставленной целью определены следующие основные задачи:
исследовать в теоретическом аспекте сущность и содержание процесса формирования региональной инвестиционной политики;
провести сравнительный анализ существующих механизмов финансирования инвестиций в жилищную сферу;
определить степень экономической обоснованности действующего нормативно-правового обеспечения процесса привлечения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства;
дать количественную и качественную оценку инвестиционным процессам, протекающим в территориальном жилищно-строительном комплексе;
определить перспективы увеличения финансирования жилищного строительства в контексте реализации федеральных целевых программ в регионе;
разработать и апробировать алгоритм расчета качественных параметров финансирования проектов жилищного строительства в условиях ку-рортно-рекреационного региона.
Предмет исследования являются инвестиционные процессы, сопровождающие функционирование территориального жилищно-строительного комплекса.
Объект исследования выступает рынок жилья курортно-рекреационного региона.
Информационно-эмпирической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, разработки научно-исследовательских учреждений, материалы научных конференций и личные наблюдения автора.
Источниками исходной информации послужили статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, ее территориального органа в Ставропольском крае, отраслевых и региональных орга-
нов управления, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского края, аналитические данные отечественной и зарубежной справочной и научной литературы, научно-исследовательских учреждений, авторские расчеты.
Теоретической и методологической основой исследований явились экономические законы и категории, а также разработанные экономистами-классиками Дж.Р. Хиксом, Р. Солоу, Э. Лундбергом, М. Фридменом, В.В. Леонтьевым и современными учеными теоретические положения по развитию инвестиционных процессов на рынке жилья. Использованы законодательные и нормативные документы, решения правительства России, концепции и программы развития жилищно-строительного комплекса на различных этапах его формирования.
В процессе выполнения работы применялись следующие методы: аналитический, абстрактно-логический, экономико-статистический, монографический, графический, экономико-математического моделирования.
Рабочая гипотеза. Реализуемая государством система бюджетной поддержки'развития жилищного строительства должна быть направлена в своей социальной составляющей на максимальное удовлетворение потребностей в жилье льготных категорий населения, а в коммерческой - на обеспечение гарантий частных инвестиций в недвижимость и повышение платежеспособного спроса нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Положения диссертации, выносимые на защиту.
1. Инвестиционные процессы на рынке жилой недвижимости характеризуются рядом особенностей, которые обусловлены многоаспектным понятием этой экономической категории. Во-первых, жилью присущи свойства как частного, так и общественного товара. Во-вторых, выступая в качестве блага первой необходимости, оно имеет выраженные черты престижности, свидетельствующие о социальном статусе владельца, и его приобретение рассматривается как способ вложения капитала. В-третьих, жилье относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема. В-
7 четвертых, смена потребляемого жилья связана с высокими издержками.
2. По видам строений инвестиции в жилищный фонд целесообразно
классифицировать следующим образом. В зависимости от доходов населения
и категории комфортности: в элитное, доступное и социальное жилье. По
технологическому состоянию: в дома, не требующие проведения ремонтных
работ, в требующие текущего или капитального ремонта, в ветхий жилой
фонд. По этажности: в малоэтажные, средней этажности, Многоэтажные, вы
сотные дома. По конструктивным типам: в крупнопанельные, крупноблоч
ные, кирпичные, монолитные, деревянные дома. По типам квартир: в одно-,
двух-, трех-, четырех-, пятикомнатые и более.
Жилищные инвестиции обладают выраженным мультипликативным эффектом, заключающемся в том, что расширение строительства в жилищной сфере приводит к незамедлительному повышению спроса в целом рядеі отраслей, функционально связанных со строительной; приобретение жилья обуславливает увеличение спроса на сопутствующие товары, инициируя в дальнейшем рост предельной склонности к потреблению; жилищное строительство стимулирует вовлечение в народнохозяйственный оборот сбережений домашних хозяйств. Таким образом, направление даже ограниченных. объемов бюджетных ресурсов в строительство жилой недвижимости следует рассматривать в качестве катализатора инвестиционных процессов.
Объемы перспективного финансирования инвестиций в строительство и реконструкцию жилой недвижимости определяются, в том числе, существующим распределением зданий по годам возведения. В городах-курортах Кавказских Минеральных Вод 54,2% жилых зданий введено в эксплуатацию до 1970 г., в том числе 29,7% - до 1945 г. и 24,4% - до 1920 г. В городах Пятигорске и Кисловодске удельный вес ветхих и аварийных строений в жилом фонде составляет, соответственно, 6,5 и 6,1% , в то время как в среднем по краю этот показатель находится на уровне 1,5% . Таким образом, проблема финансирования восстановительных строительных работ имеет особую значимость для воспроизводственного комплекса и социальной сферы террито-
8 рий.
Рыночная цена жилой недвижимости составляла в 2006 г. но городам-курортам Кавказских Минеральных Вод 20-25 тыс. руб./м. Это превышает в 4,3-5,4 раза средний размер заработной платы населения региона и характеризует наличие социально недопустимого разрыва между сроками получения работниками доходов, достаточных для приобретения жилья, и желаемым временным интервалом удовлетворения указанной потребности. Имеющие место диспропорции обуславливают повышение спроса на ссудный капитал в рассматриваемой сфере, в частности, важное значение приобретает рациональное субсидирование жилищного строительства.
Важнейшим инструментом инвестирования жилищного строительства в регионе следует считать целевое кредитование населения. В этой связи необходимо обеспечить создание условий для увеличения предоставления финансовых средств на основе развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов. В рамках системы реализуемых мероприятий целесообразно: поэтапное увеличение уставного капитала открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и предоставление государственных гарантий по его заимствованиям; завершение формирования нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг; формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка соответствующих ценных бумаг.
Проведенный анализ современного состояния жилого фонда Кавказских Минеральных Вод, существующей динамики доходов населения, обеспеченности территории институтами рыночной инфраструктуры позволяет определить совокупность перспективных вариантов финансирования инвестиций в жилищное строительство. К наиболее значимым из них относятся следующие: полная и единовременная оплата приобретаемого жилья за счет собственных сбережений граждан, включая ликвидную стоимость находящейся в собственности недвижимости; использование различных схем кредитования, в том числе ипотечного; поэтапная оплата строительных работ
физическими и юридическими лицами в рамках долевого участия; использование финансовых инструментов рынка ценных бумаг, преимущественно облигаций жилищного займа, ипотечных облигаций и жилищных сертификатов.
8. В результате экономико-математического моделирования различных организационных схем повышения степени доступности жилья в регионе Кавказских Минеральных Вод, предусматривающих вариации сроков кредитования и соответствующих процентных ставок, типоразмеров квартир и распределения уровня доходов, предложен механизм стимулирования инвестиционных процессов в жилищном строительстве. Бюджетная компенсация в пределах 30% первоначального взноса при приобретении жилья позволит увеличить платежеспособный спрос населения до 21%. В рамках реализации государственной программы субсидирования социальных расходов граждан может быть дополнительно построено в городах-курортах около 95 тыс. квадратных метров жилой площади.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в выявлении комплекса территориальных приоритетов финансирования инвестиций в жилищную сферу и разработке рекомендаций по их эффективной реализации. Конкретное приращение научных знаний раскрывается в следующем:
в теоретическом аспекте содержание задач, функций и механизмов реализации государственной инвестиционной политики, важнейшей социальной составляющей которой следует считать финансирование жилищного строительства;
дана классификация существующих форм организации финансирования строительства жилья, где наиболее привлекательной для условий ку-рортно-рекреационного региона является трехэтапная схема «безинфляцион-ное накопление средств - целевое инвестирование - кредитование и соответствующие расчеты»;
определен уровень территориальной дифференциации региона в распределении жилищного фонда по формам собственности, степени обеспе-
10 ченности жильем граждан, состоянию зданий, что определяет приоритеты
инвестирования средств в различные сегменты рынка строительных работ;
предложен алгоритм оценки уровня инвестиционной привлекательности реализации проектов в жилищной сфере, который позволяет выявить степень их социально-экономической, коммерческой и бюджетной эффективности;
разработана экономико-математическая модель процесса отбора ипотечных проектов для организации их бюджетной поддержки со стороны государства, в которой факторными признаками выступают характеристики уровня жизни населения региона, мезоэкономическими параметры функционирования воспроизводственного комплекса, основные показатели современного состояния рынка жилой недвижимости городов-курортов.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что ее основные положения могут быть использованы в ходе дальнейшего совершенствования форм и методов управления инвестиционной деятельностью в жилищно-строительной сфере курортно-рекреационного региона. Обоснованные в ходе исследования подходы, положения и методические рекомендации по совершенствованию функционирования рынка жилья КМВ могут использоваться в практической деятельности соответствующих хозяйствующих субъектов как среднего, так и крупного бизнеса. Органы государственной власти, на основе разработанной экономико-математической модели и предложенных рекомендаций, могут оптимизировать распределение финансовых средств, направленных на поддержку различных проектов в жилищной сфере. Отдельные разделы работы могут быть использованы в ВУЗах для преподавания дисциплин «Инвестирование», «Экономика отрасли», «Экономика организаций (предприятий)», «Бизнес-планирование».
Апробация результатов исследований. Основные методические положения диссертационной работы и предложения по практической их реализации докладывались автором и получили одобрение на ежегодных научно-практических конференциях по результатам научно-исследовательской рабо-
ты профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов Северо-Кавказского государственного технического университета (г. Ставрополь, 2005-2007 гг.), на Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов «Проблемы и перспективы российской экономики» (г. Ставрополь, 2006 г.), VIII региональной межвузовской научно-практической конференции «Вузовская наука: из настоящего в будущее» (г. Кисловодск, 2006 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Формирование рыночной экономики: проблемы структурной перестройки в экономической и финансовой сферах» (г. Пятигорск, 2007 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Теоретические основы оптимизации управления социально-экономическими системами в современных условиях» (г. Махачкала, 2007 г.).
Публикации. По материалам диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,5 п. л. (в т.ч. авт. 2,2).
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы (147 наименований), изложена на 171 странице, включает 43 таблицы, 12 рисунков.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, ее научная новизна, определены цель и задачи, отражена апробация полученных результатов и их практическая значимость.
В первой главе «Теоретические и методологические аспекты управления инвестициями в жилищной сфере» рассматриваются экономическая сущность механизма формирования и реализации инвестиционной политики территории, особенности финансирования жилищного строительства, дастся характеристика нормативно-правового обеспечения процесса привлечения финансовых ресурсов в жилищно-кредитную сферу.
Вторая глава «Основные характеристики результативности вложения средств в сферу жилищного строительства» посвящается анализу ретроспективной динамики развития жилищно-строительного комплекса Ставропольского края, показателей использования инвестиционных ресурсов в
#
12 жилищном строительстве региона, инвестиционных процессов на рынке
недвижимости городов-курортов КМВ.
В третьей главе «Совершенствование инвестиционной деятельности в жилищно-строительной сфере территории» предложен комплекс мероприятий по согласованию направлений развития жилищного строительства из бюджетов различных уровней, проведено экономико-математическое моделирование процесса финансирования инвестиций в строительство жилья в регионе Кавказских Минеральных Вод.
В заключение обобщены основные результаты исследования, сформулированы выводы и предложения.
