Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблемы ремонтно-строительного производства и энергосбережения
1.1. Реконструкция и капитальный ремонт в системе воспроизводства здании и сооружении
1.2. Федеральная и региональная политика в ремонтно-строительной сфере и энергосбережении 26
1.3. Основные направления повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения 43
Глава 2. Формирование организационно-экономического механизма повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения
2.1. Оценка потенциала энергосбережения на основе энергоаудита 56
2.2. Реализация программно-целевого подхода к организации капитального ремонта и реконструкции зданий на основе энергосбережения
2.3. Обоснование энергосберегающих мероприятий при проведении реконструкции и капитального ремонта зданий 77
Глава 3. Оценка эффективности капитального ремонта и реконструкции зданий с учетом мероприятий по энергосбережению 94
3.1. Исследование методов оценки эффективности инвестиционных проектов
3.2. Методы оценки эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий 109
3.3. Оценка эффективности мероприятий по энергосбережению в составе капитального ремонта и реконструкции зданий
Заключение 124
Литература
- Федеральная и региональная политика в ремонтно-строительной сфере и энергосбережении
- Основные направления повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения
- Реализация программно-целевого подхода к организации капитального ремонта и реконструкции зданий на основе энергосбережения
- Методы оценки эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Важнейшей социально-экономической задачей в текущий период является перевод экономики Российской Федерации на интенсивный путь развития с целью повышения уровня и качества жизни населения и решения полного комплекса социальных задач. Проведение такой политики диктует необходимость решения проблем воспроизводства зданий и сооружений, прежде всего относящихся к жилищному фонду и к общественной сфере, с целью ликвидации имеющего место несоответствия технического состояния и функционально-потребительских качеств жилых и общественных зданий действующим нормативам и требованиям населения. Поэтому одним из наиболее актуальных направлений развития городов и поселений городского типа является задача обеспечения эффективного капитального ремонта и реконструкции зданий.
Неотложность повышения эффективности воспроизводства объектов жилищной сферы и зданий общественного назначения определяется стратегической направленностью экономического развития Российской Федерации на формирование энергоэффективной экономики, как в масштабах страны, так и в масштабах отдельных регионов и муниципальных образований. В российском жилищном секторе и общественных зданиях существует значительный потенциал повышения энергоэффективности. По оценке Всемирного банка и российских исследователей капитальный ремонт и реконструкция существующих жилых зданий могут принести экономию в размере 30-60% от потребления энергии, потребляемой на цели отопления, зданий бюджетной сферы – до 50%.
Для реализации соответствующих задач в последние годы был принят целый ряд нормативно-правовых документов, основными из которых являются «Энергетическая стратегия России на период до 2030 года» и Федеральный закон от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».
В рамках стратегии энергосбережения разработаны и выполняются государственные целевые программы повышения энергоэффективности зданий и сооружений, однако эффективность их реализации на региональном и муниципальном уровнях, в том числе в Санкт-Петербурге, не высока в связи с недостатком методического обеспечения.
Отсутствует необходимая взаимоувязка адресных программ проведения капитального ремонта зданий с программами энергосбережения, разработанными по результатам обязательных и добровольных энергетических обследований зданий. Это приводит к ситуации, когда при проектировании и выполнении капитального ремонта не в полной мере используются современные энергоэффективные технологии, что снижает качество и эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий.
Объективная необходимость и насущность решения указанных задач определяет актуальность темы диссертации, как в научном, так и в практическом плане.
Степень научной разработанности проблемы
Проблемы теории и практики планирования и проведения капитального ремонта и реконструкции зданий нашли отражение в работах таких российских ученых как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Ф.М. Иохведов, Л.М. Каплан, Ю.Х. Лукманов, И.П. Маликова, А.А. Олтяну, Ю.П. Панибратов, С.А. Ситдиков, Е.Б. Смирнов, В.С.Чекалин.
Вопросы энергоэффективности зданий и сооружений находятся в центре внимания таких ученых как Н.В. Васильева, Т.А. Дацюк, А.Н. Егоров, А.А. Олтяну, В.С. Резниченко, Е.Б. Смирнов, В.М. Талалыкин.
Вместе с тем следует признать, что вопросы, связанные с повышением эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения не являются достаточно проработанными.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке механизмов повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения. Для реализации поставленной цели в работе решались следующие основные задачи, носящие комплексный характер:
анализ форм воспроизводства жилищного фонда;
определение места реконструкции и капитального ремонта в системе воспроизводства зданий и сооружений;
изучение текущей федеральной и региональной политики в ремонтно-строительной сфере;
определение основных направлений повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения;
уточнение ряда понятий и определений, относящихся к энергосбережению и повышению энергоэффективности зданий и сооружений;
определение сущности потенциала энергосбережения здания;
анализ содержания программ проведения капитальных ремонтов зданий и сооружений;
уточнение классификации энергосберегающих мероприятий применительно к жилым и общественным зданиям;
разработка методики отбора и оценки эффективности энергосберегающих мероприятий для жилых и общественных зданий;
исследование методов оценки эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий.
Объектом исследования выступает процесс планирования и проведения капитального ремонта и реконструкции зданий.
Предметом исследования выступают методы повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения.
Теоретической и методологической основой исследования послужили фундаментальные и прикладные разработки ведущих отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики управления капитальным ремонтом и реконструкцией зданий, а также повышения энергоэффективности зданий и сооружений.
Фактической базой диссертационного исследования явились данные Росстата, аналитические материалы министерств и ведомств России, законодательные акты Российской Федерации в области энергоэффективности, нормативные и методические документы по вопросам капитального строительства, ремонта и реконструкции зданий и сооружений, материалы саморегулируемых организаций в сферах капитального ремонта и энергосбережения, научные разработки СПбГАСУ, материалы российской и зарубежной прессы, данные сети Интернет.
При решении конкретных задач в диссертации использовались диалектический метод, методы единства исторического и логического анализа, экспертных оценок, системного и сравнительного анализа, а также методы оценки эффективности инвестиционных проектов.
Научная новизна диссертационной работы заключается, по мнению автора, в следующем:
уточнен понятийный аппарат, относящийся к энергосбережению и повышению энергетической эффективности, в том числе даны авторские определения понятий «потенциал энергосбережения» и «энергосберегающее мероприятие» применительно к жилым и общественным зданиям, в которых энергосбережение увязывается с соблюдением санитарных и других обязательных норм, установленных для каждого вида зданий;
разработаны направления повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта на основе энергосбережения, включающие нормативно-правовое регулирование, институциональное и организационное развитие, а также техническое и информационное обеспечение мероприятий по энергосбережению в составе капитального ремонта и реконструкции жилых и общественных зданий;
уточнена и дополнена классификация энергосберегающих мероприятий применительно к жилым и общественным зданиям, которая базируется на четырех отличительных признаках: место в эксплуатационном цикле, предмет модернизации, срок и капиталоемкость; эффективность инвестирования;
разработан алгоритм определения и реализации потенциала энергосбережения зданий в рамках реконструкции и капитального ремонта, предусматривающий выбор источников и схем финансирования в зависимости от результатов оценки социально-экономической и коммерческой эффективности планируемых энергосберегающих мероприятий;
разработана методика отбора и оценки эффективности энергосберегающих технологических решений для реализации в рамках капитального ремонта и реконструкции зданий, учитывающая как технические, так и экономические критерии, и позволяющая оценить долговременную устойчивость инвестиционных проектов по реализации энергосберегающих мероприятий, а также определить необходимую степень государственного участия в инвестировании.
Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности использования предложенных методических разработок органами власти, бюджетными учреждениями и владельцами жилья для повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта жилых и общественных зданий на основе энергосбережения.
Апробация работы состоит в том, что отдельные научные и практические результаты исследования использованы при планировании и проектировании капитального ремонта административного здания Балтийской таможни.
Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на международной научной конференции «Актуальные вопросы современной экономической науки» 26 ноября 2011г., Липецк, Россия, а также были представлены на Петербургском экономическом форуме 2011года.
Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 10 научных работах, общим объёмом 2,84 п.л., лично автором 2,22 п.л., в том числе в 3-х работах, опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 136 наименований.
Во введении обоснованы актуальность и практическая значимость темы диссертации, установлены цели и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, дана краткая характеристика работы.
В первой главе «Проблемы ремонтно-строительного производства и энергосбережения» исследуются текущее состояние и проблемы ремонтно-строительного производства и повышения энергоэффективности жилых и общественных зданий, анализируется федеральная и городская политика в этой области, и обосновываются основные направления повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения.
Во второй главе «Формирование организационно-экономического механизма повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения» определена сущность потенциала энергосбережения и предложен алгоритм его оценки и реализации, а также проведено обоснование энергосберегающих мероприятий и представлена авторская методика отбора указанных мероприятий и оценки их эффективности.
В третьей главе «Оценка эффективности мероприятий по энергосбережению в составе капитального ремонта и реконструкции зданий» представлены результаты исследования методов оценки эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий и мероприятий по энергосбережению.
В заключении изложены основные выводы и рекомендации, полученные в результате проведённого исследования.
Федеральная и региональная политика в ремонтно-строительной сфере и энергосбережении
Здания и сооружения, как рукотворные объекты недвижимости, включены в процесс воспроизводства общественного продукта, который, как отмечают специалисты [4,5,36], включает в себя следующие основные фазы: производство, распределение, обмен и потребление, при этом производство и потребление замыкаются сферой обращения в единый цикл.
В частности, применительно к жилищной сфере А.П. Прокопишин в своих работах отмечает, что жилищную систему образуют совокупность процессов, совершающихся в области производства, распределения, обмена и потребления жилья на основе действующих имущественных отношений и организационных форм [86, с. 97]. В работе Т. Ю. Овсянниковой указывается, что воспроизводство жилищного фонда следует рассматривать как непрерывный, постоянно возобновляемый процесс производства жилья, его распределения, обмена, использования и реновации [64, с. 172]. Указанные определения применимы не только к жилищному фонду, но и к зданиям и сооружениям всех видов. В настоящем исследовании применительно к зданиям и сооружениям под воспроизводством понимается непрерывный, постоянно возобновляемый процесс их производства распределения, обмена, использования и реновации.
В количественном аспекте воспроизводство обычно характеризуется категориями: простое воспроизводство - возобновляющееся в неизменном объёме; расширенное воспроизводство - возобновляющееся в возрастающем объёме. С экономической точки зрения простое воспроизводство восстанавливает потребленную стоимость материальной среды (зданий и сооружений), в то время как расширенное воспроизводство обеспечивает увеличение ее стоимости [4,45,51]. Применительно к зданиям и сооружениям мы считаем необходимым рассматривать три стадии воспроизводственного цикла:
В пределах указанного воспроизводственного цикла, как отмечается большинством российских и зарубежных специалистов [10,42,19,49,53,61], воспроизводство зданий и сооружений может осуществляться в четырех основных формах: нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Кроме того, для поддержания зданий в состоянии, необходимом для выполнения ими предназначенных им функций, должны производиться работы по обслуживанию зданий и его отдельных элементов, а также текущий ремонт. Четыре формы воспроизводства зданий и сооружений в привязке к стадиям жизненного цикла зданий и фазам движения общественного продукта показаны на рис. 1.3. Стадии жизненногоцикла зданий исооружений Фазы движенияобщественногопродукта Формы воспроизводства зданий и сооружений
Проанализировав понятия и определения форм воспроизводства зданий и сооружений, приведенные различными авторами в экономической литературе [4,5,45,64,72,75,93] мы считаем удачными следующие определения. Новое строительство Новое строительство зданий и сооружений направлено на полное возмещение физического функционального износа ветхих и устаревших фондов (будь то жилищный фонд или фонд зданий общественного назначения), а также служит основным средством их расширения. При этом возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение морального износа и расширение фондов составляет основу расширенного воспроизводства.
Реконструкция Понятие реконструкции определяется в Градостроительном кодексе РФ. В этом документе под реконструкцией понимается это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения [20, с.З].
Е.Б, Смирнов определяет процесс реконструкции здания как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг [93].
Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов. Она направлена на переустройство объекта, связанное с улучшением его основных технико-экономических показателей. В процессе реконструкции снижается моральный и физический износ зданий путем замены конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных характеристик, включая объем здания и его назначение.
Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства. При модернизации выполняется комплекс мероприятий, направленных на снижение морального и физического износа путем проведения работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объема и назначения зданий. Капитальный ремонт
И, наконец, капитальный ремонт также является формой простого воспроизводства. Сущность термина «капитальный ремонт» в определенной степени можно выявить исходя из анализа п. 1 ст. 48 ГрК РФ, в котором установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Он заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоустройства [20, с.4].
Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51929-2002 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения» (утв. Постановлением Госстандарта России от 20.08.2002 N 307-ст) называет капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые [17].
Чекалин В. С. определяет капитальный ремонт здания как ремонт, связанный с восстановлением или заменой, при необходимости, отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели [115].
Основные направления повышения эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий на основе энергосбережения
Конституция Российской Федерации дает каждому гражданину право на жилье, бесплатную медицинскую помощь, образование, а также пользование учреждениями культуры и доступ к культурным ценностям [41]. Данные права обеспечиваются поддержанием в работоспособном состоянии и расширением жилищного фонда, а также фонда общественных зданий различного назначения (образовательных и медицинских учреждений, объектов культуры, музеев, спортивных сооружений, административных зданий и пр.). Высокая социальная значимость обеспечения основополагающих прав граждан диктует необходимость выработки и проведения государственной политики в указанных сферах, направленной на достижение социально-экономических целей путем формирования и реализации механизма эффективного воспроизводства жилых и общественных зданий на основе энергосбережения.
Политика (греч. «всё, что касается полиса (государства)») в широком смысле рассматривается как область человеческой деятельности, направленная на создание, сохранение и обогащение наиболее общих правил общежития [126], а применительно к управлению социальными системами - как искусство управления через общественно направленную деятельность [117]. Градостроительная политика и политика в сферах общественного и жилищного строительства, реализуется через деятельность соответствующих органов власти, обеспечивающих создание благоприятной экономической среды и управление многочисленными процессами и разнообразной деятельностью субъектов, имеющих отношение к воспроизводству жилого фонда и общественных зданий. Инструментарий такого управления включает в себя: разработку законодательной базы и нормативов, систему финансирования, административное управление, разработку градостроительной документации, контроль за эксплуатацией зданий и сооружений. Важнейшей основой политики является законодательная база, включающая: 1) Конституцию РФ, которая служит правовой базой для всего законодательства; 2) Законодательные акты Российской Федерации - законы и другие нормативно-правовые акты, принятые федеральными законодательными органами; 3) Указы Президента Российской Федерации (ст. 90 Конституции РФ), а также утверждаемые указами положения; 4) Постановления Правительства Российской Федерации (ст. 115 Конституции РФ); 5) Нормативные акты министерств, государственных комитетов, комитетов и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издавать на основании законов и иных нормативно-правовых актов в рамках их компетенции; 6) Конституции республик в составе РФ и их законодательство, а в краях, областях, городах федерального значения, автономной области и автономных округах - уставы этих субъектов и их законодательство. Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами субъектов РФ и органами исполнительной власти; 7) Нормативные акты органов местного самоуправления в случае наделения законом этих органов государственными полномочиями (ст. 132 Конституции РФ) [114].
Государственная и региональная политика в области обеспечения капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений включает элементы трех важнейших направлений социально-экономической политики Российской Федерации, имеющих отношение к сфере недвижимости, а именно: градостроительная политика; жилищная политика; политика в области энергосбережения.
Рассмотрим эти направления государственной социально-экономической политики применительно к теме нашего исследования.
Под градостроительной политикой понимается целенаправленная деятельность государства по формированию благоприятной среды обитания людей, исходя из условий исторически сложившегося расселения, перспектив социально-экономического развития общества, национально-этнических и иных местных особенностей [11].
Градостроительная политика определяет взаимоотношения современной городской среды с историческим архитектурным наследием городов, а также регулирует весь комплекс вопросов их жизнедеятельности. В основе текущей градостроительной политики Российской Федерации лежит Градостроительный кодекс РФ, другие федеральные законы Российской Федерации, а также нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, в том числе утверждающие генеральные планы развития городов и поселений.
В Санкт-Петербурге действует Закон «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге», принятый Законодательным Собранием города 8 октября 2009 года и сейчас действующий в редакции закона Санкт-Петербурга от 06.12.2010 N 684-159. В этом законе особо оговорены правила застройки территорий, относящихся к исторической части города и сопредельным территориям. Именно на этих территориях основными способами воспроизводства зданий и сооружений становятся капитальный ремонт и реконструкция. Принят Генеральный план развития города (закон от 22 декабря 2005 года N 728-99), являющийся главным документом территориального планирования субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга.
По оценке специалистов [11,12,37,93], в течение предыдущих лет градостроительная сфера Петербурга накапливала проблемы, основными из которых называются: примат строительства над эксплуатацией и благоустройством; проблема уплотнительной застройки; нарушения законодательства, регулирующего строительство в исторической части города; старение жилищного фонда и фонда исторических общественных зданий; ошибки в зонировании территорий города, приводящие к сносу исторической и иной ценной застройки.
Решение этих проблем поставлено во главу угла деятельности нового правительства города и это неизбежно повысит значимость капитального ремонта и реконструкции в общей структуре воспроизводства городской недвижимости.
В основе федеральной жилищной политики лежит Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 № 24118-1 с многочисленными изменениями и дополнениями, внесенными в него позже. Несмотря на то, что закон многократно изменялся и дополнялся, цель декларируемой им политики осталась прежней: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан, осуществление строительства и реконструкции государственного и частного жилищного фондов, создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования, развитие частной собственности и обеспечение прав собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда.
Законом «Об основах федеральной жилищной политики» установлена классификация видов жилищного фонда, введено определение социального жилищного фонда, урегулированы порядок владения недвижимостью и отношения собственности в жилищной сфере, порядок найма, аренды, получение или приобретение жилья. В соответствии с этим законом органы государственного управления, местная администрация обязаны предоставлять компенсации гражданам, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета. Закон предусматривает ряд льгот, стимулирующих развитие жилищного строительства, увеличение объемов реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда.
В развитие Закона «О федеральной жилищной политике» была проведена реформа жилищной сферы, важную роль в реализации которой сыграла государственная целевая программа «Жилище».
Составной частью этой программы стала федеральная целевая программа «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации», в число важнейших задач которой входят: восстановление инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства; создание условий по привлечению внебюджетных инвестиций в развитие жилищно-коммунального хозяйства; ликвидация в среднесрочной перспективе аварийного и ветхого жилья; содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, организации эффективного управления многоквартирными домами; модернизация жилищной сферы, приведение ЖФ к состоянию, отвечающему условиям энергоэффективности и экологии. В 2009 году Правительством Российской Федерации принята Концепция комплексной программы модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы. [86]. В этой концепции особо выделены такие задачи, как
Реализация программно-целевого подхода к организации капитального ремонта и реконструкции зданий на основе энергосбережения
В общем случае термин «программа» определяется как «содержание и план предстоящей деятельности» [126, с. 376]. Таким образом, программу следует рассматривать в двух аспектах: как документ и как совокупность мероприятий. Принимая это во внимание, определим программу в сфере реновации зданий и сооружений как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процесса сохранения и обновления фонда зданий (жилищного фонда, фонда общественных зданий, памятников истории и культуры и т.д.). При этом важно подчеркнуть, что программа структурно состоит из отдельных проектов реконструкции или капитального ремонта. В связи с программа воспроизводства зданий может быть определена как совокупность инвестиционно-строительных проектов, объединенных единой целью, согласованных по срокам и ресурсам и управляющихся из единого центра.
Реализация программно-целевого управления процессом капитального ремонта и реконструкции, как справедливо отмечают в своих работах Хохлов О.Б. и Чекалин B.C. [113,114,115] основана на следующих принципах: 1) Целенаправленность. Реализация программы реновации должна быть направлена на получение планируемых результатов. Это, в свою очередь, предполагает подстройку всей структуры управления под процесс достижения поставленных целей. 2) Согласованность. Необходимо обеспечить взаимосвязь и непротиворечивость целей, задач, сроков по всем мероприятиям, обеспечивающим реализацию программы реновации жилищного фонда. Например, практика многих стран подтверждает целесообразность постоянного взаимодействия с жильцами при разработке и принятии решений по модернизации и реконструкции жилья [58]. 3) Комплексность. Должна быть обеспечена встроенность показателей программы реновации в планы социально-экономического развития территорий, а также взаимосвязь с федеральными жилищными программами. Становится также очевидным, что на основе целей и структуры программы реновации жилья должны определяться цели и структура программ развития всего жилищного комплекса региона. 4) Ресурсообеспеченность. Мероприятия программы должны сопровождаться необходимым информационным, нормативно-правовым, кадровым, финансовым обеспечением.
Сложность формирования эффективных программ, относящихся к воспроизводству жилых и общественных зданий, как справедливо отмечает Хохлов О.Б. [113], заключается в том, что одних и тех же целей можно добиться различными способами. Например, улучшение качества жилья обеспечивается различными методами воспроизводства, при этом каждый метод может иметь различные схемы финансирования. Поэтому при разработке программ воспроизводства жилищного фонда почти всегда возникает вопрос о наиболее эффективном распределении ограниченных ресурсов.
Вопросы аккумулирования и эффективного распределения инвестиционных ресурсов играют важную роль в бюджетном процессе субъектов Федерации. Однако не меньшую актуальность представляет разработка программ, предусматривающих достижение поставленных целей и, соответственно, определение потребности в ресурсах, необходимых для их достижения. Таким образом, согласимся с мнением Хохлова О.Б. [114] о необходимости выделения двух способов формирования жилищных программ: - от ресурсов по схеме: ресурсы - мероприятия - результат - цели. Такой способ соответствует формированию программ от сложившейся практики; - от целей по схеме: цели - показатели - мероприятия - ресурсы. Этот способ в большей мере соответствует программно-целевому подходу в силу его направленности на конечные результаты (см. рис. 2.7.). Указанный подход можно экстраполировать на программы капитального ремонта и реконструкции общественных зданий.
Формирование программы воспроизводства по схеме «от ресурсов» включает следующие этапы:
Определение объема и структуры финансирования программы воспроизводства жилищного фонда. В частности, если бюджетные средства в программе имеют целевой характер, тогда дополнительно указываются условия их использования. Например, на строительство социального жилья, финансирование капремонта и т. д.
При данном способе формирования и реализации программы ее цели и задачи ставятся в зависимость от наличия ресурсов. А учитывая, что в соответствии с теорией управления проектами ресурсов будет всегда не хватать [96,109], под угрозу ставится и достижение целей такой программы. В связи с этим мы считаем основным способом формирования программ воспроизводства зданий и сооружений - формирование программы от цели, но с учетом ресурсных ограничений.
Формирование программы воспроизводства по схеме «от цели» включает следующие этапы: 1. Формулирование целей в области воспроизводства зданий различного назначения, как на федеральном уровне для федерации в целом, так и на уровне субъектов федерации, к которым относятся мегаполисы Москва и Санкт-Петербург. 2. Проектирование государственной целевой программы. На этом этапе формируется структура программы, производится декомпозиция целей, определяются уровни, пропорции, источники и потребные объемы финансирования (в том числе из государственных средств и за счет частных инвестиций), разрабатываются целевые индикаторы. 3. Оценка эффективности программы. Оценка эффективности целевой программы должна быть комплексной и включать оценку бюджетной, социальной (общественной) и коммерческой эффективности. 4. Создание административной структуры управления целевой программой. Эффективное управление программой является важнейшей предпосылкой для ее успешной реализации.
Методы оценки эффективности реконструкции и капитального ремонта зданий
Главным индикатором повышения энергоэффективности здания в натуральных показателях является суммарный расход энергии на квадратный метр. Например, для достижения национальной цели по повышению энергоэффективности удельный расход энергии на квадратный метр жилой площади должен к 2020 году сократиться на 22 % [75].
Частными индикаторами могут быть: - расход энергии на отопление квадратного метра здания; - расход энергии на нужды горячего водоснабжения на 1 чел.; - экономия тепловой энергии на отопление квадратного метра в капитально отремонтированном здании; - доля эффективных источников света в здании; - Степень оснащенности приборам учета расходования энергии; - доля квартир, оснащенных приборами учета воды [71].
Что касается технико-экономического обоснования проектов, то анализ экономической литературы показывает, что в настоящее время используются различные подходы к оценке эффективности проектов капитального ремонта и реконструкции применительно к жилым и общественным зданиям. В частности, В.А. Перов упоминает следующие подходы: - оценка эффективности выполнения ремонтных работ на разных этапах эксплуатации здания; - оценка эффективности реконструкции жилого здания по экономическое обоснование проектов теплозащиты зданий, устройства мансард, пристроек, перепрофилирования помещений и т.д.; - оценка интегрального эффекта от комплексной реконструкции жилой застройки, который состоит из эффекта инвестора, получаемого от реконструкции жилья при реализации дополнительных жилых площадей, эффекта заказчика (города) в виде градостроительного владельца реконструируемого жилья в виде роста рыночной стоимости жилья; - оценка эффективности при выборе между реконструкцией жилого здания и его сносом, при которой рассматривается альтернатива сохранения здания на качественно новом уровне или вариант полного воспроизводства путем ликвидации здания и строительства нового объекта. Обобщая указанные подходы, В.А. Перов считает целесообразным использование комплексного подхода, при котором учитываются последствия реализации различных вариантов реновации здания для субъектов реновации на любом этапе его жизненного цикла [73].
Итак, отметим важную особенность: поскольку эффективность проекта реновации должна определяться в сравнении с базовым вариантом использования здания, то для расчета эффективности проекта необходимо учитывать изменение потоков денежных средств, например, получение дополнительных доходов или экономию расходов от его эксплуатации.
К основным параметрам проекта капитального строительства и реконструкции здания, учитываемым при оценке его эффективности, по нашему мнению, следует отнести: - стоимость проекта - инвестиционные и текущие эксплуатационные затраты на реализацию проекта; - схему финансирования - источники и сроки финансирования, структуру финансового участия субъектов, финансовую реализуемость проекта; - результаты проекта (выгоды субъектов); - эффективность проекта в целом - интегральная эффективность проекта; - устойчивость проекта (чувствительность к неблагоприятным факторам внешнего воздействия). При оценке эффективности с применением динамических показателей эффективности необходимо рассчитать норму дисконта. В зависимости от вида эффективности проектов, нормативными документами рекомендуется использовать коммерческую, социальную, бюджетную норму дисконта и норму дисконта участника проекта [57].
Социальная (общественная) норма дисконта используется в расчетах показателей общественной эффективности и характеризует минимальные требования к общественной эффективности проектов. На наш взгляд, эту норму можно принять по ставке рефинансирования Центрального Банка России.
Коммерческая норма дисконта применяется при оценке коммерческой эффективности проекта. Она определяется методами, рассмотренными в параграфе 3.1. настоящего исследования.
Бюджетная норма дисконта используется при расчетах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств. Она должна устанавливаться федеральными или региональными органами, по заданию которых оценивается бюджетная эффективность проектов. Одним из вариантов выбора является принятие в качестве бюджетной нормы дисконта процента доходности государственных ценных бумаг.
Норма дисконта участника проекта отражает эффективность участия в проекте предприятий или других участников, в том числе населения. Она выбирается самими участниками. При отсутствии четких предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта.
Для расчета эффективности инвестиционных проектов по капитальному ремонту и модернизации жилых и общественных зданий мы предлагаем применять два вида дисконтных норм:
1) бюджетную, равную ставке рефинансирования Центрального Банка России, составляющую сейчас 8,00%. Данная ставка рефинансирования учитывает инфляцию, а также отдельные экономические и страновые риски, применимые к любым видам бизнеса, но не учитывают риски, характерные для конкретных проектов, реализующихся в сфере капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилых и общественных зданий.
2) коммерческую, равную средней процентной ставке по коммерческим кредитам, выдаваемым предприятиям для целей развития, оцениваемую специалистами информационного агентства «Банк Информ Сервис» [35] в 17,00% по состоянию на четвертый квартал 2011 года.
Первую ставку будем применять для оценки экономической эффективности проекта (экономически-целесообразных инвестиций, осуществляющихся государством). Вторая ставка будет применяться для оценки финансовой эффективности проекта и отражает эффективность участия в проекте негосударственных участников проекта, в том числе населения. При расчете эффективности проектов капитального ремонта и реконструкции для различных субъектов возникает вопрос о том, какой использовать горизонт расчета. В решении этого вопроса, на наш взгляд, можно использовать рекомендации В.А. Перова [73,75] , который в своей оценке руководствуется следующими соображениями. При оценке инвестиций в строительство нового здания в качестве горизонта расчета принимается первый безремонтный период эксплуатации здания в соответствии с нормативной периодичностью капитальных ремонтов, что составляет 9-25 лет (максимум, 30 лет). При оценке эффективности инвестиций в реконструкцию и капитальный ремонт эксплуатируемых зданий в качестве горизонта расчета должен приниматься остаточный срок службы этих зданий или время до первого капремонта. Следовательно, при оценке любого проекта необходимо охватывать ближайшие критические сроки - время до следующего капремонта или прогнозный период эксплуатации до сноса здания.
