Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Основные фонды торговли, их динамика и совершенствование 7-65
1.1. Развитие и воспроизводство основных фондов 7 -42
1.2. Институциональная стратегия рационального использования основных фондов хозяйствующих субъектов 42 - 65
Глава 2. Повышение эффективности использования основных фондов торговли 66-125
2.1. Показатели использования основных фондов торговли 66 - 95
2.2. Основные направления повышения эффективности использования основных фондов в торговле 95-125
Глава 3. Методологические вопросы совершенствования оценки основных фондов торговли 126 -173
3.1. Принципы оценки основных фондов торговли 126-138
3.2. Основы методики оценки объектов недвижимости торговли 138-173
Заключение 174-181
Библиография 182-187
Приложения 188-190
- Развитие и воспроизводство основных фондов
- Институциональная стратегия рационального использования основных фондов хозяйствующих субъектов
- Показатели использования основных фондов торговли
- Принципы оценки основных фондов торговли
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Важность проблемы использования основных фондов обусловлена тем, что материальные и финансовые ресурсы народного хозяйства не безграничны, и любые вложения в развитие основных фондов ограничивает возможность потребления. Интенсификация же использования основных фондов, более рациональное их воспроизводство позволяет увеличить объёмы реализации продукции, повысить эффективность хозяйствования в торговых предприятиях без дополнительных капитальных вложений или при меньшей их величине. Более эффективное воспроизводство и использование основных фондов позволяют также повысить производительность труда, снизить издержки обращения и улучшить другие качественные показатели.
Переход к рыночной экономике коренным образом изменил условия хозяйствования и потребовал пересмотра подходов к управлению хозяйственными процессами. Этот переход вызвал острый спрос на оценку основных фондов.
Согласно Закону Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов собственности федерального центра субъектов Российской Федерации, муниципальных образований должна быть обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление, в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставной капитал. Согласно Закону Российской Федерации "Об акционерном обществе" при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т. д. должна производиться оценка рыночной стоимости акционерного капитала, в котором основные фонды занимают преобладающее место. Оценка основных фондов торговли и недвижимости необходима также для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия, что предполагает достичь эффективного его функционирования, а, следовательно, и более высокой его рыночной стоимости.
Имеющиеся трудности в деле эффективного использования основных фондов в торговле связаны с серьёзными причинами неэффективного функционирования рыночных институтов, несовершенной институциональной стратегией. Всё это требует углублённого научно-практического исследования. Среди важнейших причин неэффективного использова ния основных фондов торговли можно назвать непоследовательность организационных мер, принимаемых в этом направлении федеральными и региональными руководящими органами, недостаточное экономическое образование собственников, представителей власти разных уровней.
Цель и задачи исследования. Целью диссертации является формирование теоретических, методических и практических подходов оценки и эффективного использования основных фондов торговли как составной части недвижимости, определяющих нормальное функционирование рыночных структур, в том числе фондового рынка. Названная цель предполагала решение следующих задач:
установить основные тенденции развития процесса воспроизводства основных фондов торговли;
исследовать влияние выбора институциональной стратегии в деле рационального использования основных фондов торговли;
разработать систему показателей использования основных фондов торговли; определить основные направления эффективного использования основных фондов;
разработать методологические и методические вопросы оценки объектов недвижимости торговли.
Перечисленные задачи рассмотрены в диссертации и по ним сделаны соответствующие выводы и рекомендации.
Теоретические и методологические основы исследования. Теоретической и методологической основами исследования в диссертации явились труды отечественных учёных по исследуемым вопросам: М.И. Баканова, П.Г. Бунича, А.Г. Грязновой, Л.М. Кантора, Д.М. Палтеровича, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой и др.
В работе использованы также теоретические положения и выводы прикладных исследований зарубежных авторов: Дж. Фридмана, Н. Ордуэй, Г.С. Харрисона, Дж. Мартина и
ДР В основе диссертационной работы лежит диалектический метод, предусматривающий изучение экономических и социальных явлений в их взаимосвязи и постоянном разви тии.
В процессе написания работы применялся балансовый, экономико-математический и статистический методы, а также общенаучные приёмы и методы.
Научная новизна. Учитывая особенности современного состояния российской экономики, связанные с отсутствием оптимального выбора развития народного хозяйства, мы отмечаем отрицательное влияние этого на процессы использования основных фондов в целом, в том числе в торговле.
Впервые предлагается системный подход эффективного функционирования процессов воспроизводства основных фондов в торговле. С одной стороны, необходимо совершенствование формирования институциональных структур по управлению процессами использования основных фондов, с другой стороны - предлагается использовать ряд новых методических подходов анализа функционирования основных фондов торговли, их оценки с учётом последних достижений теории и практики как в нашей стране, так и полученных в странах с развитой рыночной экономикой.
В процессе исследования получены следующие результаты:
выявлены экономические и социальные факторы воспроизводства основных фондов в торговле;
произведена классификация показателей использования основных фондов, основанная на примате используемых торговых технологий;
изложена методика построения рейтинговых таблиц использования основных фондов торговли, способствующих проведению эффективного кредитования хозяйствующих субъектов, эффективного управления основными фондами государственных предприятий, что позволяет пополнять доходную часть местных бюджетов; предложена методика оценки недвижимости в торговле. Практическая значимость. Проведённые исследования позволили разработать подходы к организации системы эффективного использования основных фондов в торговле на уровне хозяйствующих субъектов. Практическое значение настоящего исследования состоит также в том, что оно способствует развитию методических вопросов оценки недвижимости в торговле.
Апробация работы и публикации. Основные положения диссертационной работы и
результаты проведённых исследований основаны на практическом внедрении изложенных методик в Санкт-Петербургской аудиторской фирме "Маркетинг, консалтинг, дизайн" ("МКД"). По основным результатам проведённых исследований опубликовано 3 статьи.
Развитие и воспроизводство основных фондов
Основным источником роста экономики является интенсификация общественного производства. Одним из важных направлений решения этой проблемы является совершенствование процесса воспроизводства основных фондов.
Воспроизводство основных фондов включает в себя возмещение изношенных средств труда в денежном выражении и замену их в натуре, создание фонда накопления для расширения и замены основных фондов.
В условиях рыночной системы хозяйствования воспроизводство основных фондов осуществляется в соответствии с требованиями закона спроса и предложения. Оно является процессом количественного насыщения и качественного совершенствования торгово-производственного аппарата, призванного обеспечить требования потребителей при минимальных издержках обращения и максимизации прибыли функционирующих хозяйствующих субъектов в сфере обращения. Воспроизводство основных фондов базируется на ресурсах накопления, основным источником которого служит амортизационный фонд и фонд накопления.
В общественном расширенном воспроизводстве процесс воспроизводства основных фондов играет решающую роль. Он, с одной стороны, означает воспроизводство их материально-вещественных элементов, с другой стороны - совершенствование производственных отношений. В ходе воспроизводства фондов происходит переход на новую, более мощную, эстетически привлекательную материально-техническую базу, совершенствование структуры общественного производства, рост производительных сил, усиление концентрации и специализации производства. Воспроизводство фондов выступает, таким образом, как процесс и условие развития производительных сил общества.
В процессе воспроизводства увеличивается и качественно улучшается объект собственности - средства и предметы труда, осуществляется обновление устаревших и выбывающих средств, совершенствуются торгово-технологические процессы. Всё это вызывает соответствующие социально-экономические изменения на фондовом рынке.
Важнейшей особенностью процесса воспроизводства основных фондов является его непрерывность во времени, под непрерывностью воспроизводства понимается периодически повторяющийся процесс, в котором основные фонды в своём движении постоянно проходят через одни и те же состояния или стадии. Изучение этих стадий позволяет раскрыть механизм расширенного воспроизводства основных фондов и определить основные направления его совершенствования с позиций требований рыночной экономики.
Общая форма кругооборота основных фондов включает в себя следующие стадии: использование основных фондов (материальный износ) - денежный резерв (амортизация) -воплощение стоимости основных фондов в новых средствах и предметах труда (возмещение).
На первой фазе кругооборота основных фондов происходит утрата ими потребительной стоимости в процессе их эксплуатации и передача своей стоимости на продукт, на оказанные услуги. При этом следует различать снашивание как технологический процесс, возникающий в результате физического износа, и как экономическое явление, отражающее физический и моральный износ.
На второй стадии кругооборота основных фондов происходит их амортизация. Эта стадия необходима для превращения стоимости, находящейся в производительной форме, в форму денежных средств.
Последняя стадия кругооборота основных фондов - это возмещение их потребительной стоимости посредством обновления или ввода новых средств труда. При этом способы обновления разные, но основные из них - это замена устаревших и изношенных средств труда новыми, модернизация машин и оборудования, расширение и реконструкция предприятий. В процессе этой стадии начисленная амортизация расходуется на приобретение или создание новых видов основных фондов. На этом кругооборот их стоимости замыкается.
Продолжительность цикла воспроизводства основных фондов определяется характером и периодом износа средств труда. В экономической теории различают два вида износа: физический и моральный.. Под физическим износом средств труда понимается утрата ими потребительной стоимости в процессе их торгово-производительной деятельности или в стадии бездействия. При этом в натурально-вещественном выражении основных фондов имеет место физический износ, а в стоимостном - материальное снашивание, т. е. физический износ представляет собой явление технического порядка, а материальное снашивание - явление порядка экономического. При износе происходит утрата как потребительной стоимости, так и общей стоимости основных фондов.
Физический износ выступает в двух формах. Он возникает в результате употребления средств производства и в результате их неупотребления. Поэтому в интересах хозяйствующих субъектов целесообразно регулировать соотношение отдельных видов износа основных фондов в пользу износа первого рода. Это ведёт к увеличению объёма работ, выполненных ими в единицу времени, а следовательно, и к снижению издержек обращения.
Различие двух форм физического износа имеет такое же важное значение, как выделение первой и второй форм морального износа. Моральный износ средств труда - Это утрата ими стоимости либо в следствии роста производительности труда в отраслях, производящих эти средства (первая форма), либо в следствии появления в ходе технического процесса новых, более эффективных средств труда (вторая форма).
В связи с тем, что моральный износ вызывает обесценивание средств труда, он соответственно приводит и к определённым потерям в народном хозяйстве. Однако, не всякое обесценивание средств труда является действительной потерей. Чтобы правильно понять сущность этих потерь, необходимо рассмотреть оба вида морального износа с точки зрения его влияния на обесценивание основных фондов.
Первая форма морального износа заключается в снижении стоимости воспроизводства основных фондов, обусловленной ростом производительности труда в процессе их производства. Это ведёт к снижению стоимости производства новых средств производства, вызывая обесценивание действующих.
Институциональная стратегия рационального использования основных фондов хозяйствующих субъектов
Финансовый кризис августа 1998 года отбросил экономику страны еще на много лет назад и усложнил выход страны из пропасти "шоковых" экспериментов. Этот печальный итог почти десятилетнего реформирования - плата за отрыв "младореформаторов" от науки, стратегических интересов страны, за слепое подражание заграничным рецептам построения "рыночной экономики". Вместе с тем кризис показал, несколько тупиковым и опасным является избранный приверженцами либерального монетаризма путь "реформирования" экономики России.
Для того чтобы прекратить падение страны, нужны усилия государства, направленные на изменение траектории развития нашей страны. Как свидетельствует опыт многих стран с трансформируемой экономикой, качественные преобразования организуются по трем направлениям. Это: 1) либерализация хозяйственных отношений путем демонтажа структур и механизмов директивного планирования и распределения ресурсов; 2) институциональные перемены, связанные с реформированием отношений собственности, становлением самодействующих субъектов рынка; 3) позитивные сдвиги в развитии реальной экономики, ради которых, собственно, и формируется рыночный механизм. В первом направлении мы преуспели, быстро сломав старую систему хозяйствования. Что касается третьего направления, то его нельзя достигнуть без разработки соответствующих норм и рыночных правил игры. Возникает проблема выбора правил игры и институциональной структуры рынка. Именно в специфике институциональной среды переходной экономики следует искать объяснения ее социально-экономической динамики, ее перспектив.
Понятие "институциональность" сравнительно редко используется в отечественном научном обороте (в экономическом мышлении населения оно отражения вообще не нашло). Однако, развитие рыночной экономики в рыночно-правовом варианте неизбежно приведет к гораздо более широкому использованию данного понятия. Ведь именно им в мировой экономической теории отражается тот неоспоримый факт, что в развитых правовых государствах экономика во многом теряет случайный характер развития и как бы пронизывается определенными правовыми, этическими, психологическими, организационными нормами и специальными правилами. Сама же экономическая политика представляет собой систему организационно оформленных действий. В этой связи целесообразно подчеркнуть, что вообще все методы государственного воздействия имеют организационно-институциальную форму. Такие действия с относительно длительно существующим явлением, принято отражать понятием "институт".
В самом общем виде специфика переходной экономики заключается в разрушении институциональных рамок, в которых действовала плановая экономика, что, однако, не сопровождается параллельным созданием институциональных рамок рынка. Провозглашенный лозунг в период начала рыночных преобразований "Разрешается делать все, что не запрещено законом" был в корне ошибочен, в результате чего пошло массовое растранжиривание основных фондов, природных ресурсов и т.д. Рыночное поведение хозяйствующих субъектов должно опираться только на рыночные институты. Поэтому, сперва нужно создать институт рыночного права и по его требованиям работать, а не наоборот. Отсюда вытекает первичность институционной трансформации в ходе реформирования постсоветской экономики.
Как несоблюдение данного методологического принципа институциональной экономики отрицательно сказалась на развитии экономики можно видеть на примере растаскивания основных фондов в промышленности и торговле. Отпуск цен, стремительное инфляционные процессы не были своевременно учтены при оценке основных фондов, в результате чего предприятия продавались за бесценок, по балансовой стоимости. Произошел неэффективный передел собственности. Последующие переоценки основных фондов, проводимые в чисто механическом плане, т.е. пересчитывали стоимость каждого вида оборудования, зданий и т.д. на установленные Госкомстатом России коэффициенты, создали перекос стоимости основных фондов в сторону их завышения, что отрицательно отразилось на финансовых результатах предприятия. И только переоценка основных фондов в 1997 году была проведена с учетом рыночных условий.
Рыночное поведение экономических агентов произвольно от рыночных институтов, но создание самих рыночных институтов, в первую очередь системы прав собственности, зависит от действий одного из экономических агентов - государства. Где гарантия того, что само государство окажется готовым играть по рыночным правилам игры, не будет эти правила менять? Гарантии нет.
Уже в первые годы реформы сменились несколько концепций политики в промышленной сфере как одного из главных источников пополнения товарных фондов в торговле. Сначала (в 1992 г.) возобладали постулаты дерегулирования, отрицания необходимости государственного регулирования промышленностью. Но вскоре (уже в конце 1992 г. и 1993 г.) под угрозой углубления и ускорения спада производства начали приниматься меры общей (фронтальной) поддержки промышленности путем взаимозачета задолженности предприятий и льготного кредитования, что имело пагубные инфляционные последствия. Далее возобладала идея селективной поддержки отдельных видов производства по определяемым государством приоритетам; однако число "приоритетов" оказалось чрезмерным, их определение не было свободно от субъективизма, возросла опасность отраслевого лоббизма и разбазаривания средств. Вот поэтому критерии отраслевой селекции уступили место критериям относительно более высокой эффективности проектов (1994 г. появился президентский указ об инвестиционном конкурсе проектов на основе государственной экспертизы: победителю гарантировалось от государства 20 процентов инвестиционных средств). Однако в связи с финансовым кризисом государство не смогло выполнить обещанное, и "микрореволюция в инвестиционной политике" не состоялась. [73, с. 17]
В 1995 - 1996 гг. господствовал макроэкономический подход, т.е. делалась ставка на финансовую стабилизацию. Это рассматривалось как необходимое и вполне достижимое условие для экономического роста, оживления инвестиционной деятельности. Между тем, несмотря на успехи в подавлении инфляции в 1996 - 1997 гг. ожидавшийся "инвестиционный бум" не наступил". А уже в августе 1997 года один из тогдашних руководителей исполнительной власти заявил: "Промышленная политика пока России не по карману". [160, с. 17]
Идея активной промышленной политики была реализована в программном заявлении четвертого постсоветского правительства.
Однако скоротечность его пребывания у власти после финансового кризиса осени 1998 г. не позволило конкретизировать и реализовать данный план. Следующее правительство не успело продемонстрировать своего реального отношения к рассматриваемой проблеме.
Непоследовательность в реализации промышленной политики автоматически отражалось на процессах управления сферой обращения, что выразилось в неуместных, скоропалительных структурных перестройках отраслевого штаба - министерства торговли РФ. Перечислим во временном аспекте, начиная с 1990 г., только изменения названия министерства: Министерство торговли РФ; Министерство материально-технического снабжения и торговли; Государственный комитет торговли РФ; Министерство внешнеэкономических связей и торговли РФ; Министерство промышленности и торговли РФ. Вряд ли такие структурные изменения способствовали разработке перспективной программы воспроизводства основных фондов в отрасли, разработке вопросов амортизационной политики.
Показатели использования основных фондов торговли
Основные фонды торговли по своему составу характеризуются разнообразными средствами труда, которые отличаются определенными особенностями их участия в торговом процессе и вследствие этого оказывают неодинаковое воздействие на его конечный результат.
По действующей в настоящее время классификации к основным фондам не относятся быстроизнашивающиеся предметы, служащие менее одного года, независимо от их стоимости, а также малоценные и быстроизнашивающиеся предметы стоимостью до 100 МРОТ за единицу независимо от срока их службы. Все указанные предметы относятся к оборотным фондам.
Действующая классификация основных фондов используется при определении соотношений между различными группами основных фондов, экономической эффективности инвестиций, изучении пропорций между темпами роста основных фондов и товарооборота, замене выбывших объектов и повышении эффективности использования основных фондов.
Улучшение использования основных фондов может быть обеспечено двумя путями: экстенсивным и интенсивным. Экстенсивный путь характеризуется увеличением продолжительности работы машин, оборудования, повышением коэффициента сменности, улучшением использования режимного и календарного фондов времени; интенсивный - повышением загрузки машин и лучшим использованием их мощности.
Улучшение использования основных фондов в торговле предполагает проведение экономического анализа их воспроизводства, используя ряд экономических и натуральных показателей. Задачами экономического анализа воспроизводства основных фондов торговли является изучение их структуры и состояния. К важнейшим признакам, характеризующим экономическую сущность их воспроизводства относятся: количество обновляемых групп фондов, полнота воспроизводства каждой группы, техническая новизна вводимых фондов.
Структура основных фондов - важный показатель, позволяющий судить о направлении и эффективности использования капитальных вложений, о степени технической вооруженности торговли, о рациональности проектов вновь строящихся или реконструируемых торговых предприятий.
Действительная, правильная оценка особенностей структуры основных фондов имеет не только теоретическое, но большое практическое значение, указывая на своеобразие воспроизводства основных фондов в подотраслях торговли (промышленная, продовольственная торговля, общественное или социальное питание, оптовая торговля). В зависимости от технико-экономических особенностей подотраслей удельный вес отдельных видов основных фондов в их общей стоимости существенно различается. С течением времени структура основных фондов изменяется, и в каждой подотрасли это происходит в результате влияния на нее ряда факторов: уровня технического развития, форм и методов организации торговли, уровня концентрации и специализации, кооперирования, размеров инвестиций, направляемых для создания отдельных видов основных фондов.
Результаты экономического анализа служат для разработки комплекса мероприятий по использованию выявленных резервов и ликвидации недостатков функционирования фондов. Информацией для анализа служат данные первичной документации, статистической и бухгалтерской отчетности.
Основные фонды по выполняемой ими роли в торговом процессе условно подразделяются на активные и пассивные. К активной части основных фондов относят: рабочие и силовые машины и оборудование, транспортные средства, передаточные устройства. Увеличение на предприятии активной части основных фондов при условии надлежащего их использования способствует увеличению товарооборота и свидетельствует о повышении технического уровня торговли. Это означает, что машины и оборудование или орудия труда составляют главную часть основных фондов торговли, определяющих уровень технического прогресса и торгово-производственного потенциала предприятий. Именно они непосредственно участвуют в реализации продукции наряду со зданиями, сооружениями и другими основными фондами, создающими условия для осуществления торгового процесса, которые относятся к пассивной части основных фондов.
С целью повышения эффективности торгового процесса хозяйствующие субъекты заинтересованы в повышении в структуре основных фондов доли их активной части и в снижении доли группы основных фондов, не оказывающих непосредственного влияния на торговый процесс без ущерба для культуры обслуживания покупателей. Поэтому, представляет интерес проследить в динамике технологическую структуру основных фондов.
Анализ состояния основных фондов проводится для определения необходимости их замены или реконструкции в будущем периоде в результате физического и морального износа для расчетов объемов их капитального ремонта, а также технического перевооружения торгового предприятия.
На уровне торговых предприятий по данным инвентаризации основных фондов производится их группировка по годам ввода в действие. Эти данные сравниваются с нормативными сроками службы и ремонтов оборудования для определения производственных возможностей действующих фондов, потребностей в капитальных вложениях, их рациональном распределении.
Система показателей воспроизводства основных фондов отражает их технический уровень, качество и состояние, структуру, движение, сроки службы и степень износа, а также соотношение их стоимости и затрат на капитальный ремонт.
Процесс воспроизводства основных фондов характеризуется структурой амортизационных отчислений, в методике исчислений которых с 1999года произошли изменения в связи с введением Постановления Госкомстата России от 11 февраля 1999года № 13 Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения, № 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов" и № 11-МП "Сведения о наличии и движении основных фондов субъектов малого предпринимательства". Предусмотрено погашение стоимости основных средств путем начисления амортизации в течение срока их полезного использования и не предусмотрен раздельный учет износа тех основных фондов, по которым осуществляется начисление амортизации. В связи с этим показатель, ранее называвшийся "Износ основных фондов (включая жилые здания) за год" теперь назван "Амортизация/бухгалтерский износ основных фондов за год". Этот показатель учитывается следующим образом: для основных фондов, по которым производится начисление амортизации, учитывается бухгалтерский износ, равный амортизации; для основных фондов, по которым амортизация не начисляется, но ведется учет износа, указывается сумма этого износа; для основных фондов, по которым ни амортизация, ни износ в соответствии с действующим законодательством не начисляется, показатель равен нулю.
Принципы оценки основных фондов торговли
Процессы оценки недвижимости разными авторами предлагается производить по разным принципам. Иногда подходы подменяются на методы оценки. Все это заставляет нас высказать свою точку зрения на затронутые вопросы, поскольку они являются ключом к пониманию того, как, когда, почему в процессе оценки возникают те или иные конкретные задачи. Каждый, вкладывающий деньги в недвижимость, должен ясно представлять, понимать эти принципы, если он желает преуспеть. Оценщик при работе с коммерческой недвижимостью должен не только хорошо знать эти принципы, но и умело применять их в процессе оценки недвижимости, приносящей доход. Знание принципов необходимо оценщику для понимания приемов и процедур оценки. В "Финансовой газете" в 1994 году была опубликована серия методических материалов по оценке недвижимости, подготовленных специалистами Российского общества оценщиков и Национальной ассоциации магистров оценки США. [116] Авторы отмечали четыре принципа оценки - принцип спроса и предложения, принцип изменения, принцип замещения и принцип лучшего и наиболее эффективного использования. Рассмотрим кратко трактовку указанных принципов, в частности принципа спроса и предложения. Принцип спроса и предложения трактуется как проявление закона спроса и предложения. Американские и русские оценщики пишут: "В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это также верно и для рынка недвижимости". Далее они отмечают: "Стоимость коммерческой недвижимости, пользующейся вниманием со стороны покупателей, может постоянно увеличиваться, несмотря на физический износ строений. Заметьте, что здесь действует фактор спроса и предложения, фактор местоположения".[115, с.12] Из приведенного материала можно сделать вывод - авторы как синонимы используют такие понятия как принцип спроса и предложения, закон спроса и предложения, фактор спроса и предложения. Но между этими определениями существует различие. Если спрос и предложение трактовать как принцип, то это нужно считать как основное, исходное положение теории оценки. Если спрос и предложение трактовать как фактор, то это уже будет интерпретироваться как момент, существенное обстоятельство в процессе оценки. И третья трактовка данного принципа - стоимость недвижимости подвержена влиянию закона спроса и предложения. И дальнейший материал просто раскрывает влияние требований этого закона на процесс оценки, то есть раскрываются связи и взаимозависимости общественных, технических, экономических явлений в оценке коммерческой недвижимости. Например, они пишут: "Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первый проданный лот и т.д.". [74, с. 12] Исходя из всего этого, на наш взгляд, следовало бы говорить не о принципе спроса и предложения, а о принципе удовлетворения требований объективных экономических законов рыночной экономики, в частности закона спроса и предложения. В работе Джона Фридмана и Николаса Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости" приводится следующая трактовка принципов оценки недвижимости: "Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями. 3. Принципы, связанные с рыночной средой. 4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования. Взаимосвязи между этими принципами авторы представляют в виде следующего рисунка. 3.1.1. [74, с. 13] Как видим из текста, только один принцип совпадает с предыдущей классификацией -принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Два принципа связаны с рыночной средой (спрос и предложение; изменение). Принцип замещения вычленен из принципов, основанных на представлениях пользователя. Правда, во введении авторы отмечали, что их подходы к оценке недвижимости, приносящей доход, представляют собой вызов профессионалам, работающим с недвижимостью, что в дальнейшем рынок недвижимости будет все более усложняться, будут появляться новые подходы, финансовые инструменты анализа и т.д. [74,с.1] Указанный разнобой в интерпретации принципов у западных ученых повторяется и нашими исследователями, причем их трактовка принципов также эволюционирует по мере накопления практического опыта. Например Е.И. Тарасевич в учебном пособии "Методы оценки недвижимости", изданном в 1994 году Межотраслевым институтом повышения квалификации кадров при Санкт-Петербургском Государственном Техническом Университете, изложение материала начинает с главы "Принципы оценки недвижимости".[147, с.З] А в работе "Оценка недвижимости", изданной в 1997 году, этот же материал он переименовывает в "Общие принципы оценки".[146, с. 120] Таким образом, в первой работе были перечислены просто принципы оценки, а во второй автор решил их назвать общими принципами оценки недвижимости. Значит, по логике вещей, тогда должны бы существовать при общих принципах оценки и просто принципы оценки, но они не приводятся. Классификация принципов производится с четырех позиций анализа объекта по оценке стоимости недвижимости: 1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя. 2. Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности. 3. Позиция, отражающая точку зрения рынка. 4. Позиция, отражающая точку зрения наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. Если применять указанный выше графический метод взаимосвязи принципов оценки недвижимости по перечисленным позициям, то это будет выглядеть так: (см. рис.3.1.2).
