Содержание к диссертации
Введение
Глава первая Теоретические основы эффективного управления земельными ресурсами и историческая российская практика
1.1. Роль земли во взаимосвязи природных и финансово-экономических ресурсов 18
1.2. Предпосылки и трудности интеграции земельного и банковского капиталов в дореволюционной России 37
1.3. Организация кредитно-банковского обслуживания колхозно-совхозных земель 71
Глава вторая Зарубежный опыт действенного механизма обустройства и хозяйствования на земле
2.1. Система кредитования недвижимости и текущих расходов в сельском хозяйстве США 80
2.2. Механизм сельскохозяйственного кредитования в странах Европейского сообщества 90
2.3. Организация денежно-кредитного механизма в аграрном секторе стран с переходной экономикой 100
Глава третья Становление организационно-финансового механизма управления % земельными ресурсами в реформируемой России
3.1. Организационно-правовые и социально-экономические аспекты современного землепользования 113
3.2. Земельная реформа и формирование инфраструктуры земельного рынка 132
3.3. Возрождение земельных банков в целях организации рационального землепользования 144
Глава четвертая Особенности организации и развития механизма управления городскими земельными ресурсами
4.1. Значение и перспективы формирования земельного фондового рынка 160
4.2. Технология обращения земельных векселей по оплате права собственности и аренды земельных участков 179
4.3. Организация и совершенствование денежно-кредитного механизма управления земельно-имущественным комплексом 191
Глава пятая. Решение социально-экономических, организационных вопросов при переходе к современному земельному рынку .
5.1. История противоборства взглядов на земельный фактор хозяйствования 206
5.2. Оборот земель и формирование рыночной хозяйственной психологии 216
5.3. Демократизация управления земельно-имущественными комплексами -224
5.4. Перспективы российских земельных реформ 238
Заключение 276
Литература 284
- Роль земли во взаимосвязи природных и финансово-экономических ресурсов
- Система кредитования недвижимости и текущих расходов в сельском хозяйстве США
- Организационно-правовые и социально-экономические аспекты современного землепользования
- Значение и перспективы формирования земельного фондового рынка
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проведение земельной реформы, развитие рыночных отношений на основе многообразия форм собственности и хозяйствования на земле определяет сложные научно-практические задачи, решение которых требует эффективного экономического механизма управления земельными ресурсами.
Экономический механизм как объективно обусловленная система
регулирования различными процессами землепользования и
землевладения выражает взаимодействие и взаимосвязь различных компонентов: ценообразования, налогообложения, кредитования и юридически-нормативного регулирования, мониторингового и землеустроительного контроля. Экономические рычаги и методы призваны оказывать эффективное воздействие на конечные результаты хозяйственной деятельности, способствовать полному раскрытию экономического потенциала субъектов рынка.
Свою регулирующую роль экономический механизм может успешно выполнять лишь при постоянном совершенствовании всех его основных элементов. В настоящее время, как показывает практика, наиболее узким и слабым местом в механизме управления земельными ресурсами является его кредитно-денежная составляющая. Акцентируя внимание на решении данной проблемы, соискатель поставил задачу комплексного исследования, позволяющие найти важные научно-практические решения для успешного функционирования всего механизма в целом.
Разгосударствление земельной собственности и формирование многоукладных субъектов хозяйствования на земле создали благоприятные условия для возрождения в России кредитных земельных учреждений и кредитно-денежных механизмов управления
землепользованием, существовавших на территории страны в конце XIX
- начале XX в.в. Тогда кредитно - банковские коммерческие структуры,
ссудосберегательные кассы и кредитные товарищества получили весьма
широкое развитие, а ежегодные миллиардные обороты финансовых
средств функционировали на основе тесного взаимодействия
банковских, земельных и сельскохозяйственных капиталов частного и
государственного характера, способствуя эффективному
землепользованию.
Экономическая реформа, переход к системе взаимодействия государственных и рыночных структур и денежно-кредитных механизмов хозяйствования вызвали необходимость возрождения коммерческих кредитных учреждений в современной России. Это обусловило необходимость анализа происходящих процессов, появление публикаций по всему многообразию спектра раскрытия банковского фактора в землевладении и землепользовании. Актуальность исследований в этой сфере возрастает с каждым годом.
Многочисленные книги, монографии, сборники посвящены общим
аспектам банковской деятельности или специфичности их
функционирования в валютно-денежном, торговом, бюджетном, реже в реальном секторе экономики. Проблемы кредитных процессов в сельском хозяйстве, гражданском обороте городских и поселковых земельных участков стали обсуждаться в периодической печати в связи с принятием Земельного кодекса РФ. Настоящее исследование является одним из первых, где кредитно-денежный механизм рассматривается в качестве одного из важнейших разделов экономического механизма управления земельными ресурсами в системной взаимосвязи с другими его блоками и инструментами в условиях становления рыночной экономики с ее противоречиями, объективными и субъективно-
психологическими трудностями, идеологическим противоборством.
Автор принимает активное участие в разработке и пропаганде этих
сложных проблем в многочисленных публикациях, интервью,
докладных, информационно-аналитических записках в
правительственные структуры Российской Федерации и региональные органы управления.
Степень разработанности темы. Теоретические и практические вопросы финансово-экономических отношений землепользования и земельно-гражданского оборота находятся в центре внимания ученых, политиков и практиков уже более двух веков.
Это нашло отражение в фундаментальных работах Ф. Кенэ, А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, Г. Джорджа, В. Ленина, Среди российских ученых конца XIX - начала XX века наиболее заметный след оставили работы Л.В. Ходского «Поземельный кредит в России и отношение его к крестьянскому землевладению» (1882 г.), П.П. Мйгулина «Наша банковская политика» (1904 г.), В.Т. Судейкина «Государственный банк» (1891 г.), И.И. Левина «Акционерные банки в России» (1917 г.), А.Н. Батуринского «Аграрная политика царского правительства и Крестьянский поземельный банк» (1925 г.), А.Н. Зака «Крестьянский поземельный банк. 1883-1910» (1911 г.), А.Н. Гурьева «К реформе Крестьянского банка» (1894 г.). Кредитные сельские товарищества и кооперативы широко освещены в фундаментальном труде М.И. Туган-Барановского «Социальные основы кооперации» (изд. 1914, 1917 и 1918 гг.). В целом ряде других работ рассматриваются различные стороны деятельности банковского капитала дореволюционной России, в т.ч. его взаимосвязи с земельными и ипотечными формами.
Вопросы национализации, социализации, муниципализации земельной собственности и земельных угодий находили бурное отражение в дискуссиях депутатов Государственной думы России и на страницах периодической печати начала XX века. Разрабатывались они и в годы советской власти, прежде всего под углом зрения земельной ренты и кредитования сельского хозяйства ( работы A.M. Емельянова, И. Дегтяева, Д. Львова, И.В. Левчука, и других).
В современных условиях изданы книги Н. В. Комова «Управление земельными ресурсами России», В. А. Прорвича «Оценка земли в Москве», Д. Б. Аратского «Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне», публикации В.Р. Беленького, С.Н. Волкова, СВ. Бороздина В.В. Мелосердова, СИ. Сая, А.А. Варламова, В.В. Косинского, А.Э. Сагайдака, Ю.А., Цыпкина, В.Н. Хлыстуна и др., проведены многие научно-практические дискуссии в связи с разработкой и принятием Земельного кодекса РФ. В ряде из них автор принимал активное участие, что нашло отражение в книге «Выбор пути: дискуссии на полях земельного кодекса России».
Вместе с тем остаются недостаточно проработанными проблемы взаимодействия банковского и земельного капиталов, как на сельскохозяйственных, так и городских землях в условиях становления многообразия форм собственности на земельные участки, гражданского оборота земель и земельного рынка в целях эффективного и рационального землепользования, оптимальной реализации интересов землевладельцев, землепользователей, федеральных, региональных и муниципальных администраций, сохранности земельных ресурсов, их качественного улучшения путем инвестирования части рентных доходов в обустройство земли.
Они выдвинуты в качестве основной задачи, решаемой в представленной работе.
Цель и задачи исследования. Определяя цель и основные задачи исследования, автор исходил из объективно существующей на практике острой потребности управления земельными ресурсами в условиях становления рыночной экономики, для которой характерны как чисто рыночные, так и государственные механизмы взаимодействия.
Основная цель исследования состоит в разработке научных и
практических рекомендаций по формированию и развитию
экономического механизма и особенно его кредитно-денежной
составляющей, что позволяет решать важнейшую
народнохозяйственную проблему организации эффективного управления земельными ресурсами в условиях реальной экономики, наращивания их рентоспособности в интересах государства, общества и хозяйствующих на земле субъектов.
Для достижения поставленной цели ставились и решались следующие конкретные задачи:
-выявить исторические тенденции взаимодействия банковских и земельных ресурсов в конкретных условиях макроэкономических и микроэкономических аспектов эффективного хозяйствования на земле;
-показать роль и значение земельных банков в организации рационального землепользования;
-обобщить опыт отечественной и зарубежной практики регулирования гражданского оборота земельных ресурсов механизмами банковского капитала и денежно-финансовых потоков рентного характера, оценив их соответствие требованиям эффективного землепользования и рентабельного приложения банковского капитала на каждом новом этапе исторического развития;
-обосновать необходимость взаимодействия государственных и рыночных механизмов управления банковскими и земельными ресурсами как единым, взаимосвязанным процессом;
-определить наиболее эффективные направления кредитных потоков и рентных доходов в связи с необходимостью рационального и эффективного землепользования в сельских и городских условиях с учетом особенностей российской экономики;
-раскрыть недостающие элементы в организационно-экономическом механизме взаимосвязи «земля-деньги» и разработать новые эффективные модели управления земли в сельском хозяйстве;
-осуществить экспериментальную оценку комплексной системы управления городскими земельными ресурсами, в том числе на основе формирования рынка земельных ценных бумаг.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является сфера движения банковско-денежного капитала, прилагаемого к земельным ресурсам, и отдача последних под воздействием интенсивного привлечения денежных капиталов.
Предметом служат экономические отношения между банковскими и земельными капиталами с точки зрения их рациональности для федерально-государственных и региональных интересов, оптимизации интересов землевладельцев и землепользователей, а также эффективной выгоды субъектов банковской системы, землепользователей и землевладельцев в современных городских и сельских условиях развития рыночной экономики в России.
Методологические и методические основы исследования, использованные материалы. Работа в теоретических аспектах базируется на трудах классиков экономической науки, фундаментальных публикациях российских и зарубежных ученых по
банковскому делу, рациональному землепользованию, теориям формирования и распределения земельной ренты.
Методологическая основа исследования формировалась под воздействием основополагающих принципов научного исследования: системности в подходе к анализу сложных экономических процессов с учетом противоречий интересов субъектов банковских и земельных отношений; преемственности, учитывающей наработки прошлого для решения проблем современного развития; реализма, предполагающего базирование в решениях на практических возможностях и подготовленности менталитета субъектов рыночных отношений; приоритетности земельных отношений для прогнозируемой рентабельности функционирования банковского капитала на той или иной территории; многовариантности выбора решений в конкретное время, конкретном месте, конкретных обстоятельствах.
В процессе исследования использовались статистические
сборники, данные отчетности предприятий, разработки научно-
исследовательских учреждений, справочная и нормативная литература.
Для решения поставленных в работе задач применялся комплекс
методов и приемов экономического исследования: абстрактно-
логический, монографический, экономико-статистический,
исторический, расчетно-конструктивный, организационного
проектирования, социологического опроса и др. Проверка результатов
исследования осуществлялась методами экспертных оценок и прямого
экономического эксперимента.
Научная новизна работы.
Разработанные и выдвинутые на защиту положения и выводы
представляют собой решение крупной народнохозяйственной задачи по
формированию организационно-экономического механизма управления
земельными ресурсами во взаимодействии основных его блоков:
Ф оценочно-кадастрового, ренто-налогового, кредитно-ипотечного,
арендного и регистрационно-учетного в процессе купли-продажи, системно регулируемого органами государственной власти.
Наиболее существенные результаты, полученные лично автором в ходе системного исследования актуальной проблемы и характеризующие ее новизну заключаются в следующем:
конкретизированы теоретические основы и определены исторические предпосылки становления и развития основных блоков организационно-экономического механизма в процессе управления денежными потоками при трансформации помещичьего землевладения в % землевладения крестьян-собственников в дореволюционной России как фактора ускоренного развития сельского хозяйства и самоуправления на селе, на основе частичного присвоения ренты, формируемой тесным взаимодействием земельного фактора, труда и прилагаемого к земле капитала;
- выявлены на основе анализа зарубежного опыта создания
действенного кредитно-денежного механизма обустройства земли и
хозяйствования в АПК, особенности кредитования земли и другого
недвижимого имущества на средне и долгосрочной основе системой
kj специальных банков и других кредитных учреждений во взаимосвязи и
| взаимодополнении в качестве инструментов своевременного рыночного
перехода земель к наиболее эффективно функционирующим
землевладельцам, ориентированным на приращение ренты -способности земли и частичное присвоение земельной ренты;
сделано предположение по результатам проведенного исследование, что плата за землю в форме земельного налога и арендных платежей в принципиальной основе исходит из потенциальной земельной ренты на каждом конкретном земельном участке. Потенциально возможную ренту превращает в реальный рентный доход применение к земельным ресурсам капитала денежного, имущественного, трудового и интеллектуально- менеджерского. Лишь их активное взаимодействие обеспечивает производство рентного дохода, распределяемого на основе организационно-экономического механизма, нормативы которого регулируются земельным законодательством;
- обоснован методический подход для введения единого
сельскохозяйственного налога с использованием инструментария
кадастровой стоимости земельного участка, призванный
конкретизировать налоговые платежи в упрощенной форме, исходя из
потенциально возможной земельной ренты. Введение надбавки к
налоговой ставке при десятикратном превышении дохода размера
кадастровой стоимости означает дополнительный инструмент
перераспределения рентного дохода, получаемого с помощью
применения дополнительного капитала во всех его формах;
- раскрыты причины некредитоспособности сельхозпредприятий
России, кроющиеся в диспаритете цен на промышленное продукцию и
сельскохозяйственной сырье и необоснованном налогообложении,
Посредством которого из сельского хозяйства изымались не только
Дифференциальная рента, но и большая часть создаваемого здесь ВВП,
что не позволяло обеспечивать воспроизводство плодородия земли и ее обустройство в надлежащей мере;
- выявлен субъективный подход к использованию льготных
кредитов, выделяемых из госбюджета, фермерским (крестьянским)
хозяйствам, которые в современных условиях производят более
половины сельскохозяйственной продукции страны и наиболее
кредитоспособны, но ограничены в такой возможности из-за личной
заинтересованности руководителей соответствующих структур,
распределяющие кредитные ресурсы;
- констатировано, что крупные и средние банки, в том числе с
государственным контрольным пакетом акций, аккумулируя денежные
сбережения сельских граждан по депозитным ставкам ниже уровня
инфляции перекачивают их на фондовый рынок, в финансирование
краткосрочных займов для торговой сферы, лишают их возможности
оборота в агропромышленном комплексе, обрекают на деградацию его
земельно-имущественные ресурсы;
предположена и опробована схема-модель управления взаимосвязями «земля-деньги» в рационализации землепользования, позволяющая решить такие задачи, как формирование и использование бюджетных и внебюджетных средств с использованием потенциала земельных ресурсов, развитие земельного рынка и его инфраструктуры, организация инвестирования в обустройство и улучшение земли, стимулирование долгосрочного ипотечного кредитования, подготовка и переподготовка экономистов-менеджеров по недвижимости;
- дано теоретическое обоснование нового подхода к организации
финансирования объектов недвижимости в АПК с использованием
ипотечного кредита и внебюджетных фондов, что предполагает
необходимость создания на современном этапе развития денежно-
кредитных отношений новых форм хозяйствования - агрофинансового холдинга и земельного эмиссионного синдиката, обеспечивающих эффективное землепользование;
- конкретизирована концепция развития денежно-кредитного механизма управления городскими земельными ресурсами (на примере г. Москвы), предусматривающая выпуск и обращение различных типов муниципальных земельных ценных бумаг (векселей, облигаций);
определены направления совершенствования системы управления городскими земельными ресурсами, включающие в себя нормативно-правовое обеспечение регулирования землепользования, планирование и прогнозирование использования земель, совершенствование земельного кадастра, инвентаризацию земель, своевременную регистрацию землевладении и землепользователей, а также сделок с недвижимостью, мониторинг и государственный контроль за землеустроительными процедурами и структурами;
обоснована необходимость взаимосвязанного развития
земельного рынка и его инфрастуктуры как взаимообуславливаемых
экономических явлений, функционирующих во взаимодействии, а их
успешному прогрессу должны предшествовать рыночная
направленность государственного мышления и общественного
менталитета гражданского оборота земельных участков, способных к эффективной реализации и претворения в практику принципов нового Земельного кодекса и законов о гражданском обороте земельных угодий.
Практическая значимость состоит в решении важной
народнохозяйственной задачи, разработке научно-методически обоснованных, прошедших экспериментальную и производительную оценку, рекомендаций по развитию денежно-кредитного механизма эффективного управления земельными ресурсами.
Наиболее существенны практические разработки, осуществленные соискателем:
предложения по эффективному механизму финансирования сельского хозяйства с созданием агрофинансового холдинга;
предложения по эффективному последовательному проведению и развитию земельной реформы в России с использованием в широких масштабах коммерческих внебюджетных финансовых ресурсов;
определение основных принципов и контрольных параметров создания системы московских муниципальных (городских) земельных ценных бумаг;
обоснование принципов создания и функционирования земельных кредитно-банковских структур на примере АКБ «Русский земельный банк», «Земельного Эмиссионного Всероссийского Синдиката», Союза земельных банков России и др.
Реализация и апробация результатов работы. Разработанные в диссертации научные методы, предложенные рекомендации и методический инструментарий реализованы в государственных и коммерческих организациях г. Москвы, Московской области, Красноярского края. Основные положения диссертационного исследования использованы при проведении учебных занятий по дисциплинам «Управление финансами на предприятиях», «Управление
имуществом», «Ипотечное кредитование» в Государственном университете по землеустройству и в системе повышения квалификации вузов г. Москвы.
Основные положения диссертационного исследования докладывались на научных конференциях и круглых столах:
-профессорско-преподавательского состава ГУЗа (1998-2002гг.);
-РАГС при Президенте РФ (1997-2002г.)
-международных конференциях по развитию рынка недвижимости в США (1995г.) Сингапуре (1996г.) и Швеции (1997г.) и других странах.
Материалы научных разработок соискателя использовались при подготовке и проведении съездов Союза земельных банков России, Ассоциации российских банков, Ассоциации агропромышленных товаропроизводителей, распоряжений Правительства г.Москвы и администрации Московской области, Красноярского края.
Соискатель является автором примерного устава и других нормативно-правовых документов деятельности земельного банка, агропромышленного холдинга, земельного синдиката, которые используются на практике при учреждении подобных рыночных структур хозяйствования.
По исследуемой теме автором опубликовано 25 работ, из них четыре книги, общим объемом 127 п.л., в том числе 52 п.л. в соавторстве.
Структура диссертации подчинена логике исследования и решению поставленных задач. (Рис. 1.) Она включает введение, пять глав, заключение, список литературы и приложения. Диссертация содержит 300 страниц машинописного текста, 25 таблиц, 16 рисунков, 5 приложений. Список используемой литературы включает 208 источников.
Проблемная ситуация и основное противоречие:
Наличие необходимых рыночных предпосылок не способствует развитию эффективного организационно-экономического механизма управления земельными ресурсами в России
Гл.1. Теоретические основы эффективного управления земельными ресурсами и историческая практика
Гл.2.3арубежный опыт создания действенного механизма обустройства и хозяйства на земле
Научная гипотеза исследования:
В переходной экономике России наметилась устойчивая тенденция возрастания роли денежно-кредитного блока в составе экономического механизма управления земельными ресурсами, но эффективность его функционирования ограничена организационно-институциональным несовершенством кредитно-банковской структуры в целом.
Гл.3.Становление организационно-финансового механизма управления земельными ресурсами в реформируемой России
Гл.4.0собенности организации развития механизма управления городскими земельными ресурсами
Гл.5.Решение социально-организационных вопросов перехода к современному земельному рынку
Результаты научных исследований:
Обоснование новых моделей и эффективных организационно-финансовых инструментов управления земельными ресурсами и др.
Выводы и предложения (заключение)
Достижение цели и задач исследования
Рис. 1. Укрупненная структура диссертационной работы
Роль земли во взаимосвязи природных и финансово-экономических ресурсов
В качестве исходного методического подхода к исследованию организационно-экономического механизма управления земельными ресурсами в переходной экономике России принято положение о том, что в широком смысле земельные ресурсы являются лишь одной из форм капитала, практическая реализация которой невозможна без товарно-денежного обмена.
В экономической теории категория «капитал» является одной из наиболее основополагающих. Однако только упоминание о таких фундаментальных трудах, как «Капитал» К. Маркса, «Стоимость и капитал» Дж. Хикса, «Природа капитала и прибыли» И. Фишера, «Капитал и прибыль» Е. Бем-Баверка и многих других, чтобы убедиться в повышенном и постоянном научном интересе представителей различных экономических школ и направлений к данной проблеме.
Существуют различные определения капитала. При его рассмотрении в политической экономии с точки зрения характера общественных отношений капитал определяется как самовозрастающая стоимость, приносящая прибавочную стоимость.
Критики отмечают, что в данном случае утрируется цель предпринимательской деятельности и капитал представляется в несвойственной ему роли. Вместе с тем нельзя не признать социальный характер капитала. Именно поэтому К. Маркс и его предшественники называли капитал отношением между различными слоями общества. Распространены и более узкие определения капитала. Так, Э. Д. Долан и Д. Линдсей понимают под капиталом все средства производства, созданные людьми, включая инструменты, промышленное оборудование и инфраструктуры, К.Р. Макконелл и С.Л.Брю в своей книге «Экономика: принципы, проблемы и политика» (изд-во «Республика», 1992) говорят о капитале как об инвестиционных ресурсах, которые охватывают все производственные средства производства, т.е. все виды инструментов, оборудования, фабрично-заводские, складские, транспортные средства и бытовую сеть, используемые в производстве товаров и услуг и доставки их к конечному потребителю. Процесс производства и накопления этих средств производства названо инвестированием. Здесь отмечается два момента. Во-первых, инвестированные товары (средства производства) отличаются от потребительских товаров тем, что последние удовлетворяют потребности непосредственно, тогда как первые делают это косвенно, обеспечивая производство потребительских товаров. Во-вторых, в приведенном определении термин «капитал» не подразумевает деньги, хотя менеджеры и экономисты часто говорят о «денежном капитале», имея в виду деньги, которые могут быть использованы для закупки машин, оборудования и других средств производства. Но деньги как таковые ничего не производят, их нельзя считать экономическим ресурсом. Следовательно, как заключают Макконелл и Брю, инструменты, машины и другое производственное оборудование - это реальный капитал и экономический ресурс, а деньги или финансовый капитал таким ресурсом не являются.
С такими аргументами трудно спорить. Тем не менее хотелось бы обратить внимание прежде всего на факт признания самого финансового, т.е. фиктивного капитала наряду с реальным. Очевидно, что в данной ситуации не учитывается форма функционирования капитала. Кроме того, при рассмотрении капитала только в виде инвестированных ресурсов
Финансовый капитал=Фиктивный капитал допускается неточность в определении полной экономической стоимости ресурсов, используемых в хозяйственной деятельности. Традиционно они подразделяются на земельные, материально-вещественные, человеческие и организационно-управленческие. Таким образом, я согласен с теми авторами, для которых капитал как категория выражает, прежде всего, определенную сумму материальных, денежных и интеллектуальных средств, позволяющих своему владельцу вести предпринимательскую деятельность.
На рис. 2. предпринята попытка классифицировать основные формы капитала на основе различных признаков: по составу экономических ресурсов, функциональной форме, отраслям (сферам) применения, форме существования, степени расходования, временному интервалу, принадлежности.
Выделение земельного капитала имеет первостепенное значение, прежде всего, для оценки инвестиционного потенциала, поскольку к понятию «земля» относятся все естественные ресурсы, применяемые в производственном процессе большинства отраслей экономики, -сельскохозяйственные угодья, включая пашню, леса и многочисленные насаждения, месторождения полезных ископаемых, водные ресурсы.
Система кредитования недвижимости и текущих расходов в сельском хозяйстве США
Для получения чистого дохода, что является одной из важных целей хозяйствования, сельскохозяйственные предприятия и сельские предприниматели должны располагать необходимыми ресурсами, капиталом. Однако, в отличие от других отраслей экономики сельское хозяйство нуждается в большом объеме инвестиций, прежде всего из-за влияния природно-климатического и биологического фактора, а также рискованности земледелия и сопряженных производств. Отсюда вытекает особая важность процесса формирования и использованиея капитала в сельском хозяйстве.
Согласно общепринятым экономическим принципам капитал, вложенный в сельскохозяйственное производство для коммерческих целей, должен приносить доход не меньше существующей величины ставки процента. Теоретически это означает, что дополнительные инвестиции в сельское хозяйство окупаются, что привлекательно для инвестора. На практике же последние проявляют завидную осторожность, отдавая предпочтение чаще несельскохозяйственным инвестиционным проектам, чем сельскохозяйственным. Причем такое положение характерно не только для России и других постсоциалистических стран, но и высокоразвитых, где, казалось бы не должно быть проблемы сельскохозяйственного кредитования. Откуда же западный сельский предприниматель берет средства для формирования активов своего предприятия?
Опыт США говорит о том, что основой для создания действенного денежно-кредитного механизма обустройства земли и хозяйствования в АПК является собственный капитал. Как важнейший источник инвестиций в сельском хозяйстве собственный капитал формируется различными путями, основными из которых являются: первоначальные и дополнительные вклады в уставной капитал предприятия; реинвестиция части прибыли сельскохозяйственного предприятия; переоценка денежной системы стоимости имущества предприятия; аренда имущества земельных участков, выгодные операции с недвижимостью; кооперация с другими участниками хозяйственной деятельности.
При управлении капиталом американский фермер учитывает два взаимосвязанных обстоятельства: во-первых, размер необходимого капитала, а во-вторых, его правильное размещение. Главным критерием принятия им обоснованного финансового решения является предельная норма прибыли на капитал, то есть та часть прибыли, которая будет получена за счет дополнительного (приращенного) количества ресурса. В условиях когда собственный капитал фермера недостаточен, его хозяйство нуждается в заемных средствах. Обоснованное сочетание собственных и заемных средств позволяет ему получить дополнительный эффект от воздействия так называемого производственного или операционного рычага.
Получение кредита зависит от кредитоспособности фермерского хозяйства. По существу, этот показатель является важнейшей характеристикой состояния и развития активов предприятия. Как ссудополучатель, так и ссудодатель, определяя максимальный размер кредита, торгуются вокруг кредитоспособности, которая в конечном итоге играет решающее значение для всего процесса получения кредита. В целом практика сельскохозяйственного кредитования в США предусматривает учет следующих пяти основных моментов: 1)цель получения ссуды; 2)репутация и личные качества предпринимателя; 3)финансовое положение (обязательно предоставляется отчетность за последние 3-5 лет); платежеспособность; 5)залоговое обеспечение.
Ссудодатель должен быть защищен от неисполнения ссудополучателем своих обязательств по кредитному договору. Именно поэтому кредиторы настаивают на гарантии ссуды путем залога имущества фермерского хозяйства. Американское аграрное право создало для этого все предпосылки.
Так, ссуды движимого имущества обеспечиваются, как правило, личным имуществом заимополучателя. Гарантийный интерес в личном имуществе регулируется положениями Единого коммерческого кодекса. (ЕКК). Согласно этим правовым нормам интерес предоставляет собой претензию или право кредитора на арест личного имущества должника и возникает при заключении гарантийного соглашения (обязательно в письменной форме), содержащего описание имущества, взятого в залог и подписанного должником. Для того чтобы взыскать гарантийный процент, кредитор должен владеть указанным имуществом или заявить о нем в соответствующем учреждении округа (штата). Часто ссуды недвижимости обеспечиваются закладной на недвижимое имущество, которая создает право на арест имущества в качестве гарантии погашения ссуды.
Организационно-правовые и социально-экономические аспекты современного землепользования
С проведением в России экономической реформы и признанием объективной необходимости многообразия форм собственности изменяются и земельные отношения. Если советская система принципиально не признавала частной собственности на землю, то статья 36 Конституции Российской Федерации провозгласила: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».
В Конституции РФ, принятых на ее основе законах, а также президентских указах уже сложилась определенная правовая база, закрепляющая новые общественные отношения на основе многообразия форм земельной собственности. Президент РФ издал ряд указов, в соответствии с которыми начали создаваться соответствующие институты и механизмы функционирования частной собственности на землю. Так, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предоставляет право гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным капиталом. Конституция РФ гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственника земли при совершении им сделок с землей.
В регионах принимаются законы, предоставляющие право приватизированным предприятим (их большинство в российской экономике) покупать землю, на которой они стоят. С приватизацией этой земли в частно-хозяйственный оборот вовлекаются в комплексе все коренные вещественные факторы производства. Земля, здания, сооружения, а нередко и недра становятся единым объектом собственности. Это создает более благоприятные условия для предпринимательства. Пополнение уставного капитала акционерного общества или частного предприятия земельным капиталом дает возможность привлекать дополнительные ресурсы путем эмиссии ценных бумаг или ипотечного кредита.
Фактически в России начинают утверждаться новые земельные отношения с сосуществованием различных форм собственности. Начинает формироваться рынок земли и недвижимости, вырабатываются экономические методы земельного регулирования.
На этапе восстановления рыночной экономики в России - каждый кризис, возникающий в той или иной сфере российской экономики, воспринимается порой и за рубежом и у нас как трагедия. Хотя всем известно, что любой кризис в экономике - это накопление экономических противоречий, отсутствие динамики в развитии, стагнация производства, перепроизводство и т.д.
То, что происходило в российской банковской сфере, вполне можно квалифицировать как кризис. И здесь очень важно не путать причину со следствием. Следствием являлся чрезвычайно высокий риск проведения даже тех банковских операций, которые во всем мире считаются классическими. Одной из причин, вызвавших дестабилизацию банковского рынка, являлось отсутствие у большинства банков разнообразных высоколиквидных активов и банковских операций в производственной сфере. В России этот круг был ограничен российской и иностранной валютой и небольшим ассортиментом государственных ценных бумаг. Из-за отсутствия маневра при возникновении кризисных ситуаций банки, как правило, всегда стараются одновременно «прорваться в одну дверь».
Возникшие диспропорции, связанные с отстранением рынка высоколиквидных активов в формировании банковской системы, имеют первопричиной и неразвитость рынка земли и недвижимости, и, как следствие, необеспеченность выпускаемых ценных бумаг реальным имуществом предприятий с различной формой собственности. Трудности на банковском рынке России привели к положительным изменениям, реструктуризации банковского сектора экономики, диверсификации деятельности российских банков и связанных с Россией иностранных коммерческих организаций. Проблема, которую еще предстоит решить России, - это прогнозирование кризисных ситуаций, объективно возникающих на внутреннем и мировом рынках. И в решении этой проблемы использование мирового опыта жизненно необходимо.
Механизмы осуществления программ выхода из кризиса и преобразования экономики уже выработаны мировой практикой. Один из них - вовлечение земли в банковские операции. Чтобы избежать великого земельного передела, в России еще в 19 веке начался выпуск земельных ценных бумаг.
Значение и перспективы формирования земельного фондового рынка
Операции с земельными участками являются одним из перспективных направлений развития рынка недвижимости. В настоящее время потенциал этого участка рынка используется еще недостаточно как для решения общегосударственных, так и региональных проблем, в частности пополнения источников бюджетных средств. В г. Москве - крупнейшем городе страны с бюджетными доходами, исчисляемыми десятками миллиардов рублей, под руководством автора с участием ряда ученых и практиков осуществляется широкомасштабный проект по развитию кредитно-денежного механизма управления земельными ресурсами.
Первые полученные результаты говорят об эффективности предлагаемой системы. Доля земельных платежей составляет более 6% в бюджете города.
Такой показатель - это свидетельство эффективности реструктуризации экономических механизмов землепользования, крупный вклад в финансирование расширяющихся городских программ развития. Пионерский характер реорганизации поможет другим регионам и городам России, стран СНГ активизировать перестройку земельного хозяйства, теснее связать городское хозяйство и земельный финансовый капитал, а последний - с коммерческим банковским капиталом и бюджетными ресурсами.
Проводимая комплексная работа потребовала проведения территориально-экономического зонирования с выделением 69 зон и определением базовых ставок арендной платы в руб/га и ставок земельного налога в руб./га с очень глубокой дифференциацией: отії 914 руб/га до 15 360 руб./га по ставкам аренды и от 5578 руб./га до 300 277 руб./га по ставкам земельного налога. На территории Москвы находятся десятки тысяч га земель в федеральной собственности, обустроенной и обслуживаемой ресурсами города. Около четверти общей площади городской территории освобождены от земельных платежей по федеральному законодательству. За использование этих земель администрация города делает заявки на выделение субвенций из федерального бюджета, трудно удовлетворяемых. Необходима более точная инвентаризация количества и качества этих земель, а также порядок распоряжения и оформления прав на них.
Функциональное зонирование и оценка эффективности использования промышленных зон проводится по средней степени застроенности территорий (в %), средней развернутой плотности застройки (кв. м/га), интенсивности использования земель промышленной зоны (низкая, очень низкая). Эти параметры дают информацию для поиска основного резерва совершенствования структурной организации территорий города.
В управлении земельными ресурсами особая роль отводится оформлению прав на земельные участки. В ходе инвентаризации земель на территории города выявлено более 40 тысяч землепользователей с потенциальным правом долгосрочной аренды, более 15 тысяч - с правом краткосрочной аренды на 64,7 тысячах земельных участков. Регистрация документов, удостоверяющих права на землю идет весьма интенсивно. По состоянию за 1999-2000 годы регистрация возросла на 69%. Динамика регистрации договоров представлена на следующих трех рисунках, (рис. 10,11,12).
Инвентаризация земель и регистрация землепользователей крайне необходима для наведения должного порядка в земельных платежах. За 2001 год в бюджет и внебюджетные фонды города поступило свыше 6,1 млрд. руб. от земельного налога и арендной платы, а также 2,4 млрд. руб. от продажи прав аренды.
Средняя собираемость арендных платежей по землям Москвы составляет около 64 % - в 1996 году, 75 % в 1997 году и 78,2% в 2001г. Расчет потенциальных возможностей города по взиманию арендной платы на основании данных инвентаризации земель показывает, что с учетом земель социальной сферы может составить дополнительно 260 млн. евро, а без их учета - 224 млн. евро в год. Цифры весьма существенны, тем более, что карты-схемы по каждому округу вскрывают дополнительные ресурсы. Уяснение этих процессов предполагает анализ льготных категорий землепользователей и параметров льготных платежей.
Земельными структурами в администрации города проведена большая работа по определению средней рыночной цены прав долгосрочной аренды в оценочных зонах и подзонах в тыс. долл./га (от 240 до 9000), а также средней цены конкурсных продаж прав долгосрочной аренды.
