Содержание к диссертации
стр.
Введение 3
Глава 1. Земельные ресурсы - основа социально-экономического 10
развития городов
Городские земли как объект исследования и управления 10
Анализ механизмов регулирования земельных отношений в 24 городах
1.3. Исследование современных методов управления земельными 47
ресурсами городов
Глава 2. Формирование и развитие земельного рынка в Москве 61
2.1. Анализ эффективности использования городских земель 61
Система земельных платежей и бюджетный анализ 77
Исследование современных механизмов вовлечения земельных 96 ресурсов в рыночный оборот
Обоснование направлений развития и регулирования 112 имущественно-земельных отношений в городах
Глава 3. Организационно-экономический механизм 129
регулирования оборота городских земель
Создание городской системы управления имущественно- 129 земельным комплексом
Формирование единой учетной системы недвижимости 141
Разработка модели передачи имущественного комплекса в лизинг 160 Выводы и предложения 181 Список литературы 184 Приложения 195
Введение к работе
Городская земля - уникальный ресурс - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов деятельности, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. Являясь объектом исследования, городская территория должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит эффективно использовать территориальные ресурсы.
Земля выполняет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти - политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию.
Умелое и рациональное использование земельных ресурсов позволяет не только повысить благосостояние, а также создать базу для дальнейшего развития общества. В экономическом аспекте с землей неразрывно связаны такие понятия, как «землевладение» и «землепользование». Эти понятия отражают обладание землей на определенных условиях, обуславливающих соответствующие права и обязанности ее владельца. Земля как объект владения становится предметом купли-продажи и иных сделок, имеющая свою цену. Эта цена складывается под влиянием многих факторов, таких как: экономические, природно-климатические, социальные, географические и т.д.
Данное положение вытекает из того, что при любом общественно-политическом строе земля является единственным базисом развития национальной экономики страны и создания национального богатства, поэтому необходимо более детально рассмотреть объем прав собственности на фоне отбора критериев определения субъектов такого права, с целью обеспечения наиболее эффективного ее использования.
После отмены частной собственности на землю и установления государственной монополии был похоронен российский опыт отчуждения земель на коммерческой основе, экономической оценки земельных участков, исчезли соответствующие налоговые инструменты и банковские учреждения.
В таких неблагоприятных условиях в России началась земельная
4 реформа, направленная на кардинальное решение земельного вопроса. До сегодняшнего дня четкость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя первые шаги уже сделаны. Прежде всего, законодательство встало на путь отказа от государственной собственности на землю как единственной и исключительной, (Конституция РФ предусматривает, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности). Созданы основы формирования рынка земли как объекта недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала, без которого невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.
Одним из важнейших элементов земельной реформы является формирование земельных отношений в городах.
Экономическая оценка городских территорий показывает, что ценность земли неодинакова, она зависит от величины города, его хозяйственного потенциала, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других, а также от условий размещения участков в плане города. Стоимость городской земли динамична, она меняется во времени и, главным образом, растет.
В связи с этим, органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Городские органы управления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют право собственности, аренды и другие права на землю, участвуют в осуществлении контроля, а также взимают плату за землю.
Современное развитие системы государственного и муниципального управления требует внедрение нового подхода к экономическим отношениям в системе управления земельно-имущественных отношений и влечения земли в сферу гражданского оборота.
В западных странах поступления за право пользования земельными ресурсами традиционно являются одним из главных источников бюджета, при этом основные платежи поступают от использования городских земель. В нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов городских бюджетов составляют незначительную часть. Общеизвестно, что реальность и эффективность городского управления определяется, прежде всего,
5 материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.
Признание платности землепользования и возмездного характера потребления услуг инфраструктуры должно создать необходимые условия, с одной стороны, для пополнения бюджета города и выполнения органами власти своей экономической функции по развитию территории и воспроизводству социальной и производственной инфраструктуры, а с другой стороны, для экономической заинтересованности предприятий в эффективном использовании земель, производственное использование которых становится для крупнейших городов экономически лимитировано.
Формирование земельных отношений в городах на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности и управления городскими землями, разграничением земель городов, по территориальным уровням управления, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением комплексной экономической оценки городских земель и зонированием территории и т.д. От того, насколько оперативно и эффективно будут решены эти вопросы, будет зависеть и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.
Переход к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.
Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельных отношений в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города.
В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного земельного рынка, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты.
Прежде всего, речь идет об изменении принципов, заложенных в основу земельной политики города.
Введение частной собственности на земельные участки, тем более в условиях финансового кризиса, является хорошей гарантией для потенциальных инвесторов. Помимо привлечения инвестора администрация города получит в его лице партнера, с которым можно строить долговременные отношения. Собственник, так или иначе, будет вкладывать средства для поддержания и развития своей собственности, тем самым, вкладывая средства в развитие города и его имидж.
Передача земельных участков в частную собственность не приводит к потере городом контроля над землей. Город даже выигрывает от этого. Собственник будет вынужден проводить более гибкую политику по отношению к администрации города, так как у города остаются все экономические рычаги влияния, и они приобретают даже больший вес.
Целью диссертационной работы является исследование системы управления земельными ресурсами и разработка научно обоснованных подходов и методов формирования, организации и регулирования оборота городских земель в условиях рынка.
Для достижения поставленной цели в диссертационной работе решаются следующие задачи:
анализ развития земельных отношений в городах;
разработка концепции стратегического управления земельными ресурсами в процессе их вовлечения в рыночный оборот;
определение методических подходов к построению структуры управления имущественно-земельным комплексом города;
разработка методических рекомендаций по формированию механизма государственного регулирования оборота городских земель;
разработка механизма формирования единого объекта недвижимости;
разработка схемы вовлечения земельных ресурсов и объектов недвижимости в рыночный оборот посредством лизинга.
Объектом исследования является имущественно-земельный комплекс крупнейших городов, в частности, г. Москвы.
Предметом исследования является совокупность экономических и
7 организационно-правовых отношений, возникающих в системе регулирования оборота городских земель, а также их влияние на социально-экономическое развитие территории.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют положения общей экономической теории, исследования зарубежных и российских специалистов в области земельных отношений Антонова BJL, Бубеса Э.Я., Бусова В.И., Вашанова В.А., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Давидовича В.Г., Зотова В.Б., Ильина А.И., Кабаковой СИ., Кочеткова А.С., Кухтина П.В., Лойко П.Ф., Любовного В.Я., Минца А.А., Прорвича В.А., Ромма А.П., Руднева А.В., Сегединова А.А., Харисона Г.С., Хачатурова Т.С., Дж. Фридмана и др.
В процессе исследования использовались общенаучные методы и приемы: системный экономический анализ, методы классификации, моделирование, методы экспертных оценок, методы организационного проектирования.
Эмпирической базой исследования послужили материалы органов власти г. Москвы, официальные статистические отчеты, справочно-аналитические материалы, экспертные оценки и разработки российских ученых, зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблеме, опубликованные в научной литературе и периодической печати, а также собственные исследования и расчеты автора.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке научно обоснованных методических положений и рекомендаций по формированию, развитию и регулированию рынка земли в городах, направленных на создание условий для поддержки предпринимательства, привлечение инвестиций и увеличение доходной части бюджетов городов.
Получены новые научные результаты:
- обобщены и систематизированы научные подходы и методы
формирования и развития рынка недвижимости, регулирования оборота
земель в крупных городах;
- определены стратегические цели и задачи государственных органов в
сфере управления недвижимостью и регулирования оборота земель;
- обоснован методический подход к созданию единой структуры
управления имущественно-земельным комплексом города, основанный на
принципе формирования единого объекта недвижимости;
- предложена схема формирования и учета единого объекта
недвижимости, позволяющая сформировать имущественный комплекс
посредством объединения имущественно-земельных прав, что позволит
повысить ликвидность объекта и снизить единовременные финансовые
затраты инвестора;
разработана модель вовлечения земельных участков и объектов недвижимости в рыночный оборот посредством формирования единого имущественного комплекса и передачи его в лизинг;
определены принципы формирования лизинговых платежей за имущественный комплекс, разработаны рекомендации по расчету лизинговых платежей с учетом различных форм лизинга и схем финансирования;
- разработана схема автоматизированной информационной системы управления арендными и лизинговыми отношениями на территории города, позволяющая сформировать единую базу данных, осуществлять контроль за своевременностью платежей и движением бюджетно-финансовых потоков.
Достоверность научных результатов и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации,
подтверждается применением научных методов исследования, достаточно представительным информационным обеспечением, полнотой анализа теоретических и практических разработок, положительной оценкой на научных конференциях и семинарах, практическим внедрением результатов.
Значение для теории и практики научных результатов. Полученные автором научные результаты теоретически обосновывают необходимость формирования организационно-экономического механизма регулирования оборота городских земель.
Применение разработанных методик и механизмов позволит реализовать концепцию развития земельных отношений, основанную на вовлечении в рыночный оборот единого объекта недвижимости. Полученные результаты исследования могут использоваться государственными и муниципальными органами власти при разработке концепций управления имущественно-земельным комплексом городов, программ социально-экономического развития территорий.
Апробация работы. Основные выводы, положения и рекомендации,
разработанные автором, докладывались на Международных научно-практических конференциях «Актуальные проблемы управления» (Москва, 2003, 2004), Международной выставке-конференции по недвижимости «ЭКСПО-РЕАЛ» (Мюнхен, 2002, 2003), Всероссийской научно-практической конференции «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, 2001), Всероссийской научно-практической конференции «Факторы устойчивости развития экономики России на современном этапе» (Москва, 2003).
Внедрение результатов исследования. Разработанные в диссертации методики, схемы и механизмы управления городскими землями используются Правительством г. Москвы и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью) при создании единых объектов недвижимости и организации оборота земель городских поселений.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 13,55 п.л., лично автору принадлежит 4,35 п.л. Работы посвящены проблемам совершенствования имущественно-земельных отношений и развития рынка городских земель.
