Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Проблемы реализации инвестиционных проектов в сфере 9 жилищного строительства России и Санкт-Петербурга
Факторы, определяющие инвестиционный климат в жилищном 9 строительстве РФ
Состояние и развитие инвестиционной деятельности и жилищного 23 строительства в Санкт-Петербурге
1.3. Организационно-экономического механизм подготовки и 27
реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного
строительства
Глава 2. Совершенствование элементов организационно- 38
экономического механизма реализации инвестиционного
строительного проекта
Механизм проведения маркетинговых исследований рынка 38 недвижимости
Совершенствование системы финансирования инвестиционного 50 проекта в сфере жилищного строительства
Зарубежный и отечественный опыт финансирования 50 жилищного строительства
Предложения по совершенствованию системы 61 финансирования инвестиционного строительного проекта
в жилищной сфере
2.3. Оценка результатов реализации инвестиционного строительного 86
проекта
Исходные предпосылки использования динамических 86 методов оценки эффективности инвестиций
Динамические методы расчета эффективности инвестиций 94
Глава 3. Разработка организационно-экономического механизма 105
управления рисками при реализации инвестиционного строительного проекта
Уточнение понятия и классификации рисков в сфере жилищного 105 строительства
Пути совершенствования методов управления рисками 109
Учет влияния рисков на эффективность реализации проекта 120
Заключение 135
Список литературы 138
Приложения 152
Введение к работе
Развитие рыночных отношений в нашей стране повлекло изменение сложившихся в условиях плановой экономики подходов к организации управления деятельностью строительных предприятий и всей системы организации строительства, созданной советскими специалистами и оказавшейся не приспособленной к динамичным, непрерывно изменяющимся условиям рыночной экономики. При этом внимание исследователей было, как правило, направлено на решение отдельных проблем сферы жилищного строительства, в частности - материально-технического и финансового обеспечения возведения жилья. В связи с чем, в настоящее время объективно обусловлена потребность решения большой совокупности задач, связанных с организацией строительства, отвечающих современным экономическим и другим условия, а также обеспечивающих стабильность реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства.
Процесс развития рыночной экономики вызывает качественные изменения всей системы экономических отношений между участниками инвестиционно-строительного процесса. Появляются новые участники этого процесса (лизинговые компании, инвестиционные фонды и т.п.), изменяются функции и задачи прежних участников. Эти причины обуславливают потребность в таких действиях, которые в условиях плановой экономики не применялись в достаточной мере: управление проектами, проведение маркетинговых исследований, управление рисками, обеспечение финансирования и качества проектов, заключение контрактов на конкурсной основе и другие. Многие исследователи занимались разработкой тех или иных аспектов системы реализации инвестиционных строительных проектов (ЙСП), вместе с тем в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными.
Отсутствие четкого организационно-экономического механизма (ОЭМ), позволяющего строительной организации реализовывать проекты в условиях
быстро меняющейся внешней и внутренней среды, послужило одной из причин того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема стала одной из самых острых социальных проблем страны. Так, за счет всех источников финансирования в 2001 г. в России удалось построить только 31,1 млн. кв. м. жилья, что почти в 2 раза меньше по сравнению с 1990 г. Вместе с тем 5,9 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий.
Развитие строительной отрасли стимулирует рост производства в смежных отраслях, способствует созданию дополнительных рабочих мест, расширению базы налогообложения, и, в конечном счете, финансовой стабильности страны. Таким образом, потребность в исследованиях, направленных на совершенствование системы реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, посредством создания эффективного ОЭМ подготовки и реализации ИСП велика. Решение проблем формирования ОЭМ позволит повысить эффективность, надежность и, соответственно, привлекательность строительной отрасли для потенциальных инвесторов, что в свою очередь будет способствовать росту объемов жилищного строительства в стране.
Значимость темы, недостаточная ее разработанность и предопределили актуальность настоящего диссертационного исследования.
Существенный вклад в решение исследуемых в диссертации вопросов внесли многие ученые и практики: Абалкин Л.И., Аганбегян А.Г., Асаул А.Н., Барановская Н.И., Бузырев В.В., Булгаков С.Н., Васильев В.М., Власова В.М., Горбунов А.А., Ершова С.А., Иванов С.Н., Каплан Л.М., Львов Д.С., Пасяда Н.И, Поршнев А.Г., Пузыревский Л.С, Рекитар Я.А., Роботов А.С, Яковлев В.А., другие российские и зарубежные авторы.
Исследованию различных элементов ОЭМ реализации ИСП, в частности вопросов управления проектами, проведения маркетинговых исследований, управления рисками, обеспечения финансирования и оценки эффективности инвестиций посвящены работы Вахмистрова А.И., Заренкова В.А., Балабанова И.Т., Казанского Ю.Н., Косолапова Л.А., Орта А.И., Панибратова Ю.П.,
Смирнова Е.Б., Смоляка С.А., Чекулаева Е.Д. Результаты работ этих и других авторов способствовали решению отдельных задач настоящей диссертационной работы.
Целью диссертационного исследования является разработка организационно-экономического механизма реализации инвестиционного строительного проекта в жилищной сфере.
Для достижения поставленной цели в диссертации решаются следующие задачи:
исследуются и приводятся в систему факторы, оказывающие наибольшее влияние на инвестиционный климат и состояние жилищного строительства в России и Санкт-Петербурге;
выявляются основные направления, пути и методы совершенствования государственного регулирования инвестиционно-строительной деятельности с целью улучшения инвестиционного климата и повышения объемов жилищного строительства;
уточняются элементы ОЭМ реализации ИСП в жилищной сфере;
исследуются особенности проведения маркетинговых исследований при реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства;
разрабатываются рекомендации по выбору предпочтительного из ряда альтернативных источников финансирования ИСП;
выявляются пути совершенствования системы финансирования жилищного строительства в условиях Санкт-Петербурга на основе анализа современных методов финансирования жилищного строительства, а также отечественного и зарубежного опыта в этой области;
изучается возможность и разрабатываются направления совершенствования методов управления рисками в ходе реализации ИСП.
Объектом диссертационного исследования являются организационно-правовые формы строительных систем в инвестиционно-строительной сфере Санкт-Петербурга, принимающие участие в жилищном строительстве.
Предметом диссертационного исследования являются управленческие отношения в процессе формирования организационно-экономического механизма реализации инвестиционного строительного проекта в сфере жилищного строительства.
Теоретической и методической основой исследования послужили основные положения современной экономической теории, труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, научные статьи по исследуемой теме, а также нормативные и методические материалы.
Информационной базой явились законодательные акты Правительства РФ и г. Санкт-Петербурга по вопросам инвестирования жилищной сферы, материалы Госстроя, Госкомстата РФ, ведомственных и муниципальных органов, аналитические данные организаций-участников инвестиционно-строительного процесса, независимых информационных служб и экспертов в области жилой недвижимости, а также информация, собранная автором непосредственно в строительных организациях города.
В ходе исследования использовались методы: экономического, системного и логического анализа, метод экспертных оценок, методы расчета экономической эффективности и математической статистики.
Научная новизна диссертационного исследования, по мнению автора, заключается в следующем:
Разработаны теоретические и методические основы выбора и обоснования метода финансирования жилищного строительства;
На основании обобщения отечественного и зарубежного опыта, предложена отличающаяся от существующих схема финансирования жилищного строительства за счет средств населения;
Разработан алгоритм проведения маркетинговых исследований рынка недвижимости с учетом особенностей экономики современной России;
Предложена классификация рисков, отражающая специфику деятельности девелопера на рынке недвижимости, а также пути совершенствования механизма управления рисками при реализации ИСП;
- Уточнены с учетом содержательной части исследования понятия: "инвестиции", "проект", "организационно-экономический механизм", "риск".
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы инвестиционными и девелоперскими компаниями при проведении исследований, направленных на выявление финансовой возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций, а также при решении вопросов выбора источника финансирования инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, вопросов управления рисками и при составлении бизнес-планов.
Апробация работы. Отдельные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на 57 и 59 научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников и аспирантов СПбГАСУ. Настоящая работа признана актуальной и получила одобрение, а ее автор стал победителем на конкурсе персональных грантов студентов, аспирантов и молодых ученых и специалистов, проводимом Министерством образования РФ и Комитетом по науке и высшей школе Администрации Санкт-Петербурга. Материалы диссертационного исследования использованы при чтении курса лекций до дисциплине "Менеджмент".
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 научных публикациях и 1 брошюре общим объемом 3,5 усл. п. л.
Диссертационная работа выполнена в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.65 «Методологические основы и методологические подходы к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства:.,.б) жилищно-гражданского и коммунального...» согласно Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки), утвержденного протоколом первого заместителя министра промышленности, науки и технологий Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №МК-1-пр.
% Структура и объем диссертации- Диссертация состоит из введения, трех
глав, заключения, списка использованной литературы и 4 приложений. Основная часть изложена на 134 страницах, включает 17 таблиц и 12 рисунков. Список литературы содержит 160 источников.
