Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ современного состояния проектирования и строи тельства малоэтажных жилых домов 13
1.1 Актуальность обеспечения граждан доступным и комфортным малоэтажным жильем 13
1.2 Анализ методических аспектов формирования показателей качества проектов строительства МЖД 33
1.3 Оценка качества проектов строительства МЖД с точки зрения их доступности и комфортности на примере Санкт-Петербурга и Ленин градской области 42
Выводы по 1 главе 53
Глава 2. Разработка организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД 58
2.1 Обоснование системы показателей качества проектов строительства МЖД 58
2.2 Разработка методики оценки показателей качества проектов строительства МЖД 85
2.3 Обоснование организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД 99
Выводы по 2 главе 111
Глава 3. Эффективность реализации организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД 114
3.1 Расчеты показателей качества проектов строительства с учетом предложенного механизма 114
3.2 Выявление зависимостей роста стоимости МЖД от повышения проектных показателей качества при условии учета показателей безопасности и ресурсосбережения 131
3.3 Учет факторов инфляции, инвестиционных рисков, кризисных явлений и неопределенности строительного рынка 136
Выводы по 3 главе 144
Заключение 145
Список использованной литературы
- Анализ методических аспектов формирования показателей качества проектов строительства МЖД
- Оценка качества проектов строительства МЖД с точки зрения их доступности и комфортности на примере Санкт-Петербурга и Ленин градской области
- Разработка методики оценки показателей качества проектов строительства МЖД
- Учет факторов инфляции, инвестиционных рисков, кризисных явлений и неопределенности строительного рынка
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Решение жилищной проблемы – один из приоритетов социально-экономической политики РФ. Важной формой внедрения современной жилищной политики стало принятие в 2004 году пакета законов о доступном жилье. Важнейший из них – Жилищный Кодекс, содержащий одновременно цели и задачи обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав. Реализация мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» оказала существенное воздействие на расширение объёмов жилищного строительства.
На развитие массового жилищного строительства в РФ на 2012 год выделено около 21,5 млрд. рублей и введено около 52,0 млн. кв. метров жилья. Для увеличения спроса на рынке жилья для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию выделено 200 млрд. рублей, для обеспечения жильем участников Великой Отечественной войны – 20,8 млрд. рублей, для обеспечения жильем молодых – 4,7 млрд. рублей. Россия является страной со значительной территорией, большая часть которой свободна от застройки и инженерных коммуникаций. В соответствии с концепцией социально-экономического развития РФ до 2020 года по состоянию на 2013 год коттеджное строительство в России развивается достаточно интенсивно, особенно в Ленинградской и Московской областях и в других регионах. Данное обстоятельство вместе с актуальным «жилищным вопросом» позволяет государству делать серьезную ставку на развитие строительства именно исследованных в диссертации комплексов малоэтажных жилых домов (МЖД) для обеспечения нуждающихся относительно недорогим и комфортным жильем.
Проведенный автором анализ деятельности ФГУ «Главгосэкспериза России», ГАУ «Леноблгосэкспертиза», ООО «НЭПС» и других организаций в области экспертизы проектной документации за период с 2008 по 2012 гг. выявил ряд следующих системных недостатков в области существующих механизмов повышения качества проектов строительства МЖД в регионах РФ.
Во-первых, существующие механизмы повышения качества проектов строительства МЖД являются недостаточно эффективными, т.к. не обеспечивают полное соблюдение всех требований федеральных законов, технических регламентов, национальных стандартов и строительных норм и правил РФ, предъявляемых к показателям безопасности и ресурсосбережения. Поэтому около 11% от всех выданных за последние 5 лет экспертных заключений являются отрицательными по причинам ошибок и низкого качества принятых проектных решений.
Во-вторых, в 23% рассмотренных проектов заложенные в них показатели безопасности на стадиях строительства и эксплуатации, а также материало-, тепло- и энергосбережения являются достаточно низкими и не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к архитектурным, конструктивным, инженерным, организационным и экономическим решениям.
В-третьих, количество учитываемых показателей качества проектов строительства МЖД недостаточно, а их весомости требуют более достоверного обоснования.
Пока еще не разработан оптимальный механизм повышения качества проектов строительства, который бы отличался от традиционных и используемых аналогов использованием возросших к 2013 году требований инвесторов, заказчиков и покупателей к безопасности, ресурсосбережению и комфорту жилой среды.
Кроме того, существующие методы оценки качества проектов строительства с учетом качества возводимых МЖД требуют дальнейшего развития на основе использования новых алгоритмов определения интегральных показателей качества, уточняющих оценку показателями безопасности, комфорта и ресурсосбережения.
Поэтому разработка организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД на основе системного учета не только традиционных, но и предложенных показателей безопасности, комфорта и ресурсосбережения для обеспечения заданного качества и конкурентоспособности является важной научной проблемой, требующей своего решения, как для повышения эффективности строительства, так и для управления качеством продукции.
В связи с этим актуальность темы диссертационного исследования определяется следующими факторами:
необходимостью разработки методических положения и практических рекомендаций по повышению качества проектов строительства МЖД и дальнейшего совершенствования системы показателей оценки качества коттеджного строительства;
потребностью в разработке организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД на основе системного учета на ранних стадиях проектирования не только традиционных, но и предложенных показателей безопасности, комфорта и ресурсосбережения;
необходимостью при оценке качества строительства МЖД учета показателей безопасности, комфорта и ресурсосбережения и определения достоверных значений и коэффициентов весомости, предложенных к оценке показателей качества проектов строительства.
Степень разработанности темы исследования.
Системный анализ выявленных автором источников показал, что в настоящее время в научных трудах по экономике строительства в РФ и за рубежом вопросы организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД с применением не только традиционных, но и новых показателей для обеспечения заданного качества и конкурентоспособности исследованы недостаточно глубоко.
К 2013 году одним из основных путей преодоления жилищного кризиса в России власти избрали развитие малоэтажного строительства. Это отмечено в трудах Асаула А.Н., Бадьина Г.М., Вахмистрова А.И., Войтоловского Н.В., Григоренко В.С., Дроздовой И.В., Заренкова В.А., Каплана Л.М., Ларионова А.Н., Маркина В.В., Окрепилова В.В., Панибратова Ю.П., Петрова А.А., Платонова А.М., Серова В.М., Сиваева С.Б., Смирнова Е.Б., Цапу Л.И., Чернышева Л.Н. и других ученых в РФ и за рубежом. Однако, как выявил анализ трудов перечисленных авторов, в них отсутствует научное обоснование методических аспектов учета качества возведения таких комплексов, как современные коттеджные поселки с применением не только традиционных, но и новых показателей безопасности, комфорта и ресурсосбережения.
Цель и задачи исследования.
Цель исследования - формирование организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД за счет совершенствования метода оценки качества их проектирования с использованием не только традиционных, но и предложенных показателей безопасности, комфорта и ресурсосбережения для обеспечения заданного проектного уровня качества и конкурентоспособности строительной продукции в рыночных условиях.
Объект исследования - проекты строительства МЖД на стадии разработки проектно-сметной документации.
Предмет исследования – организационно-экономический механизм повышения качества проектов строительства МЖД для обеспечения заданного качества и конкурентоспособности.
Задачи исследования:
выявить современные тенденции повышения требований инвесторов, заказчиков и покупателей к показателям качества проектов строящихся коттеджных поселков;
предложить более совершенную (объективную и достоверную) систему показателей оценки качества проектов строительства МЖД, отличающуюся от традиционной учетом возросших требований инвесторов, заказчиков и покупателей к безопасности, ресурсосбережению и комфорту в интегральном показателе качества жилой среды;
разработать новый организационно-экономический механизм повышения качества проектов строительства МЖД на основе использования более совершенной системы показателей оценки качества проектов на ранних стадиях проектирования;
усовершенствовать метод оценки качества проектов строительства, отличающийся от применяемого использованием разработанных новых алгоритмов оценки интегральных показателей качества с учетом не только традиционных, но и предложенных автором показателей безопасности, комфорта и ресурсосбережения;
выявить и аппроксимировать математическими моделями новые зависимости роста стоимости МЖД от повышения проектных показателей качества при условии обязательного учета показателей безопасности и ресурсосбережения на стадиях строительства и эксплуатации в течение всего жизненного цикла объектов;
осуществить практическую оценку потребительского интегрального качества ряда проектов МЖД на основе разработанных алгоритмов и критериев, позволившую выявить оптимальный вариант по критериям минимальной цены и максимального качества.
Научная новизна исследования.
В области «строительства».
1. Разработана новая, более совершенная (объективная и достоверная) система, состоящая из 35 показателей качества проектов строительства МЖД, отличающаяся от традиционной учетом возросших требований инвесторов, заказчиков и покупателей к безопасности, ресурсосбережению и комфорту в интегральном показателе качества жилой среды. Методами экспертных оценок и системного анализа установлены достаточно достоверные значения показателей качества проектов строительства МЖД. На основе исследования результатов выполненного статистического анализа и полученных экспертных оценок установлено, что заказчикам, проектным и подрядным организациям при проектировании и строительстве коттеджных поселков целесообразно использовать более широкую систему учитываемых свойств жилья, включая безопасность и ресурсосбережение. Это способствует достижению заданных показателей качества, экологичности и конкурентоспособности строительной продукции, а также повышению безопасности и комфортности проживания граждан.
2. Разработан новый организационно-экономический механизм повышения качества проектов строительства МЖД, отличающийся от известных подходов комплексной и взаимосвязанной деятельностью всех участников инвестиционно-строительного процесса, использованием новых алгоритмов проектирования и более широкой, объективной и достоверной номенклатуры показателей качества и их весомостей на ранних стадиях проектирования – при разработке заданий на проектирование. Это повышает эффективность принимаемых управленческих решений при проектировании, строительстве и эксплуатации поселков. Предложенные новые показатели являются целевыми ориентирами для достижения установленных проектных значений качества жилой среды.
В области «стандартизации и управления качеством продукции».
1. Предложен усовершенствованный метод оценки интегрального потребительского качества проектов строительства МЖД, который заключается в реализации способа последовательного определения количественных значений сначала дифференциальных, затем основных и в итоге интегральных показателей. Они имеют устанавливаемые методами экспертных оценок количественные единицы измерения от 0 до 1 и весомости влияния с определенной направленностью на интегральный показатель качества проекта. Данный метод позволяет более достоверно и точно осуществлять оценку качества продукции (услуг) проектной организации как субъекта экономической деятельности применительно к строительной деятельности.
2. Выявлены и аппроксимированы математическими моделями 4 новые зависимости роста стоимости МЖД от повышения проектных показателей качества при условии обязательного учета показателей безопасности и ресурсосбережения на стадиях строительства и эксплуатации в течение всего жизненного цикла объектов. Это позволяет осуществлять не только качественную, но и более точную количественную оценку проектно-сметной документации, а также сравнивать варианты различных проектов между собой в целях выбора оптимального для последующего строительства.
Теоретическая и практическая значимость работы.
Заключается в разработке нового организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД и рекомендаций для применения предложенного организационно-экономического механизма в деятельности проектных и подрядных строительных организаций при проектировании и возведении их для обеспечения заданного уровня качества и конкурентоспособности, а также гражданами-покупателями при поиске и выборе оптимального по критериям безопасности, ресурсосбережению, комфорту и цене жилья.
Методология и методы исследования.
Теоретической основой исследования служат диалектический метод познания, теоретический анализ и синтез, аналогия и моделирование, научные труды по вопросам методов оценки качества проектов строительства МЖД, исследования, посвященные теории оценки качества проектов строительства.
Методологической основой исследования являются фундаментальные положения системного подхода, общенаучные методы исследований, методы доказательства, экспертных оценок, теории вероятности. В диссертации были использованы следующие методы исследования: системный и экономический анализ качества проектов строительства, экспертные оценки качества, квалиметрия, моделирование качества, теория вероятности, математическая статистика.
Эмпирической и информационной базой исследования стали законодательные и нормативные акты РФ в области качества проектов строительства, корпоративные, отраслевые, государственные и международные стандарты качества, данные Росстата, экономическая отчетность компаний, ведущих проектирование МЖД в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, интернет-ресурсы по поставленной научной проблеме.
Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)», п. 1.3.64 «Теоретические и методологические основы обеспечения заданных сроков, стоимости, качества, экологичности и конкурентоспособности строительной продукции» и паспорта специальности ВАК: 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: стандартизация и управление качеством продукции», п. 13.28 «Оценка качества продукции (услуг) и систем управления организацией как субъекта экономической деятельности».
Степень достоверности и апробация результатов.
Достоверность научных положений, содержащихся в работе, обусловлена применением методов исследования, адекватных научной задаче; использованием достоверной исходной статистической информации; сходимостью теоретических и экспериментальных данных; широкой апробацией и внедрением полученных результатов в практику проектирования МЖД.
Апробация полученных результатов. Основные научные результаты, полученные в процессе работы над диссертацией, доложены и получили одобрение на: 67-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ в 2010 г., Общем собрании РААСН в г. Иваново в 2010 г., научно-практической конференции «Управление строительством в современных условиях» в ВИТУ в 2009 г. и кафедре экономики строительства СПбГАСУ в 2012 г. По теме диссертации опубликовано 9 научных работ, из них 3 – в журналах из перечня ВАК, общим объемом 3,9 п. л.
Личный вклад автора заключается в самостоятельном проведении научного исследования, личном достижении всех полученных новых научных результатов, их апробации, внедрении и публикации, написании диссертационной работы.
Внедрение результатов диссертационной работы осуществлено в 2009–2011 гг. в НП «Балтийский строительный комплекс» в производственную деятельность проектных и подрядных строительных организаций при проектировании и возведении коттеджных поселков с МЖД в Ленинградской области, о чем свидетельствует справка о внедрении в приложении в диссертации.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы из 131 наименования работ отечественных и зарубежных авторов. Объем диссертации составляет 150 стр. машинописного текста, работа включает 32 рисунка и 12 таблиц.
В главе 1 «Анализ современного состояния проектирования и строительства малоэтажных жилых домов» определена актуальность обеспечения граждан доступным и комфортным коттеджным жильем; выполнен анализ методических аспектов формирования показателей качества коттеджного поселка; осуществлена оценка качества проектирования и возведения поселков МЖД с точки зрения их доступности и комфортности на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В главе 2 «Разработка организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД» исследованы содержание и особенности оценки качества проектов МЖД; предложена более совершенная (объективная и достоверная) система показателей качества проектов строительства; предложено новое содержание показателей оценки качества их проектирования; разработана новая методика учета показателей оценки качества и их весомостей, разработан новый организационно-экономический механизм повышения качества проектов строительства МЖД.
В главе 3 «Эффективность реализации организационно-экономического механизма повышения качества проектов строительства МЖД» выполнены расчеты показателей качества ряда реальных проектов строительства с учетом предложенных подходов, показателей и весомостей; выявлены и аппроксимированы математическими моделями 4 новые зависимости роста стоимости МЖД от повышения проектных показателей качества при условии обязательного учета показателей безопасности и ресурсосбережения на стадиях строительства и эксплуатации в течение всего жизненного цикла объектов; предложена методика учета факторов инфляции, инвестиционных рисков, кризисных явлений и неопределенности строительного рынка. В заключении изложены основные выводы и рекомендации, полученные в результате проведенного исследования.
Анализ методических аспектов формирования показателей качества проектов строительства МЖД
Прежде всего, обоснуем актуальность обеспечения граждан доступным и комфортным малоэтажным жильем.
С учетом поставленной во введении целью исследования, автором предлагается далее использовать следующие определения «качества» применительно к проектам строительства МЖД: (1) «качество - совокупность свойств продукции, обусловливающих её пригодность удовлетворять определённые потребности в соответствии с её назначением» (ГОСТ 15467-79) и (2) «качество - совокупность свойств и характеристик продукции или услуги, которые придают им способность удовлетворять обусловленные или предполагаемые потребности» (ИСО 8402—86).
В соответствии со сформулированными во введении задачами и методами исследования, автором проведен системный и критический анализ выявленных по теме диссертации отечественных и зарубежных литературных источников [1-22, 27-44, 48-78, 85, 86,125-131].
Исследуем методом системного анализа выявленные научные теории и практические работы в области организационно-экономических механизмов повышения качества проектов строительства МЖД, отраженные в диссертациях и монографиях отечественных и зарубежных ученых.
Так, в работах д. э. н., профессора А. Н. Асаула (СПбГАСУ, «ЛОАС») [3-7] разработаны теоретические подходы в управлении ЮКС применительно к Ленинградской области, предложены методы управления энергосберегающими технологиями в коттеджных поселках, модели управления инвестициями в сельских строительных компаниях. Однако вопросы обоснования теории именно инновационного, революционного, а не эволюционного управления процессами МЖС и коттеджного жилищного строительства (КЖС) в РФ остались не в полной мере решенными. Не предложена более объективная система критериев оценки качества коттеджного поселка, отличающаяся учетом возросших к 2013 году требований покупателей к безопасности и комфорту в интегральном показателе качества жилой среды.
В трудах д. э. н., профессора В. А. Заренкова (СПбГАСУ, «ЛенСпец-СМУ») [54] исследованы проблемы управления КЖС на основе теории холдинговых строительных структур применительно к Санкт-Петербургу, предложены методы управления строительством корпоративных таун-хаусов с многослойными энергосберегающими конструкциями. Однако проблема управления КЖС на уровне индивидуального и муниципального заказчика с использованием экономико-математических и логико-семантических моделей, механизмов многокритериальной оптимизации альтернативных вариантов бизнес-проектов осталось нерешенной.
Далее, в монографии д. т. н., профессора Г. М. Бадьина (Российская академия архитектуры и строительных наук, ПАНИ) [8] предложены оригинальные методы управления КЖС на основе корпоративной интеграции бизнес-структур в региональные ассоциации. Разработаны теоретические подходы к управлению КЖС с учетом совместных усилий, как государства, так и частного бизнеса. Однако остались не исследованными механизмы управления муниципальным и индивидуальным КЖС на основе критериев безопасности строительства и эксплуатации жилья, снижения его себестоимости до приемлемых для большинства граждан России параметров. В докторской диссертации и монографиях к. э. н. С. И. Круглика (Московский ИКХиС, Минрегион РФ) [126] раскрыта методология управления КЖС на уровне централизованного федерального финансирования в РФ, предложены механизмы формирования и деятельности новых специализированных госкорпораций в сфере жилья. Однако осталась не решенной теоретическая проблема обоснования комплексного и гармонизированного управления всеми 4-мя уровнями КЖС: государственным, муниципальным, корпоративным и индивидуальным.
В диссертациях и трудах д.э.н., профессоров В.В.Окрепилова и Н.В.Войтоловского (СПбГЭУ) [21,22,85,86], к. э. н. Д. В. Осташко и П. Г. Грабового (Пензенский ГУ АС, МГСУ, АСВ) [126] исследованы проблемы экономики качества, предложен экономический механизм девелоперских компаний на территориальных рынках КЖС, обоснованы организационно-экономические модели управления строительными проектами с использованием девелопмента. Однако проблемы теоретического обоснования новых стратегий и программно-целевых методов в управлении КЖС на основе альтернативных эвристических методов как эмерджентными процессами в динамике остались не исследованными.
В монографиях д. э. н., профессора Ю. П. Панибратова (СПбГАСУ) [88-90] предложены модели управления КЖС в условиях региональных отношений в РФ, методы долевого участия в строительстве, механизмы комплексной системы повышения эффективности производства. Однако остались не решенными научные проблемы обоснования моделей управления КЖС на основе прогрессивных принципов самоорганизации и саморегулирования всех участников рынка.
Оценка качества проектов строительства МЖД с точки зрения их доступности и комфортности на примере Санкт-Петербурга и Ленин градской области
Проведем далее в соответствии с принятыми во введении задачами, анализ методических аспектов формирования показателей качества проектов строительства МЖД.
Прежде всего, по мнению автора, следует уточнить применяемые в диссертации и приведенные во введении термины с учетом источников [7,25,74]. Так, методология - учение о методах, структуре, логической организации. Аспект - точка зрения, с которой рассматривается изучаемый предмет. Критерий — признак, на основании которого производится оценка, определение или классификация чего-либо. Показатель - параметр, по которому можно судить о ходе какого-нибудь процесса. Получается, что нам необходимо провести анализ нормативных (то есть установленных определенными правилами) требований к логической организации точки зрения. Определим критерии, по которым возведение коттеджного поселка можно с большой долей вероятности считать эффективным. По мнению автора, чтобы оценить качество проектов возведения коттеджного поселка, необходимо принять во внимание систему, состоящую из следующих ключевых, основополагающих 9 критериев: 1) комфортабельность жилья; 2) ценовая доступность (элит, бизнес, эконом класс); 3) местоположение, то есть, где находится земельный участок (в черте города или на каком расстоянии за его чертой); 4) пути подъезда к участку, транспортная досягаемость (дорога и качество покрытия); 5) отсутствие неблагоприятных факторов природного происхождения (дремучий лес, болотистая местность и т. п.); 6) отсутствие факторов беспокойства (наличие близко расположенных дорожных магистралей и промышленных предприятий); 7) расположение ближайших объектов социальной инфраструктуры (медицинские учреждения, магазины, почта, зоны покрытия сотовых компаний, наличие телевидения и сети интернет и т. п.); 8) наличие инженерного комплекса (возможность газификации, водоснабжения, электроснабжения, канализации, единого уличного освещение, установления септиков); 9) безопасность проживания (наличие охраны). Далее автор предлагает объединить все перечисленное в две наиболее крупные группы. А именно, оценивать качество проектов возведения коттеджного поселка по доступности и комфортности. Рассмотрим различные способы измерения доступности жилья для населения, применяемые в настоящее время в России. Выделим основные факторы, влияющие на доступность жилья. Подробно проанализируем методологические проблемы расчета коэффициентов доступности жилья в России и возможности сопоставления России с зарубежными странами. Приведем набор показателей, каждый из которых характеризует отдельные аспекты доступности жилья для населения.
Так, на современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики — разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» (включая входящие в ее состав подпрограммы). Для достижения намеченных целей и количественного и качественного обоснования принимаемых решений необходим постоянный мониторинг рынка жилья. Ключевыми здесь должны стать индикаторы, отражающие изменение доступности жилья для населения.
В ФЦП «Жилище» предложены два соответствующих показателя [5,10,62]: а) коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыноч ной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек); б) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответ ствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью соб ственных и заемных средств.
Планируется, что первый коэффициент будет иметь значение 3 (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому дележ-ному доходу семьи за три года), а второй — 30% (то есть для 30% семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств). В настоящее время 77% жилищного фонда в стране находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется именно на покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой) [124]. Поэтому мы главным образом будем рассматривать следующие показатели доступности приобретения жилья в собственность.
1. Факторы доступности жилья В международной практике термин «доступность жилья» {housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем. Основное влияние на доступность жилья оказывают следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечного кредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования; совокупный доход домохозяйства, а также величина налога на недвижимость, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, размер страховых выплат и т. д. В силу многообразия указанных факторов оценка доступности жилья может осуществляться с использованием целого ряда показателей. Кроме того, из-за локального характера рынков жилья и высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования анализ факторов и показателен доступности жилья необходимо проводить не только и не столько по Российской Федерции в целом, но и в региональном и муниципальном разрезе [124].
2. Взаимосвязь доходов населения, цен на жилье и объемов задолженности по ипотечным кредитам по регионам Наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения, так как домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. Данные по отдельным субъектам Российской Федерации подтверждают существование такой зависимости (рис. 1.10). В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье. Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами. На рис. 1.10 автором выявлена четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения в ряде регионов Российской Федерации. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, то есть ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.
Разработка методики оценки показателей качества проектов строительства МЖД
На этой основе далее автором по результатам системного анализа построенных в 2005-2012 гг. в Ленобласти поселков и с учетом его опыта работы в НП «Балтийский их более подробно.
1) Критерий оценки - вид предлагаемого объекта. Предлагаются следующие 4 вида объектов, предлагаемых покупателю в коттеджных посёлках: участок, стройкомплекс» разработана следующая система из наиболее важных из приведенных на рис. 2.1 9 критериев оценки их качества [74,79-82,124]: -Вид предлагаемого объекта (участок, участок+коттедж, участок+таунхауз). - Площадь. - Удалённость от города. - Транспортная доступность. - Престижность трассы. - Природно-ландшафтное окружение. - Технология строительства. - Внутренняя и внешняя отделка. - Устройство коммуникационных систем (газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вентиляция). Раскроем участок+коттедж, коттедж, таун-хауз. Отметим тенденцию по растущему включению в проекты коттеджных поселков сблокированных коттеджей. Происходит это преимущественно в районах с наибольшей ценой на землю, где строительство на ней таун-хаузов позволяет застройщикам извлечь максимальную прибыль на экономии земли. Ситуация с предложением к 2012 г. обстоит следующим образом: 48% поселков включают в себя только коттеджи с участками, порядка 18% состоят только из участков (с предоставлением выбора и проекта дома и подрядчика покупателю). Около 11% проектов включают в себя таун-хаузы, чуть меньше поселков включают в себя и таун-хаузы и коттеджи.
2) Критерий оценки - площадь. К 2012 году в 58% поселков, в которых сформировано предложение по коттеджам, средняя площадь предложения домов находится в диапазоне от 150 до 250м2. Доля такого предложения растет, вместе с тем доля более крупногабаритных коттеджей в продаже снижается. Особенно заметна тенденция снижения доли поселков, в которых средняя площадь коттеджей в продаже находится в диапазоне от 251 до 350м2. По мнению автора, это связано, в первую очередь, с трудностью реализации крупногабаритных дорогостоящих домов, и такие коттеджи реже включаются в состав проектов. Отметим, что в составе предложения коттеджей в поселках, появившихся в 2009 году, отсутствуют коттеджи площадью более 500м2, доля предложения коттеджей в новых коттеджных поселках домов площадью 250- 350м2 всего 10%, домов площадью от 150 до 250м2 -59%, домов площадью до 150м2 -17% (рис.2.4) [124]. Увеличилась интенсивность вывода на рынок поселков средняя площадь коттеджей, в которых находится в диапазоне от 350 до 500м2, их доля в объеме новых проектов 14%. Это результат оптимизации площадей в коттеджных поселках бизнес-классов.
Распределение поселков в предложении по средней площади коттеджей в Ленобласти к 2012 г. Небольшие по площади коттеджи сегодня можно приобрести практически везде, география таких поселков довольно многообразна. Большинство коттеджных поселков с малогабаритными коттеджами отнесены к "среднему" классу. Проекты с большой площадью сориентированы соответственно на поселки бизнес-класса и их ценовой диапазон значительно выше. Стоит сказать, что также встречаются коттеджные поселки бизнес-класса с дорогими малогабаритными коттеджами, хотя это и является скорей исключением [124]. Предпочтения потребителей по стоимости квадратного метра в «эконом» классе колеблется от 1200 до 1700 долларов, в «бизнес» классе от 1700 до 2500, долларов за квадратный метр. В настоящее время основной объем предложения сосредоточен в ценовом диапазоне от 300 до 450 тысяч долларов за объект [124]. Удельная цена за кв. м. в зависимости от класса выглядит следующим образом (табл. 2.1, 2.2).
Класс проекта Уд. цена 1 кв. м. руб. Прирост к 4 кв. 2008 г., % Диапазон цены предложения, млн. руб. мин. макс. Средний 50855 3 3,0 20,0 Бизнес 69092 3 3,8 40,0 Таблица 2.2 Удельная цена за 1 кв. м. у таун-хаузов Класс проекта 1кв.2009г.,млн. руб. Прирост к4кв. 2008г., % Прирост к1кв. 2008г., % Диапазон цены предложения, руб. мин. макс. Средний 42667 2 7 4,0 10,0 Бизнес 78151 7 33 5,5 42,0 3) Критерий оценки - удаленность от города. По степени удаленности от города автором предлагается разделить Ленинградскую область на 2 зоны -загород и пригород. Это вполне самостоятельные сегменты, и развиваться они будут разным образом. Под пригородом понимается зона в 10 км от КАД, под загородом - от 10 до 100 км. У покупателей наибольшей популярностью сейчас пользуются дома, расположенные в 25-30 км от КАД. Связано это с тем, что такой диапазон является наиболее оптимальным - уже не пригород, но и достаточно близко от города, т.е. обеспечивается необходимое условие для быстрой транспортной доступности (рис.2.5).
Учет факторов инфляции, инвестиционных рисков, кризисных явлений и неопределенности строительного рынка
Чем выше класс поселка - тем более развита его инфраструктура. По мнению автора, должен существовать базовый набор объектов инфраструктуры, который должен быть обязательно, - каким бы недорогим поселок ни был. Это система обеспечения охраны, единая эксплуатационная служба, магазин, аптека, детская площадка, гостевая парковка. В число обязательных требований, в первую очередь, предлагаются меры по обеспечению охраны. Организованный коттеджный поселок априори не может быть неохраняемым - иначе это уже не организованный поселок, а почти садовое товарищество. Охрана коттеджного поселка организуется задолго до въезда первых новоселов- на самых ранних этапах строительства. Это вопрос не только сохранности стройматериалов, но и репутации девелопера. Другое дело, что уровень охраны может существенно различаться в зависимости от класса поселка. Минимальный «комплект» мер защиты должен включать огороженную территорию и контрольно-пропускной пункт на въезде. С повышением класса поселка совершенствуется и система охраны. В поселках бизнес-класса предлагается прибавлять видеонаблюдение и патрулирование внутри и по периметру. В элитных коттеджных поселках безопасность жителей обеспечивают опытные профессионалы - территорию круглосуточно патрулируют сотрудники Управления вневедомственной охраны или частных охранных агентств.
Следующая предлагаемая автором мера - единая эксплуатационная служба, которая занимается коммунальными и техническими вопросами. Эта служба может быть подразделением девелоперской организации, которая строила поселок, может быть сторонней организацией. Круг обязанностей эксплуатирующей организации будет зависеть от класса коттеджного поселка [79-82]. В недорогом поселке эксплуатирующая организация должна следить за исправностью и состоянием инженерных систем и коммунальных сетей, убирает территорию поселка, вывозит мусор и снег, ухаживает за деревьями и цветниками в общественных зонах. В более дорогих поселках (бизнес-класса и элитных), помимо ухода за общественной зоной поселка, она делает все, чтобы пребывание жителей поселка на территории было комфортным. Что касается социально-бытовой и торгово-развлекательной инфраструктуры, ее уровень должен зависеть, главным образом, от класса поселка. Например, застраивать недорогой поселок разнообразными кафе и спортклубами нежелательно - это невыгодно ни девелоперу, ни покупателям.
Проведенный автором экономический анализ показал, что избыточная инфраструктура в недорогом поселке может привести к сложностям с реализацией и даже к провалу проекта. Для покупателей коттеджей в поселках эконом-класса главным фактором является демократичная цена, а не кафе и рестораны рядом с домом. Чем больше объектов инфраструктуры, тем выше ежемесячная плата жителей (например, минимальные расходы на содержание коттеджа и оплату обязательных служб могут возрасти от 200 - 500 долларов в месяц до 1000 и более при пользовании фитнес-клубом, бассейном и ресторанно-гостиничным комплексом). Для потенциальных покупателей жилья в поселках эконом-класса высокие ежемесячные расходы могут стать весомой причиной для того, чтобы отказаться от покупки. В очень больших поселках должен действовать принцип «масштаба производства», даже если это, по сути, поселки эконом-класса. В этом случае разнообразная инфраструктура не вызывает увеличение ежемесячных выплат жителей.
Таким образом, неизменными атрибутами благоустройства общественных зон любого коттеджного поселка должны быть: магазин, аптека, парковка, детские площадки и прогулочные зоны. Расположение и количество детских площадок следует ставить в зависимость от концепции благоустройства поселка. Как правило, их целесообразно размещать на пересечении пешеходных маршрутов: возле перекрестков улиц, в центральной части поселка. Логично устройство детских площадок на территории рекреационных зон и мест для отдыха - в парках, скверах. В недорогом поселке обычно оборудуется не более одной-двух площадок [79-82, 124].
В проектах бизнес-класса и элитных обязательный набор инфраструктуры может быть существенно шире и включать, помимо всего перечисленного выше, спортивные площадки, медицинские центры, рестораны, детские клубы. Например, элитный поселок Millennium Park, расположенный в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе, стал победителем конкурса «Поселок года - 2007» в номинации «Лучший коттеджный поселок класса De lux» во многом благодаря выбранному набору инфраструктуры. В зонах отдыха построят кафе и детские игровые комплексы. Для любителей здорового образа жизни будут оборудованы волейбольная и баскетбольная площадки, теннисные и сквош - корты и поле для гольфа. В поселке планируется многофункциональный центр отдыха с оздоровительным комплексом, бассейном и аквапарком, детским клубом и кафе, а также рестораном с банкетным и игровым залами и бильярдной. В Millennium Park проложены искусственные каналы протяженностью более 5 км и шириной до 12 метров-ни в одном подмосковном поселке такого оформления общественно-рекреационной зоны пока еще не предложено.
Автором выявлена новая тенденция к 2012 году — уменьшение числа объектов инфраструктуры внутри поселка в проектах любого уровня. В качестве примера можно привести концепцию инфраструктуры в первом поселке лэйн-хаусов «Ильинка» (застройщик - группа компаний «Конти»). Поскольку поселок находится в 11 км от столицы, между двумя главными автотрассами Подмосковья - Рублево-Успенским и Новорижским шоссе, у его жителей есть возможность пользоваться развитой инфраструктурой этих направлений. Поэтому в «Ильинке» предусмотрен минимальный необходимый для комфортной жизни современного человека набор благ: деловой центр, мини-маркет, детский клуб, кафе, отделение банка. Это позволит соответствующим образом оптимизировать эксплуатационные расходы жителей поселка.
