Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ И ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К
ИССЛЕДОВАНИЮ И УПРАВЛЕНИЮ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 8
Общая характеристика недвижимости и основные сегменты рынка недвижимости 8
Анализ факторов, влияющих на становление и управляемость рынка недвижимости 14
Анализ различных сегментов и объектов рынка недвижимости 18
1.4.0сновные задачи исследования и управления рынком недвижимости 35
ГЛАВА 2.РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ И ПРИНЦИПОВ ОЦЕНКИ 42
ОБЪЕКТОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 42
2.1. Особенности и основные тенденции развития ипотеки объектов рынка
недвижимости 42
Особенности развития ипотеки предприятий, зданий и сооружений.... 48
Особенности развития ипотеки земельных участков 54
Особенности развития ипотеки жилых домов и квартир 64
2.2.Анализ и тенденции развития методов оценки объектов недвижимости.. 71
ГЛАВА 3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ ОПЕРАЦИЯМИ,
ПРОВОДИМЫМИ С НЕ ДВИЖИМОСТЬЮ 92
3.1 .Теоретические основы управления проведением операций с недвижимым
имуществом , 92
3.2.Проектирование операций с недвижимым имуществом ....104
3.3. Оценка эффективности операций с недвижимостью 117
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 122
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 127
Введение к работе
Актуальность исследования. Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая с одной стороны выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), а с другой стороны определяется предметами или объектами потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Следовательно, недвижимость представляет собой экономическую основу личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Следует так же отметить, что в России, по мере становления рыночных отношений, происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций вовлекаясь в этот рынок, участвует в операциях с недвижимостью.
Это потребовало от экономической науки новых научно обоснованных подходов к исследованию и управлению рынком недвижимости, что, собственно говоря, и определяет актуальность выбранной темы настоящей диссертационной работы.
Актуальность избранной темы объясняется, так же и тем, что рынок недвижимости в нашей стране, особенно в последние несколько лет, в связи с экономическим подъемом, ростом количества и качества предпринимательства, приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на экономическую и правовую природу сделок с недвижимостью влияют многочисленные факторы, которые следует изучить и учитывать для эффективного управления рынком недвижимости.
Необходимо заметить, что проблемам изучения рынка недвижимости посвящен ряд фундаментальных исследований российских ученых - экономистов. Здесь можно отметить работы Балабанова И., Бригинского М., Витрянского В., Волочкова Н., Горемыкина В., Калачева С, Купчина А., Лаврухина О., Левад-
4 ной Н,, Максимова С, Неймона Е., Новикова Б., Суханова Е., Фкедотова М., Уткина Э., Щербакова А., Юмашева Ю. и многих других.
Однако, несмотря на фундаментальные результаты, полученные в современных отечественных и зарубежных разработках, в рассматриваемой области все еще остается достаточно широкий круг нерешенных проблем, особенно в области исследования и управления выполнением операций с объектами рынка недвижимости.
Отмеченные выше обстоятельства и предопределили цель, задачи и направления диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ повышения эффективности принимаемых решений в процессе выбора и реализации операций с объектами рынка недвижимости на основе современных методов анализа, исследования и управления.
В соответствии с целью исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:
-выявление общих характеристик объектов недвижимости и основных сегментов рынка недвижимости;
-проведение анализа факторов, влияющих на становление и управляемость рынка недвижимости;
- анализ основных сегментов и объектов рынка недвижимости; -постановка и изучение основных проблем исследования и управления рынка недвижимости;
-выявление особенностей и основных тенденций развития ипотеки объектов рынка недвижимости;
-проведение анализа и выявление тенденций развития методов оценки объектов недвижимости;
-разработка теоретических основ управления проведением операций с недвижимым имуществом;
-проектирование операций с недвижимым имуществом; - оценка эффективности операций с недвижимостью.
Объектом исследования является рынок недвижимости Республики Дагестан и РФ.
Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических, методических и практических проблем повышения эффективности исследования и управления рынком недвижимости по мере становления и углубления в России цивилизованных рыночных отношений.
Теоретической основой исследования служат достижения научной мысли отечественных и зарубежных ученых в области управления сложными экономическими объектами, системного подхода к организации анализа, исследования и управления рынка недвижимости и выполнением операций над его основными объектами. В процессе проведения исследования были также использованы методы логического, системного и экономико-статистического анализа. Информационное обеспечение диссертации составили статистические сборники, рабочие материалы министерств и ведомств РФ и Республики Дагестан. В работе также использовались материалы, опубликованные по проблематике исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании и уточнении теоретических и методических положений, связанных с совершенствованием управления рынка недвижимости на основе современных методов и моделей управления, способствующих повышению эффективности его функционирования и управления в условиях рынка.
К основным результатам, составляющим научную новизну исследования, можно отнести следующие:
уточнено понятие недвижимости как совокупности объектов, являющихся товаром, обладающим высокой потребительской стоимостью и/ или жестко привязанным к земле, или имеющим особую социально-экономическую значимость для общества;
проведен анализ основных факторов, влияющих на развитие и управляемость рынка недвижимости;
- сформулированы основные задачи исследования и управления рынком недвижимости и определены наиболее эффективные пути их решения, что позволило сформировать структурную схему реализации процесса принятия эффективных решений при проведении операций с объектами на рынке недвижимости;
-рассмотрены возможности ипотечного кредитования как одного из основных источников инвестирования в развитие малого бизнеса, фермерских хозяйств и строительства жилья;
-усовершенствован затратный метод оценки объектов недвижимости путем применения на последнем его этапе модельного подхода к определению их рыночной стоимости;
-предложен комплексный подход к оценке эффективности операций с недвижимостью, базирующийся на сочетании интегральных и отдельных показателей, что позволяет сравнивать получаемые результаты между собой, когда они по одним показателям лучше, а по другим показателям хуже друг друга.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные в работе теоретические и прикладные результаты исследований предназначены для построения эффективных систем управления, как для отдельных частных риэлтерских фирм, так и для муниципальных, региональных и федеральных фондов имущества, занимающихся профессиональной деятельностью на рынке недвижимости. Содержащиеся в диссертации анализ, выводы и предложения могут быть использованы различными предприятиями, научно-исследовательскими организациями, учебными заведениями и другими организациями, занимающимися проблемами развития и управления рынка недвижимости.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах, проводимых в ДГТУ, ДГУ и ИСЭИ ДНЦ РАН в 2003-2004 годах.
Отдельные положения и результаты исследования нашли практическое применение на ряде риэлтерских предприятий рынка недвижимости Республики Дагестан в качестве основы построения систем оперативного управления процессом выполнения операций с объектами недвижимости.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы.
Во введении рассмотрена общая характеристика работы, обоснована актуальность темы исследования, показана степень изученности проблемы, сформулированы цель и задачи исследования, определена научная новизна и практическая ценность работы.
В первой главе «Анализ особенностей и основные подходы к исследованию и управлению субъектами рынка недвижимости» раскрыты и уточнены общие характеристики недвижимости и основные сегменты рынка недвижимости. Выполнен анализ факторов, влияющих на становление и управляемость рынка недвижимости. А так же проведен анализ различных сегментов и объектов рынка недвижимости, сформулированы основные задачи исследования и управления рынка недвижимости и определены основные пути их решения.
Во второй главе «Развитие ипотеки и принципов оценки объектов на рынке недвижимости» выявлены особенности и основные тенденции развития ипотека объектов рынка недвижимости, проведен анализ и выявлены тенденции развития методов оценки объектов недвижимости.
В третьей главе «Проектирование и управление операций, проводимых с недвижимостью» разработаны теоретические основы управления проведением операций с недвижимым имуществом, проведено проектирование операций с объектами недвижимого имущества и выполнена оценка эффективности операций с недвижимостью.
В заключении сформулированы основные выводы и даны рекомендации по использованию полученных в диссертационной работе результатов.
