Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты создания и функционирования торговых центров в России 9
1.1. Сущность и привлекательность торговой услуги на современном этапе 9
1.2. Развитие категорийного аппарата и классификация торговых центров 19
1.3. Эволюция развития торговых предприятий в России 34
ГЛАВА 2. Исследование организационно экономических факторов развития торговых центров в России 46
2.1. Тенденции развития торговых центров 46
2.2. Социально-экономические предпосылки развития торговых центров 58
2.3. Региональные особенности развития торговых центров в г.Ярославле 66
ГЛАВА 3. Совершенствование организации создания и функционирования торговых центров в России 83
3.1. Совершенствование процесса создания торговых центров 83
3.2. Повышение эффективности управления торговыми центрами на основе корпоративных стандартов 96
3.3. Методика выбора и оценки размещения торговых центров Заключение 125
Список литературы 130
- Развитие категорийного аппарата и классификация торговых центров
- Эволюция развития торговых предприятий в России
- Социально-экономические предпосылки развития торговых центров
- Повышение эффективности управления торговыми центрами на основе корпоративных стандартов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Вступление России в эпоху третьего тысячелетия ознаменовалось глубокими изменениями в социально-экономическом развитии общества. К настоящему времени произошла глубокая трансформация социальной и общественной жизни, в результате которой сформировались новые ценности и возникли новые потребности. Сегодня процесс покупок становится популярным времяпрепровождением, шопинг вышел на второе место, уступив лидерство лишь просмотру телепередач. В условиях усиливающейся конкуренции на рынке ритейла менеджеры торгового дела вынуждены генерировать идеи для продления пребывания покупателей в торговом зале и получения ими удовольствия от процесса покупки.
Трансформация системы потребительских ожиданий детерминирует концептуально новый подход к факторам конкурентоспособности торговых предприятий. В настоящее время наиболее востребованными становятся торговые форматы, позволяющие покупателям проводить в магазинах длительное время и делать не только комплексные покупки, но и получать бытовые, оздоровительные, развлекательные и прочие услуги. Возможности для удовлетворения таких потребностей заложены в крупноформатных торговых предприятиях, прежде всего в торговых центрах.
В России торговые центры стали появляться в начале XXI века. Несмотря на значительный прогресс исследований в этой области, в отечественной экономической науке все еще не сформировано целостное представление об организации создания и функционирования торговых центров. Высокая практическая значимость и недостаточная теоретическая проработанность концептуальных и методических аспектов развития торговых центров предопределили актуальность выбранной темы исследований.
Степень разработанности проблемы. Богатый опыт развития теории и практики торговли накоплен за рубежом. Существенный вклад в исследование экономики торговли внесли труды таких авторов, как Б.А. Вейтц, Б. Берман, Д. Гослинг, Г. Джоунз, Б.Дж. Гарнер, В. Кристаллер, М. Леви, А. Леш, Р. Маркин, П. Мерлен, Р. Мерфи, Б. Мэйтленд, П. Ньюби, М. Праудфут, П. Тойн, Й. Тюнен, Фуджит, Дж. Эванс и др. Исследования иностранных ученых проводились применительно к относительно стабильным, устоявшимся товарным рынкам экономически развитых стран. Такой опыт не отражает специфику российской экономики и поэтому не может адекватно использоваться в российской теории и практике в полном объеме.
В нашей стране методологические вопросы развития торговли и торговых форматов всегда были в центре внимания ученых. В советское время этим вопросам посвятили свои труды Л.Т. Александрович, Ю.А. Аванесов, М.И. Баканов, В.Г. Бурмистров, С.С. Васильев, Б.И. Гоголь, В.К. Задорожный, В.И. Иваницкий, А.В. Орлов, Я.Л. Орлов, Н.И. Поросенкова, А.С. Мизруков, Л.А. Самсонов, А.М. Сапожников, С.В. Серебряков и другие.
В современной российской экономической литературе вопросам развития розничной торговли уделено значительное внимание в работах И.А. Бланка, Л.А. Брагина, А.Г. Городнова, В.Т. Журавкова, М.В. Ивашкина, С.И. Королевой, И.Н. Крайновой, М.И. Кушумбаева, А.А. Литвинюка, Т.Н. Николаевой, В.И. Малышкова, В.Ю. Соболева, А.И. Панова, О.В. Чкаловой и др. Эти ученые рассматривают торговлю как систему разнообразных торговых форматов, в т.ч. сетевых предприятий. Однако новые торговые образования – торговые центры – мало изучены в российской науке. Понятие «торговые центры» до настоящего времени остается достаточно дискуссионным. Не дают ответы на эти вопросы и нормативно-правовые документы.
Высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых в разработку проблем развития торговли, необходимо отметить, что вопросы создания и организации функционирования торговых центров в России являются принципиально новыми для экономической науки. Актуальность и возрастающая практическая значимость этого аспекта определили выбор темы, объекта и предмета исследования.
Целью исследования является теоретическое обоснование и разработка методических подходов к организации создания и функционирования торговых центров в России.
В соответствии с поставленной целью в работе решался комплекс взаимосвязанных задач:
1) определить сущность и привлекательность торговой услуги на современном этапе, уточнить и систематизировать понятийный аппарат современных торговых форматов;
2) выявить социально-экономические предпосылки создания и функционирования торговых центров в российской экономике;
3) определить тенденции и выявить проблемы создания и функционирования торговых центров в России; проанализировать региональные особенности развития торговли в Ярославской области;
4) разработать методику выбора и оценки месторасположения торговых центров;
5) предложить и обосновать организационно-методический подход к развитию торговых центров.
Область исследования. Тема диссертации соответствует п. 1.6.109 Паспорта специальностей ВАК (экономические науки) – совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка.
Предметом исследования явились экономические отношения и процессы в сфере развития розничной торговли, обуславливающие создание и функционирование торговых центров.
Объектом исследования послужили комплексные торговые образования, функционирующие на мировом и российском рынках, в том числе в г. Ярославле.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, менеджмента, экономики и организации торговли.
В работе использованы методы сравнительного анализа, социологического исследования, экспертных оценок, выборочных наблюдений, методы классификации, статистических группировок и др.
Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные Федеральной службы государственной статистики, нормативно-правовые акты Российской Федерации по вопросам экономики и менеджмента, материалы отечественных и зарубежных торговых компаний, а также результаты научных и практических разработок, выполненных при участии автора.
Достоверность полученных выводов и результатов подтверждена репрезентативным объемом использованного в диссертационной работе информационного массива, применением методов исследования, принятых в экономической науке, положительными практическими результатами внедрения использованных методик.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
– разработана методика выбора и оценки размещения торговых центров, включающая: 1) оценку размещения торговых центров в России и региональных территориях; 2) определение территориальных границ и размера торговой зоны; 3) выявление наиболее привлекательного месторасположения;
– предложены методические приемы повышения эффективности торгового менеджмента на основе корпоративных стандартов и процессного подхода к управлению, включающие: а) перечень и форматы корпоративных стандартов; б) этапы разработки и внедрения стандартов в торговые предприятия; в) направления совершенствования процесса создания торговых центров;
– дополнен и уточнен понятийный аппарат современных торговых форматов с учетом пяти классификационных признаков, разработано понятие «молл», уточнены понятия «торговый комплекс», «торговый центр», которые в отечественной научной литературе ошибочно употребляются как синонимы; предложена авторская классификация торговых услуг по содержанию, обязательности предоставления, цели торговых предприятий, цене, жизненному циклу товара;
– на основе эмпирической информации, собранной автором, разработана и применена методика анализа регионального рынка розничной торговли, позволившая выявить тенденции и социально-экономические предпосылки развития торговых центров в г. Ярославле;
– обоснованы этапы организации торговых предприятий в России: предыстория развития торговли; становление инфраструктуры торговли; развитие внемагазинных форм торговли; разрушительный этап; этап неустойчивого равновесия; централизованное распределение; этап преобразований в условиях становления рыночной системы.
Практическая значимость исследования заключается в том, что на основе выводов, положений и рекомендаций, сделанных в работе, в целях повышения конкурентоспособности и эффективного развития торговых форматов разработанное организационно-методическое обеспечение может быть внедрено в практическую деятельность.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения, результаты диссертационного исследования, в том числе его новизна, докладывались автором на Международной научно-практической конференции «Перспективы и проблемы развития бизнеса в современном мире» (Н.Новгород, 2008 г.); XVIII Международной научно-практической конференции (Черновцы, 2009 г.); IV Международной научно-практической конференции «Россия в период трансформации в европейской перспективе» (Ярославль, 2010); Седьмой международной научно-практической конференции «Государственное регулирование экономики. Региональный аспект» (Нижний Новгород, 2009); Межрегиональной научно-практической конференции «Коммуникационный менеджмент: технологии и инструменты нового времени» (Н.Новгород, 2009 г.); Всероссийской научно-практической конференции «Современное состояние и перспективы развития оптовой и розничной торговли» (Ижевск, 2009 г.); Всероссийской научно-практической конференции «Современные проблемы инновационной экономики регионов России: теоретические и практические аспекты» (Дербент, 2010); Региональной научной конференции «Молодая наука» (Ярославль, 2010).
Внедрение результатов исследования. Результаты научного исследования и рекомендации по организации торговых центров подтверждаются внедрением предложений автора в практику работы торгового центра «Альтаир». Экономический эффект от внедрения за 6 месяцев 2009 г. составил 275 тыс. руб.
Отдельные положения научного исследования нашли свое применение при разработке учебно-методического комплекса по дисциплинам «Менеджмент торговых предприятий», «Экономика торговли», «Организация и технология торговли» на кафедре коммерческой деятельности в торговле и общественном питании в ГОУ ВПО «НКИ» и Ярославском филиале ГОУ ВПО «НКИ».
Материалы диссертационного исследования могут быть применены для подготовки и переподготовки специалистов в области торгового менеджмента в высших учебных заведениях, школах предпринимательства и бизнеса, курсах повышения квалификации.
Публикации. Теоретические положения и практические рекомендации по теме исследования опубликованы в 14 научных работах общим объемом 4,1 п.л., в том числе в одной работе, входящей в перечень рецензируемых научных изданий, рекомендованных ВАК.
Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 198 наименований, 17 приложений. Общий объем работы – 146 страницы, включая 25 таблиц и 29 рисунков.
Развитие категорийного аппарата и классификация торговых центров
Для понимания произошедших изменений в содержании и привлекательности торговой услуги на современном этапе уточним ее содержание. Классик маркетинга Ф.Котлер трактует термин «услуга» следующим образом: «Услуга - любая деятельность, которую одна сторона может предложить другой; неосязаемое действие, не приводящее к владению чем-либо» [87]. В соответствии с государственным стандартом ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения» (п. 98) услуга торговли представляет результат взаимодействия продавца и покупателя, а также собственной деятельности продавца по удовлетворению потребностей покупателя при купле-продаже товаров [9]. Сущность торговых услуг заключается в удовлетворении потребностей покупателей в разнообразных видах услуг, связанных с жизнедеятельностью человека.
В зависимости от товара, обслуживаемого контингента покупателей, специализации магазина, его местонахождения, статуса и прочих факторов формируется пакет услуг розничной торговли. Каждое торговое предприятие имеет при этом достаточно большую самостоятельность, а жесткая конкуренция заставляет участников рынка изыскивать новые возможности для формирования конкурентоспособного пакета торговых услуг. Очевидно, что чем привлекательнее этот пакет, тем более востребованным будет торговое предприятие на рынке. Несмотря на достаточно большую свободу управленцев при формировании и оказании торговой услуги, существуют определенные регламенты и ограничения в данной сфере (табл. 1).
Изучение нормативно-правовых документов позволило автору диссертационного исследования выделить обязательные составляющие торговой услуги розничного предприятия на современном этапе: предоставление
Федеральный закон от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» Постановление Правительства Российской Федерации от 19 января 1998 г. N 55 «Правила продажи отдельных видов товаров» Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» ГОСТ 51074-97 Государственный стандарт Российской Федерации «Продукты пищевые. Информация для потребителя. Общие требования» ГОСТ Р 51305-99 Розничная торговля. Требования к обслуживающему персоналу Разработана автором. информации о товаре, оформление документов, расчет с покупателем, упаковка товара, передача товара и документов [3, 5, 7, 8]. В разработанной нами классификации эти элементы получили название базовых в силу их обязательного статуса при реализации любых товаров (рис. 1).
Базовые составляющие услуги розничной торговли Предоставление информации о товаре. Законом «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 [3] закреплено право потребителя на получение необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце) и о товарах (работах, услугах). Носителями информации законодательно определены: вывеска на торговом предприятии; информация на ценниках, в технической документации, прилагаемой к товарам, на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров или услуг. Более детально требования к информации при оказании торговых услуг определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 1998 г. N 55 «Правила продажи отдельных видов товаров», техническими регламентами и государственными стандартами на отдельные виды товаров.
Расчет с покупателем. Расчеты с покупателями в торговых предприятиях осуществляются с применением контрольно-кассовой техники, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. С 21.07.2009 г. организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся плательщиками единого налога на вмененный доход, получили право отказаться от применения контрольно-кассовой в связи с вступлением в силу Федерального закона «О внесении изменений в статью 2 Федерального закона «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» [7].
Оформление документов. Перечень документов, которые продавец обязан передать потребителю, и требования к их оформлению, регламентированы Правилами продажи отдельных видов товаров. Так, при передаче технически сложных бытовых товаров покупателю передаются технический паспорт или иной заменяющий его документ, инструкция по эксплуатации, товарный чек и другие документы с предусмотренной законом информацией. При продаже изделий из драгоценных металлов покупателю передается то варный чек, а на ограненные природные драгоценные камни также передаются сертификаты.
Упаковка товара. Правила продажи отдельных видов товаров, Санитарные правила и другие документы, регламентирующие торговую деятельность, предусматривают обязательство продавца передать товар покупателю в упакованном виде без взимания с него дополнительной платы. По желанию покупателя за дополнительную плату товар может быть упакован в праздничные или другие виды упаковки.
Кроме выше указанных элементов в зависимости от реализуемого товара имеют место и другие обязательные составляющие. Так, Правила продажи отдельных видов товаров предусматривают по просьбе покупателя нарезку гастрономических товаров. При реализации швейных, верхних трикотажных изделий, головных уборов, меховых товаров и обуви торговое предприятие обязано создать условия для примерки товаров. Для этой цели торговые залы должны быть оборудованы примерочными кабинами с зеркалами, оснащены банкетками, скамейками, подставками. В случае доставки крупногабаритного товара силами покупателя продавец обязан бесплатно обеспечить погрузку товара на транспортное средство покупателя. Применительно к товарам, имеющим срок гарантии, к обязательной услуге следует отнести гарантийное обслуживание (табл. 2).
Эволюция развития торговых предприятий в России
В первом случае уже имеющиеся или только планирующие рынки перемещались под одну крышу. Для этого использовались либо существующие здания (пустующие предприятия торговли, промышленные здания, ангары), либо строились помещения из быстровозводимых конструкций. Примером могут служить московские торговые комплексы «Старт» (бывший ЦСКА), ТК «Савеловский», «Галерея Водолей» и другие.
Примеры создания таких торговых центров есть в Европе. В польском городе Лодзь ведется реконструкция предприятия со 100-летней историей. Создающийся здесь торгово-развлекательный комплекс площадью 150 тыс.кв.м сохранит не только внешний вид предприятия, но и его историческое название - «Мануфактура». Параллельно со строительством владельцы этих предприятий пытались привлечь под крыши комплексов известные торговые марки. Однако у таких объектов имеются и недостатки, проявляющиеся в однообразии застройки, что не позволяет экспозициям поставщиков выделяться относительно друг друга, и в невозможности обеспечить достаточный сервис для посетителей.
Вторым направлением развития торговых центров являлось их размещение в центральной части городов, в местах наибольшего во всем городе скопления или прохождения людей. Это уже достаточно развитые торговые центры, построенные в соответствии с современными требованиями. Некоторые из них ориентированы на широкий круг покупателей (ТЦ «Охотный ряд»), другие - на состоятельную аудиторию (ТЦ «Наутилус», «Петровский пассаж»). Серьезной реорганизации подверглись и традиционные торговые комплексы, такие как столичный ГУМ, «Москвичка», петербургский «Гостиный двор» и др.
Размещение торговых центров в черте города имеет свои неоспоримые преимущества для обеспечения необходимого человеко-потока и рентабельности предприятия. Тем не менее, в последнее время все больше проявляются недостатки такого месторасположения, связанные с высокими ставками за землю и, соответственно, высокими арендными ставками, невозможностью создать хорошую инфраструктуру (расширить подъездные пути, организовать автостоянку).
Проведенный анализ показал, что арендная плата в Москве достаточно высока по сравнению с другими городами мира. Так, на январь 2009 г. Этот показатель составлял более 2100 $ за кв.м в год. Средние ставки аренды в регионах уступают столичным примерно в два раза (рис. 6, 7) [197].
В первой половине 2009 г. на рынке торговой недвижимости [198] наблюдалась ярко выраженная тенденция по снижению арендных ставок, спровоцированная падением спроса на торговые помещения со стороны ритейле-ров. За полгода они сократились в среднем на 25-30% относительно конца 2008 г. и достигли уровня 2001-2003 гг. При этом темпы снижения ставок были неодинаковыми в зависимости от размеров помещений, успешности и привлекательности торговых центров для розничных сетей. Во второй половине 2009 г. уровень арендных ставок достиг «дна» падения.
В настоящее время происходит ротация арендаторов. Даже в концептуальных торговых комплексах крупные якорные арендаторы с целью минимизации издержек закрывают магазины или требуют снижения арендных ставок. Уже есть примеры, когда «якорные» операторы вообще освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги. В новых торговых комплексах происходит снижение спроса на дорогие элитные торговые площади. С 1 июля 2009 г. эта тенденция усилилась появлением новых свободных площадей из-за прекращения деятельности игорных заведений в России.
В Московском регионе насчитывалось более 30 сетевых операторов игорного бизнеса, которым пришлось либо менять род деятельности, либо освободить занимаемое помещение. В связи с этим эксперты зафиксировали постепенный рост доли вакантных помещений, прежде всего в сегменте street-retail. На сегодняшний день заполняемость большинства торговых центров находится на уровне 70-80% [197].
Многие владельцы центров, вынужденно отказываясь от сдачи площадей в аренду, попытаются начать самостоятельно торговать на своей территории. Эти шаги хорошо коррелируют с западным опытом, который показывает, что на торговом обороте можно заработать значительно больше. Примером является шведская сеть «ИКЕА».
Другим направлением развития торговых центров становится сотрудничество инвесторов и ритейлеров. Интерес к этому сотрудничеству проявляется с двух сторон. Ритеплеры в лице крупных торговых сетей заинтересованы войти в проекты строительства торговых центров уже на ранних этапах в качестве якорных арендаторов. Подобным образом, например, перестраиваются муниципальные или коммерческие рынки в большинстве городов страны, в том числе и в Москве. Как правило, крупные торговые сети становятся «якорными» арендаторами во вновь построенных торговых центрах вблизи станций метро или на крупных дорожных развязках города. В числе таких «якорей» в Москве и в других городах можно назвать сети «М.Видео»,
Социально-экономические предпосылки развития торговых центров
Объектами корпоративных стандартов могут являться правила, процедуры, характеристики, отражающие потребности как внутренней среды торгового предприятия, так и взаимодействие с внешней средой. На основе проведенных исследований автором разработан перечень корпоративных стандартов для торгового центра (табл. 22).
Кодекс корпоративной чести. Стандарты по корпоративной культуре формируют основу высококачественного торгового обслуживания. Вне зависимости от вида деятельности, места в иерархии управления, занимаемой должности и других особенностей каждый сотрудник торгового центра должен знать миссию, историю, основные ценности своей организации. Эти элементы должны быть отражены в кодексе корпоративной чести. Руководители компании обязаны довести до своих сотрудников, какие модели поведения приемлемы, а какие - нет.
Кодекс профессиональной этики. Кодекс профессиональной этики должен регламентировать служебный этикет, требования к внешнему виду, правила общения сотрудников (с клиентами, между собой, партнерами по бизнесу, с руководителями и т.д.). Многочасовой режим работы торгового центра, большой коллектив и его сменная работа не позволяют проводить общие собрания всего предприятия. В целях доведения информации до сотрудников различных уровней в стандарте должны быть предусмотрены эффективные коммуникационные каналы.
Положения о торговом центре и арендаторах. Основное назначение этих стандартов - обеспечение пользователей основополагающими данными, необходимыми для эффективного взаимодействия участников торгового центра. Корпоративные стандарты данного вида устанавливают цели, задачи, организационную структуру управления, взаимодействие отдельных предприятий, арендаторов, служб. Таблица 22 - Перечень основных стандартов для торгового центра
Правила работы арендаторов. Правила работы арендаторов содержат основные требования к работам отдельных участников торгового центра. Приступая к созданию этих документов, нужно изучить законодательную базу и регламенты для соответствующих арендаторов. Так, при создании правил работы арендаторов, оказывающих услуги розничной торговли, необходимо взять за основу следующие документы: Закон «О защите прав потребителей» [3]; Федеральный закон «Об особенностях государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» [1]; Постановление Правительства Российской Федерации «Правила продажи отдельных видов товаров» [5]. Арендаторы должны осознавать, что нарушая правила работы в своем небольшом предприятии, они дискредитируют имидж всего торгового центра, в состав которого входят.
Полоэ/сение о мотивации сотрудников. Положение о мотивации разрабатывается как в масштабах торгового центра, так и для отдельных предприятий-арендаторов. Политика мотивации, разработанная топ-менеджментом компании, должна быть доведена до всех арендаторов. В дальнейшем каждое из них на основе мотивационной политики центра формирует свое внутренне положение. Одной из задач этих корпоративных стандартов является побуждение работников к командной работе. При этом важно, чтобы каждый сотрудник нес персональную ответственность не только за свое рабочее место, но и организацию в целом. Кроме этого необходимо стандартизировать оценку деятельности персонала и разъяснить её всем сотрудникам.
В управлении торговым центром целесообразно использовать как экономические, так и моральные стимулы. В конкурсах на уровне торгового центра должны принимать участие победители, прошедшие кастинг в своих предприятиях. Для создания команды и сплочения всех сотрудников торгового центра необходимо предусмотреть проведение общих корпоративных мероприятий.
Положение об обучении сотрудников. Положению об обучении сотрудников следует отвести одно из центральных мест в корпоративных стандартах торговых центров. Обучение должно быть беспрерывным и проводиться как в рамках торгового центра, так и в смежных предприятиях (лучших предприятиях отрасли, учебных заведениях и пр.). Беспрерывное обучение позволит совершенствовать профессиональные навыки, получать новые, продвигаться по карьерной лестнице. Программы обучения следует адаптировать под конкретные задачи развития торгового центра.
Положение об организации аналитических исследований. Успех работы торгового центра в значительной степени определяет своевременная аналитическая работа. Положения об организации аналитической работы должны учитывать следующие основные направления:
В качестве источников информации целесообразно использовать наблюдения обслуживающего персонала, аналитические обзоры органов статистики, обследования потребителей; результаты анализа книги отзывов и предложений, мнения потребителей о торговом центре на форумах в Интернет и т.д.
Положение о работе с поставщиками. Основная цель положения о работе с поставщиками - организация эффективной работы с этими партнерами по бизнесу. В документе необходимо разработать критерии для отбора поставщиков, привести шаблоны писем и типовых договоров. Не нужно забывать, что имидж торгового предприятия формируют и его поставщики, поэтому в положении необходимо указать, какие модели поведения поставщиков приемлемы, а какие нет.
Положение о взаимодействии с управляющей компанией. Эффективная работа управляющей компании является одним из обязательных условий успешной работы торгового центра. Основными сферами управления являются имущественный комплекс, включая здания, сооружения, окружающую территорию и отношения с арендаторами. Управляющая компания осуществляет общее руководство торговым центром, разрабатывает стратегию и тактику управления. Для эффективного управления положение о взаимодействии с управляющей компанией должно учитывать формы взаимодействия, условия сотрудничества, каналы коммуникаций, типовые документы.
Технологические стандарты. Технологические стандарты направлены на достижение оптимальной степени упорядоченности при проведении определенных работ. В качестве объектов технологических стандартов могут быть технологии обслуживания, выкладки, формирования заказов, доставки товаров, уборки помещений, сдачи объектов под охрану и прочие процедуры. Эти стандарты позволяют сотруднику действовать по заранее продуманной и отработанной схеме, не отвлекаясь на поиск решений, как в штатных, так и внештатных ситуациях.
В современном менеджменте специалисты нередко оперируют термином «бизнес-процесс». Под бизнес-процессом торгового предприятия следует понимать упорядоченную совокупность операций (процедур), направленных на решение определенной управленческой проблемы. Бизнес-процесс может охватывать решение, как локальной задачи, так и более широкой, в том числе стратегической задачи. В этом случае общий бизнес-процесс предприятия складывается из совокупности более мелких подпроцессов. В связи с этим разработчики технологических стандартов должны в совершенстве владеть процессным подходом управления, уметь разложить управленческий процесс на множество составных элементов, в дальнейшем, разработав для них соответствующие правила.
Повышение эффективности управления торговыми центрами на основе корпоративных стандартов
В результате ранжирования территорий в Ярославской области определились следующие позиции (по убывающей): Московское шоссе, Ярославль - Кострома, Ярославль - Иваново, Ярославль - Рыбинск, Ярославль - Череповец. Третий этап. Определение территориальных границ и размера торговой зоны. При определении торговой зоны определяются ее границы и размер на предмет потенциального покупательного спроса. В отечественной и зарубежной литературе описан ряд количественных методов определения границ торгового пространства.
Наиболее распространенными являются методы, основанные на гравитационных моделях. Они получили свое название благодаря сходству закономерностей, наблюдаемых при взаимодействии двух различных систем, и закона всемирного тяготения (гравитации).
Модификацией теории гравитации является закон «розничной гравитации», сформулированный В. Рейли в 1929 г. В соответствии с ним «два центра привлекают торговлю из промежуточных мест в прямой пропорции к размерам центров и в обратной пропорции к квадрату расстояния от этих двух центров к промежуточному месту» [54].
Закон Рейли позволяет рассчитать, какую долю потенциальной емкости рынка в промежуточном городе может освоить каждый из крупных городов. Кроме того, закон розничной гравитации может быть применен при анализе влияния нескольких (более двух) городов [121], т.е. для загородных торговых зон, расположенных между городами.
Гравитационная модель первоначально была использована В. Рейли (1929) и затем развита Р.Д. Конверсом (1938) [184]. Р.Д. Конверс получил формулу, по которой можно рассчитать расстояние границы зон обслуживания от городов с разной численностью населения («линия равных возможностей») D: где d - расстояние между двумя городами, км; Pz - численность населения большего города, чел.; Ру — численность населения меньшего города, чел.
Однако данный расчет будет приблизительным, так как его точность зависит от того, какое влияние оказывает численность населения на размеры торгового пространства, а также насколько точно определена эта численность.
В Великобритании для оценки емкости торгового пространства используется методика расчета индекса розничной насыщенности (ИРН). Индекс розничной насыщенности является измерением потенциального объема продаж на квадратный метр площади магазина для данного вида товара в конкретном районе рынка. Формула индекса розничной насыщенности выглядит следующим образом: ИРН - индекс розничной насыщенности для данного вида (видов) товара в конкретном районе рынка; П - количество потребителей в конкретном районе рынка для данного вида товара; РР - розничные расходы - средние расходы в рублях на данный вид товара в конкретном районе рынка; PC - розничные средства - общая торговая площадь в квадратных метрах на данный вид товара в конкретном районе рынка. Данный расчет зависит от того, насколько точно определена численность покупателей и их розничные расходы, что является достаточно трудоемким процессом.
Предлагаем использовать более оперативный способ определения численности потенциальных покупателей. Будем использовать показатель «трафик автомобилей» - количество потенциальных покупателей в автомобилях, проезжающих мимо заданного объекта в единицу времени. Согласно проведенным нами маркетинговым исследованиям, расположение торгового объекта на одной из главных магистралей в городе с трафиком 4 тысячи машин в час в одном направлении и около 3 тьтс.чел. в час, проходящих по площади, обеспечит потенциальный поток покупателей - более 10 тысяч человек в день.
Для каждого региона трафик автомобилей определяется эмпирическим методом подсчета и регистрации автомобилей. Для более глубокого изучения вопроса дополнительно необходимо обследовать номерные знаки. Для этого используем эмпирический метод подсчета и регистрации автомобилей Регистрируя номерные знаки автомобилей, розничные торговцы могут получать домашние адреса потребителей. Розничные торговцы должны наблюдать номерные знаки на автомобилях в разное время суток, в разные дни недели и разные недели месяца, чтобы была достаточно достоверная картина. Главное преимущество этого способа - то, что он сравнительно недорогой в исполнении. Обследование номерных знаков имеет несколько ограничений, включая следующие: 1) отсутствие возможности определить, кто действительно был за рулем при поездке в магазин или представляет ли данная машина постоянного покупателя либо кого-то, кто просто оказался по соседству; 2) обзор номерных автомобильных знаков не предоставляет информации о покупательском поведении потребителей, то есть что, сколько и где они купили, почему купили и купили ли что-нибудь вообще; 3) способ не обеспечивает демографической информации о потребителе, то есть не дает возможность определить возраст, пол, род занятий, доход; 4) с помощью номерных знаков не может быть определено количество покупателей в каждой машине. Тем не менее, относительно небольшая стоимость и минимум времени, требуемые для обследования номерных автомобильных знаков, делают этот метод привлекательным для установления общих сведений о размере торгового пространства.
Четвертый этап является заключительным и предполагает выявление наиболее привлекательных торговых площадок с учетом всех вышеперечисленных факторов для строительства торговых центров.
Определение наиболее оптимальных зон строительства на основании ранжирования областей региона и проведения комплексной оценки факторов дает возможность получить достаточно объективную оценку привлекательности торговых зон для строительства торговых центров.
